事業の概要
三井不動産は、オフィスビルや商業施設の賃貸、戸建・マンションなどの住宅分譲を国内外で行う総合不動産会社です。賃貸事業では、日本だけでなく米国、英国、マレーシア、台湾でもオフィスビルや商業施設の賃貸を手掛けています。分譲事業では、業務施設や住宅の分譲を日本、シンガポール、米国、英国で展開。その他、不動産の管理・仲介、ホテル・リゾート運営、東京ドームシティなどの施設営業、新築請負・リフォーム、ゴルフ場運営など多岐にわたる事業で収益を上げています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
セグメント構成
三井不動産の事業セグメントは主に4つです。賃貸事業（Leasing）はオフィスビルや商業施設などの不動産を貸し出すことで収益を得ており、最も大きな売上と営業利益を稼ぐ主力事業です。不動産売買事業（Property Sales）は住宅や業務施設などの不動産を分譲・売却する事業で、賃貸事業に次ぐ収益源です。マネジメント事業（Management）は不動産の管理、仲介、アセットマネジメントなどを行い、施設運営事業（Facility Operations）はホテル、リゾート、東京ドームシティなどの運営を手掛けています。これらの事業を国内外で展開し、収益を上げています。
2025-03 セグメント別業績
| セグメント | 区分 | 売上(億) | 営業利益(億) | 営業利益率 |
|---|---|---|---|---|
| Leasing | 事業 | 8,723 | 1,765 | 20.2% |
| PropertySales | 事業 | 7,581 | 1,429 | 18.8% |
| Management | 事業 | 4,863 | 716 | 14.7% |
| FacilityOperations | 事業 | 2,241 | 386 | 17.2% |
有価証券報告書「事業の内容」の全文を見る（年度切替）
３【事業の内容】 当社および当社の関係会社437社（うち、連結子会社337社、持分法適用関連会社100社）が営んでいる主な事業内容、当該事業に携わっている主要な会社名および各社の当該事業における位置付けは次のとおりです。 ≪賃貸事業≫ 三井不動産㈱はオフィスビルおよび商業施設等の賃貸を行っています。MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.、MITSUI FUDOSAN (U.K.) LTD.（いずれも連結子会社）は米国、英国においてオフィスビル等の賃貸を行っており、MITSUI FUDOSAN (ASIA) MALAYSIA SDN.BHD.、台湾三井不動産股份有限公司（いずれも連結子会社）はマレーシア、台湾において商業施設の賃貸を行っています。 ≪分譲事業≫ 三井不動産㈱は業務施設等の分譲を行っています。三井不動産レジデンシャル㈱（連結子会社）は戸建・中高層住宅等の分譲を行っています。TID PTE.LTD.（持分法適用関連会社）、MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.、MITSUI FUDOSAN (U.K.) LTD.はシンガポール、米国、英国において分譲事業を行っています。 ≪マネジメント事業≫＜プロパティマネジメント＞ 賃貸事業における管理・清掃・保守業務等については主に三井不動産ファシリティーズ㈱、三井不動産ファシリティーズ・ウエスト㈱（いずれも連結子会社）が行っています。三井不動産㈱は、三井不動産ビルマネジメント㈱（連結子会社）、三井不動産ファシリティーズ・ウエスト㈱にオフィスビルの一部の運営委託を行っています。三井不動産商業マネジメント㈱（連結子会社）は商業施設の運営管理業務を行っています。また、住宅分譲後の管理・清掃・保守業務等を三井不動産レジデンシャルサービス㈱、三井不動産レジデンシャルサービス関西㈱（いずれも連結子会社）が行っています。三井不動産レジデンシャルリース㈱（連結子会社）は賃貸住宅の転貸および運営の代行を行っています。三井ホームエステート㈱（連結子会社）は賃貸住宅等の斡旋・管理業務等を行っています。三井不動産リアルティ㈱（連結子会社）は時間貸および月極の駐車場事業「リパーク」を行っています。＜仲介・アセットマネジメント等＞ 三井不動産㈱は不動産の開発や流動化に関するコンサルティング業務を行っています。三井不動産レジデンシャル㈱は住宅等の販売代理事業を行っています。三井不動産リアルティ㈱は「三井のリハウス」ネットワークによる不動産の売買・賃貸借の仲介業務を行っています。三井不動産投資顧問㈱（連結子会社）は、不動産私募ファンドの組成・運用業務を行っています。日本ビルファンドマネジメント㈱、㈱三井不動産アコモデーションファンドマネジメント、三井不動産ロジスティクスリートマネジメント㈱および三井不動産フロンティアリートマネジメント㈱（いずれも連結子会社）は不動産投資信託の資産運用業務を行っています。 ≪施設営業事業≫＜ホテル・リゾート＞ ㈱三井不動産ホテルマネジメント（連結子会社）は、主に三井不動産㈱が所有するホテルを賃借し、ホテル営業を行っています。MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.は米国ハワイ州においてリゾート・ラグジュアリー施設営業を行っています。三井不動産リゾートマネジメント㈱および志摩リゾートマネジメント㈱（いずれも連結子会社）は、三井不動産㈱が所有するリゾート・ラグジュアリー施設を賃借し、リゾート・ラグジュアリー施設営業を行っています。＜スポーツ・エンターテインメント＞ ㈱東京ドーム（連結子会社）は、東京ドームシティを中心としたスタジアム・アリーナ事業を行っています。 ≪その他事業≫＜新築請負・リフォーム等＞ 三井ホーム㈱（連結子会社）およびＦＣ各社は新築住宅等の設計・施工監理・施工請負を行っています。三井デザインテック㈱（連結子会社）は住宅のリフォーム工事やオフィス・商業施設のリニューアル工事を行っています。＜その他＞ 三井不動産ゴルフプロパティーズ㈱および㈱三井の森（いずれも連結子会社）はゴルフ場事業を行っています。第一園芸㈱（連結子会社）は花卉・種苗・園芸用品等の小売を行っています。三井不動産ＴＧスマートエナジー㈱（連結子会社）は特定送配電・熱供給事業を行っています。 以上の主な関係会社の事業内容を特に三井不動産㈱の事業との関連を中心にして系統図に表すと次のとおりです。
事業の優位性（モート）
事業の質（有価証券報告書から抽出）
数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2025時点の記載が出典です。
| 価格決定力値上げを通せるか。強いほどインフレ耐性が高い | 中程度 事業環境や顧客ニーズの変化を見極め、商品開発や街づくりを強化し競争力を維持 |
|---|---|
| 参入障壁新規参入を阻む要因の種類 | 設備 不動産開発には多額の投資と長期間を要し、用地取得や開発、建設の各段階で多くの要因に影響される |
| 景気敏感度業績が景気循環にどれだけ振られるか | シクリカル |
| 設備投資の性質稼いだ現金がどれだけ設備維持に消えるか | 混合 |
| 規制依存規制は障壁にも足枷にもなる | 中程度 |
会社が挙げる主要リスク：事業環境の変化によるリスク ／ 市場金利に関するリスク ／ 為替変動に関するリスク
同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）
モート総合 10 / 25 5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠
無形資産★★★☆☆
三井不動産は、東京ミッドタウンや日本橋室町エリアなどの象徴的な大規模複合開発を手掛けており、そのブランド力と開発ノウハウは強力な無形資産となっている。長年の実績と信頼は、新規プロジェクトにおけるパートナーシップやテナント誘致において優位性をもたらす。
スイッチングコスト★★☆☆☆
オフィスビル事業においては、主要テナントとの長期契約が存在するが、契約満了時にはテナントの移転リスクがゼロではない。商業施設においては、顧客のロイヤリティは存在するものの、競合施設へのスイッチングは比較的容易である。
ネットワーク効果☆☆☆☆☆
不動産業において、直接的なネットワーク効果は限定的である。プラットフォーム型ビジネスではないため、ユーザー数の増加が直接的なサービス価値向上に繋がる構造ではない。
コスト優位★☆☆☆☆
大規模開発における用地取得や建設コストの交渉力は一定程度存在するが、不動産市況や金利動向の影響を受けやすく、構造的なコスト優位性を確立しているとは言えない。
規模の経済★★★★☆
三井不動産は、東京圏を中心に大規模なオフィスビル、商業施設、住宅、ホテルなどを保有・開発しており、業界内でも有数の規模を誇る。この規模は、用地取得、開発、運営における交渉力や効率性を高める要因となっている。
三井不動産は、国内外にわたる広範な事業展開と多様な不動産ポートフォリオが強みです。オフィスビル、商業施設、住宅、ホテル、リゾートなど幅広い分野を手掛け、地域分散も進めることで、特定の市場変動リスクを軽減しています。また、グループ会社との連携により、開発から管理、仲介、運営まで一貫したサービスを提供できる体制を構築。長年の実績と「三井のリハウス」などのブランド力、そして街づくりを通じた顧客ニーズの先取りやDX推進への取り組みが、競争環境下での優位性を支えています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
経営戦略
有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(１)会社の経営の基本方針 当社グループは、経営理念である「GROUP DNA」および「GROUP MISSION」、経営理念に基づき当社グループが重点的に取り組む課題である「GROUP MATERIALITY」を定め、これらのもと、企業としての成長と社会的な価値の創出に積極的に取り組んでおります。 また、2024年４月にはグループ長期経営方針である「＆ INNOVATION 2030」を策定し、2030年度前後における当社グループの「ありたい姿」を「産業デベロッパーとして、社会の付加価値の創出に貢献」することと位置づけ、それを実現する事業戦略として、「三本の道」を通じた成長の実現と、財務戦略として、「成長・効率・還元」を三位一体で捉えた経営の推進に取り組んでおります。 (２)会社の長期経営方針、経営環境及び対処すべき課題 ①グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の骨格 当社グループは、2030年度前後における当社グループの「ありたい姿」を「産業デベロッパーとして、社会の付加価値の創出に貢献」することと位置付けています。 当社グループの価値創造においては、「社会的価値の創出」と「経済的価値の創出」を車の両輪としており、社会的価値を創出することが、経済的価値の創出につながり、その創出した経済的価値により、更に大きな社会的価値の創出につなげてまいります。 そして、それを実現する事業戦略として、「三本の道」を通じた成長の実現と、財務戦略として、「成長・効率・還元」を三位一体で捉えた経営の推進に取り組んでまいります。 （グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の骨格） ②グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の事業戦略事業戦略として、1.「コア事業の更なる成長」、２.不動産領域における「新たなアセットクラスへの展開」、３.不動産領域を超えた「新事業領域の探索、事業機会獲得」の、「三本の道」を設定いたしました。コア事業およびその周辺領域での成長を進め、既存の不動産領域にとどまらず、新事業領域でのビジネス機会の獲得を目指すという両利きの経営を実践してまいります。 （事業戦略「三本の道」の全体像）（注）グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の詳細については、下記をご参照ください。 URL： https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/innovation2030/pdf/innovation2030.pdf ③グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の財務戦略 企業価値を最大化していくために、財務戦略においては、「成長・効率・還元」を三位一体で捉え、それらを安定・継続的に維持向上させてまいります。具体的な取り組み方針については以下のとおりです。 （「成長・効率・還元」の維持向上のための取り組み） ④経営環境及び対処すべき課題2026年３月期は、昨年４月に策定したグループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の２年目となります。足下の事業環境はめまぐるしく変化しており、世界情勢を展望すると、４月に発動された米国の通商政策や世界規模の地政学的リスクの高まり等を受け、世界経済のブロック化やそれに伴う景気後退の懸念、安全保障リスクの高まり等、極めて不安定な状態が継続することが予想されます。国内においては、賃金と物価の好循環の動きがある一方で、建築費の高騰や人手不足、金利の上昇といった様々なリスク要因が存在し、上記世界情勢と絡み合うことで、事業環境は極めて不透明な状況にあります。これらをすべて予測することは困難であり、これらの変化に柔軟に対応する力が求められます。このような環境下において、当社グループにおきましては、「＆ INNOVATION 2030」で示した事業戦略を着実に実行し、市場からのデカップリングを通じて、めまぐるしく変化する事業環境への耐性をより強固なものとすることで、「＆ INNOVATION 2030」に掲げた目標の達成を実現してまいります。来期業績予想につきましては、営業収益２兆7,000億円、営業利益3,800億円、事業利益4,250億円、親会社株主に帰属する当期純利益2,600億円を計画しております。 (３)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」において、2026年度および2030年度前後の定量目標を以下のとおり定めております。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(１)会社の経営の基本方針 当社グループは、経営理念である「GROUP DNA」および「GROUP MISSION」、経営理念に基づき当社グループが重点的に取り組む課題である「GROUP MATERIALITY」を定め、これらのもと、企業としての成長と社会的な価値の創出に積極的に取り組んでおります。 また、2024年４月にはグループ長期経営方針である「＆ INNOVATION 2030」を策定し、2030年度前後における当社グループの「ありたい姿」を「産業デベロッパーとして、社会の付加価値の創出に貢献」することと位置づけ、それを実現する事業戦略として、「三本の道」を通じた成長の実現と、財務戦略として、「成長・効率・還元」を三位一体で捉えた経営の推進に取り組んでおります。 (２)会社の長期経営方針、経営環境及び対処すべき課題 ①グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の骨格 当社グループは、2030年度前後における当社グループの「ありたい姿」を「産業デベロッパーとして、社会の付加価値の創出に貢献」することと位置付けています。 当社グループの価値創造においては、「社会的価値の創出」と「経済的価値の創出」を車の両輪としており、社会的価値を創出することが、経済的価値の創出につながり、その創出した経済的価値により、更に大きな社会的価値の創出につなげてまいります。 そして、それを実現する事業戦略として、「三本の道」を通じた成長の実現と、財務戦略として、「成長・効率・還元」を三位一体で捉えた経営の推進に取り組んでまいります。 （グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の骨格） ②グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の事業戦略事業戦略として、1.「コア事業の更なる成長」、２.不動産領域における「新たなアセットクラスへの展開」、３.不動産領域を超えた「新事業領域の探索、事業機会獲得」の、「三本の道」を設定いたしました。コア事業およびその周辺領域での成長を進め、既存の不動産領域にとどまらず、新事業領域でのビジネス機会の獲得を目指すという両利きの経営を実践してまいります。 （事業戦略「三本の道」の全体像）（注）グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の詳細については、下記をご参照ください。 URL： https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/innovation2030/pdf/innovation2030.pdf ③グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の財務戦略 企業価値を最大化していくために、財務戦略においては、「成長・効率・還元」を三位一体で捉え、それらを安定・継続的に維持向上させてまいります。具体的な取り組み方針については以下のとおりです。 （「成長・効率・還元」の維持向上のための取り組み） ④経営環境及び対処すべき課題2026年３月期は、昨年４月に策定したグループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の２年目となります。足下の事業環境はめまぐるしく変化しており、世界情勢を展望すると、４月に発動された米国の通商政策や世界規模の地政学的リスクの高まり等を受け、世界経済のブロック化やそれに伴う景気後退の懸念、安全保障リスクの高まり等、極めて不安定な状態が継続することが予想されます。国内においては、賃金と物価の好循環の動きがある一方で、建築費の高騰や人手不足、金利の上昇といった様々なリスク要因が存在し、上記世界情勢と絡み合うことで、事業環境は極めて不透明な状況にあります。これらをすべて予測することは困難であり、これらの変化に柔軟に対応する力が求められます。このような環境下において、当社グループにおきましては、「＆ INNOVATION 2030」で示した事業戦略を着実に実行し、市場からのデカップリングを通じて、めまぐるしく変化する事業環境への耐性をより強固なものとすることで、「＆ INNOVATION 2030」に掲げた目標の達成を実現してまいります。来期業績予想につきましては、営業収益２兆7,000億円、営業利益3,800億円、事業利益4,250億円、親会社株主に帰属する当期純利益2,600億円を計画しております。 (３)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」において、2026年度および2030年度前後の定量目標を以下のとおり定めております。
MD&A（経営者による分析）
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(１)経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりであります。 ①財政状態および経営成績の状況ａ．財政状態◆資産 当期末の総資産は、９兆8,598億円となり、前期末比で3,703億円増加しました。 主な増減としては、新規投資等により有形・無形固定資産が3,018億円増加、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が1,254億円増加した一方で、投資有価証券が時価評価等により1,349億円減少しました。 なお、当期の設備投資額は3,627億円、減価償却費は1,405億円でした。◆負債 当期末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、４兆4,160億円となり、前期末比で143億円減少しました。 なお、資金調達の流動性補完を目的として、コミットメントラインを複数の金融機関との間で設定しており、未使用のコミットメントラインが4,000億円あります。 また、当期末の流動比率（流動資産／流動負債）は、前期末の211％から低下し171％となりました。◆純資産 当期末の純資産合計は、３兆2,707億円となり、前期末比で360億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,233億円、為替換算調整勘定が961億円増加した一方で、その他有価証券評価差額金が1,690億円減少したこと等によります。 当期末の自己資本比率は31.9％と前期末の32.8％から低下し、Ｄ／Ｅレシオ（有利子負債／自己資本）は1.40倍と前期末の1.42倍から低下しました。なお、１株当たり純資産額は、1,135.07円（前期末は1,109.89円）となりました。 ｂ．経営成績 当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆6,253億円（前期比2,420億円増、10.2％増）、事業利益3,986億円（前期比525億円増、15.2％増）、経常利益2,902億円（前期比223億円増、8.4％増）となりました。これに特別利益として投資有価証券売却益545億円や固定資産売却益291億円を計上し、特別損失として減損損失108億円等を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,487億円（前期比241億円増、10.8％増）となりました。 報告セグメント別の業績は、次のとおりです。 なお、当連結会計年度よりセグメント利益を営業利益から事業利益に変更しており、前連結会計年度の報告セグメントごとの利益又は損失の金額は、変更後の算定方法に基づき算定したものを開示しています。詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項 （セグメント情報等） セグメント情報」の「２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法」に記載のとおりであります。 各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。 ◆ 賃貸 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減売上高872,331815,00257,329事業利益176,429169,0977,332 国内外オフィスの賃貸収益や既存商業施設の売上の伸長等により、セグメント全体では、573億円の増収、73億円の増益となりました。なお、当期末における当社の首都圏オフィス空室率（単体）は1.3％（第３四半期末の2.5％から1.2pt改善）となりました。 ＜売上高の内訳＞ 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減オフィス466,601446,08720,513商業施設299,100286,55312,547その他106,62882,36024,268合計872,331815,00257,329 ・貸付面積の状況（単位：千㎡） 当期末（2025.３.31）前期末（2024.３.31）増減オフィス 所有2,0592,060△1 転貸1,5731,54528商業施設 所有2,0052,010△5 転貸70866741 ・期末空室率推移（％） 2025/３2024/３2023/３2022/３2021/３2020/３2019/３2018/３オフィス・商業施設(連結)3.53.84.33.02.92.31.82.4首都圏オフィス(単体)1.32.23.83.23.11.91.72.2地方オフィス(単体)3.43.22.83.73.51.31.82.3 ＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞・新規稼働物件（当期稼働物件）パークウェルステイト幕張ベイパーク千葉県千葉市2024年９月開業シニアレジデンスパークウェルステイト西麻布東京都港区2024年10月開業シニアレジデンスパークウェルステイト湘南藤沢SST神奈川県藤沢市2024年10月開業シニアレジデンス三井アウトレットパーク マリンピア神戸兵庫県神戸市2024年11月開業商業施設三井アウトレットパーク 台湾林口 Ⅱ館台湾新北市2024年11月開業商業施設 ・通期稼働物件（前期稼働物件）ららぽーと門真・三井アウトレットパーク 大阪門真大阪府門真市2023年４月開業商業施設ららぽーと台中台湾台中市2023年５月開業商業施設ららテラスTOKYO-BAY千葉県船橋市2023年11月開業商業施設ららテラスHARUMI FLAG東京都中央区2024年３月開業商業施設 ＜単体の賃貸事業内訳＞・全体 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）売上高732,733702,491粗利益132,015121,904粗利益率（％）18.017.4 ・オフィス・商業施設 オフィス商業施設 首都圏地方合計首都圏地方合計売上高320,87324,075344,948174,16596,454270,620貸付面積（千㎡）2,5812792,8601,4409152,355棟数（棟）9322115702898空室率（％）1.33.41.51.83.02.3 ◆ 分譲 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減売上高758,069627,611130,458事業利益167,078135,18731,891 国内住宅分譲は、「パークタワー勝どきサウス」「三田ガーデンヒルズ」等の引渡しの進捗等により増収増益とな りました。一方、投資家向け・海外住宅分譲等は、販売用不動産・固定資産をトータルで捉えた資産回転の加速によ り物件売却が進捗するも、前期に高利益率物件を売却した反動等により、増収減益となりました。セグメント全体では、1,304億円の増収、318億円の増益となりました。なお、国内の新築マンション分譲の次期計上予定戸数2,800戸に対する契約達成率は88.4％となりました。 ＜売上高・事業利益の内訳＞ 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減国内住宅分譲 売上高413,574314,40099,174 事業利益96,43149,78846,643投資家向け・海外住宅分譲等 売上高344,495313,21031,284 事業利益70,64785,399△14,752売上高合計758,069627,611130,458事業利益合計167,078135,18731,891 ＜国内住宅分譲内訳＞・売上高等の内訳 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減マンション377,592(3,693戸)280,561(3,280戸)97,031(413戸) 首都圏346,925(3,182戸)253,923(2,665戸)93,002(517戸) その他30,667(511戸)26,638(615戸)4,029(△104戸)戸建35,981(417戸)33,839(420戸)2,142(△3戸) 首都圏33,908(388戸)33,839(420戸)69(△32戸) その他2,072(29戸)－(0戸)2,072(29戸)売上高合計413,574(4,110戸)314,400(3,700戸)99,174(410戸) ・契約状況 マンション戸建合計期首契約済み(戸) (A)4,425594,484期中契約(戸) (B)3,1124013,513計上戸数(戸) (C)3,6934174,110期末契約済み(戸) (A)＋(B)－(C)3,844433,887完成在庫(戸)322254新規発売(戸)3,0724023,474（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。 ・期末完成在庫推移（戸） 2025/３2024/３2023/３2022/３2021/３2020/３2019/３2018/３マンション32245582150128141108戸建22220717583040合計54465589167186171148 ・当期における主要な計上物件（国内住宅分譲）パークタワー勝どきサウス東京都中央区マンション三田ガーデンヒルズ東京都港区マンションパークタワー西新宿東京都新宿区マンションパークタワー勝どきミッド東京都中央区マンション ・当期における主要な計上物件（投資家向け分譲・海外住宅分譲）横浜三井ビルディング神奈川県横浜市オフィスOtemachi One タワー東京都千代田区オフィスMFIP多摩東京都多摩市データセンターCortland米国ニューヨーク市マンション200 Amsterdam米国ニューヨーク市マンション ◆ マネジメント 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減売上高486,291462,85723,434事業利益71,64266,2895,352 プロパティマネジメントは、リパーク（貸し駐車場）における前期比での稼働向上の一方で、システム関係費用の 増加等により増収微減益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、リハウス（個人向け仲介）における取引 単価向上・AUMの拡大等により増収増益となりました。セグメント全体では、234億円の増収、53億円の増益となりました。 ＜売上高・事業利益の内訳＞ 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減プロパティマネジメント 売上高（※１）361,400347,02514,375 事業利益38,46438,554△89仲介・アセットマネジメント等 売上高124,891115,8319,059 事業利益33,17727,7355,442売上高合計486,291462,85723,434事業利益合計71,64266,2895,352 ※１ 当期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況 リパーク管理台数：247,740台（前期末：247,046台） ・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む） 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減 取扱高件数取扱高件数取扱高件数仲介2,218,842(38,103件)1,934,599(38,680件)284,242(△577件) ・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む） 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減 取扱高件数取扱高件数取扱高件数販売受託116,045(1,056件)67,951(870件)48,094(186件) ◆ 施設営業 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減売上高224,054194,51229,542事業利益38,61026,33312,277 ホテル・リゾートのADRが大幅に上昇したことや、東京ドームにおける稼働日数・来場者数の増加等により、セグメント全体では、295億円の増収、122億円の増益となりました。 ＜売上高の内訳＞ 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減ホテル・リゾート162,105140,57721,528スポーツ・エンターテインメント61,94853,9348,013合計224,054194,51229,542 ・ホテル稼働率 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減宿泊主体型ホテル82％83％△1pt ＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞・新規稼働物件（当期稼動物件）LaLa arena TOKYO-BAY千葉県船橋市2024年５月開業アリーナ三井ガーデンホテル京都三条プレミア京都府京都市2024年７月開業ホテル三井ガーデンホテル銀座築地東京都中央区2024年９月開業ホテル ・通期稼働物件（前期稼働物件）ブルガリ ホテル 東京東京都中央区2023年４月開業ホテル三井ガーデンホテル横浜みなとみらいプレミア神奈川県横浜市2023年５月開業ホテル ◆ その他 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減売上高284,616283,3061,310事業利益6,5694,1512,417 ＜売上高の内訳＞ 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減新築請負・リフォーム等244,370245,948△1,577その他40,24537,3572,887合計284,616283,3061,310 ・受注工事高内訳 当期（2024.４.１～2025.３.31）前期（2023.４.１～2024.３.31）増減新築請負138,680131,7926,888 ②キャッシュ・フローの状況 当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で159億円減少し、1,632億円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次の通りです。 ◆営業活動によるキャッシュ・フロー 当期は、営業活動により5,992億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益3,630億円や減価償却費1,405億円等によるものです。一方で、法人税等の支払額又は還付額1,002億円等による減少がありました。 ◆投資活動によるキャッシュ・フロー 当期は、投資活動により3,219億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出2,714億円、投資有価証券の取得による支出1,370億円等によるものです。一方で、投資有価証券の売却による収入1,035億円、預り敷金保証金の受入による収入493億円等による増加がありました。 ◆財務活動によるキャッシュ・フロー 当期は、配当金の支払や借入金の返済等により、財務活動によるキャッシュ・フローは2,693億円の減少となりました。 ③生産、受注および販売の状況 生産、受注および販売の状況については、「①財政状態および経営成績の状況」における報告セグメント別の業績に関連付けて示しています。(２)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下の通りです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績等 当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆6,253億円（前期比2,420億円増、10.2％増）、事業利益3,986億円（前期比525億円増、15.2％増）、経常利益2,902億円（前期比223億円増、8.4％増）となりました。これに特別利益として投資有価証券売却益545億円や固定資産売却益291億円を計上し、特別損失として減損損失108億円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,487億円（前期比241億円増、10.8％増）となりました。また、当連結会計年度末の総資産は９兆8,598億円となり、有利子負債残高は４兆4,160億円となりました。 ｂ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 当連結会計年度のわが国経済は、2024年７月に日経平均株価が史上最高値を更新し、公示地価上昇率や賃上げ率はバブル期以来の伸びを記録するなど、幅広い分野でインフレ経済への回帰がみられ、雇用・所得環境の改善等が相まって、景気は緩やかな回復基調で推移しました。一方、米国の予測不能な通商政策や、世界規模の地政学的リスクによる不透明感がこれまでになく高まっており、これらが世界経済や国際金融資本市場に与える影響を、今後最大限注視する必要があります。 このような事業環境のもと、当社グループは、2024年４月にグループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」を策定し、各種事業を推進してまいりました。 オフィス賃貸事業については、好立地と高い管理品質を兼ね備えた競争力の高い物件ポートフォリオに加え、ソフトサービスの提供等、テナント企業の様々なニーズに対応することで低い空室率を維持しており、堅調に推移しました。また、オフィス・商業施設・劇場・バスターミナル等を含むミクストユース型プロジェクトとなる「八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業」（東京都中央区）の着工等、様々な事業を推進いたしました。 商業施設賃貸事業については、「三井アウトレットパーク マリンピア神戸」（兵庫県神戸市）が全面建替えにより拡大再オープンし好調なスタートを切ったことに加え、各施設におけるスポーツ・エンターテインメントを活かした施策による来館価値の向上や会員プログラムの拡充等により、当社施設全体の売上は１年を通して好調に推移しました。また、株式会社MIXIとの共同事業である大型多目的アリーナ「LaLa arena TOKYO-BAY（ららアリーナ 東京ベイ）」（千葉県船橋市）が順調に稼働を開始するとともに、周辺当社商業施設との相乗効果も表れ始めるなど、スポーツ・エンターテインメントを活かした街づくりが着実に進捗しました。 住宅分譲事業については、「暮らし方」「働き方」の多様化に伴う顧客ニーズの変化を的確に捉え、「パークタワー勝どきミッド／サウス」（東京都中央区）、「三田ガーデンヒルズ」（東京都港区）等を売上に計上いたしました。また、シニアレジデンス事業では、三井のシニアレジデンスにおける都心初・シリーズ最高水準の商品企画となる「パークウェルステイト西麻布」（東京都港区）を開業いたしました。 物流施設賃貸事業については、引き続きEC事業拡大等による物流施設への需要の高まりを的確に捉え、都内最大の街づくり型物流施設である「三井不動産ロジスティクスパーク・LOGIFRONT東京板橋」（東京都板橋区）を竣工させるなど、事業規模を着実に拡大いたしました。 ホテル施設運営事業については、上質な滞在体験の提供を通じた滞在価値の最大化を図ることで、増加するインバウンド需要を的確に取込み、多くのホテルで過去最高の業績を達成いたしました。また、「三井ガーデンホテル京都三条プレミア」（京都府京都市）、「三井ガーデンホテル銀座築地」（東京都中央区）を新たに開業いたしました。 これらの様々な施策を通じて、売上高、営業利益、事業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて、期中に公表した連結業績予想を上回る結果となりました。 ｃ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループでは、2024年４月にグループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」を策定し、2026年度に向けて、EPS成長率は+８％/年以上、ROEは8.5％以上、総還元性向は毎期50％以上、事業利益は4,400億円以上、親会社株主に帰属する当期純利益は2,700億円以上を達成することを主な目標指標といたしました。また、2030年度前後には、EPS成長率は+８％/年以上、ROEは10％以上を達成することを目標指標としております。なお、EPS成長率につきましては、2024年２月９日に公表済みの2024年３月期連結業績予想における、１株当たり当期純利益235.60円（2024年４月１日付の株式分割後基準では78.53円）を起点とした、年平均成長率として定義しております。 当連結会計年度におけるEPS成長率は+13.7％/年、ROEは8.0％、総還元性向は52.7％、事業利益は3,986億円、親会社株主に帰属する当期純利益は2,487億円となりましたが、グループ長期経営方針初年度としては、目標指標の達成に向けて順調に推移していると判断しております。 当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆6,253億円となり、通期業績予想２兆6,000億円に比べて253億円上回り（1.0％増）、事業利益は3,986億円となり、通期業績予想3,900億円に比べて86億円上回り（2.2%増）、経常利益は2,902億円となり、通期業績予想2,800億円に比べて102億円上回り（3.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,487億円となり、通期業績予想2,400億円に比べて87億円上回りました（3.7％増）。 報告セグメントごとの連結業績に関する通期業績予想比については次のとおりです。 賃貸セグメントにおいては、事業利益は1,764億円となり、通期業績予想1,750億円よりも14億円の増益となりました。 分譲セグメントにおいては、国内住宅分譲および投資家向け・海外住宅分譲等の事業利益はともに概ね想定通りとなりました。セグメント全体では事業利益は1,670億円となり、通期業績予想1,700億円よりも△29億円の減益となりました。 マネジメントセグメントにおいては、事業利益は716億円となり、通期業績予想700億円よりも16億円の増益となりました。 施設営業セグメントにおいては、主に東京ドームグループおよびホテル・リゾート事業の営業状況が想定を上回り、事業利益は386億円となり、通期業績予想350億円よりも36億円の増益となりました。 その他セグメントにおいては、三井ホームグループにおける粗利益の改善等により、事業利益は65億円となり、通期業績予想０円よりも65億円の増益となりました。 ＜連結セグメント別業績（通期予想比）＞ 当期(2024.４.１～2025.３.31)2025年３月期通期業績予想（2024.４.１～2025.３.31）増減 売上高事業利益売上高事業利益売上高事業利益賃貸872,331176,429830,000175,00042,3311,429分譲758,069167,078800,000170,000△41,930△2,921マネジメント486,29171,642470,00070,00016,2911,642施設営業224,05438,610210,00035,00014,0543,610その他284,6166,569290,0000△5,3836,569消去又は全社－△61,641－△60,000－△1,641合計2,625,363398,6882,600,000390,00025,3638,688 （注）2025年２月７日公表時の通期業績予想となります。 当連結会計年度の当社グループの経営資源の配分・投入につきましては、有形・無形固定資産について、設備投資3,627億円、減価償却費1,405億円となり、販売用不動産について、新規投資6,074億円、原価回収5,612億円となりました。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 当社グループの主要な資金需要は、国内のビル賃貸事業や商業施設賃貸事業等における新規投資や、販売用不動産の取得、および海外事業の拡大に伴う開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債およびコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手元の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてキャッシュ・マネジメント・システムを導入することにより、資金効率の向上を図っております。 当連結会計年度においては、シニアサービスレジデンス「パークウェルステイト西麻布」、「パークウェルステイト幕張ベイパーク」、「パークウェルステイト湘南藤沢SST」への投資等、投資活動により3,219億円キャッシュ・フローが減少しました。また、配当金の支払や借入金の返済等の財務活動により2,693億円キャッシュ・フローが減少しましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー5,992億円で充当し、現金及び現金同等物の期末残高が1,632億円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因につきましては、前記「(１)経営成績等の状況の概要／②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。 翌連結会計年度においては、新規・既存物件への投資等が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。 ③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりです。
事業リスク
三井不動産グループは、事業環境の変化によるリスクを抱えています。景気変動、金利上昇、為替変動、物価変動、人口減少、DXの進展、気候変動、地政学的リスク、感染症の流行などが、不動産需要の低下、市況悪化、賃料減少、販売不振、コスト増加につながる可能性があります。特に金利上昇は資金調達コスト増や不動産価値下落を招く恐れがあり、為替変動は海外事業の損益に影響を与えます。また、不動産事業における競合も激しく、費用増加や収益減少のリスクがあります。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）
３【事業等のリスク】 当社グループの財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事項には、以下のようなものがあります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）当社グループの事業リスクリスク名称リスク内容対策①事業環境の変化によるリスク景気変動、国内外の経済状況の変化、金利上昇、為替変動、物価変動、少子高齢化および人口減少等は、不動産需要の低下、市況の悪化による地価等の下落、個人消費の低迷等をもたらす可能性があります。また、DXの進展、全世界的な気候変動への意識の高まり、地政学的リスクの顕在化や新型コロナウイルス感染症等によって、人々の生活様式や働き方、企業ニーズ、消費者ニーズおよび個人消費動向、産業構造等に変化が生じています。こうした事業環境の変化に伴い、オフィスや商業施設等の賃貸用不動産の稼働率の低下や賃料の減少、分譲住宅等の販売用不動産の売上の減少の他、その対応のための費用の増加が生じ、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、事業環境や顧客ニーズの変化等を見極めながら、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、人口動態や供給動向を見据えた立地戦略、海外を含めた資産ポートフォリオの戦略的構築等を進めてまいります。②市場金利に関するリスク当社グループは、事業の運営・発展のため、金融機関等から短期および長期の有利子負債を調達しています。新規の資金調達が必要となる場合、市場金利の上昇局面においては資金調達コストが増加する可能性があります。また、市場金利の上昇は、住宅購入者の購買意欲の減退や、投資家の要求する不動産の期待利回りの上昇をもたらすことで、当社グループの分譲収益の減少や所有資産の価値の下落につながるおそれがあり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループでは、かねてより大半の必要資金を長期かつ固定金利を中心に調達しており、既存の有利子負債については、市場金利の上昇の影響を抑えるべく努めております。また、今後の国内外の金利動向による、住宅ローン金利の動向や不動産取引市場におけるキャップレートの変動には、引き続き注視するとともに、今後も適時適切な資金調達やバランスシートの適正なコントロールを通じて、金利上昇リスクの軽減に努めてまいります。③為替変動に関するリスク為替の大幅な変動は、輸入価格の変動を通じ、建築コストやエネルギーコスト等に影響を与え、当社グループの個別事業におけるコストの変動要因となる可能性があります。また、為替の変動が、テナント企業の業績へ影響を与えることを通じて、当社グループの賃貸収入等に影響を及ぼすおそれがあります。加えて、当社グループは、国外で事業展開を進めており、為替の変動は、海外事業における資金調達時のコストや、当社連結決算上の海外事業損益の取り込み額、資産・負債の計上額の変動要因となります。これらにより、当社グループの事業、財政状態および経営成績等に影響を与える可能性があります。当社グループは、為替の変動を含む、各種原価の価格変動の要因・動向を注視し、個別事業において適切な対策を講じることを通じ、各種原価のコントロールに努めています。また、当社グループの賃貸事業では、商品の競争力維持に努めるとともに、テナントリーシングの強化・推進に取り組むことで、事業環境変化に伴う賃貸収入の減少等の影響を抑えています。海外事業においては、原則、現地通貨建てでの資金調達を実施することや、国内外のエリアにおける適度なポートフォリオ分散により、為替変動に伴うリスクを抑えるよう努めています。④気候変動リスク大規模な気候変動または気候変動リスクを考慮した企業ニーズや消費動向の変化により、国内外の経済環境や社会環境の変化が発生した場合、不動産需要の低下、地価等の下落、個人消費の低迷等が起こる可能性があり、その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、気候変動への対応を重要な経営課題と位置づけ、「脱炭素社会実現に向けたグループ行動計画」を策定するとともに、気候変動の予測および変化の対応に努めてまいります。⑤地政学的リスク当社グループは、国内外において事業を展開しています。国・特定エリアが抱える政治的、軍事的、社会的な緊張の高まりが顕在化し、国・特定エリア間における関係の悪化、政治体制の混乱、経済環境の変動等が生じた場合、当該国・エリアで展開する当社グループの事業に対して直接的に影響を及ぼすおそれがあるほか、国際的なサプライチェーンの混乱等による燃料・原材料価格高騰や、その他事業環境の変化が生じることにより、当社グループの事業に対して影響を及ぼすおそれがあります。これらの影響により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、エリアおよび商品における適度なポートフォリオ分散を図っています。また、個別事業においても、一定のリスクを織り込んでの投資判断および事業推進を行っております。⑥感染症リスク新型コロナウイルス感染症の感染拡大は、商業施設、ホテル等の当社事業活動に多大な影響を与え、当社グループの事業、経営成績に一時的に大きな悪影響を及ぼしました。また、感染拡大が生活様式や働き方等の顧客ニーズおよび経済環境の変化をもたらし、当社グループの事業に影響が生じました。今後、新型コロナウイルス感染症とは異なる新たな感染症が発生し流行する可能性もあり、当該新たな感染症の性質や感染症の発生・拡大に起因した国内外の事業環境の変化等によっては、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は新型コロナウイルス感染症と同等またはそれ以上の悪影響を受ける可能性があります。当社グループにおいては、「三井不動産９BOX感染対策基準」を策定し、新型コロナウイルス感染症の被害を軽減または防止するための措置を講じることで、ウイルスの特性に合わせた感染対策を行いながら施設営業の正常化を図りました。さらに、新型コロナウイルス感染症の感染拡大を経たことによる顧客ニーズや事業環境の変化等を見極めながら、グループ会社の連携強化、ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進等を進めることで競争力を維持・強化してまいります。また、新型コロナウイルス感染症とは異なる新たな感染症が発生し流行した場合にも、人命保護を最優先としつつ当社グループの事業活動とのバランスを図り対応してまいります。⑦不動産事業における競合リスク当社グループが推進する不動産事業は、総じて競争的な環境にあります。例えば、開発用地の取得においては、適した立地を巡り他社と競合することがあります。また、オフィス、商業施設等の賃貸事業におけるテナント誘致や、住宅分譲事業における顧客獲得、ホテル・リゾート事業における労働者の確保等の様々な面で他社と競合する可能性があります。さらに、DXの進展に代表される技術革新や、価値観の変化が既存のビジネスモデルを破壊する、いわゆる破壊的イノベーションは、競争環境に多大な影響を与える可能性があります。これらの要因が、費用の増加や収益の減少につながり、その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、既存施設の価値向上、既存事業を通じた顧客とのネットワークや建替・コンバージョン等グループ力を活かした事業機会の獲得等を通じて、競争力を維持・強化してまいります。⑧賃貸収入に関するリスク当社グループの賃貸事業においては、テナントが賃貸借契約を中途解約した場合や賃貸期間満了時に賃貸借契約を更新しない場合および、テナントの賃料を減免せざるを得ない場合には、収入が減少するおそれがあります。また、テナントが倒産した場合、賃料の支払遅延や回収不能が発生するだけでなく、当該テナントの退去が遅延した場合、後継のテナントリーシングや当該物件の売却活動にも不利な影響が及ぶ可能性があります。これらの結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、既存施設の価値向上等を通じて、競争力を維持すると共に、テナントリーシングの強化・推進に取り組んでいます。⑨資産価値変動リスク当社グループは、不動産事業に関連する資産を多く保有しております。当該資産については、市場金利の上昇等により、住宅購入者の購買意欲の減退および投資家の要求する不動産の投資期待利回りの上昇等が生じた結果、売却による利益の減少や損失の発生等に繋がる可能性があります。加えて、当該所有資産について、減損損失や評価損の認識等を行う可能性があります。また、当社グループは、投資有価証券を保有しており、当該有価証券の資産価値が低下した結果、売却による利益の減少、損失の発生等に繋がる可能性があります。加えて、当該有価証券について、評価損の認識等の可能性があります。かかる資産価値の変動により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、バランスシートの適正なコントロールや、最適なポートフォリオの構築を通じて、リスク耐性のある事業基盤の構築を目指しております。また、マーケットにおける資産価値変動の要因・動向を注視するとともに、商品企画やサービスの向上等を通じた市場競争力の強化により、資産価値変動リスクの軽減に努めています。⑩原価変動リスク当社グループが推進する事業は、建築工事費、エネルギーコスト、人件費等、様々な原価の価格変動にさらされています。当社グループの個別事業において、各種原価の上昇分を必ずしも顧客への販売価格や賃料等に反映することができない場合には、収益性に悪影響を与えるおそれがあります。その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、マーケットにおける各種原価の価格変動の要因・動向を注視し、個別事業において適切な対策を講じることを通じ、各種原価のコントロールに努めるとともに、販売価格や賃料等への反映にも取り組んでまいります。⑪資金調達リスク当社グループは、金融機関等からの借入金、コマーシャル・ペーパーおよび社債の発行等により、事業に必要な資金を調達しています。市場金利の上昇や、金融市場の混乱、当社格付の引下げ、または金融機関や機関投資家等の融資および投資方針の変更等により、当社グループの資金調達への制約、あるいは資金調達コストの増大のおそれがあり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、かねてよりD/Eレシオ管理による健全な財務体質を維持するとともに、調達先・調達手段の多様化や、コミットメントライン等の活用により十分な流動性を確保し、安定資金の確保に努めています。⑫不動産開発リスク当社グループの不動産開発事業においては、用地取得、開発、建設等の各段階において多額の投資を行っており、投資回収までには一定の年月を要します。不動産開発事業に要する期間および投資額は、不動産需要の変化、天候、自然災害、事故、不祥事、請負業者の倒産、政府の規制または政策の変更、市場環境の変化、規制当局からの許認可の取得の遅延、埋設物または土壌汚染の発見、地域住民による反対、その他予期し得ない問題等、当社グループではコントロールできない多くの要因により、コストの増加、開発スケジュールの遅延等の影響を受ける場合があります。これらにより、当社グループの事業、財政状態、経営成績等および当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、個別事業において、一定のリスクを織り込んでの投資判断のうえ、事業推進および施工管理を行っています。また、当社事業に特に大きな影響を及ぼす問題が発生した場合は、速やかに経営に報告し、適切に対応するガバナンス体制を構築しています。⑬海外事業に伴うリスク当社グループは、日本国内だけではなく、米国、英国およびアジアを中心に国外でも事業展開を進めています。海外事業においては、各国・地域の法令や許認可の遵守、多様な国籍、言語、文化を踏まえた人員配置や労務管理等が必要となります。加えて、法規制や税制の変更、金利水準の上昇、インフレおよび為替水準の変動、内乱または紛争、テロ事件、疫病の流行、国際関係の悪化等による政治的または経済的不安定等の世界的または各国の事業環境の変化や、当社グループに対する訴訟等、当社グループのコントロールの及ばない様々なリスク要因の影響を受けるおそれがあります。また、当社グループは、現地企業との提携を通じて海外事業を推進することが多く、当該提携先の財務状態や提携関係等により、現地での事業展開に影響を受けるおそれがあります。これら様々なリスク要因により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、海外での事業展開において必要な情報収集や、現地の市場や法規制等に精通した現地企業を提携先として選定するように努めています。また、海外事業共通のガバナンス指針として、「グローバル・ガバナンス・ガイドライン」を定めており、現地法人・本社海外事業本部・本社スタッフ部門の３つの階層により適切なリスク管理を実施しています。⑭物件ポートフォリオの立地に関するリスク地震、台風、大雨、洪水、津波、噴火等の自然災害や、火災、事故、暴動、テロ、ミサイル攻撃等の人為的な災害が発生した場合、従業員が被災し業務に支障をきたすおそれがあるだけでなく、当社グループの資産が保険では担保しきれない重大な被害を受けるおそれがあります。これらの被害を軽減または防止するために様々な事業継続計画（BCP）を講じていますが、想定外の災害等が発生した場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社は、オフィスビル、商業施設、スポーツ・エンターテインメント施設、ホテル・リゾート、ロジスティクスなどの商品を国内各エリアで展開しており、さらに、海外での事業展開も進めるなど、ポートフォリオのエリア分散に取り組んでおります。また、建物の耐久性向上や、被災度判定システムの導入や非常用発電機の72時間稼働化、コジェネレーションシステムを活用した特電事業等のBCP対策を推進しています。今後もリスク耐性のある事業基盤の構築に努めてまいります。⑮法令・政策の変更に関するリスク当社グループは、新たな法令、規制の制定や、既存の法制の変更により、これらに即して当社グループにおける事業構造や資金調達方法を変更せざるを得ない、または、これらの制定や変更に対応するための費用が発生する可能性があります。このような法規制の変更等によって、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、国内外の各種法令、規制、法制の動向について、各種団体や専門家等からの情報を収集・分析して当社の各組織にて対応の検討を行い、影響の度合いや内容に応じて必要と判断したものについては、速やかに情報を共有の上、適切に対応しています。⑯多様な人材確保に関するリスク当社グループを取り巻く事業環境は一段と変化を速め、少子高齢化、社会の成熟化、女性の社会進出やグローバリゼーションのさらなる進展に加え、新型コロナウイルス感染症の感染拡大がもたらした人々のくらしや行動の変容、サステナビリティの重要性の高まり等により、当社がサービスを提供する顧客の多様性と個別性が一層拡がりを増しています。また、このような環境変化に伴い、従来の個別事業の枠組みのなかだけでは解決できない社会課題が生じてきています。当社グループを取り巻く事業環境の変化や新たに生じる社会課題等に対応するための人材の継続的な確保や育成が不十分である場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループが新しい価値を創造し続け、競争優位性を確保していくための原動力は人材であると考えております。そして、ダイバーシティ＆インクルージョンの推進を重要な経営戦略の一つと位置付け、「ダイバーシティ＆インクルージョン推進宣言」とその取り組み方針を策定し、グループ一体となって推進しています。 （２）当社グループの業務リスクリスク名称リスク内容対策①被災リスク地震、風水害、感染症等の自然災害および戦争、テロ等の人為的災害により、従業者が被災し業務に支障をきたす恐れがあるだけでなく、当社グループが保有・管理等をしている不動産の毀損または滅失等を招くおそれがあり、その場合、当社グループの事業継続や財政状態、経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、災害時の安心・安全の確保に努めるとともに、災害が発生した場合には、その影響を最小限に抑え、生活や事業を継続できるよう防災に取り組むとともに、災害発生時の事業継続計画や行動計画等を策定し、当社グループにおける事業継続に関する取り組みを行っております。 各種災害に関し、事業継続計画（BCP）を策定し、非常時の指揮命令系統、事業継続のための任務分担、各任務の災害対応マニュアルを定め、災害の影響を最小限に抑える体制を整備しています。また、参集拠点として常設の災害対策本部室を用意し、年に複数回大規模地震災害を想定した「災害対応訓練」を実施し、事業継続計画（BCP）に定められている対応の確認（役職員の生命や安全の確保、指揮系統の確立、事業復旧等）を行っています。 その他、宿日直制度による24時間365日体制を整えるとともに、災害に強い施設づくりとしてBCP関連の投資や中圧ガスを活用した電気・熱供給事業、建物管理研修施設の「三井不動産総合技術アカデミー」を開校する等、様々な施策を実施しています。②システムリスク 当社グループでは、情報システムおよび制御システムにおけるシステム障害や、不正アクセス・ウイルス被害による情報漏洩等の不測の事態により、万一、当社のシステムが正常に利用できない場合や個人情報が外部へ漏洩した場合、当社グループの営業活動や業務処理の遅延、信用の失墜およびそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 セキュリティの確保はこれまで以上に重要性を増していくと考え、情報システムおよび制御システムにおいて計画的なセキュリティ診断・年次点検を実施し、標的型攻撃メール訓練等による役職員へ啓蒙を行うとともにインターネット接続時における情報アクセスへの制限やログ管理、情報端末の紛失に備えた対策の強化、第三者によるシステム・セキュリティ診断の実施、ウイルススキャンや異常な動きに対する検知システムの導入等を行い、サイバー攻撃や情報漏洩に備えた環境整備を進めています。 個人情報に関しては、関係する諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めており、当社グループにおける情報の組織的管理とセキュリティレベルの維持向上を図る目的として「情報管理規則」「秘密情報取扱規程」を定め、定期的に役職員の教育・啓蒙を行っています。③コンプライアンスリスク 当社グループの主たる業務である宅地建物取引業に関して、顧客に対する重要事項説明の誤りや不実告知等の法令違反により当局から行政処分等を受ける場合があります。また、会社法、建築基準法、個人情報保護法等、当社グループが事業を行う上で関係する法令に違反した場合、当社グループの信用の失墜、罰金等が課されることにより、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループでは、役職員の不正、業務上の過失等によるリスクが発生する可能性があります。当該リスクが顕在化した場合には、当社グループの信用の失墜及びそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 役職員が法令等を遵守し、より高い倫理観に従って行動するための基本的な事項を定める「三井不動産グループコンプライアンス方針」をはじめ、社内規程の制定と定期研修によるその周知徹底・啓蒙を推進しております。また、主要な法令に関しては、各法令に応じた業務フローの策定を行い、研修やOJTによる周知徹底と法令遵守の定期的な自主点検を行っております。④品質リスク 当社グループが行う不動産開発事業において設計・施工等の不備が発生した場合、また、当社グループが賃貸・管理する施設において管理上の不備が発生した場合は、当社グループの信用の失墜、想定外の費用及び開発計画、運営計画の遅延が生じる等、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 不動産開発事業においては、一定の信用力・技術力を有する第三者に建物の設計・施工業務等を発注し、その設計・施工における品質を確保するため、当社グループにて独自の品質基準を定め、設計・施工業務等の発注先による遵守徹底を図るとともに、発注者として施工状況の確認及び品質検査を実施しております。賃貸・管理する施設に関しては、業務内容に応じたマニュアルを策定の上、研修・OJTを通じて業務品質を確保しています。また、万一の不備や事故等に備え、損害保険を付保しております。