事業の概要
東京建物は、オフィスビル、商業施設、物流施設などの開発、賃貸、運営を行う「ビル事業」と、マンションなどの開発、販売、賃貸を行う「住宅事業」が主な収益源です。その他、不動産仲介や駐車場運営の「アセットサービス事業」、ホテルやゴルフ場運営、不動産投資顧問、海外での不動産開発を行う「その他事業」も展開しており、多角的な不動産関連事業で収益を上げています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
セグメント構成
東京建物の事業セグメントは主に3つあります。まず「商業用不動産事業（Commercial Properties）」は、オフィスビルや商業施設などの開発、賃貸、運営が中心で、最も売上と営業利益を稼ぐ主力事業です。次に「住宅事業（Residential）」は、マンションなどの開発、販売、賃貸を手掛けています。そして「アセットサービス事業（Asset Service）」は、不動産仲介やコンサルティング、駐車場の開発・運営などを行っています。これらのセグメントに加え、ホテル・ゴルフ場運営、不動産ファンド、海外での不動産開発などを含む「その他事業」も展開しており、多角的な事業構成となっています。
2025-12 セグメント別業績
| セグメント | 区分 | 売上(億) | 営業利益(億) | 営業利益率 |
|---|---|---|---|---|
| CommercialProperties | 事業 | 2,202 | 671 | 30.5% |
| Residential | 事業 | 1,651 | 256 | 15.5% |
| AssetService | 事業 | 635 | 115 | 18.1% |
有価証券報告書「事業の内容」の全文を見る（年度切替）
３【事業の内容】 当社及び当社の関係会社98社（うち、連結子会社44社、持分法適用関連会社41社）が営んでいる主な事業の内容、当該事業に係る主要な会社名及び位置付けは以下の通りであり、各事業の区分は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」に記載のセグメント情報の区分と同一であります。 （１）ビル事業 当社は、オフィスビル・商業施設・物流施設等の開発、販売、賃貸及び運営等を行っております。 連結子会社である名駅２丁目開発特定目的会社及び㈲東京プライムステージを営業者とする匿名組合ほか５社並びに持分法適用関連会社である霞が関開発特定目的会社は、オフィスビル等の賃貸・運営を行っております。 連結子会社である東京不動産管理㈱、新宿センタービル管理㈱、東京ビルサービス㈱及び西新サービス㈱は、建物管理等を行っております。 連結子会社であるエキスパートオフィス㈱は、サービスオフィス・コワーキングスペースの運営を行っております。 連結子会社である㈱プライムプレイスは、商業施設の管理・運営を行っております。 （２）住宅事業 当社は、マンション等の開発、販売、賃貸等を行っております。 連結子会社である㈱東京建物アメニティサポートは、マンション管理等を行っております。 当社及び連結子会社であるかちどきGROWTH TOWN㈱は、マンションの賃貸・運営を行っております。 連結子会社である㈱イー・ステート・オンラインほか２社は、マンション分譲等におけるWEBプロモーションに関連するサービス等を行っております。 （３）アセットサービス事業 連結子会社である東京建物不動産販売㈱は、不動産の仲介・コンサルティング・買取再販を行っております。 連結子会社である日本パーキング㈱は、駐車場の開発・運営等を行っております。 （４）その他事業（体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業）） 連結子会社である東京建物リゾート㈱は、ホテル、温浴施設及びゴルフ場の運営を行っております。 当社及び連結子会社である㈱河口湖カントリークラブほか１社は、ゴルフ場の運営を行っております。（ファンド事業（旧資産運用事業）） 連結子会社である東京建物不動産投資顧問㈱は、不動産投資に関するコンサルティング及び不動産ファンドの組成・運用を行っております。 連結子会社である㈱東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメントは、「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づく資産運用会社として投資法人の資産運用を行っております。（海外事業） 当社及び連結子会社であるTokyo Tatemono Asia Pte. Ltd.、Tokyo Tatemono US Ltd.、Tokyo Tatemono (Thailand) Ltd.、TT Investment Holdings Australia Pty Limited及びTokyo Tatemono UK Ltd.は、連結子会社５社・持分法適用関連会社37社を通じて、米国、豪州、タイ及び中国等において不動産の開発等を行っております。 連結子会社である東京建物(上海)房地産咨詢有限公司は、中国において不動産コンサルティングを行っております。（その他） 当社は、不動産の鑑定評価を行っております。 連結子会社であるTokyo Legacy Parks㈱は、都立明治公園においてPark-PFI事業を行っております。 連結子会社であるTokyo Sports Wellness Village㈱は、複合型スポーツレジャー施設「有明アーバンスポーツパーク（通称名：livedoor URBAN SPORTS PARK）」の整備・運営を行っております。 連結子会社であるWonderScape㈱は、都市空間における大型デジタルサイネージの企画・開発・運営等を行っております。 以上の事項を事業系統図によって示すと次の通りであります。
事業の優位性（モート）
事業の質（有価証券報告書から抽出）
数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2025時点の記載が出典です。
| 価格決定力値上げを通せるか。強いほどインフレ耐性が高い | 弱い 大幅かつ急激な物価変動が発生し、コスト上昇分を必ずしも賃料や販売価格に反映できない場合があるため。 |
|---|---|
| 参入障壁新規参入を阻む要因の種類 | 規制 会社法、金融商品取引法、労働基準法、宅地建物取引業法、建築基準法等の法規制のもとで事業活動を行っているため。 |
| 景気敏感度業績が景気循環にどれだけ振られるか | シクリカル |
| 設備投資の性質稼いだ現金がどれだけ設備維持に消えるか | 成長投資 |
| 規制依存規制は障壁にも足枷にもなる | 高い |
会社が挙げる主要リスク：不動産開発に関するリスク ／ 金利の変動に関するリスク ／ 物価変動に関するリスク
同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）
モート総合 8 / 25 5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠
無形資産★☆☆☆☆
東京建物は「Brillia」ブランドを持つが、高級住宅市場での認知度は高いものの、他社ブランドとの明確な差別化や特許による独占的優位性は限定的。ブランド力は一定の評価はできるが、広範な競争優位の源泉とはなりにくい。
スイッチングコスト★★☆☆☆
賃貸マンション事業においては、入居者にとってのスイッチングコストは比較的低い。分譲マンション事業では、一度購入した顧客との継続的な関係性は限定的であり、大規模修繕等で関係が続く場合もあるが、事業全体でのスイッチングコストは高くない。
ネットワーク効果☆☆☆☆☆
不動産開発・賃貸事業には、直接的なネットワーク効果はほとんど見られない。プラットフォーム型ビジネスではないため、ユーザー数の増加がサービス価値を向上させる構造ではない。
コスト優位★★☆☆☆
大規模開発や土地取得において、規模の経済によるコスト優位を追求しているが、不動産市況や土地の希少性により、構造的なコスト優位を常に維持することは難しい。個別の案件における交渉力やノウハウが重要となる。
規模の経済★★★☆☆
東京建物は大手デベロッパーの一つであり、一定の事業規模を持つ。都心部での大規模開発や多様な不動産ポートフォリオを運用する能力は、中小デベロッパーに対する競争優位となり得る。しかし、業界全体で見ると寡占度はそれほど高くない。
東京建物は、オフィスビルやマンションの開発から賃貸、運営、管理までを一貫して手掛けることで、安定した収益基盤を築いています。長年の事業で培われた不動産開発・運営のノウハウと、多数の連結子会社・関連会社による幅広い事業領域が強みです。特に、都心部の優良な立地での開発実績や、建物管理、商業施設運営、駐車場運営といった周辺事業も自社グループで展開することで、顧客への総合的なサービス提供能力を高め、競争優位性を確立していると考えられます。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
経営戦略
有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下の通りであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針、経営環境及び対処すべき課題等① グループ長期ビジョン 当社グループは、持続的成長と中長期的な企業価値の向上を目指すため、2030年を見据えた長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」を策定しております。長期ビジョンでは、事業を通じて「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立していくことで、2030年に連結事業利益1,200億円を達成するとともに、SDGs達成への貢献を果たすことを掲げております。 〈当社グループ長期ビジョン〉※１ 長期ビジョンの目標時期について、2025年度から2027年度までのグループ中期経営計画策定時(2025年１月)より「2030年頃」から「2030年」へ変更※２ 固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、本中期経営計画期間より事業利益の定義を変更変更前 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益変更後 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益等＋固定資産売却損益（持分法投資損益等には、海外事業における受取配当金、受取利息及び投資ビークルへの出資持分の売却損益を含む）※３ 今後の事業利益の構成変化の見通しを踏まえ、本中期経営計画期間より記載内容を変更 ②グループ中期経営計画 長期ビジョン公表以降、新型コロナウイルス感染症による人々の行動変容、地政学リスクの高まり、異次元の金融緩和政策からの転換、インフレ等による建築費の急激な高騰など、当社グループがおかれている事業環境の不確実性は一層高まっており、変化のスピードも加速しております。このような認識のもと、当社グループは、長期ビジョンの実現に向けたマイルストーンとして、2025年に2025年度から2027年度までの３年間を対象とするグループ中期経営計画を策定しております。 a. 基本方針「強靭かつしなやかな事業ポートフォリオの構築により、成長加速・資本効率向上を実現する」ことを掲げ、「資産回転型事業の加速・拡大」、「安定収益基盤の強靭化」及び「規律あるバランスシートコントロール」に重点的に取り組むとともに、「成長を支える経営インフラの高度化」を推し進めてまいります。 b. 重点戦略本中期経営計画の基本方針に基づき６つの重点戦略を定めるとともに、“BASE（成長の礎）”をコンセプトとして各重点戦略に係る取り組み方針を策定・実行することにより、各事業をより一層強化してまいります。 c. 事業ポートフォリオ戦略事業ポートフォリオを「賃貸」「分譲・売却」「サービス」の３つに分類のうえ適切に管理していくとともに、分類ごとの特性を踏まえた取り組み方針に基づき各種取り組みを推進してまいります。 本中期経営計画期間における事業利益の構成については「賃貸：分譲・売却：サービス＝30％：60％：10％」を維持しながら、成長投資のためのキャッシュ創出と資本効率の向上を図ってまいります。また、2030年の利益構成は、従来の想定から「賃貸」の割合を減少、「分譲・売却」の割合を増加する方向へ変更し、事業環境の変化に適応しながら、高水準の資本効率と利益成長の実現を目指してまいります。 d. キャッシュアロケーション本中期経営計画の３年間において、前中期経営計画対比で年平均２倍となる１兆1,400億円の回収と同1.8倍となる１兆2,800億円の投資による資産回転の加速によって、資本効率向上と持続的・安定的な利益成長の両立を目指してまいります。 ③ マテリアリティ当社グループは、長期ビジョンの達成に向けて、事業を通じて実現すべき社会との共有価値を意識し、「社会価値創出」と「価値創造基盤」の観点から14のマテリアリティ（重要課題）を特定しております。事業を通じてマテリアリティの解決に取り組み、長期ビジョンを達成するとともに、持続可能な社会の実現に貢献してまいります。 〈当社グループマテリアリティ〉 （２）目標とする経営指標 グループ中期経営計画（2025～2027年度）において、固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、連結営業利益に固定資産売却損益や持分法投資損益等を加えた「連結事業利益」を利益指標として採用しております。本中期経営計画における定量目標については、最終年度である2027年度の利益指標として「連結事業利益950億円」、本中期経営計画期間における資本効率指標として「ROE10％」を掲げております。 また併せて、2027年度における財務指針として「D/Eレシオ2.4倍程度」、「有利子負債/EBITDA倍率12倍程度」、さらに2027年度末時点における政策保有株式の純資産比率「10％以下」、固定資産及び政策保有株式をあわせた売却「1,300億円以上」を掲げており、財務健全性の維持と適切なバランスシートコントロールを図りながら資本効率の向上と利益目標の達成を目指してまいります。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下の通りであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針、経営環境及び対処すべき課題等① グループ長期ビジョン 当社グループは、持続的成長と中長期的な企業価値の向上を目指すため、2030年を見据えた長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」を策定しております。長期ビジョンでは、事業を通じて「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立していくことで、2030年に連結事業利益1,200億円を達成するとともに、SDGs達成への貢献を果たすことを掲げております。 〈当社グループ長期ビジョン〉※１ 長期ビジョンの目標時期について、2025年度から2027年度までのグループ中期経営計画策定時(2025年１月)より「2030年頃」から「2030年」へ変更※２ 固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、本中期経営計画期間より事業利益の定義を変更変更前 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益変更後 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益等＋固定資産売却損益（持分法投資損益等には、海外事業における受取配当金、受取利息及び投資ビークルへの出資持分の売却損益を含む）※３ 今後の事業利益の構成変化の見通しを踏まえ、本中期経営計画期間より記載内容を変更 ②グループ中期経営計画 長期ビジョン公表以降、新型コロナウイルス感染症による人々の行動変容、地政学リスクの高まり、異次元の金融緩和政策からの転換、インフレ等による建築費の急激な高騰など、当社グループがおかれている事業環境の不確実性は一層高まっており、変化のスピードも加速しております。このような認識のもと、当社グループは、長期ビジョンの実現に向けたマイルストーンとして、2025年に2025年度から2027年度までの３年間を対象とするグループ中期経営計画を策定しております。 a. 基本方針「強靭かつしなやかな事業ポートフォリオの構築により、成長加速・資本効率向上を実現する」ことを掲げ、「資産回転型事業の加速・拡大」、「安定収益基盤の強靭化」及び「規律あるバランスシートコントロール」に重点的に取り組むとともに、「成長を支える経営インフラの高度化」を推し進めてまいります。 b. 重点戦略本中期経営計画の基本方針に基づき６つの重点戦略を定めるとともに、“BASE（成長の礎）”をコンセプトとして各重点戦略に係る取り組み方針を策定・実行することにより、各事業をより一層強化してまいります。 c. 事業ポートフォリオ戦略事業ポートフォリオを「賃貸」「分譲・売却」「サービス」の３つに分類のうえ適切に管理していくとともに、分類ごとの特性を踏まえた取り組み方針に基づき各種取り組みを推進してまいります。 本中期経営計画期間における事業利益の構成については「賃貸：分譲・売却：サービス＝30％：60％：10％」を維持しながら、成長投資のためのキャッシュ創出と資本効率の向上を図ってまいります。また、2030年の利益構成は、従来の想定から「賃貸」の割合を減少、「分譲・売却」の割合を増加する方向へ変更し、事業環境の変化に適応しながら、高水準の資本効率と利益成長の実現を目指してまいります。 d. キャッシュアロケーション本中期経営計画の３年間において、前中期経営計画対比で年平均２倍となる１兆1,400億円の回収と同1.8倍となる１兆2,800億円の投資による資産回転の加速によって、資本効率向上と持続的・安定的な利益成長の両立を目指してまいります。 ③ マテリアリティ当社グループは、長期ビジョンの達成に向けて、事業を通じて実現すべき社会との共有価値を意識し、「社会価値創出」と「価値創造基盤」の観点から14のマテリアリティ（重要課題）を特定しております。事業を通じてマテリアリティの解決に取り組み、長期ビジョンを達成するとともに、持続可能な社会の実現に貢献してまいります。 〈当社グループマテリアリティ〉 （２）目標とする経営指標 グループ中期経営計画（2025～2027年度）において、固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、連結営業利益に固定資産売却損益や持分法投資損益等を加えた「連結事業利益」を利益指標として採用しております。本中期経営計画における定量目標については、最終年度である2027年度の利益指標として「連結事業利益950億円」、本中期経営計画期間における資本効率指標として「ROE10％」を掲げております。 また併せて、2027年度における財務指針として「D/Eレシオ2.4倍程度」、「有利子負債/EBITDA倍率12倍程度」、さらに2027年度末時点における政策保有株式の純資産比率「10％以下」、固定資産及び政策保有株式をあわせた売却「1,300億円以上」を掲げており、財務健全性の維持と適切なバランスシートコントロールを図りながら資本効率の向上と利益目標の達成を目指してまいります。
MD&A（経営者による分析）
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下の通りであります。 ① 経営成績の状況 当連結会計年度のわが国経済は、米国の通商政策による影響等が見られたものの、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、景気は緩やかに回復しました。 当不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、採用強化や従業員間のコミュニケーション促進等を目的としたオフィス環境整備の需要を受け、引き続き好立地かつ高スペックなビルへの選好が強まり、都心部においては空室率の低下と賃料の上昇基調が継続するなど、好調に推移しました。分譲住宅市場については、開発用地の取得難や建築費の高騰等に伴い供給戸数が減少するなか、金利の先高感等はあるものの世帯年収の増加等による購買力の高まりに支えられ、特に都心部においては分譲価格の上昇が継続するなど、全般に堅調に推移しました。また、不動産投資市場については、日本銀行による政策金利の引き上げはあったものの、国内外の投資家の旺盛な投資意欲を背景に、好調を維持しました。 このような事業環境のもと、当社グループは、2030年を見据えた長期ビジョンの実現に向けて、2025年１月に公表したグループ中期経営計画に基づく６つの重点戦略の推進に注力してまいりました。重点戦略の一つである「大規模再開発の着実な推進」については、「東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業（A地区・B地区）」（東京都中央区）の街区名称を「TOFROM YAESU」に決定し、2026年の竣工に向けて事業を順調に進めたほか、YNKエリア、渋谷エリア等における他の再開発事業を着実に推進いたしました。 「分譲マンション事業の更なる成長」については、「Brillia 深沢八丁目」（東京都世田谷区）を環境性能最高ランク『ZEH-M』に適合する大規模建築物として日本で初めて竣工させるなど、住みやすさに加えて環境にも配慮した良質な住まいを提供いたしました。また、老朽化が進む集合住宅の再開発・建替案件等、社会課題の解決に寄与する開発にも取り組みました。 「投資家向け物件売却事業の加速」については、物流施設「T-LOGI」シリーズとして東北エリアに、また中規模オフィスビル「T-PLUS」シリーズとして東海エリアにそれぞれ初進出するなど、エリアを拡大して多様なアセットタイプの開発を推進いたしました。用地取得環境が激化するなか、厳選投資の姿勢を堅持しながら価格競争力を確保した投資実績を着実に積み上げるとともに、ホテル、物流施設、賃貸マンション等、多様なアセットの売却に注力いたしました。 「海外事業の拡大」については、これまで事業を展開していたアジアに加え、中長期的な利益成長ドライバーとして位置付けている先進国市場での事業展開を推進いたしました。具体的には、米国において、更なる事業展開の加速に向けて現地法人「Tokyo Tatemono US Ltd.」の営業を開始し、複数の開発案件に参画いたしました。このほか、当社として初めて英国における事業に参画するとともに、オーストラリアにおいてアセットタイプの多様化に取り組むなど、積極的に事業展開いたしました。 「サービス事業の拡大」については、アセットサービス事業において、不動産売買市場の旺盛な需要を確実に取り込むことにより過去最高の不動産仲介収益を達成したほか、ファンド事業（旧資産運用事業）においては、グループAUM（運用資産残高）の拡大と運用受託報酬の収益向上を実現いたしました。また、体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業）においては、愛犬同伴型ラグジュアリーリゾートホテル「レジーナリゾート山中湖」（山梨県南都留郡）及び「レジーナリゾート由布院」（大分県由布市）が順次開業いたしました。 「新規事業の確立」については、「WonderScape㈱」を設立し、都市空間における大型デジタルサイネージの企画・開発・運営と、設置したデジタルサイネージと連動したプロモーションイベント等の実施支援を行う「空間メディア事業」へ参入いたしました。 当連結会計年度におきましては、住宅事業における分譲売上が減少した一方、ビル事業及び住宅事業における投資家向け物件売却が増加いたしました。この結果、営業収益は4,745億８千６百万円（前期4,637億２千４百万円、前期比2.3％増）、営業利益は957億６千３百万円（前期796億７千万円、前期比20.2％増）、事業利益は894億１千９百万円（前期793億２千６百万円、前期比12.7％増）、経常利益は781億８千７百万円（前期717億２千２百万円、前期比9.0％増）となりました。また、前期に政策保有株式を売却した反動等により、親会社株主に帰属する当期純利益は588億７千９百万円（前期658億８千２百万円、前期比10.6％減）となりました。（注）当連結会計年度より、固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、事業利益の定義を以下の通り変更しております。変更前：事業利益＝営業利益＋持分法投資損益変更後：事業利益＝営業利益＋持分法投資損益等＋固定資産売却損益（持分法投資損益等には、海外事業における受取配当金、受取利息及び投資ビークルへの出資持分の売却損益を含む）なお、前連結会計年度の事業利益は、変更後の算定方法に基づき作成しております。 各セグメントの業績は以下の通りであります。 イ．ビル事業 大規模再開発プロジェクトについては、「東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業（A地区・B地区）」（東京都中央区）において、街区名称を「TOFROM YAESU」に、建物名称をA地区は「TOFROM YAESU THE FRONT」、B地区は「TOFROM YAESU TOWER」にそれぞれ決定し、2026年の竣工に向けて事業を順調に進めました。投資家向け売却用物件等については、物流施設「T-LOGI 相模原」（相模原市中央区）を竣工させたほか、地域密着型商業施設「minanoba 相模原」（相模原市南区）が開業いたしました。また、中規模オフィスビル「T-PLUS」シリーズ、都市型・リゾート型のホテル等、多様なアセットタイプの開発を積極的に推進するとともに、「グランフロント大阪」（大阪市北区）、「ホテルグレイスリー浅草」（東京都台東区）等を売却し、収益に計上いたしました。 当連結会計年度におきましては、ビル賃貸・施設運営が堅調に推移するとともに、不動産売上において、上記投資家向け売却用物件を収益計上した結果、営業収益は2,201億７千７百万円（前期1,765億７千３百万円、前期比24.7％増）、営業利益は670億５千９百万円（前期413億９千９百万円、前期比62.0％増）、事業利益は673億６千３百万円（前期419億３千万円、前期比60.7％増）となりました。 区分前連結会計年度当連結会計年度数量等営業収益（百万円）数量等営業収益（百万円）ビル賃貸・施設運営建物賃貸面積1,038,497㎡84,122建物賃貸面積1,122,379㎡94,434（うち転貸面積66,704㎡）（うち転貸面積66,186㎡）不動産売上－53,215－86,162管理受託等－39,235－39,581営業収益計－176,573－220,177営業利益－41,399－67,059事業利益－41,930－67,363（注）１．当連結会計年度より、「ビル賃貸」から「ビル賃貸・施設運営」に区分名称を変更しております。２．当連結会計年度より、自社保有床で行うホテル等の施設運営収益の計上区分を、「管理受託等」から「ビル賃貸・施設運営」に変更しております。なお、上記は建物賃貸面積には含めておりません。３．前連結会計年度の実績値については、新区分に組み替えて表示しております。 ロ．住宅事業 分譲マンションについては、環境性能最高ランク『ZEH－M』に適合する大規模建築物として日本で初めて竣工した「Brillia 深沢八丁目」（東京都世田谷区）、箕面船場阪大前駅ペデストリアンデッキ直結のタワーマンション「Brillia Tower 箕面船場 TOP OF THE HILL」（大阪府箕面市）等を収益に計上するとともに、乃木坂駅直結のタワーマンション「Brillia Tower 乃木坂」（東京都港区）等の販売を開始いたしました。また、投資家向け売却用物件等については、賃貸マンション「Brillia ist」シリーズの開発を推進し、「Brillia ist 池尻大橋」（東京都目黒区）、「Brillia ist 墨田曳舟」（東京都墨田区）等を竣工させるとともに、「（仮称）白金台５丁目マンション計画」（東京都港区）、「Brillia ist 町屋」（東京都荒川区）等を売却し、収益に計上いたしました。 当連結会計年度におきましては、住宅分譲において、上記の収益計上物件のほか「HARUMI FLAG」（東京都中央区）、「Brillia 聖蹟桜ヶ丘 BLOOMING TERRACE」（東京都多摩市）等を収益に計上した一方で、前期に大型マンションを収益計上した影響等により、前期比で減収減益となりました。この結果、営業収益は1,651億３千９百万円（前期2,114億８千１百万円、前期比21.9％減）、営業利益は255億６千９百万円（前期381億５千万円、前期比33.0％減）、事業利益は255億６千９百万円（前期376億３千６百万円、前期比32.1％減）となりました。 区分前連結会計年度当連結会計年度数量等営業収益（百万円）数量等営業収益（百万円）住宅分譲 1,711戸157,638 1,287戸97,216不動産売上－24,444－37,657住宅賃貸 建物賃貸面積139,162㎡5,941 建物賃貸面積133,122㎡6,617マンション管理受託 管理戸数100,260戸14,574 管理戸数99,619戸14,733その他－8,881－8,913営業収益計－211,481－165,139営業利益－38,150－25,569事業利益－37,636－25,569 ハ．アセットサービス事業 東京建物不動産販売㈱が展開する仲介事業については、リテール仲介において都心マンションの取引価格上昇を背景に収益が拡大しました。法人仲介では投資家向け取引等の拡大により収益が順調に伸長しました。また、同社によるアセットソリューション事業については、仲介事業との連携強化等により販売用不動産の取得が順調に推移するとともに、売却においては不動産投資市場の旺盛な需要に支えられ高い利益率を確保いたしました。日本パーキング㈱が展開する駐車場事業については、更なる収益向上のため大型駐車場を中心とした新規施設の開発・受託を推進するとともに、コールセンター業務の強化や会員サービスの導入など、利用者サービスの品質向上に努めました。 当連結会計年度におきましては、上記の結果、営業収益は634億５千４百万円（前期547億４千２百万円、前期比15.9％増）、営業利益は114億８千２百万円（前期115億３千７百万円、前期比0.5％減）、事業利益は114億９千４百万円（前期115億３千７百万円、前期比0.4％減）となりました。 区分前連結会計年度当連結会計年度数量等営業収益（百万円）数量等営業収益（百万円）仲介1,128件6,3291,077件6,680アセットソリューション（注）－19,228－27,314賃貸管理等－4,521－4,656駐車場運営車室数86,792室24,663車室数91,650室24,803営業収益計－54,742－63,454営業利益－11,537－11,482事業利益－11,537－11,494（注）取得した不動産の付加価値を向上させて再販する買取再販業務を主に行っております。 ニ．その他事業 体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業）については、東京建物リゾート㈱において、愛犬同伴型ラグジュアリーリゾートホテル「レジーナリゾート山中湖」（山梨県南都留郡）及び「レジーナリゾート由布院」（大分県由布市）を新規開業するとともに、新たにゴルフ場「小山ゴルフクラブ」（栃木県小山市）を取得し、運営を開始いたしました。また、新たな取り組みとして、「おふろの王様 志木店」の隣接地でゴルフ練習場「SHOT BASE志木」（埼玉県志木市）を開業いたしました。そのほか温浴施設においては、リノベーション工事など将来の成長に向けた投資を実施いたしました。ファンド事業（旧資産運用事業）については、㈱東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメントが資産運用を行う日本プライムリアルティ投資法人が、「グランフロント大阪」（大阪市北区）及び「FUNDES蒲田」（東京都大田区）等を含む複数物件を取得したほか、東京建物不動産投資顧問㈱が外部の投資顧問会社と共同で組成した私募ファンドが、当社の開発した物流施設を取得するなど、グループAUM（運用資産残高）の拡大と運用受託報酬の収益向上に注力いたしました。海外事業については、米国における事業展開の加速に向け６月に現地法人「Tokyo Tatemono US Ltd.」の営業を開始し、サンディエゴの賃貸住宅開発事業「Campanile at SDSUプロジェクト」など８プロジェクトに参画いたしました。このほか、オーストラリアのメルボルンでは賃貸住宅開発事業「899 Collins Streetプロジェクト」に、タイのバンコクでは分譲マンション開発事業「スティル スクンヴィット20プロジェクト」に、また英国のロンドンではオフィス大規模改修事業「125 Shaftesbury Avenueプロジェクト」に参画するなど、積極的に事業展開いたしました。一方、中国事業に係る持分法適用関連会社が保有する一部の債権において、回収可能性が低下していることから、当該債権に貸倒引当金を認識したうえで、持分法による投資損失を計上いたしました。 当連結会計年度におきましては、上記の結果、営業収益は258億１千４百万円（前期209億２千６百万円、前期比23.4％増）、営業利益は41億７千２百万円（前期13億８千８百万円、前期比200.5％増）、事業損失は25億１千２百万円（前期 事業利益10億２千８百万円）となりました。 区分前連結会計年度当連結会計年度営業収益（百万円）営業収益（百万円）体験型施設運営事業15,28616,599その他5,6409,215営業収益計20,92625,814営業利益1,3884,172事業利益又は事業損失（△）1,028△2,512 ② 財政状態の状況（資産） 当連結会計年度末における資産合計は２兆2,727億２千万円となり、前連結会計年度末比で1,914億９千３百万円の増加となりました。これは、投資有価証券、建設仮勘定の増加があったこと等によるものであります。（負債） 当連結会計年度末における負債合計は１兆6,695億８千２百万円となり、前連結会計年度末比で1,358億７千９百万円の増加となりました。これは、有利子負債の増加があったこと等によるものであります。なお、有利子負債残高（リース債務除く。）は１兆3,454億９千７百万円となり、前連結会計年度末比で1,331億５千２百万円の増加となりました。（純資産） 当連結会計年度末における純資産合計は6,031億３千７百万円となり、前連結会計年度末比で556億１千３百万円の増加となりました。これは、利益剰余金の増加があったこと等によるものであります。 ③ キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、営業活動により321億６百万円増加、投資活動により974億８百万円減少、財務活動により1,041億６千６百万円増加したこと等により、前連結会計年度末比で411億５千２百万円増加し、1,522億９千２百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は以下の通りであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度における営業活動による資金の増加は、321億６百万円（前期比132億１千２百万円増加）となりました。これは主に、棚卸資産の増加による資金の減少があった一方で、税金等調整前当期純利益による資金の増加があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、974億８百万円（前期比446億８千１百万円増加）となりました。これは主に、投資有価証券の売却による資金の増加があった一方で、固定資産の取得による資金の減少があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、1,041億６千６百万円（前期比14億６千９百万円減少）となりました。これは主に、長期借入れによる資金の増加があったことによるものであります。 ④ 生産、受注及び販売の実績 生産、受注及び販売の実績については、「① 経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下の通りであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループは、グループ長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」における「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立していくことで、2030年に連結事業利益1,200億円の達成とSDGs達成への貢献を目指しております。グループ中期経営計画（2025～2027年度）における定量目標については、最終年度である2027年度の利益指標として「連結事業利益950億円」、本中期経営計画期間における資本効率指標として「ROE10％」を掲げております。 また併せて、2027年度における財務指針として「D/Eレシオ2.4倍程度」、「有利子負債/EBITDA倍率12倍程度」を掲げており、財務健全性の維持と適切なバランスシートコントロールを図りながら資本効率の向上と利益目標の達成を目指してまいります。 当連結会計年度における達成状況は次の通りであります。 2025年12月期 実績連結事業利益894億円ROE10.4％D/Eレシオ2.3倍有利子負債/EBITDA倍率11.4倍 なお、2026年度通期業績予想において、本中期経営計画で掲げている主要な定量目標（2027年度目標：連結事業利益950億円、ROE10％）はいずれも１年前倒しで達成する見通しであります。 ② 経営成績の分析 当連結会計年度における当社グループの連結業績については、住宅事業における分譲売上が減少した一方、ビル事業及び住宅事業における投資家向け物件売却が増加いたしました。この結果、営業収益は4,745億８千６百万円（前期4,637億２千４百万円、前期比2.3％増）、営業利益は957億６千３百万円（前期796億７千万円、前期比20.2％増）、事業利益は894億１千９百万円（前期793億２千６百万円、前期比12.7％増）、経常利益は781億８千７百万円（前期717億２千２百万円、前期比9.0％増）となりました。また、前期に政策保有株式を売却した反動等により、親会社株主に帰属する当期純利益は588億７千９百万円（前期658億８千２百万円、前期比10.6％減）となりました。 各セグメントの業績概要については、「（１）経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載の通りであります。 ③ 資本の財源及び資金の流動性 当社グループの資金需要は主に不動産の取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行等により資金調達を行っております。また、当社及び主要な連結子会社は、キャッシュマネジメントシステム（CMS）を導入することにより、各社の余剰資金を当社へ集約し、一元管理を行うことで、資金の効率化を図っております。 なお、資本の財源及び資金の流動性についての分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」に、財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載の通りであります。 ④ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載の通りであります。
事業リスク
東京建物グループの事業は、不動産開発における予期せぬ事象（天候不順、許認可遅延、土壌汚染など）によるスケジュール遅延やコスト増加のリスクがあります。また、金利上昇は有利子負債の負担増や保有資産価値の低下につながる可能性があり、物価変動によるコスト上昇を賃料や販売価格に転嫁できない場合も収益に影響を及ぼします。国内外の景気や不動産市況の悪化は、オフィス需要の減退や住宅購入意欲の低下、不動産投資需要の低下を招き、業績に悪影響を与える可能性があります。さらに、情報漏洩やサイバー攻撃、自然災害、法令違反なども事業に大きな影響を及ぼすリスクとして認識されています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）
３【事業等のリスク】 当社グループは、企業価値の安定的な向上に向け、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性のあるリスクを適切に管理するため、関連規程を整備するとともに、リスクマネジメント体制を構築し、継続的なリスクのモニタリング・コントロールを実行しております。（１）リスクマネジメント体制 当社は、リスクマネジメントの推進にあたり、「リスク管理規程」に基づき、社長を「リスク管理統括責任者」として定めるとともに、当社グループのリスク管理を統括するため、社長を委員長とする「リスクマネジメント委員会」を設置しております。 リスクマネジメント委員会では、リスクマネジメントに関する年次計画の策定、当社グループの経営上重要なリスク（対策優先リスク）に係る評価及び分析、予防策並びに対応策の策定、対応状況の定期的なモニタリングを実施するとともに、その内容を取締役会に対して定期的に付議・報告を行っております。 また、対策優先リスク以外のリスク（部門管理リスク）については、リスク管理規程に定める「リスク管理責任者」である各部室店長のほか、各会議体がリスク対応組織（リスクオーナー）として、リスクの予防及び管理を適切に実施しております。 さらに、リスクマネジメント活動に係る実効性の維持・向上のため、リスクガバナンス（３ラインモデル）体制を構築しており、コーポレート部門及び各事業本部企画部門（第２線）は、各部室店等（第１線）のリスク管理に関して、モニタリング、支援、指導を行い、内部監査室（第３線）は、これらのコーポレート部門及び各事業本部企画部門による各部室店等のリスク管理に対する対応について、監査、助言を行うこととしております。 （当社グループリスクマネジメント体制図） （２）事業等のリスク 当社グループでは、リスクを「当社グループにおける業務遂行に伴い生じるすべての不確実性」と定義し、当社グループにおけるリスクに関して、影響度（財務損失・人的損失等）、発生可能性、事業環境の変化及び企業の価値観の観点からリスクアセスメントを実施し、リスクマネジメント委員会において、同委員会が直接モニタリングするべき「対策優先リスク」を特定しております。 対策優先リスクを含む、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性のある主なリスクを、以下に記載しております。なお、以下に記載したリスクは当社グループに係る全てのリスクを網羅したものではなく、その他のリスクも存在し、投資家の判断に影響を及ぼす可能性があります。 文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において入手可能な情報に基づき、当社グループが判断した内容であります。 ① 不動産開発に関するリスク 当社グループは、不動産開発事業で想定されるリスクを、主にグループ経営会議において、あらかじめ把握・分析し、対策を講じたうえで事業を推進しておりますが、天候不順、自然災害の発生、許認可の取得の遅延、土壌汚染や埋設物の判明その他の予期し得ない事象等の影響により、事業におけるスケジュールの遅延、コストの増加等が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ② 金利の変動に関するリスク 当社グループは、有利子負債の大部分を長期の借入等とする安定的な資金調達を行うとともに、ほぼ全ての長期借入について金利を固定化し、金利変動による影響を極力少なくするべく対処しておりますが、金利が上昇した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼし、また当社グループ所有資産の価値低下につながる可能性があります。 ③ 物価変動に関するリスク当社グループは、各事業における原価の動向を常に把握・分析するなど、収益性への影響を注視しておりますが、大幅かつ急激な物価変動が発生し、コスト上昇分を必ずしも賃料や販売価格に反映することができない場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ④ 不動産市況の動向に関するリスク 当社グループは、国内外の景気動向や不動産市況を常に把握・分析し、経営への影響を注視しておりますが、急速又は大幅な景気や市況の変動により、賃貸オフィス市場における企業業績悪化に伴うオフィスニーズの減退、分譲住宅市場における顧客の購入意欲の低下、不動産投資市場における投資需要の低下等が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤ 保有株式に関するリスク 当社グループは、取引関係の維持・強化等により、中長期的な企業価値の向上に資すると判断される他社株式を純投資目的以外の株式（政策保有株式）として保有しております。個別の政策保有株式については、「コーポレートガバナンス・コード（原則１－４）」に則り、取締役会へ取引実績等を定期的に報告し、保有意義の適否を検証するなど、縮減に向けて適切に管理しておりますが、株式の市場価格が下落するなど、保有する株式の価値が大幅に下落した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑥ 情報漏洩・セキュリティに関するリスク当社グループは、各事業において個人情報を含む機密情報を取り扱い、社内業務や顧客サービスの基盤として情報システムを活用しております。このため、「情報管理規程」等を整備し、文書・データ管理の強化、端末のセキュリティ対策、リスクを想定した訓練の実施など、適切な情報管理とシステム運用に努めるとともに、必要に応じてサイバー保険も付保しております。しかし、サイバー攻撃やシステム障害、自然災害、委託先事故、役職員の不注意等により情報漏洩が発生した場合や情報システムが正常に利用できない事態が生じた場合には、業務停滞、顧客サービス低下、追加コストの発生、社会的信用の失墜や損害賠償などを招き、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑦ 環境問題・気候変動に関するリスク 当社グループは、気候変動や生物多様性の損失に伴う政策・法規制の強化や異常気象の頻発・激甚化等は、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があると考えております。そのため、当社社長を委員長とするサステナビリティ委員会における審議を経て「気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）提言」に賛同し、TCFD提言に沿ったシナリオ分析を行うことで、気候変動に関するリスク及び機会の特定、重要度の評価、並びに当社グループの事業利益に与える影響を検証しております。また、当社は「自然関連財務情報開示タスクフォース（TNFD）提言」に賛同し、TNFD Adopterに登録するとともに、TNFDが推奨する「LEAPアプローチ」に沿って、当社グループの自然との接点の特定、自然への依存と影響の診断、自然関連のリスクと機会の評価及び対応と報告を整理しています。そのうえで、マテリアリティ（重要課題）として特定した「脱炭素社会の推進」及び「循環型社会の推進」に関する目標を設定し、目標の達成に向けた取り組みを推進しております。しかし、今後、気候変動や生物多様性の損失に伴う政策・法規制の更なる強化等が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑧ 自然災害・人災等に関するリスク 当社グループでは、地震、暴風雨、洪水その他の自然災害、戦争、暴動、テロその他の人災が発生した場合に備え、各種規程やマニュアルの整備、定期的な訓練の実施など、有事の際における事業継続のための対策を講じておりますが、自然災害や人災等が発生した場合には、従業員の被災による事業活動への支障や、当社グループが保有、管理、運営する不動産の価値低下等を招くおそれがあり、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑨ 法令遵守に関するリスク 当社グループは、会社法、金融商品取引法、労働基準法、宅地建物取引業法、建築基準法をはじめとする法規制のもとで事業活動を行っております。また、「コンプライアンス憲章」及び「コンプライアンス規程」に基づく法令遵守のための体制を整備し、当社グループとその役職員に対し、定期的な研修をはじめとする教育等を実施しておりますが、当社グループとその役職員が法令等に違反した場合、当社グループの社会的信用の失墜、罰金・罰則等が課されることにより、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑩ 法制、税制、政策の制定・改定に関するリスク 当社グループの事業は、各種法令のほか、各自治体が制定した条例、税制等の規制に影響を受けているため、関係当局、業界団体及び専門家等より、適時情報を収集し適切な対応を図ったうえで事業を推進しておりますが、将来において、関連する法令、条例、税制等が制定・改定等された場合には、新たな義務の発生、費用負担の増加、権利の制限等により、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼし、また当社グループ所有資産の価値低下につながる可能性があります。また、税務申告において税務当局との見解に相違が生じた場合は、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑪ 海外展開におけるカントリーリスク 当社グループは、グループ中期経営計画の重点戦略「海外事業の拡大」に基づき、米国、豪州、タイ及び中国等において事業展開を行っております。海外での事業にあたっては、進出国における政治・経済情勢や法規制等に精通した現地企業との連携等を通じて必要かつ適切な情報収集に努めておりますが、進出国における政治・経済情勢の悪化、法規制の変更、治安の悪化等により、事業の休停止、スケジュールの遅延、コストの増加等が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑫ 感染症に関するリスク わが国においては、新型コロナウイルス感染症の再拡大やインフルエンザの流行等により、経済が停滞又は悪化した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループが海外事業を展開している国（米国、豪州、タイ及び中国等）においても同様の懸念があり、経済が停滞又は悪化した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。