事業の概要
スターツコーポレーションは、建設、不動産仲介・管理、分譲、出版、ホテル・レジャー、高齢者支援・保育、金融・コンサルティングなど多岐にわたる事業を展開する企業グループです。主に土地の有効活用提案から建設、賃貸・売買仲介、物件管理まで一貫して手掛ける不動産関連事業が主力で、全国に展開する「ピタットハウス」の運営や、ホテル、高齢者・保育施設の運営も行い、多様な収益源を持っています。海外でも不動産関連事業を展開しています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
セグメント構成
スターツコーポレーションの事業セグメントは多岐にわたります。主なものとして、建設事業（企画提案、建設、設計・施工）、賃貸仲介事業（ピタットハウス運営）、売買仲介事業（不動産売買仲介）、不動産管理事業（賃貸物件・オフィスビル等の管理）、分譲不動産事業（戸建・中高層住宅の分譲）、出版事業（ウェブサイト運営、雑誌・書籍発行）、ホテル・レジャー事業（ホテル・旅館・ゴルフ場運営）、高齢者支援・保育事業（高齢者施設・保育施設運営）、金融・コンサルティング事業（資産運用、信託、PFIコンサルティング）があります。この中で、不動産管理事業が売上高952.26億円、営業利益133.53億円と最も大きな稼ぎ頭となっています。
2025-03 セグメント別業績
| セグメント | 区分 | 売上(億) | 営業利益(億) | 営業利益率 |
|---|---|---|---|---|
| ConstructionBusiness | 地域 | 714 | 64 | 9.0% |
| LeaseIntermediationBusiness | 地域 | 86 | 29 | 33.2% |
| BuyingAndSellingIntermediationBusiness | 地域 | 84 | 32 | 38.3% |
| RealEstateManagement | 事業 | 952 | 134 | 14.0% |
| SaleInLotsRealEstateBusiness | 地域 | 30 | -2 | -7.6% |
| PublishingBusiness | 地域 | 85 | 26 | 30.5% |
| HotelAndRelaxationBusiness | 地域 | 156 | 22 | 13.9% |
| CareAndChildBusiness | 地域 | 124 | 6 | 4.9% |
| ConsultingBusiness | 地域 | 89 | 20 | 22.7% |
| ProductSaleBusiness | 地域 | 9 | 2 | 23.0% |
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３【事業の内容】 当社企業グループは、当社及び子会社87社、持分法適用会社１社、関連会社２社で構成されておりますが、主要な事業内容と子会社等の当社企業グループにおける位置づけは次のとおりであります。 当社企業グループが営んでいる事業内容と事業の種類別セグメントにおける事業区分は同一であります。 (1)建設事業 スターツＣＡＭ㈱（連結子会社）、スターツ東海㈱（連結子会社）、スターツ関西㈱（連結子会社）、スターツ北海道㈱（連結子会社）、スターツ九州㈱（連結子会社）、スターツ東北㈱（連結子会社）、スターツ沖縄㈱（連結子会社）、スターツ広島㈱（連結子会社）は首都圏及び各主要都市において、遊休地の土地有効活用等に伴う企画提案、建設受注業務及び設計・施工を行っております。スターツホーム㈱（連結子会社）は首都圏を中心に戸建住宅建築工事・リフォーム工事等の請負を行っております。 (2)賃貸仲介事業及び売買仲介事業 スターツピタットハウス㈱（連結子会社）、スターツ東海㈱（連結子会社）、スターツ関西㈱（連結子会社）、スターツ北海道㈱（連結子会社）、スターツ九州㈱（連結子会社）、スターツ東北㈱（連結子会社）、スターツ沖縄㈱（連結子会社）、スターツ広島㈱（連結子会社）、スターツ長崎㈱（連結子会社）は、首都圏及び各主要都市において2025年３月末現在113店舗の不動産営業店舗「ピタットハウス」を運営し、賃貸アパート・マンション等の募集、住宅等の販売代理及び不動産の売買仲介業務を行っております。スターツコーポレートサービス㈱（連結子会社）は、法人顧客対象の不動産売買の仲介、寮・社宅の斡旋等を行っております。 (3)不動産管理事業 スターツ東海㈱（連結子会社）、スターツ関西㈱（連結子会社）、スターツ北海道㈱（連結子会社）、スターツ九州㈱（連結子会社）、スターツ東北㈱（連結子会社）、スターツ広島㈱（連結子会社）、スターツ沖縄㈱（連結子会社）、スターツ長崎㈱（連結子会社）は各主要都市において、賃貸アパート・マンション等の管理業務を行っております。 スターツコーポレートサービス㈱（連結子会社）は、社宅管理代行業務等を行っております。 スターツアメニティー㈱（連結子会社）は賃貸アパート・マンション、駐車場、分譲マンション等の管理業務及び附帯するリフォームメンテナンス、時間貸駐車場「ナビパーク」の運営、ならびに賃貸事業を行っており、エスティーメンテナンス㈱（連結子会社）は賃貸住宅を中心とした営繕工事を行っております。賃住保証サービス㈱（連結子会社）は、賃貸住宅の入居者の保証業務を行っております。 スターツファシリティーサービス㈱（連結子会社）は、都心３区（千代田、中央、港）を中心に2,673件のオフィスビル等の施設管理業務を行っております。リフトマネジメント㈱（連結子会社）は昇降機全般に関する安全管理及び運用業務を行っており、スターツクリーンパートナーズ㈱（連結子会社）はオフィスビルやホテル・商業施設等の清掃業務を行っております。スターツニューコースト㈱（連結子会社）はショッピングセンター「ＮＥＷ ＣＯＡＳＴ ＳＨＩＮ－ＵＲＡＹＡＳＵ」（ニューコースト新浦安：千葉県浦安市）の施設運営管理業務を行っております。 篠崎駅西口公益複合施設㈱（連結子会社）は、東京都江戸川区篠崎駅前に開発いたしました「篠崎ツインプレイス」、人形町パブリックサービス㈱（連結子会社）は東京都中央区立人形町保育園等複合施設、安城民間収益サービス㈱（連結子会社）は愛知県安城市中心市街地拠点整備事業における民間収益施設、習志野大久保未来プロジェクト㈱（連結子会社）は千葉県習志野市大久保地区公共施設再生事業における既存施設、東岡崎駅北東街区複合施設㈱（連結子会社）は愛知県東岡崎駅周辺地区整備北東街区有効活用事業における施設の維持管理を行っております。熊谷子育て支援・保健拠点施設㈱（連結子会社）は熊谷市子育て支援・保健拠点施設整備事業における施設の維持管理を行ってまいります。 南小岩環境不動産プロジェクト（同）（連結子会社）は東京都江戸川区南小岩において、省エネ賃貸住宅の開発を行っております。西蒲田ＰＰＰプロジェクト（同）（連結子会社）は東京科学大学（西蒲田）職員宿舎整備運営事業における施設の建設、維持管理を行ってまいります。豊橋ネクストパーク㈱（連結子会社）は愛知県豊橋市多目的屋内施設及び豊橋公園東側エリア整備・運営事業を行ってまいります。福岡千早フォレスト㈱（連結子会社）は福岡県福岡高等技術専門校跡地有効活用事業における施設の設計・建設業務及び維持管理・運営業務を行ってまいります。 なお、海外現地法人といたしましてはアジア12ヶ国18都市、北米・中南米３ヶ国８都市、ヨーロッパ・中東３ヶ国４都市において（国と地域を含む）、それぞれ不動産の売買及び賃貸の仲介業務、不動産管理業務、レンタルオフィス・サービスアパートメントの運営等を行っております。 (4)分譲不動産事業 スターツデベロップメント㈱(連結子会社）は、首都圏において戸建住宅及び中高層住宅の分譲を行っております。(5)出版事業 スターツ出版㈱（連結子会社）は、女性向けウェブサイト「オズモール」等を媒体としたメディア事業、情報誌「ＯＺマガジン」、フリーマガジン「メトロミニッツ」、投稿小説ジャンルを中心とする書籍・電子書籍・コミックの発行をする出版事業を行っております。 (6)ホテル・レジャー事業 スターツホテル開発㈱（連結子会社）は、「ホテル エミオン 東京ベイ」・「ホテル エミオン 東京ベイ エミオンスクエア」（千葉県浦安市）・「ホテル エミオン 京都」（京都府京都市下京区）・「ホテル エミオン 札幌」（北海道札幌市北区）・「ホテル ルミエール葛西」（東京都江戸川区）・「ホテル ルミエール西葛西」（東京都江戸川区）・「ホテル ケヤキゲート東京府中」（東京都府中市）・「ホテル ルミエールグランデ流山おおたかの森」（千葉県流山市）・「ホテル コメント 横浜関内」（神奈川県横浜市中区）の運営を、スターツ・ナハ・オペレーションズ㈱（連結子会社）は、「沖縄ナハナ・ホテル＆スパ」（沖縄県那覇市）を運営しております。Starts Hotel (Cambodia) Corporation（カンボジア・プノンペン）（連結子会社）はカンボジア・プノンペンにて「ホテル エミオン プノンペン」の運営を行っております。スターツリゾート㈱（連結子会社）は、温泉旅館「信州の湯 清風園」（長野県千曲市）・「湯けむりの里 柏屋」（栃木県日光市）の運営を行っております。スターツ笠間ゴルフ倶楽部㈱（連結子会社）及びスターツゴルフ開発㈱（連結子会社）は、「スターツ笠間ゴルフ倶楽部」（茨城県笠間市）の運営を行っております。㈱スターツツーリスト（連結子会社）は、旅行業を行っております。スターツ商事㈱（連結子会社）は、レストラン経営を行っております。 (7)高齢者支援・保育事業 スターツケアサービス㈱（連結子会社）は、首都圏を中心に126施設のグループホーム等の高齢者支援施設・保育施設の運営を行っております。 (8)金融・コンサルティング事業 スターツ証券㈱（連結子会社）は、株式等の売買、保険商品等の販売などの資産運用コンサルティング業務を、スターツ信託㈱（連結子会社）は土地信託、不動産信託等の信託業を行っております。スターツ少額短期保険㈱（連結子会社）は保険業を行っております。 ピタットハウスネットワーク㈱（連結子会社）は、ピタットハウスフランチャイズ事業を推進しており、2025年３月末日現在518店舗の加盟店への経営指導等を行い、スターツ店113店舗とあわせた631店舗のネットワークを構築しております。 スターツアセットマネジメント㈱（連結子会社）は、不動産投資信託における投資法人「スターツプロシード投資法人」（東京証券取引所上場）の資産運用業及びＰＦＩ事業等のコンサルティング業務も行っております。 ㈱スターツ総合研究所（連結子会社）、スターツパートナーズコンサルティング㈱（連結子会社）、スターツ環境開発㈱（連結子会社）は、コンサルティング業等を行っております。 スターツエージェンシー㈱（連結子会社）は広告代理業を行っております。 ㈱ウィーブ（連結子会社）はグループ内を中心にウェブサイト等の情報システムの企画・開発・運営管理等を行っております。 (9)物販・文化事業 スターツファシリティーサービス㈱（連結子会社）は、カード式玄関キー「シャーロック」等の住宅のセキュリティーシステムの企画・製造・販売を行っております。スターツ商事㈱（連結子会社）は、住宅設備機器の卸、物販業等を行っております。 文化事業といたしまして、相田みつを美術館㈱（連結子会社）は、展示会やＥＣサイトを通して作品の普及活動を、弘前芸術創造㈱及び弘前賑わい創造㈱（連結子会社）は青森県弘前市吉野町緑地周辺整備等ＰＦＩ事業における「弘前れんが倉庫美術館」及び付帯施設の運営及び管理を行っております。 また、国内連結子会社のうち、スターツ出版㈱は東京証券取引所スタンダード市場に株式上場しております。 なお、当社は、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することになります。当社グループの状況について図示すると、次のとおりであります。なお、事業区分はセグメントと同一であります。
事業の優位性（モート）
事業の質（有価証券報告書から抽出）
数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2025時点の記載が出典です。
| 価格決定力値上げを通せるか。強いほどインフレ耐性が高い | 弱い 建築資材価格高騰を販売価格に反映できない場合、業績に影響を及ぼす可能性があるため。 |
|---|---|
| 参入障壁新規参入を阻む要因の種類 | 規制 建築基準法・都市計画法、建設業法、建築士法等、不動産関連法制の規制が存在する。 |
| 景気敏感度業績が景気循環にどれだけ振られるか | シクリカル |
| 設備投資の性質稼いだ現金がどれだけ設備維持に消えるか | 混合 |
| 規制依存規制は障壁にも足枷にもなる | 高い |
会社が挙げる主要リスク：不動産価格の動向による減損・評価損リスク ／ 有利子負債と金融情勢による業績影響 ／ ホテル事業の稼動状況による財政状態影響
同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）
モート総合 7 / 25 5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠
無形資産★☆☆☆☆
スターツは「お部屋探し」ブランド認知度は高いが、特許や規制ライセンスによる明確な独占的優位性は限定的。地域密着型サービスやグループシナジーによるブランド価値向上は存在するものの、他社も模倣可能な範囲。
スイッチングコスト★★☆☆☆
賃貸仲介では、一度入居したテナントが次の物件を探す際に、過去の履歴や担当者との関係性からスターツを再度利用する可能性はある。しかし、物件の条件が最優先されるため、乗り換えコストは限定的。
ネットワーク効果☆☆☆☆☆
不動産仲介業において、ユーザー数が増えることでサービス価値が向上するようなネットワーク効果は基本的に見られない。
コスト優位★☆☆☆☆
多店舗展開によるスケールメリットは一部存在するが、不動産仲介業は人件費が主因であり、構造的なコスト優位性は低い。地域密着による情報収集力は優位性となりうるが、コスト優位とは異なる。
規模の経済★★★☆☆
スターツは全国に多数の店舗を展開し、賃貸仲介、売買仲介、管理、建設など不動産関連事業を幅広く手掛ける総合力を持つ。これにより、業界内での一定の規模と影響力を確保している。
スターツコーポレーションは、土地の有効活用提案から建設、不動産仲介、管理までをグループ内で一貫して提供できる点が強みです。全国に展開する「ピタットハウス」の店舗ネットワークは、賃貸・売買仲介において顧客接点を確保し、ブランド認知度を高めています。また、ホテルや高齢者支援・保育施設など、不動産以外の多角的な事業展開により、特定の市場変動リスクを分散し、安定した収益基盤を構築していると考えられます。特に不動産管理事業は、継続的な収益を生み出す安定的な事業基盤となっています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
経営戦略
有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌・書籍などのメディア事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。ホテル・温泉旅館の運営を行うホテル・レジャー事業におきましては、顧客満足度を追求しながら質の高いサービスの提供を目指してまいります。高齢者支援・保育事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力してまいります。また、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2023年３月期2024年３月期2025年３月期総資産利益率（ＲＯＡ）6.9％7.2％7.4％株主資本利益率（ＲＯＥ）15.1％14.5％14.4％自己資本比率48.6％50.0％52.4％ 目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）、株主資本利益率（ＲＯＥ）及び自己資本比率を重視しております。（4）経営環境、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当連結会計年度における国内経済は、原材料・エネルギー価格の高騰による物価上昇や地政学的なリスクの高まりにより、依然として不透明な状況が続くものの、雇用・所得環境の改善、インバウンド需要の拡大などにより総じて緩やかな回復傾向で推移いたしました。 こうした中、当社グループにおきましては、首都圏及び国内主要都市を中心に不動産オーナーへの資産活用における建築提案から入居募集、その後の不動産管理までワンストップでのサービスを提供してまいりました。 このようなストックビジネスによる安定成長を基盤としながら、これまで蓄積してきたノウハウをもとに、個人の不動産オーナーのみならず企業不動産・公有地活用・都市再開発事業等に取り組むことで、管理・運営する建物の用途及び事業エリアの拡充を図りながら、各事業のサービスの向上に努め、さらなる成長へと繋げてまいります。 また、環境に配慮しエネルギー消費量を限りなくゼロに近づけた住宅やビルの供給、歴史的建造物をはじめとした建物の長寿命化への取り組みを通して脱炭素社会の実現に貢献していくとともに、多様な働き方、価値観が求められる中、社員一人ひとりの個性を尊重し、働きがいを感じながら自分らしく働ける環境整備を推進し、「じっくり育て、活かし、伸ばす」人財育成で持続的な成長を継続し、企業価値の向上、継続した株主還元に努めてまいります。 中長期的な経営戦略に基づき、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌・書籍などのメディア事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。ホテル・温泉旅館の運営を行うホテル・レジャー事業におきましては、顧客満足度を追求しながら質の高いサービスの提供を目指してまいります。高齢者支援・保育事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力してまいります。また、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2023年３月期2024年３月期2025年３月期総資産利益率（ＲＯＡ）6.9％7.2％7.4％株主資本利益率（ＲＯＥ）15.1％14.5％14.4％自己資本比率48.6％50.0％52.4％ 目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）、株主資本利益率（ＲＯＥ）及び自己資本比率を重視しております。（4）経営環境、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当連結会計年度における国内経済は、原材料・エネルギー価格の高騰による物価上昇や地政学的なリスクの高まりにより、依然として不透明な状況が続くものの、雇用・所得環境の改善、インバウンド需要の拡大などにより総じて緩やかな回復傾向で推移いたしました。 こうした中、当社グループにおきましては、首都圏及び国内主要都市を中心に不動産オーナーへの資産活用における建築提案から入居募集、その後の不動産管理までワンストップでのサービスを提供してまいりました。 このようなストックビジネスによる安定成長を基盤としながら、これまで蓄積してきたノウハウをもとに、個人の不動産オーナーのみならず企業不動産・公有地活用・都市再開発事業等に取り組むことで、管理・運営する建物の用途及び事業エリアの拡充を図りながら、各事業のサービスの向上に努め、さらなる成長へと繋げてまいります。 また、環境に配慮しエネルギー消費量を限りなくゼロに近づけた住宅やビルの供給、歴史的建造物をはじめとした建物の長寿命化への取り組みを通して脱炭素社会の実現に貢献していくとともに、多様な働き方、価値観が求められる中、社員一人ひとりの個性を尊重し、働きがいを感じながら自分らしく働ける環境整備を推進し、「じっくり育て、活かし、伸ばす」人財育成で持続的な成長を継続し、企業価値の向上、継続した株主還元に努めてまいります。 中長期的な経営戦略に基づき、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。
MD&A（経営者による分析）
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度の業績は、売上高は2,329億78百万円（前期比0.2％減少）、営業利益は326億22百万円（前期比7.0％増加）、経常利益は334億４百万円（前期比0.0％増加）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は242億74百万円（前期比9.9％増加）となりました。 事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。 建設事業 建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループの総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案を行っております。 社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、地域特性を踏まえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2025年３月末現在では637棟となりました。パッシブデザイン手法を採用し、各住戸に中庭を設けることで居心地の良い室内空間を提供するコンセプト賃貸住宅「ＭＡＣＨＩ家ＷＯＯＤ」を始め環境や入居者ニーズに沿ったご提案を推進し、オーナー様の資産価値向上に努めてまいります。 当連結会計年度の業績は、受注活動は順調に推移いたしましたが、建築資材価格の高騰及び労務費上昇の結果、売上高713億69百万円（前期比7.6％減）、営業利益63億89百万円（前期比7.7％減）、受注残高は1,425億99百万円（前期比8.7％増）となりました。 賃貸仲介事業 賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、グループの総合力を活かし、地域密着営業による法人取引の拡大にも注力してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高85億91百万円（前期比9.0％増）、営業利益28億52百万円（前期比14.3％増）となりました。 売買仲介事業 売買仲介事業におきましては、グループ各社と連携したＣＲＥ（企業不動産）ソリューションの提案による法人取引の強化を図りながら、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」を積極的に活用し、売主・買主双方に透明性の高い取引を推進してまいりました結果、仲介手数料及び取扱高は堅調に推移いたしました。当連結会計年度の業績は、売上高84億22百万円（前期比9.9％増）、営業利益32億27百万円（前期比14.0％増）となりました。 不動産管理事業 不動産管理事業におきましては、管理物件数の増加に伴う管理手数料売上及び、時間貸駐車場「ナビパーク」などの賃貸事業売上が堅調に推移するとともに、メンテナンス売上につきましては、管理受託物件における照明のＬＥＤ化の推進や、外装リフレッシュ工事などの大型営繕工事の提案にも注力してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高952億26百万円（前期比5.2％増）、営業利益133億53百万円（前期比6.4％増）となりました。 分譲不動産事業 分譲不動産事業におきましては、2025年３月に新築分譲マンション「アルファグランデ越谷レイクタウン」（埼玉県越谷市：総戸数39戸）の完成引渡、新築分譲戸建「クオンガーデン等々力」（東京都世田谷区）の販売、分譲マンション「アルファグランデ成田八番街」（千葉県成田市）、「アルファグランデ日暮里」（東京都荒川区）の完売により、当連結会計年度の業績は、売上高29億75百万円（前期比66.8％減）、営業損失２億27百万円（前期営業利益４億91百万円）となりました。 なお、当連結会計年度における契約残高は、９戸４億59百万円となりました。 出版事業 出版事業におきましては、引き続き読者ニーズに沿った商品展開、映像化展開などの販促施策により「スターツ出版文庫」をはじめとした書籍・電子書籍及び電子コミックの販売が順調に推移しております。個別作品では2023年12月に映画が公開された小説「あの花が咲く丘で、君とまた出会えたら。」や「すべての恋が終わるとしても」、「鬼の花嫁」が引き続き業績に寄与しております。会員数450万人超を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」では、名阪エリアの予約可能施設の拡大、クーポン施策等のユーザー満足度向上に注力してまいりました。また、新たに大人数の食事会予約をコンシェルジュがサポートする「ＯＺの貸切・大人数予約」を開始するなど、レストラン予約を中心に利用者数を伸長いたしました結果、売上高85億30百万円（前期比8.2％増）、営業利益25億98百万円（前期比16.9％増）となりました。 ホテル・レジャー事業 ホテル・レジャー事業におきましては、2023年12月に開業いたしました「ホテル エミオン 札幌」（北海道札幌市北区：客室数295室）に続き、横浜文化体育館を建て替えて整備されたアリーナ施設「横浜ＢＵＮＴＡＩ」に隣接する「ホテル コメント 横浜関内」（神奈川県横浜市中区：客室数116室）を2024年４月１日に開業いたしました。 既存各施設におきましてもレジャー需要が好調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高156億１百万円（前期比23.9％増）、営業利益21億71百万円（前期比77.7％増）となりました。 高齢者支援・保育事業 高齢者支援・保育事業におきましては、新たにグループホーム「きらら船橋飯山満」（千葉県船橋市）を開設いたしました。人材採用・品質向上のための育成活動にも積極的に取り組み、グループホーム・有料老人ホーム・保育園等の稼働が堅調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高124億44百万円（前期比7.1％増）、営業利益６億５百万円（前期比2.0％増）となりました。 金融・コンサルティング事業 金融・コンサルティング事業におきましては、富裕層や事業法人オーナー様向けに「ウェルスマネジメント」サービスを開始いたしました。「専任担当制」でお客様の相続や事業承継など複雑な課題に対しスターツグループ各種サービスを提案してまいります。当連結会計年度の業績は、住宅ローン手数料、信託報酬及び少額短期保険契約件数が堅調に推移たしました結果、売上高89億23百万円（前期比9.1％増）、営業利益20億26百万円（前期比18.5％増）となりました。 物販・文化事業 物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、美術館の運営を行っております。当連結会計年度の業績は、売上高８億92百万円（前期比2.1％減）、営業利益２億５百万円（前期比17.0％増）となりました。 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況財政状態の状況 当連結会計年度末の総資産は前連結会計年度末と比べて95億38百万円増加し3,336億47百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益の増加に伴う現金及び預金の増加、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の取得による増加であります。 総負債におきましては、前連結会計年度末と比べて33億82百万円減少し1,554億８百万円となりました。また、有利子負債残高は前連結会計年度末と比べて37億87百万円減少し、696億46百万円となっております。 キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて19億４百万円の資金を獲得し、887億82百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動によるキャッシュ・フローは、仕掛販売用不動産の仕入等による棚卸資産の増加141億52百万円、法人税等の支払104億９百万円等による資金の使用の一方で、税金等調整前当期純利益360億39百万円、建設工事等の売上債権の減少54億80百万円、減価償却費67億40百万円により259億15百万円の資金を獲得（前連結会計年度は257億30百万円の資金を獲得）いたしました。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動によるキャッシュ・フローは、賃貸不動産等の取得等により87億69百万円の資金を使用（前連結会計年度は207億72百万円の資金を使用）いたしました。（財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動によるキャッシュ・フローは、剰余金の配当、自己株式の取得や運転資金の返済等により152億75百万円の資金を使用（前連結会計年度は30億27百万円の資金を獲得）いたしました。 ③生産、受注及び販売の実績a.受注高、完成工事高、繰越高及び施工高 建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2023年４月１日至 2024年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅2,3562,6525,0092,7842,2240.122,771賃貸住宅95,91052,369148,27958,48489,7940.984358,704その他27,64027,41955,06015,93939,1211.767715,630計125,90682,441208,34877,208131,1401.21,52377,106 種別当連結会計年度（自 2024年４月１日至 2025年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅2,2241,4853,7092,1361,5721.5242,150賃貸住宅89,79454,935144,72951,59993,1300.875851,513その他39,12126,40965,53017,63447,8962.61,23718,085計131,14082,829213,96971,369142,5991.42,01971,749 （注）１．前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。２．次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。３．当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。４．「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 b.契約及び販売実績 分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2023年４月１日至 2024年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅－－98709870－－ マンション分譲492,620442,170703,539231,251 賃貸住宅－－54,49354,493－－ 中古住宅－－138138－－ 土地－－－－－－－－ その他収入－－－11－11－－ 合計492,620597,585858,954231,251 種別当連結会計年度（自 2024年４月１日至 2025年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅－－36493649－－ マンション分譲231,251211,148351,9399459 賃貸住宅－－11441144－－ 中古住宅－－－－－－－－ 土地－－12081208－－ その他収入－－－33－33－－ 合計231,251262,183402,9759459 c.セグメント別販売実績セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。セグメントの名称前連結会計年度（自 2023年４月１日至 2024年３月31日）当連結会計年度（自 2024年４月１日至 2025年３月31日）金額（百万円）構成比（％）金額（百万円）構成比（％）前年同期比（％） 一般住宅2,7841.22,1360.976.7建設事業賃貸住宅58,48425.151,59922.188.2 その他15,9396.817,6347.6110.6計77,20833.171,36930.692.4賃貸仲介事業7,8793.48,5913.7109.0売買仲介事業7,6663.38,4223.6109.9 不動産管理手数料12,0775.212,8305.5106.2不動産管理事業メンテナンス売上28,83612.430,96413.3107.4 賃貸収入49,59621.251,43122.1103.7計90,51038.895,22640.9105.2 戸建住宅8700.46490.374.6 マンション分譲3,5391.51,9390.854.8分譲不動産事業賃貸住宅4,4931.91440.13.2 中古住宅380.0－－－ 土地－－2080.1－ その他収入110.0330.0284.2計8,9543.82,9751.333.2出版事業7,8853.48,5303.7108.2ホテル・レジャー事業12,5955.415,6016.7123.9高齢者支援・保育事業11,6165.012,4445.3107.1金融・コンサルティング事業8,1793.58,9233.8109.1物販・文化事業9110.48920.497.9合計233,408100.0232,978100.099.8 （注） 建設事業「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 （2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「（1）経営成績等の状況の概要 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの資本の財源及び資金の流動について、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金及び設備投資に係る資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。 ③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （1）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。
事業リスク
主要なリスクとして、不動産価格の変動が挙げられます。保有する土地・建物や販売用不動産の価格下落は、減損損失や評価損、売却損につながる可能性があります。また、有利子負債の残高が大きく、金融情勢の変化による金利上昇は業績に影響を与える可能性があります。ホテル事業は稼働状況によって財政状態に影響を受ける可能性があり、建築資材の価格高騰を販売価格に転嫁できない場合もリスクとなります。さらに、不動産関連法制や税制の変更、個人情報漏洩、自然災害や人災も事業に影響を及ぼす可能性があります。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）
３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）不動産価格の動向について・有形固定資産の土地・建物 当社グループでは2025年３月31日現在、有形固定資産の土地・建物を帳簿価額で1,271億95百万円保有しておりますが、今後の不動産価格の動向及び賃貸不動産の収益状況によっては、減損会計の適用により業績に影響を与える可能性があります。・販売用不動産（棚卸資産） 当社グループでは、2025年３月31日現在、棚卸資産としての販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）を帳簿価額で292億34百万円保有しておりますが、今後の不動産価格の動向等によっては評価損や売却損の計上により業績に影響を与える可能性があります。 （2）有利子負債について 2025年３月期末現在の有利子負債の残高は、前期末と比べて37億87百万円減少し696億46百万円となりました。有利子負債の削減につきましては引き続き取り組んでまいりますが、将来を見据えた設備投資資金等資金調達は銀行借入によって賄っておりますので、今後の金融情勢によっては、業績に影響を与える可能性があります。（3）ホテル事業について 千葉県浦安市におきまして、2005年６月に「ホテル エミオン 東京ベイ」を開業し、約20年が経過いたしました。2018年１月には新たに「ホテル エミオン 東京ベイ エミオンスクエア」も開業し、東京ディズニーリゾートⓇのパートナーホテルとして運営しております。また2018年10月にカンボジア・プノンペンにグループ初の海外自社施工・自社運営のホテルとして「ホテル エミオン プノンペン」、2020年７月に京都府京都市に「ホテル エミオン 京都」、2021年７月に東京都府中市に「ホテル ケヤキゲート 東京府中」、2023年12月に北海道札幌市に「ホテル エミオン 札幌」、2024年４月に神奈川県横浜市に「ホテル コメント 横浜関内」をオープンいたしましたが、今後の稼動状況等によっては財政状態に影響を与える可能性があります。（4）建築資材の調達について 建築資材等の価格が高騰した際に、販売価格に反映することができない場合には、業績に影響を及ぼす可能性があります。（5）不動産関連法制の変更について 将来において、建築基準法・都市計画法その他不動産関連法制、建設業法、建築士法等建築に関する法令をはじめとして、当社グループの各事業の遂行に関連する法令の改廃や新たに法的規制が設けられた場合には、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。（6）不動産関連税制の変更について 将来において、不動産関連税制や所得税関連等の税制が変更された場合に、不動産取得・売却時のコストの増加、また住宅購入顧客の購買意欲、賃貸住宅オーナー等の事業意欲の減退等により、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。（7）個人情報の管理について 当社グループが行っている事業におきましては、多くの顧客の個人情報を保有しております。当社グループでは、個人情報保護方針を制定し、情報管理に関する規程及び運用マニュアル等によって、個人情報管理の強化と徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により、当社グループが保有する顧客情報が社外へ漏洩した場合等には、顧客への信用低下やトラブル解決のための費用負担等により当社グループの業績に影響を与える可能性があります。（8）自然災害、人災等によるリスク 地震、暴風雨、洪水その他の自然災害、事故、火災、戦争、暴動、テロその他の人災等が発生した場合には、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。