住友不動産（8830）は何で稼いでいるか — 事業の柱と依存度

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2025年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。 (1)会社の経営の基本方針当社は、430年以上の歴史を刻む住友グループの総合不動産会社であり、「信用を重んじ、浮利を追わず」という住友の事業精神を受け継ぎ、従業員、顧客、取引先、債権者、株主等のステークホルダーに対し、当社の企業姿勢を示すスローガンとして「信用と創造」を掲げております。これには、何よりも「信用」を大切にして「浮利を追わず」に、開拓精神を持って新しい企業価値を創り出す、デベロッパーとしての矜持を込めております。このスローガンのもと、「よりよい社会資産を創造し、それを後世に残していく」ことを基本使命とし、各事業を通じて、環境をはじめとする様々な社会課題の解決に貢献しつつ、企業価値の最大化を目指すことを経営の基本方針としております。 (2)中長期的な経営戦略、目標とする経営指標及び対処すべき課題 ①住友不動産グループの持続的成長戦略　当社は、市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤を築くとともに、常に成長のための投資を怠らず、一過性の利益に頼らない持続的な成長を成し遂げ、その果実として持続的な賃上げと持続的な株主還元を可能にするという「持続的成長戦略」を経営の根本としております。 持続的成長戦略の現在地■賃貸事業という強固な事業基盤を核に、リーマンショック、コロナ禍を乗り越え、しかも一過性の利益に依存しない『質の高い利益成長』を実現■今後も成長投資を継続。投資資金は借入せずとも営業ＣＦで賄えるようになった⇒成長投資を継続しながら、株主還元強化の段階へ ②「持続的成長戦略」の推進、「第十次中期経営計画」スタート本年３月28日に持続的成長戦略の長期展望と、「第十次中期経営計画」（計画期間：2026年３月期～2028年３月期）を、本年５月13日に「持続的成長戦略の着実な進展と株主還元強化、経営体制改革推進について」を公表いたしました。内容は、以下の通りです。 APPENDIX-補足- 【当社の持続的成長戦略】　市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤を築くとともに、常に成長のための投資を怠らず、一過性の利益に頼らない持続的な成長を成し遂げ、その果実として持続的な賃上げと持続的な株主還元を可能にするという「持続的成長戦略」を、経営の根本としております。　中でも重要な２点の基本戦略につき、補足します。 １．東京都心の賃貸ビルを中心としたプライム資産を保有し安定収益を積み上げる （1）東京は世界最大・最優良のオフィス市場　　■ 東京はNY、ロンドンよりも大きい、世界最大のマーケット　　■ 建替え再開発が中心であり、ネット供給増は差引年間１％未満、また、ストックの2割が未だ旧耐震　　■ 大企業が集結、全産業が揃う世界に類例のないマーケット 　　■ 充実した都市交通インフラゆえの都心の希少価値が不変　　■ 構造的・継続的な人口流入 （2）他社には真似できない当社独自の”オフィスデパート戦略”　　■ 賃貸オフィスビルポートフォリオの95％が東京23区、83％が都心7区に所在　　■ 多くは主要な鉄道路線・地下鉄駅の至近に位置、ビジネス拠点として優位なアクセス利便性　　■ 約2,000社のテナント企業は、大企業からベンチャー企業まで企業規模や業種が多種多様　　　　→景気や社会の変化に耐性が強く安定した収益の確保を実現 （3）当社のプライム資産は「金の卵を産む鶏」、高い希少性 ２．インド・ムンバイを東京に次ぐ ”一大事業拠点” へ （1）インドは世界屈指の高成長市場　　■ GDPは2025年には日本、2028年にはドイツを抜き、アメリカ・中国に次ぐ世界第3位へ　　■ 国民１人あたり名目GDPも、自動車等の耐久消費財の消費が加速する３千米ドルラインを 　　　 数年後には突破、日本の高度経済成長期を彷彿とさせる確かな経済成長　　■ 総人口は、2024年時点で中国を抜き世界第１位の14.5億人、平均年齢は28.4歳 （2）当社が事業を展開するムンバイは賃料高く、高収益が期待可　　■ ムンバイの市域人口は約1,840万人でインドにおける経済の中心地として古くから繁栄　　■ 課題の１つである渋滞解消の為、国を挙げてのインフラ整備が進捗　　■ ムンバイBKC地区の優良オフィスビル賃料は東京都心並の高水準 （3）当社のハイスペックオフィスが市場から高評価　　■ 2019年に取得した「BKC１号計画」は来秋稼働開始 　　 ⇒国際水準の高スペックオフィスビルとして市場から高く評価　　　　　大手グローバル金融企業が“東京都心最高水準相当“の賃料単価で内定 【東京の賃貸オフィスビル事業】 ◇ 東京は世界最大のオフィスマーケット ◇ 都心ほどスクラップアンドビルドの「建替型」→建物滅失面積控除後のストック増加は限定的 ◇ 東京の空室率は低位安定 ◇ 日本の大企業（時価総額上位100位）の８割が東京に本社　（NY １割、ロンドン ５割）　　 製造、サービス、情報・通信など全業種が揃い（NYは金融だけで７割）業種ごとの好不況の影響を受けづら　　く、安定した事業基盤を構成 ◇ 加えて、ベンチャー・VCも７割が東京に集中 ◇ 交通の核となる環状山手線に42路線接続 ◇ 人口減の日本において、首都圏の人口は長期間 にわたって流入超過 しかも、そのけん引役は20歳前後の若者安全且つ正確な時間で運行する鉄道インフラを利用して、首都圏全方位から都心に集まる 郊外にオフィスを移転する積極的メリット無し オフィス以外にもホテル、商業、病院など社会資本が都心に効率的に配置 ◇ 東京の空室率は過去30年間、平均約５％と低位で安定　（コロナ禍の出社抑制、コスト削減による解約増も短期間で回復）◇ 現在は優秀な人材確保のための採用増などによりオフィス需要が増加、市況は大幅に回復 ⇒空室減により、明らかな賃料増額ステージへ ■ 当社独自の“オフィスデパート戦略” 　当社は不動産賃貸事業の中核を担うオフィスビル賃貸事業において、賃貸オフィスビルポートフォリオの多く（95％）を東京23区に展開、83％がビジネス主要エリアの集中する東京都心部（都心７区）に所在しています。　また、その多くは、主要な鉄道路線・地下鉄駅の至近に位置し、ビジネス拠点として優位なアクセス利便性を有しており、当社ビルに入居する約2,000社のテナント企業は、大企業からベンチャー企業まで企業規模や業種が多岐に渡り、景気や社会の変化に耐性が強く安定した収益の確保を実現しています。 ◇ 規模の多様性 大企業からベンチャー企業まで対応 ◇ 立地の多様性 都心各エリアに展開しており、　　 各業界の多様なニーズに対応 ■ “金の卵を産む鶏”　生まれ変わったプライム資産「新宿住友ビル」 「新宿住友ビル」は1974年に竣工し築50年を迎えております。当社のポートフォリオの中で最も古いこのビルを、建て替えではなく再生する選択肢を選びました。足元に大屋根をかけ、天候に左右されない大規模イベントを 開催できるようにし、最上階にあったレストラン街を１～２階に移転して、オフィスフロアに再整備しました。設備を一新し、長周波地震に備える耐震性を強化しました。 この50年間の累計キャッシュフロー（償却前営業利益）は４千億円を超えており、80年代の高金利時代からバブル崩壊やリーマンショック、アベノミクス景気まで様々な経済変動を乗り越えながら、50年経った今もなお年間100億円を超える賃貸キャッシュフローをもたらす旗艦ビルの一つとなっております。 ＜リニューアル前＞＜リニューアル後＞ 新宿住友ビル（地上52階／地下４階） 竣　　工 ：1974年３月敷地面積： 14,446.46㎡リニューアル：2020年６月延床面積：180,195.16㎡三 角 広 場 ：約3,250㎡　・全天候型アトリウム空間（天井高：約25m）　・災害時帰宅困難者約2,800名受け入れ可能 【インドの賃貸ビル事業】 ■ インドの経済成長は近年さらに勢いを増しており、2028年にはGDP世界3位へ 　 （2011年対比の経済成長率では、すでに中国を上回る水準で推移） ■ 人口世界一、生産年齢人口は全人口の2/3 ◇ 総人口は2024年時点で中国を抜き世界１位の14.5億人　平均年齢は28.4歳 ■ ムンバイはインド経済の中心　　市域人口は約1,840万人 ■ アジア有数の金融センター 　 （ボンベイ証券取引所及びインド企業の本社、外資系大手IT企業などの主要拠点が所在） ■ 国を挙げてのインフラ整備が進む ⇒ 地下鉄、高速道路の敷設 ■ BKC地区の賃料は東京都心最高水準相当　　　⇒　　 高い期待利回り ■ 開発難易度は高いが、東京で長年培ってきたノウハウを最大限に活用すべく当社100%出資で事業に取り組む ■ ムンバイは東京に次ぐ“一大事業拠点”：　総事業費１兆円規模へ ■ 2019年取得の１号物件は2026年秋 稼働　　　　　　　　　　▼　　国際水準のハイスペックオフィスと市場から高い評価　　大手グローバル金融企業が東京都心最高水準相当の賃料で内定

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2025年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。 (1)会社の経営の基本方針当社は、430年以上の歴史を刻む住友グループの総合不動産会社であり、「信用を重んじ、浮利を追わず」という住友の事業精神を受け継ぎ、従業員、顧客、取引先、債権者、株主等のステークホルダーに対し、当社の企業姿勢を示すスローガンとして「信用と創造」を掲げております。これには、何よりも「信用」を大切にして「浮利を追わず」に、開拓精神を持って新しい企業価値を創り出す、デベロッパーとしての矜持を込めております。このスローガンのもと、「よりよい社会資産を創造し、それを後世に残していく」ことを基本使命とし、各事業を通じて、環境をはじめとする様々な社会課題の解決に貢献しつつ、企業価値の最大化を目指すことを経営の基本方針としております。 (2)中長期的な経営戦略、目標とする経営指標及び対処すべき課題 ①住友不動産グループの持続的成長戦略　当社は、市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤を築くとともに、常に成長のための投資を怠らず、一過性の利益に頼らない持続的な成長を成し遂げ、その果実として持続的な賃上げと持続的な株主還元を可能にするという「持続的成長戦略」を経営の根本としております。 持続的成長戦略の現在地■賃貸事業という強固な事業基盤を核に、リーマンショック、コロナ禍を乗り越え、しかも一過性の利益に依存しない『質の高い利益成長』を実現■今後も成長投資を継続。投資資金は借入せずとも営業ＣＦで賄えるようになった⇒成長投資を継続しながら、株主還元強化の段階へ ②「持続的成長戦略」の推進、「第十次中期経営計画」スタート本年３月28日に持続的成長戦略の長期展望と、「第十次中期経営計画」（計画期間：2026年３月期～2028年３月期）を、本年５月13日に「持続的成長戦略の着実な進展と株主還元強化、経営体制改革推進について」を公表いたしました。内容は、以下の通りです。 APPENDIX-補足- 【当社の持続的成長戦略】　市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤を築くとともに、常に成長のための投資を怠らず、一過性の利益に頼らない持続的な成長を成し遂げ、その果実として持続的な賃上げと持続的な株主還元を可能にするという「持続的成長戦略」を、経営の根本としております。　中でも重要な２点の基本戦略につき、補足します。 １．東京都心の賃貸ビルを中心としたプライム資産を保有し安定収益を積み上げる （1）東京は世界最大・最優良のオフィス市場　　■ 東京はNY、ロンドンよりも大きい、世界最大のマーケット　　■ 建替え再開発が中心であり、ネット供給増は差引年間１％未満、また、ストックの2割が未だ旧耐震　　■ 大企業が集結、全産業が揃う世界に類例のないマーケット 　　■ 充実した都市交通インフラゆえの都心の希少価値が不変　　■ 構造的・継続的な人口流入 （2）他社には真似できない当社独自の”オフィスデパート戦略”　　■ 賃貸オフィスビルポートフォリオの95％が東京23区、83％が都心7区に所在　　■ 多くは主要な鉄道路線・地下鉄駅の至近に位置、ビジネス拠点として優位なアクセス利便性　　■ 約2,000社のテナント企業は、大企業からベンチャー企業まで企業規模や業種が多種多様　　　　→景気や社会の変化に耐性が強く安定した収益の確保を実現 （3）当社のプライム資産は「金の卵を産む鶏」、高い希少性 ２．インド・ムンバイを東京に次ぐ ”一大事業拠点” へ （1）インドは世界屈指の高成長市場　　■ GDPは2025年には日本、2028年にはドイツを抜き、アメリカ・中国に次ぐ世界第3位へ　　■ 国民１人あたり名目GDPも、自動車等の耐久消費財の消費が加速する３千米ドルラインを 　　　 数年後には突破、日本の高度経済成長期を彷彿とさせる確かな経済成長　　■ 総人口は、2024年時点で中国を抜き世界第１位の14.5億人、平均年齢は28.4歳 （2）当社が事業を展開するムンバイは賃料高く、高収益が期待可　　■ ムンバイの市域人口は約1,840万人でインドにおける経済の中心地として古くから繁栄　　■ 課題の１つである渋滞解消の為、国を挙げてのインフラ整備が進捗　　■ ムンバイBKC地区の優良オフィスビル賃料は東京都心並の高水準 （3）当社のハイスペックオフィスが市場から高評価　　■ 2019年に取得した「BKC１号計画」は来秋稼働開始 　　 ⇒国際水準の高スペックオフィスビルとして市場から高く評価　　　　　大手グローバル金融企業が“東京都心最高水準相当“の賃料単価で内定 【東京の賃貸オフィスビル事業】 ◇ 東京は世界最大のオフィスマーケット ◇ 都心ほどスクラップアンドビルドの「建替型」→建物滅失面積控除後のストック増加は限定的 ◇ 東京の空室率は低位安定 ◇ 日本の大企業（時価総額上位100位）の８割が東京に本社　（NY １割、ロンドン ５割）　　 製造、サービス、情報・通信など全業種が揃い（NYは金融だけで７割）業種ごとの好不況の影響を受けづら　　く、安定した事業基盤を構成 ◇ 加えて、ベンチャー・VCも７割が東京に集中 ◇ 交通の核となる環状山手線に42路線接続 ◇ 人口減の日本において、首都圏の人口は長期間 にわたって流入超過 しかも、そのけん引役は20歳前後の若者安全且つ正確な時間で運行する鉄道インフラを利用して、首都圏全方位から都心に集まる 郊外にオフィスを移転する積極的メリット無し オフィス以外にもホテル、商業、病院など社会資本が都心に効率的に配置 ◇ 東京の空室率は過去30年間、平均約５％と低位で安定　（コロナ禍の出社抑制、コスト削減による解約増も短期間で回復）◇ 現在は優秀な人材確保のための採用増などによりオフィス需要が増加、市況は大幅に回復 ⇒空室減により、明らかな賃料増額ステージへ ■ 当社独自の“オフィスデパート戦略” 　当社は不動産賃貸事業の中核を担うオフィスビル賃貸事業において、賃貸オフィスビルポートフォリオの多く（95％）を東京23区に展開、83％がビジネス主要エリアの集中する東京都心部（都心７区）に所在しています。　また、その多くは、主要な鉄道路線・地下鉄駅の至近に位置し、ビジネス拠点として優位なアクセス利便性を有しており、当社ビルに入居する約2,000社のテナント企業は、大企業からベンチャー企業まで企業規模や業種が多岐に渡り、景気や社会の変化に耐性が強く安定した収益の確保を実現しています。 ◇ 規模の多様性 大企業からベンチャー企業まで対応 ◇ 立地の多様性 都心各エリアに展開しており、　　 各業界の多様なニーズに対応 ■ “金の卵を産む鶏”　生まれ変わったプライム資産「新宿住友ビル」 「新宿住友ビル」は1974年に竣工し築50年を迎えております。当社のポートフォリオの中で最も古いこのビルを、建て替えではなく再生する選択肢を選びました。足元に大屋根をかけ、天候に左右されない大規模イベントを 開催できるようにし、最上階にあったレストラン街を１～２階に移転して、オフィスフロアに再整備しました。設備を一新し、長周波地震に備える耐震性を強化しました。 この50年間の累計キャッシュフロー（償却前営業利益）は４千億円を超えており、80年代の高金利時代からバブル崩壊やリーマンショック、アベノミクス景気まで様々な経済変動を乗り越えながら、50年経った今もなお年間100億円を超える賃貸キャッシュフローをもたらす旗艦ビルの一つとなっております。 ＜リニューアル前＞＜リニューアル後＞ 新宿住友ビル（地上52階／地下４階） 竣　　工 ：1974年３月敷地面積： 14,446.46㎡リニューアル：2020年６月延床面積：180,195.16㎡三 角 広 場 ：約3,250㎡　・全天候型アトリウム空間（天井高：約25m）　・災害時帰宅困難者約2,800名受け入れ可能 【インドの賃貸ビル事業】 ■ インドの経済成長は近年さらに勢いを増しており、2028年にはGDP世界3位へ 　 （2011年対比の経済成長率では、すでに中国を上回る水準で推移） ■ 人口世界一、生産年齢人口は全人口の2/3 ◇ 総人口は2024年時点で中国を抜き世界１位の14.5億人　平均年齢は28.4歳 ■ ムンバイはインド経済の中心　　市域人口は約1,840万人 ■ アジア有数の金融センター 　 （ボンベイ証券取引所及びインド企業の本社、外資系大手IT企業などの主要拠点が所在） ■ 国を挙げてのインフラ整備が進む ⇒ 地下鉄、高速道路の敷設 ■ BKC地区の賃料は東京都心最高水準相当　　　⇒　　 高い期待利回り ■ 開発難易度は高いが、東京で長年培ってきたノウハウを最大限に活用すべく当社100%出資で事業に取り組む ■ ムンバイは東京に次ぐ“一大事業拠点”：　総事業費１兆円規模へ ■ 2019年取得の１号物件は2026年秋 稼働　　　　　　　　　　▼　　国際水準のハイスペックオフィスと市場から高い評価　　大手グローバル金融企業が東京都心最高水準相当の賃料で内定

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1) 経営成績等の状況の概要① 財政状態及び経営成績の状況４期連続経常最高益、12期連続純利益最高益更新当連結会計年度の業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益、純利益のすべてにおいて過去最高を更新しました。 全部門増収増益、不動産賃貸事業が業績を牽引、不動産販売事業、完成工事事業も最高益部門別では、需給改善傾向が続く東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸事業が大幅増益となり業績を牽引しました。分譲マンションが堅調に推移した不動産販売事業に加え、高い環境性能を備えた商品を中心に売上高が増加した完成工事（ハウジング）事業も最高益を更新しました。Web広告強化の取組みなどによって集客が増加に転じた不動産流通事業も含め、全部門増収増益を達成しました。 営業外損益は支払利息の増加により31億円のマイナス（前期比△16億円）となり、特別損益は、減損損失を187億円計上した一方、投資有価証券売却益を383億円計上した結果、55億円（同＋53億円）のプラスとなりました。 その結果、売上高1兆142億円（前期比＋4.8％）、営業利益2,715億円（同＋6.6％）、経常利益2,683億円（同＋6.0％）、親会社株主に帰属する当期純利益1,916億円（同＋8.2％）となりました。 （百万円） 前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2023.4.1～2024.3.31)(2024.4.1～2025.3.31) 売上高967,6921,014,239+46,547 営業利益254,666271,516+16,849 経常利益253,111268,323+15,211 親会社株主に帰属する当期純利益177,171191,681+14,510 　部門別の営業成績は下表の通りです。 （百万円） 売上高前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2023.4.1～2024.3.31)(2024.4.1～2025.3.31) 不動産賃貸444,406472,571+28,165 不動産販売241,207246,402+5,194 完成工事205,058215,827+10,768 不動産流通72,30873,174+866 連結計967,6921,014,239+46,547 （百万円） 営業利益前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2023.4.1～2024.3.31)(2024.4.1～2025.3.31) 不動産賃貸176,580191,295+14,715 不動産販売60,20860,389+181 完成工事20,84122,776+1,935 不動産流通18,73919,501+761 連結計254,666271,516+16,849 ＜不動産賃貸事業部門＞増収増益、最高益更新当連結会計年度は、既存ビルの稼働率改善と値上げの浸透、「住友不動産東京三田ガーデンタワー」、「住友不動産新宿ファーストタワー」の入居進捗、「住友不動産中野駅前ビル」、「住友不動産新宿南口ビル」などの新規稼働に加え、ホテル、イベントホールなどの収益増も業績に寄与した結果、大幅な増収増益となり、売上、営業利益ともに過去最高を更新しました。 需給改善継続、新規ビル募集順調当期末の空室率は、5.8％(前期末比△1.1p)となりました。働きやすいオフィス環境を志向する企業や事業拡大のため採用強化を図る企業の新規需要は引き続き旺盛で、契約面積が解約面積を上回る状況が継続しております。また、当第４四半期に竣工した「住友不動産六本木セントラルタワー」ほか新規ビルのテナント募集も進捗し始めました。 前期末(2024.3月末)当期末(2025.3月末)既存ビル空室率6.9%5.8% ＜不動産販売事業部門＞増収増益、最高益更新当連結会計年度は、「シティテラス善福寺公園」、「THE　ASAKUSA　RESIDENCE」、「シティハウス横浜」、「シティテラス若江岩田」などが引渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で3,526戸（前期比＋２戸）を販売計上した結果増収増益となり、営業利益は過去最高を更新しました。 マンション契約順調、次期計上分確保済当連結会計年度のマンション契約戸数は2,620戸（前期比△661戸）となりました。期首時点で次期計上予定分は概ね確保済みとなり、さらに次々期計上予定分の契約も順調に進捗しております。 前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2023.4.1～2024.3.31)(2024.4.1～2025.3.31) マンション契約戸数3,2812,620△661 計上戸数3,5243,526+2 マンション・戸建 3,4753,440△35 宅地4986+37 売上高（百万円）241,207246,402+5,194 マンション・戸建 227,741227,151△589 宅地・その他13,46619,250+5,783 ＜完成工事事業部門＞販売単価増、最高益更新当連結会計年度の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で7,044棟（前期比+97棟）、注文住宅事業で2,140棟（同△82棟）となりました。「高断熱リフォーム」や、ZEH仕様を標準とする「住友不動産の栖（すみか）」など環境性能を訴求した商品の受注は引き続き好調で、１棟当たり単価が上昇したことに加え、マンションスケルトンリフォームの着実な成長もあり、受注高は両事業部門とも前年比プラスとなりました。当事業部門の業績は、両事業ともに計上棟数の減少を販売価格の上昇でカバーして、増収増益となり最高益を更新しました。 前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2023.4.1～2024.3.31)(2024.4.1～2025.3.31) 受注棟数9,1699,184+15 新築そっくりさん6,9477,044+97 注文住宅2,2222,140△82 受注高（百万円）183,025192,143+9,117 新築そっくりさん105,402110,821+5,418 注文住宅77,62381,322+3,698 計上棟数9,4799,279△200 新築そっくりさん7,2047,035△169 注文住宅2,2752,244△31 売上高（百万円）194,588204,799+10,210 新築そっくりさん106,538110,310+3,772 注文住宅88,05094,488+6,438 ＜不動産流通事業部門＞増収増益、先行指標の改善傾向継続当連結会計年度は、仲介引渡し件数が減少しましたが、取扱単価の上昇により増収増益となりました。当期は、Web広告強化の取組みなどにより問い合わせ件数が増加、契約ベースでは、件数、取扱高とも前年比プラスとなり、改善傾向が続いております。 引渡しベース前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2023.4.1～2024.3.31)(2024.4.1～2025.3.31) 仲介件数31,50231,003△499 取扱高 （百万円）1,392,8691,434,390+41,521 取扱単価（百万円）44.246.3+2.1 契約ベース前連結会計年度当連結会計年度増 減 (2023.4.1～2024.3.31)(2024.4.1～2025.3.31) 仲介件数30,75331,325+572 取扱高 （百万円）1,389,4301,486,422+96,991 取扱単価（百万円）45.247.5+2.3 ＜その他の事業部門＞フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、売上高13,034百万円（前期比＋1,756百万円）、営業利益2,170百万円（同＋751百万円）となりました。 ＜中期経営計画の達成状況＞2022年４月より取り組んできた「第九次中期経営計画」は当期（2025年３月期）をもって終了しました。計画最終年度の当期は、前掲「当期の経営成績」に記載の通り、４期連続経常最高益、12期連続純利益最高益更新を達成しました。３ヵ年累計業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて八次実績を上回るとともに、経常利益と当期純利益は当初目標を超過達成することができました。 （億円） 八次実績 (2019.4.1～2022.3.31) 九次実績(3ヵ年累計) 八次比 九次目標※(2022.4.1～2025.3.31) 前々期 (2022.4.1～2023.3.31)前期(2023.4.1～2024.3.31) 当期 (2024.4.1～2025.3.31) 売上高２兆8,704 9,3999,67710,142２兆9,218 +514 ３兆0,000 営業利益6,875 2,4132,5472,7157,675 +800 7,700 経常利益6,556 2,3672,5312,6837,581 +1,025 7,500 当期純利益4,328 1,6191,7721,9175,308 +979 5,000 ※2022年５月12日公表＜資産、負債、純資産の状況＞当連結会計年度における総資産は、６兆7,224億円（前期末比＋440億円）となりました。仕掛販売用不動産と賃貸ビルを主とする有形固定資産が増加しました。負債合計額は、４兆5,543億円（前期末比△734億円）となりました。連結有利子負債が３兆8,919億円（同△696億円）と減少しました。純資産合計額は２兆1,681億円（前期末比＋1,175億円）となりました。当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益が1,916億円となり、利益剰余金が増加しました。自己資本比率は32.3％（前期末30.7％）となりました。なお、当連結会計年度における連結有利子負債の長期比率は97％（前期末97％）、固定金利比率は87％（同84％）となっております。 ② キャッシュ・フローの状況当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、　営業活動によるキャッシュ・フロー　　253,171百万円（前期比 ＋ 21,138百万円）　投資活動によるキャッシュ・フロー　△143,616百万円（前期比　＋167,078百万円）　財務活動によるキャッシュ・フロー　△116,847百万円（前期比　△113,192百万円）となり、現金及び現金同等物は△4,890百万円減少して98,234百万円となりました。 ＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞当期の経常利益は2,683億円、減価償却費は748億円となりました。法人税等の支払を差し引いた営業キャッシュ・フローは2,531億円の収入となりました。 ＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞主に賃貸事業の増強を目的として合計1,655億円の有形固定資産投資を行う一方、投資有価証券を455億円売却した結果、投資キャッシュ・フローは1,436億円の支出となりました。 ＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞賃貸事業の増強に伴う有形固定資産投資がキャッシュ・フローで賄える状況となったため、当連結会計年度中に、期限到来に伴う長期借入金（ノンリコース含む）2,937億円の返済、社債900億円の償還、コマーシャルペーパー差引き260億円の償還に対応し、3,372億円の長期借入を実施しました。その結果、財務キャッシュ・フローは1,168億円の支出となりました。 ③ 生産、受注及び販売の状況生産、受注及び販売の状況については、前掲「① 財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2025年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容(イ)　概況当連結会計年度は、売上高1兆142億円（前連結会計年度比＋465億円）、営業利益2,715億円（同＋168億円）、経常利益2,683億円（同＋152億円）となりました。売上高、営業利益、経常利益、純利益のすべてにおいて過去最高を更新しました。 (ロ)　売上高および営業利益当連結会計年度は、需給改善傾向が続く東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸事業が大幅増益となり業績を牽引しました。分譲マンションが堅調に推移した不動産販売事業に加え、高い環境性能を備えた商品を中心に売上高が増加した完成工事（ハウジング）事業も最高益を更新しました。Web広告強化の取組みなどによって集客が増加に転じた不動産流通事業も含め、全部門増収増益を達成しました。その結果、売上高は1,014,239百万円（前連結会計年度比＋46,547百万円、同＋4.8％）、営業利益は271,516百万円（同＋16,849百万円、同＋6.6％）となりました。なお、各事業部門の詳細については、前掲「(1) 経営成績等の状況の概要」をご参照下さい。 (ハ)　営業外損益営業外収益は、受取配当金の増加などにより、21,146百万円（前連結会計年度比＋549百万円）となりました。また、営業外費用は24,339百万円（同＋2,187百万円）となりました。その結果、営業外損益は△3,192百万円（同1,637百万円の悪化）となりました。 (ニ)　特別損益当連結会計年度は、投資有価証券売却益などにより特別利益は38,495百万円（前連結会計年度比＋25,599百万円）となった一方、減損損失や固定資産除却損など32,978百万円（同＋20,234百万円）の特別損失を計上しました。その結果、特別損益は、差引5,516百万円の利益（同5,365百万円の改善）となりました。 　② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報親会社株主に帰属する当期純利益が191,681百万円となり、株主資本が前連結会計年度末比144,022百万円増加 した結果、当連結会計年度末の自己資本は、2,168,107百万円（同＋117,525百万円）、自己資本比率は32.3％となりました。 　資金調達においては、賃貸事業の増強に伴う有形固定資産投資がキャッシュ・フローで賄える状況となったため、当連結会計年度中に、期限到来に伴う長期借入金（ノンリコース含む）2,937億円の返済、社債900億円の償還、コマーシャルペーパー差引き260億円の償還に対応し、3,372億円の長期借入を実施しました。その結果、連結有利子負債は、3,891,925百万円（前連結会計年度末比△69,639百万円）となりました。　なお、当連結会計年度における連結有利子負債の長期比率は97％（前期末97％）、固定金利比率は87％（同84％）となっております。 2025年４月より開始した「第十次中期経営計画」では、更なる収益基盤強化のため、東京都心およびインド・ムンバイにおける賃貸資産への投資を継続推進することとしております。必要な資金は、拡大する賃貸キャッシュフローにより賄うこととしており、併せて累進配当による株主還元も強化していく方針としております。詳しくは、前掲「１［経営方針、経営環境及び対処すべき課題等］(2)中長期的な経営戦略、目標とする経営指標及び対処すべき課題」をご参照ください。 ③ 重要な会計方針および見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債および収益・費用の報告金額および開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、第５［経理の状況］の連結財務諸表の(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)に記載しておりますが、特に次の重要な会計方針等が連結財務諸表作成における重要な見積りの判断に大きな影響を及ぼすものと考えております。 販売用不動産（仕掛含む）及び賃貸資産の評価当社グループは、販売用不動産（仕掛含む）について、連結財務諸表の注記事項に記載のとおり、主として個別法に基づく原価法（収益性の低下による簿価切り下げの方法）により評価しております。また、賃貸資産について、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、資産のグルーピング、減損の兆候の識別、減損損失の認識の判定及び測定を行っております。　　　　なお、詳細は第５[経理の状況]の連結財務諸表の（重要な会計上の見積り）に記載しております。