事業の概要
- 不動産投資支援事業主に不動産投資家向けに、東京の城南3区（世田谷区、目黒区、渋谷区）を中心に新築の一棟RCマンションを開発し、販売しています。これは、土地の仕入れから設計、施工、販売までを一貫して行うワンストップサービスで提供され、投資家が安定した収益を得られるようサポートする事業です。
- 不動産マネジメント事業不動産オーナーが所有する物件や自社物件の管理・運営を行う事業です。具体的には、入居者の募集、賃貸契約の手続き、家賃の管理、クレーム対応、物件のメンテナンスなどを行い、不動産の価値向上とキャッシュフローの最大化を目指します。
- 不動産小口化商品高額な一棟マンション投資を、1口100万円からの少額で可能にする「Grand Funding」を提供しています。これにより、より多くの投資家が不動産投資に参加できるようになり、相続対策としても有効な商品として展開しています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
セグメント構成
- 不動産投資支援事業この事業は、主に不動産投資家向けに新築の一棟RCマンションを開発・販売することで収益を上げています。最新年度の売上高は290億4,618万5千円、営業利益は43億4,806万1千円と、会社全体の売上と利益の大部分を占める主力事業です。
- 不動産マネジメント事業この事業では、販売した物件や自社所有物件の管理・運営を行い、入居者募集や賃貸管理サービスを提供しています。最新年度の売上高は8億6,970万9千円、営業利益は1億7,097万1千円であり、主力事業を補完する形で安定的な収益源となっています。
2025-03 セグメント別業績
| セグメント | 区分 | 売上(億) | 営業利益(億) | 営業利益率 |
|---|---|---|---|---|
| RealEstateInvestmentSupportBusinessReportableSegment | 地域 | 290 | 43 | 15.0% |
| RealEstateManagementBusinessReportableSegment | 地域 | 9 | 2 | 19.7% |
有価証券報告書「事業の内容」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業の内容】当社グループは、当社、連結子会社１社(㈱岩本組)、及び非連結子会社３社で構成されており、「我々は一人一人の夢の実現をサポートするワンストップパートナーであり続けます」という経営理念のもと、主に不動産投資用の新築一棟ＲＣマンションを「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」（以下、城南３区といいます。）を中心とするエリアに開発し、顧客（以下、「不動産オーナー」といいます。）に販売する不動産投資支援事業と不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営（プロパティ・マネジメント）を行う不動産マネジメント事業を展開しております。なお、連結子会社である㈱岩本組は、当社からの建築工事の請負等を行っております。以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。 （事業の内容）(1) 不動産投資支援事業不動産投資支援事業では、主に不動産投資用の新築一棟ＲＣマンションを主要なプロジェクトエリアである「城南３区」を中心にワンストップサービスで開発し、不動産オーナーに販売する事業です。 ① 新築一棟ＲＣマンション「ＧranＤuo」 新築一棟ＲＣマンション「ＧranＤuo」シリーズは、城南３区を主要な開発エリアとし、３～５階建ての鉄筋コンクリート(RC造)で、家賃10～20万円程度、部屋数10～20戸程度、ワンルーム、1LDKを中心とした賃貸用の一棟マンションです。20代から40代の女性及びDINKSを入居者のターゲットとし、不動産オーナーが長期安定的な収益の確保を図れるよう、内外装のデザイン性と機能性・居住性を両立させた入居者目線に拘ったモノづくりを行っております。また、Well-being（ウェルビーイング）な暮らしが実現できる住空間の提供により、新たな物件価値の創出に努めるとともに、常に安定した賃貸需要が見込まれるエリアに限定して物件開発を行うことで、不動産オーナーの保護を図っております。 ＧranＤuo(グランデュオ)の語源は、フランス語の「Ｇrand(偉大な)」と「Ｄuo(二重奏)」をつなげた造語であり、アルファベットごとにコンセプトを表しています。Ｇｒａｄｅハイグレードな設備が演出する豊かな暮らしＲｅｌａｘａｔｉｏｎ身体が喜ぶ癒しの住空間Ａｃｃｅｓｓアクティブな暮らしを実現する最高の立地Ｎｏｂｌｅ堂々とした外観の気品と格式の高さＤｅｓｉｇｎ新しいライフスタイルそして充実した機能性Ｕｔｉｌｉｔｙ快適な暮らしと安心のセキュリティＯｎｌｙ ｏｎｅ唯一の存在であること ② 高級賃貸レジデンスマンション「THE GRANDUO」当社が開発する「THE GRANDUO」シリーズは、当社が既存展開しているマンションブランド「ＧranＤuo」とは一線を画す、どれだけ贅を尽くしても、姿を似せたとしても、世界のどこを探しても代わるものがない徹底したこだわりから生まれる唯一無二の空間を提供する高級賃貸レジデンスです。邸宅設計で実績のある建築家と共に厳選した立地のポテンシャルを引き出すコンセプトを考案し、インテリアは美しさと機能に妥協することなく、全ての物件の入居者像に応えるオリジナル設計を導入しています。そして、心身の健やかな状態が続く「Well-being」を発展させた、暮らしているだけで“生きる”を高める先進的な体験価値「FULNESS」 を実現する様々な機能を標準装備とすることで、これまでになかった空間価値をもたらします。 ③ 不動産小口化商品（Ｇrand Ｆunding）「ＧranＤuo」シリーズは、販売価格が平均約10億円と高額であり、投資対象として購入できる方が限られる商品であることから、投資単位を少額にし、不動産投資の裾野を広げることを目的に商品化したのが不動産特定共同事業法を活用した不動産小口化商品事業「Ｇrand Ｆunding（グランファンディング）」です。「Ｇrand Ｆunding」は、一棟マンションの基本的な投資単位を１口100万円に小口化して口数毎に販売（最低投資単位あり）することで、お客様の資産状況に合わせた投資が可能な商品です。また、任意組合型とすることで、相続対策にも有効な商品となっております。 (2) 不動産マネジメント事業当社が販売した物件の不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営（プロパティ・マネジメント）を行う事業です。不動産オーナーの所有不動産については管理運営者（プロパティ・マネージャー）として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図るため以下のサービスを提供しております。管理運営（プロパティ・マネジメント）サービスとして①入居者募集、②入退去更新手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦メンテナンス、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等を行います。また、不動産オーナーの所有不動産については、借上げ（サブリース）形式にて管理運営を行う場合があります。入居者募集業務は、賃貸仲介ブランド「３区miraie（ミライエ）」を窓口として、自社開発物件の募集を行っております。自社開発物件のみを専門に扱うことにより、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高める取り組みを行っております。 （事業の特徴）主要なプロジェクトエリアである城南３区においてワンストップサービスで新築一棟ＲＣマンション「ＧranＤuo」シリーズの企画、開発を行い、ファンド等の機関投資家や金融機関・大手不動産仲介会社が抱える富裕層顧客に向けたプル型の販売体制を整えている点が当社の事業の特徴及び強みとなります。 (1) 主要なプロジェクトエリア 主要なプロジェクトエリアは城南３区です。「城南」とは城の南、つまり江戸城（現在の皇居）の南側のエリアを指します。これらの地域は古くは城下町ということもあり、都心と密接しているにもかかわらず緑が多く、住みたい街として安定した人気があり、土地価格が比較的変動しづらいという特徴があります。また、城南３区は、入居者にとっては都心とつながる好立地にあり、不動産オーナーにとっては通年の入居需要が見込め、かつ投資対象として千代田区や港区より割安感があることから、不動産投資を検討するのに適した立地にあります。当社は、主要なプロジェクトエリアを城南３区に絞ることにより、城南３区内の不動産業者から一定の知名度を得ており、物件開発用の土地情報を比較的入手しやすい環境を構築できていると考えております。 (2) ワンストップサービス 一般的な不動産ビジネスは、業務ごとに企業単位の分業体制になっていることが多く、不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、ゼネコンが建物を施工し、不動産仲介会社が入居者を募集し、管理会社が物件管理を行います。この場合、各業者は自社の業務のみに注力するため、業者間の連携不足や、問題発生時の対応の責任の所在が不明確となる等の問題が起こりやすくなります。また各業者がそれぞれ利益を確保するため、総コストが高くなることもあります。 （注）各工程についての業者との関連性は事業系統図のとおりです。 当社グループでは、①土地仕入、②設計、③施工、④賃貸募集、⑤販売、⑥物件管理をすべて自社にて行うワンストップサービスを提供しております。このビジネスモデルは、開発物件の工程を全て自社で管理することで、中間コストの削減や開発期間の短縮を実現するとともに、各部門の連携による物件価値を最大化できる当社の強みとなっております。①土地仕入 城南３区で250棟を超える物件開発実績を有することで、城南３区を中心に有力な土地情報が多く集まります。これらの土地情報の中から、不動産開発において長年の実績をもつ仕入部門が、安定利回りを確保できる土地を厳選して仕入れます。仕入の判断にはプロジェクト化の可能性の高い土地情報に対し設計部門が作成するボリュームプラン（仕入予定地の容積率や建ぺい率を勘案し、収益が最大化できる建物のプラン）を活用します。自社で設計部門を有することで、短期間でその土地の収益力を判断できるので、スピーディーな意思決定が可能となり、仕入物件の獲得力に繋がっております。②設計 20代から40代の女性及びDINKSをメインターゲットとし、内外装のデザイン性と居住性を両立した物件の設計を行います。ワンストップサービスの強みを活かし、賃貸募集部門や物件管理部門から入居者や入居希望者の声を集め、設計に反映させることにより、入居者視点の暮らしやすい物件づくりを行います。なお、設計は他社に外注する場合もあります。③施工 開発物件の施工管理を行います。自社内に施工体制を整備することで、建築単価の管理と工期の管理を行います。なお、施工は他社に外注する場合もあります。④賃貸募集 賃貸仲介ブランド「３区miraie（ミライエ）」を窓口として、自社開発物件の入居者募集を行っております。自社開発物件を専門に扱う事で、入居希望者に城南３区や物件の魅力をより深くアピールすることができることから、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高めるような結果となっております。⑤販売 大手不動産仲介会社、信託銀行、金融機関、既存顧客等からの仲介や紹介によるプル型の販売を行っております。⑥物件管理 入退去更新手続き、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、メンテナンス、不動産オーナー向け送金、不動産オーナー向けレポート作成等を行い、入居者の声を新たな自社企画開発物件に活かしております。 (3) プル型営業による顧客獲得 顧客との初回接触にいわゆるテレアポや訪問外交といったアプローチは行わず、大手不動産仲介会社、信託銀行、金融機関、既存顧客、設計事務所等からの仲介や紹介により顧客を獲得しております。 自社企画開発物件は、販売形態により２つの商品に分けられます。（a）主に竣工した新築一棟ＲＣマンションを投資商品として提供する「不動産商品」（b）主に新築一棟ＲＣマンションの開発予定地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して設計・施工を行う「建築商品」 なお、（a）不動産商品は、物件の竣工・引渡しをもって収益・費用を認識しております。また、（b）建築商品は先行して販売する土地は引渡しをもって収益・費用を認識、請負工事契約に係るものは、一定の期間にわたり履行義務が充足されるものとして、一定の期間にわたり収益を認識しております。 最近２事業年度の引渡物件は以下のとおりとなります。 前連結会計年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）（a）不動産商品開発物件名地域戸数引渡時期ＧranＤuo中野Ⅳ東京都中野区172023年10月ＧranＤuo下北沢10東京都世田谷区112023年11月ＧranＤuo池袋東京都豊島区142024年１月ＧranＤuo中野Ⅴ東京都中野区 102024年１月ＧranＤuo代々木公園Ⅲ東京都渋谷区８2024年２月ＧranＤuo旗の台東京都品川区182024年３月ＧranＤuo用賀Ⅵ東京都世田谷区212024年３月ＧranＤuo大森山王Ⅱ東京都大田区142024年３月ＧranＤuo学芸大学Ⅲ東京都目黒区232024年３月ＧranＤuo中野Ⅵ東京都中野区172024年３月ＧranＤuo上馬Ⅱ東京都世田谷区192024年３月ＧranＤuo代田Ⅱ東京都世田谷区172024年３月ＧranＤuo西荻窪Ⅱ東京都杉並区132024年３月 （注）上記のほか２件の土地販売があり、不動産商品は合計15件となります。 （b）建築商品開発物件名地域戸数引渡時期ＧranＤuo代々木Ⅱ東京都渋谷区312023年５月ＧranＤuo富ヶ谷Ⅲ東京都渋谷区172023年５月ＧranＤuo経堂15東京都世田谷区362023年７月ＧranＤuo学芸大学Ⅱ東京都目黒区182023年７月ＧranＤuo用賀Ⅳ東京都世田谷区222023年８月ＧranＤuo大井町Ⅲ東京都品川区192024年２月ＧranＤuo柿の木坂Ⅱ東京都目黒区192024年２月ＧranＤuo下北沢11東京都世田谷区272024年２月ＧranＤuo中目黒Ⅳ東京都目黒区152024年２月 （注）１.上記のほか４件の土地販売があり、建築商品は合計13件となります。 ２.開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。 当連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）（a）不動産商品開発物件名地域戸数引渡時期ＧranＤuo経堂17東京都世田谷区12 2024年５月ＧranＤuo内藤町東京都新宿区10 2024年７月ＧranＤuo豪徳寺３東京都世田谷区15 2024年８月ＧranＤuo駒沢11東京都世田谷区11 2024年９月ＧranＤuo下北沢13東京都世田谷区15 2024年11月ＧranＤuo代々木上原３東京都世田谷区12 2024年12月ＧranＤuo代沢４東京都世田谷区12 2024年12月ＧranＤuo世田谷弦巻東京都世田谷区12 2024年12月ＧranＤuo下北沢14東京都世田谷区11 2024年12月ＧranＤuo武蔵小山４東京都品川区11 2025年３月THE GRANDUO MINAMIAOYAMA東京都港区８ 2025年３月ＧranＳtory原宿東京都渋谷区３ 2025年３月THE GRANDUO OKUSAWA UTAKATA東京都世田谷区６ 2025年３月ＧranＤuo経堂18東京都世田谷区14 2025年３月ＧranＤuo祖師谷６東京都世田谷区14 2025年３月ＧranＤuo奥沢東京都世田谷区14 2025年３月ＧranＤuo田園調布６東京都大田区17 2025年３月THE GRANDUO CHITOFUNA東京都世田谷区17 2025年３月 （注）上記のほか３件の土地販売があり、不動産商品は合計21件となります。 （b）建築商品開発物件名地域戸数引渡時期ＧranＤuo千歳船橋６東京都世田谷区18 2024年６月ＧranＤuo文京本郷東京都文京区13 2024年７月ＧranＤuo砧東京都世田谷区19 2024年10月ＧranＤuo下北沢12東京都世田谷区40 2024年10月ＧranＤuo都立大学２東京都目黒区22 2025年３月 （注）１.上記のほか２件の土地販売があり、建築商品は合計７件となります。 ２.開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。 当社の事業系統図は次のようになります。 （a）不動産商品 （注）設計及び施工は他社に外注する場合もあります。 （b）建築商品 （注）設計は他社に外注する場合もあります。
事業の優位性（モート）
事業の質（有価証券報告書から抽出）
数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2025時点の記載が出典です。
| 価格決定力値上げを通せるか。強いほどインフレ耐性が高い | 中程度 城南3区に特化しデザイン性・機能性を両立させた物件で差別化を図っているため。 |
|---|---|
| 参入障壁新規参入を阻む要因の種類 | 規制 宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法など多数の法的規制と各自治体の条例。 |
| 景気敏感度業績が景気循環にどれだけ振られるか | シクリカル |
| 設備投資の性質稼いだ現金がどれだけ設備維持に消えるか | 成長投資 |
| 規制依存規制は障壁にも足枷にもなる | 高い |
会社が挙げる主要リスク：経済状況（景気、金利、地価、建設価格、税制）の影響 ／ 有利子負債への依存と資金調達の困難化 ／ 事業用地（城南3区）の取得困難化
同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）
モート総合 5 / 25 5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠
無形資産☆☆☆☆☆
フェイスネットワークは、特定のブランド力や特許、規制ライセンス、独占的IPに依存する事業モデルではない。不動産賃貸・管理業であり、無形資産による競争優位性は限定的と判断される。
スイッチングコスト★★☆☆☆
賃貸物件の入居者にとっては、現在の住居からの引っ越しは手間や費用がかかるため、一定のスイッチング・コストが存在する。しかし、物件選択の自由度は高く、競合物件への乗り換えは比較的容易である。
ネットワーク効果☆☆☆☆☆
フェイスネットワークの事業は、ユーザー数の増加がサービスの価値を直接的に高めるネットワーク効果を生み出す構造ではない。不動産賃貸・管理業におけるネットワーク効果は限定的である。
コスト優位★☆☆☆☆
不動産管理・仲介業において、規模の経済によるコスト優位性は限定的である。特定の地域や物件タイプに特化することで効率化を図る可能性はあるが、構造的なコスト優位性は低い。
規模の経済★★☆☆☆
不動産賃貸・管理業は、一定の規模を持つことで効率化や仕入れ力向上に繋がる可能性がある。しかし、フェイスネットワークの規模が業界全体に対して最適化された少数寡占を形成するほどの競争優位性を持つかは不明瞭。
- 城南3区に特化した事業展開世田谷区、目黒区、渋谷区といった人気の高い城南3区に開発エリアを絞ることで、安定した賃貸需要が見込める優良な土地情報を効率的に入手できています。この地域は都心へのアクセスが良く、住環境も優れているため、地価が比較的安定しており、投資家にとって魅力的なエリアです。
- ワンストップサービスによる効率化土地の仕入れから設計、施工、賃貸募集、販売、物件管理まで、不動産開発の全工程を自社グループで一貫して行っています。これにより、中間コストの削減や開発期間の短縮を実現し、各部門の連携によって物件価値を最大化できる点が強みです。
- 高品質なマンションブランド「GranDuo」20代から40代の女性やDINKS（共働きで子供を持たない夫婦）をターゲットに、デザイン性と機能性、居住性を兼ね備えた新築一棟RCマンション「GranDuo」シリーズを展開しています。入居者目線でのモノづくりと、Well-being（心身の健康）を追求した住空間の提供により、高い入居率と安定した収益性を実現しています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
経営戦略
有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。(1）今後の経営環境の変化当社グループは、土地価格の高止まりや建築資材の高騰、建築に関わる人材不足に伴う人件費の増加に加え、政策金利の引き上げや国債保有残高の圧縮等の金融政策に注意を払う必要があります。一方で、賃貸需要は底堅く、低金利政策を背景とした投資用不動産による資産運用ニーズや相続対策としての購入ニーズ等により、投資用不動産の購入需要については、今後も堅調に推移するものと判断しております。また、今後の見通しにつきましては、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れがわが国経済を下押しするリスクがあり、先行きは不透明な状況が続くことが予想されます。当社グループの主軸商品である投資用レジデンスマンションについては、引き続き需要は旺盛にあり、市場規模は維持されていくものと推察しております。当社グループといたしましては、土地の仕入・設計・建設・販売・賃貸募集・物件管理に至るまで、全てを一括して管理するワンストップサービスを提案できる優位性を生かし、事業をスピーディーに進め、また、従来通り各関連業界とも業務提携を模索しながら、経済、経営環境の変化へ対応していきたいと考えております。 (2）会社の経営の基本方針当社グループの目指す姿として「経営理念」及び「行動指針」を以下のとおり定め、One to One マーケティングによるきめ細かい不動産オーナーへのサービス提供を行ってまいります。我々は一人一人の夢の実現をサポートするワンストップパートナーであり続けます 知覚動考「行動を起こさずに、意思決定の場を去ってはならない。」という言葉があります 「知って、覚えて、動いてから、考える」これが成功の方程式 「知覚動考（ともかくうごこう）」を行動指針として走り続けたいと思います。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題① ＤＸ推進による優良な自社企画開発物件の安定供給体制の強化自社企画開発物件である投資用新築一棟RCマンション「ＧranＤuo」シリーズ及び高級レジデンス「THE GRANDUO」シリーズを安定的に供給する体制づくりは重要な課題です。人員の拡充・情報収集網の構築による用地仕入力及び設計開発力の強化を引き続き推進するとともに、課題解決のため、当社グループのビジネスモデルの基盤となるワンストップサービスにおけるＤＸを推進し、安定供給体制の強化を図って参ります。用地仕入、顧客管理、業務管理等のシステムを戦略的に統合し、必要なデータを社内はもちろん、取引先や業者と連携・共有することで、より密な連携を図るとともに、迅速且つ適切な意思決定に繋げ、物件開発のスピードを向上させて参ります。これらの取り組みにより、当社物件の商品価値を高め、入居率を保持する物件の企画開発を推進してまいります。② 自社企画開発物件の品質維持・向上当社グループにおいて自社企画開発物件の品質は重要と捉えております。今後事業規模の拡大により取扱物件数が増加しても品質を維持していくため、当社グループの特徴であるワンストップサービス体制の強化と優良な工事下請け業者の確保、優良な人材の確保及び教育研修の充実を図っております。社内に設計・施工部隊から独立した品質管理部隊を設け品質の維持・向上を図っております。また、優良な工事下請け業者の確保のため、安全協力会を設置し工事下請け業者との協力体制の強化を図っております。③ ブランド力の強化及び知名度の向上当社グループが供給する新築一棟RCマンション「ＧranＤuo」シリーズ及び高級レジデンス「THE GRANDUO」シリーズは城南３区を中心に展開しております。城南３区を中心としてブランド力を強化し、知名度を高めることにより新規顧客獲得と新規入居者獲得を行うことが、販路拡大につながるため、当社グループでは、費用対効果を見極めながら、広告宣伝活動に取り組んでまいります。 ④ 優秀な人材の確保及び教育研修の充実当社グループの安定的な成長のためには、不動産の仕入、設計、施工、管理、販売及び入居者募集といった専門的な知識及び経験を有する人材や一級建築施工管理技士、一級建築士等の専門的な資格を有する優秀な人材を継続して確保、育成することが重要だと考えております。入社後も定期的に教育研修の機会を与え、専門能力や知識の維持向上を図ってまいります。⑤ 財務基盤の維持・充実安定的かつ継続的に自社企画開発物件を提供していくためには、金融機関からの資金調達が不可欠であり、金融機関との良好な取引関係を保つことが、安定した借入を継続的に行っていくため必要となります。常に様々な視点から当社グループのおかれている状況を分析し、定期的に金融機関に業績説明を行い、良好な関係を維持することに努めて参ります。⑥ コンプライアンス経営の強化当社グループは、コンプライアンス経営の重要性を認識しており、当社グループの継続的な成長や社会的信用の構築に不可欠であると認識しております。そのため、役員及び社員は、常に倫理観を持って行動するよう、定期的にコンプライアンスに関する研修を行っております。また内部監査部、監査等委員会、会計監査人との連携を強化することが監査機能の充実を図り、コンプライアンス強化につながると考え、連携強化を図っております。⑦ 新規事業の展開当社グループは、主力事業である新築一棟マンション販売を中心に堅調に成長しておりますが、当社グループの更なる成長の加速と事業の拡大のため、新規事業の開拓を行っていくことが必要不可欠と考えております。中長期的な視点で新規事業を育成し、将来の中核事業の一つへと発展・拡大させるため、企画立案力の強化、人材確保及び積極的な営業活動に取り組んで参ります。
対処すべき課題
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。(1）今後の経営環境の変化当社グループは、土地価格の高止まりや建築資材の高騰、建築に関わる人材不足に伴う人件費の増加に加え、政策金利の引き上げや国債保有残高の圧縮等の金融政策に注意を払う必要があります。一方で、賃貸需要は底堅く、低金利政策を背景とした投資用不動産による資産運用ニーズや相続対策としての購入ニーズ等により、投資用不動産の購入需要については、今後も堅調に推移するものと判断しております。また、今後の見通しにつきましては、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れがわが国経済を下押しするリスクがあり、先行きは不透明な状況が続くことが予想されます。当社グループの主軸商品である投資用レジデンスマンションについては、引き続き需要は旺盛にあり、市場規模は維持されていくものと推察しております。当社グループといたしましては、土地の仕入・設計・建設・販売・賃貸募集・物件管理に至るまで、全てを一括して管理するワンストップサービスを提案できる優位性を生かし、事業をスピーディーに進め、また、従来通り各関連業界とも業務提携を模索しながら、経済、経営環境の変化へ対応していきたいと考えております。 (2）会社の経営の基本方針当社グループの目指す姿として「経営理念」及び「行動指針」を以下のとおり定め、One to One マーケティングによるきめ細かい不動産オーナーへのサービス提供を行ってまいります。我々は一人一人の夢の実現をサポートするワンストップパートナーであり続けます 知覚動考「行動を起こさずに、意思決定の場を去ってはならない。」という言葉があります 「知って、覚えて、動いてから、考える」これが成功の方程式 「知覚動考（ともかくうごこう）」を行動指針として走り続けたいと思います。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題① ＤＸ推進による優良な自社企画開発物件の安定供給体制の強化自社企画開発物件である投資用新築一棟RCマンション「ＧranＤuo」シリーズ及び高級レジデンス「THE GRANDUO」シリーズを安定的に供給する体制づくりは重要な課題です。人員の拡充・情報収集網の構築による用地仕入力及び設計開発力の強化を引き続き推進するとともに、課題解決のため、当社グループのビジネスモデルの基盤となるワンストップサービスにおけるＤＸを推進し、安定供給体制の強化を図って参ります。用地仕入、顧客管理、業務管理等のシステムを戦略的に統合し、必要なデータを社内はもちろん、取引先や業者と連携・共有することで、より密な連携を図るとともに、迅速且つ適切な意思決定に繋げ、物件開発のスピードを向上させて参ります。これらの取り組みにより、当社物件の商品価値を高め、入居率を保持する物件の企画開発を推進してまいります。② 自社企画開発物件の品質維持・向上当社グループにおいて自社企画開発物件の品質は重要と捉えております。今後事業規模の拡大により取扱物件数が増加しても品質を維持していくため、当社グループの特徴であるワンストップサービス体制の強化と優良な工事下請け業者の確保、優良な人材の確保及び教育研修の充実を図っております。社内に設計・施工部隊から独立した品質管理部隊を設け品質の維持・向上を図っております。また、優良な工事下請け業者の確保のため、安全協力会を設置し工事下請け業者との協力体制の強化を図っております。③ ブランド力の強化及び知名度の向上当社グループが供給する新築一棟RCマンション「ＧranＤuo」シリーズ及び高級レジデンス「THE GRANDUO」シリーズは城南３区を中心に展開しております。城南３区を中心としてブランド力を強化し、知名度を高めることにより新規顧客獲得と新規入居者獲得を行うことが、販路拡大につながるため、当社グループでは、費用対効果を見極めながら、広告宣伝活動に取り組んでまいります。 ④ 優秀な人材の確保及び教育研修の充実当社グループの安定的な成長のためには、不動産の仕入、設計、施工、管理、販売及び入居者募集といった専門的な知識及び経験を有する人材や一級建築施工管理技士、一級建築士等の専門的な資格を有する優秀な人材を継続して確保、育成することが重要だと考えております。入社後も定期的に教育研修の機会を与え、専門能力や知識の維持向上を図ってまいります。⑤ 財務基盤の維持・充実安定的かつ継続的に自社企画開発物件を提供していくためには、金融機関からの資金調達が不可欠であり、金融機関との良好な取引関係を保つことが、安定した借入を継続的に行っていくため必要となります。常に様々な視点から当社グループのおかれている状況を分析し、定期的に金融機関に業績説明を行い、良好な関係を維持することに努めて参ります。⑥ コンプライアンス経営の強化当社グループは、コンプライアンス経営の重要性を認識しており、当社グループの継続的な成長や社会的信用の構築に不可欠であると認識しております。そのため、役員及び社員は、常に倫理観を持って行動するよう、定期的にコンプライアンスに関する研修を行っております。また内部監査部、監査等委員会、会計監査人との連携を強化することが監査機能の充実を図り、コンプライアンス強化につながると考え、連携強化を図っております。⑦ 新規事業の展開当社グループは、主力事業である新築一棟マンション販売を中心に堅調に成長しておりますが、当社グループの更なる成長の加速と事業の拡大のため、新規事業の開拓を行っていくことが必要不可欠と考えております。中長期的な視点で新規事業を育成し、将来の中核事業の一つへと発展・拡大させるため、企画立案力の強化、人材確保及び積極的な営業活動に取り組んで参ります。
MD&A（経営者による分析）
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。① 財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、緩やかな回復基調で推移しているものの、物価上昇の継続が消費者マインドの下振れ等を通じて個人消費に及ぼす影響や、通商政策など米国の政策動向、金融資本市場の変動等の影響が景気を下押しするリスクがあり、先行きは依然として不透明な状況が続くことが見込まれます。当社グループが属する不動産業界におきましては、2024年度の首都圏マンションの供給は前年度に対し17.0％減の２万2,239戸となりました。平均価格は7.5％上昇し8,135万円、平米単価は6.9％上昇し123.0万円と、平均価格は４期連続、平米単価は13期連続で上昇し、過去最高値を更新するという状況となりました(「首都圏マンション市場動向2024年度」、㈱不動産経済研究所調べ)。新築分譲マンションの供給戸数が減少し価格が高騰する中、好立地の賃貸マンションへの入居需要は高く、この流れを受け高い入居率により安定した収益が見込める東京の人気エリアにある居住用賃貸不動産への投資需要は引き続き旺盛であると捉えております。このような状況の中、当社グループは開発物件の物件価値向上に積極的に取り組み、販売単価の向上を図りながら、城南３区を中心に、新築一棟RCマンション「ＧranＤuo」シリーズ及び高級レジデンス「THE GRANDUO」シリーズの企画開発を推進し、「THE GRANDUO」３棟が完成しました。また、前期に子会社化した岩本組への当社開発物件の施工促進など、事業基盤の強化とシナジーの創出に積極的に取り組みました。この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下の通りとなりました。 ａ．財政状態当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ3,426,897千円増加し、30,036,340千円となりました。負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,093,303千円増加し、20,271,044千円となりました。純資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,333,594千円増加し、9,765,296千円となりました。ｂ．経営成績当連結会計年度の経営成績は、売上高29,915,894千円（前期比34.2％増）、営業利益4,519,032千円（前期比116.2％増）、経常利益4,106,943千円（前期比130.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,769,383千円（前期比193.6％増）となりました。 なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。(a)不動産投資支援事業不動産投資支援事業につきましては、不動産商品21件、建築商品７件等を販売いたしました。売上高は29,046,185千円（前期比35.1％増）、セグメント利益は4,348,061千円（前期比121.0％増）となりました。 (b)不動産マネジメント事業不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は869,709千円（前期比10.2％増）、セグメント利益は170,971千円（前期比39.4％増）となりました。 ②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ3,538,188千円増加し、8,838,769千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果得られた資金は、4,407,214千円（前年同期は3,996,252千円の支出）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益を4,026,452千円計上し、完成工事未収入金が1,512,262千円減少、未成工事受入金が458,565千円増加、営業出資金が290,464千円減少した一方、棚卸資産が1,231,366千円増加、前受金が647,321千円減少、法人税等の支払を261,272千円行ったこと等によるものです。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果支出した資金は、471,334千円（前年同期は633,425千円の支出）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出が469,114千円あったこと等によるものです。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果支出した資金は、397,691千円（前年同期は5,545,703千円の収入）となりました。これは主に長期借入金による収入が10,474,140千円あった一方、長期借入金の返済による支出が10,266,397千円、配当金の支払を444,097千円行ったこと等によるものです。 ③ 生産、受注及び販売の状況a. 生産実績該当事項はありません。 b. 受注実績当連結会計年度における受注実績は次のとおりであります。なお、不動産マネジメント事業については受注に相当する事項が無いため、受注実績に関する記載はしておりません。 セグメントの名称受注高(千円)前年同期比(％)受注残高(千円)前年同期比(％)不動産投資支援事業1,826,00076.71,675,94348.2 c. 販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称販売高(千円)前年同期比(％)不動産投資支援事業29,046,185135.1 不動産商品 (注)122,039,956162.1 建築商品等 (注)27,006,22888.7不動産マネジメント事業869,709110.2合計29,915,894134.2 (注) １．不動産商品は、主に竣工した新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを投資商品として提供した物件です。不動産商品は、物件の竣工・引渡しをもって収益を認識しております。２．建築商品は、主に新築一棟マンション建築予定の土地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して建築・竣工した物件です。建築商品は、先行して販売する土地につきましては引渡しをもって収益を認識、請負工事契約につきましては、一定の期間にわたり履行義務が充足されると判断し、履行義務の充足に係る進捗度に基づき収益を認識しております。また、顧客から建物の建築のみの注文を受け工事請負契約を締結する受注商品もあります。３．主要な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。前連結会計年度(自 2023年４月１日 至 2024年３月31日)相手先金額（千円）割合（％）合同会社城南ファンド2,770,00012.4NECキャピタルソリューション株式会社2,428,97810.9 当連結会計年度(自 2024年４月１日 至 2025年３月31日)相手先金額（千円）割合（％）合同会社スリーオークス3,880,00013.0合同会社レジデンシャルエイチ3,619,00012.1 (２)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (１) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。この連結財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産及び負債または損益の状況に影響を与える見積りを用いており、請負工事にかかる収益認識、棚卸資産の評価など、これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なることがあります。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a. 財政状態の分析(a)資産の部当連結会計年度末における総資産残高は30,036,340千円となり、前連結会計年度末に比べ3,426,897千円増加しました。これは主に、仕掛販売用不動産が4,094,483千円、現金及び預金が3,538,188千円、土地が436,988千円増加した一方、販売用不動産が2,863,116千円、完成工事未収入金が1,517,725千円減少したことによるものです。(b)負債の部当連結会計年度末における負債残高は20,271,044千円となり、前連結会計年度末に比べ1,093,303千円増加しました。これは主に、長期借入金が2,165,667千円、未払法人税等が1,073,493千円、未成工事受入金が458,565千円増加した一方、１年内返済予定の長期借入金が1,957,924千円、前受金が647,321千円減少したことによるものであります。(c)純資産の部当連結会計年度末における純資産残高は9,765,296千円となり、前連結会計年度末に比べ2,333,594千円増加しました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の獲得等により利益剰余金が2,325,108千円増加したことによるものです。 当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社グループは事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。 b. 経営成績の分析(a)売上高当連結会計年度の売上高は、29,915,894千円（前期比34.2％増）となりました。なお、セグメント別の売上高は、不動産投資支援事業につきましては、不動産商品21件、建築商品７件等を販売いたしました。売上高は29,046,185千円（前期比35.1％増）となりました。不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は869,709千円（前期比10.2％増）となりました。(b)売上原価、売上総利益当連結会計年度の売上原価は、22,639,237千円（前期比26.2％増）となり、売上総利益は7,276,656千円（前期比67.7％増）となりました。(c)販売費及び一般管理費、営業利益当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、金融機関等からの紹介顧客への販売に伴う仲介手数料の増加及び積極的な人材採用による人件費が増加いたしました。その結果、当連結会計年度の営業利益は4,519,032千円（前期比116.2％増）となりました。なお、セグメント別の利益は、不動産投資支援事業につきましては、4,348,061千円（前期比121.0％増）となり、不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、170,971千円（前期比39.4％増）となりました。(d)営業外損益、経常利益当連結会計年度の経常利益は、受取利息などの営業外収益を4,943千円計上した一方、支払利息328,593千円を計上し、4,106,943千円（前期比130.1％増）となりました。(e)法人税等、親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度の法人税等は、税金等調整前当期純利益の増加に伴い、1,257,069千円（前期比215.8％増）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は、2,769,383千円（前期比193.6％増）となりました。 なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。不動産投資支援事業不動産投資支援事業につきましては、不動産商品21件、建築商品７件等を販売いたしました。売上高は29,046,185千円（前期比35.1％増）、セグメント利益は4,348,061千円（前期比121.0％増）となりました。金融機関との連携強化による販売促進や物件価値の向上に向けた取り組みが奏功し、売上高及び各段階利益が過去最高額を更新いたしました。 不動産マネジメント事業不動産マネジメント事業につきましては、売上高は869,709千円（前期比10.2％増）、セグメント利益は170,971千円（前期比39.4％増）となりました。増益となった主な要因は、管理戸数が堅調に増加したのに対し、効率的な業務運用により原価及び販管費を抑制できたことによるものであります。 経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２ 事業の状況」の「３．事業等のリスク」をご参照ください。 c. キャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ3,538,188千円増加し、8,838,769千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果得られた資金は、4,407,214千円（前年同期は3,996,252千円の支出）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益を4,026,452千円計上し、完成工事未収入金が1,512,262千円減少、未成工事受入金が458,565千円増加、営業出資金が290,464千円減少した一方、棚卸資産が1,231,366千円増加、前受金が647,321千円減少、法人税等の支払を261,272千円行ったこと等によるものです。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果支出した資金は、471,334千円（前年同期は633,425千円の支出）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出が469,114千円あったこと等によるものです。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果支出した資金は、397,691千円（前年同期は5,545,703千円の収入）となりました。これは主に長期借入金による収入が10,474,140千円あった一方、長期借入金の返済による支出が10,266,397千円、配当金の支払を444,097千円行ったこと等によるものです。 資本の財源及び資金の流動性につきましては、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社グループは事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。
事業リスク
- 経済状況の影響不動産業界は景気、金利、地価、建設費、税制などの経済状況に大きく左右されます。景気悪化や金利上昇、地価の下落、建設価格の高騰、賃貸相場の低下、入居率の悪化などが起こると、物件の販売価格や収益性が低下し、会社の財政状態や経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。
- 有利子負債への依存と資金調達不動産購入資金の多くを金融機関からの借入に依存しており、有利子負債依存度は53.4%（2025年3月期末）と高い水準です。金融情勢の変動による金利上昇や借入困難、不動産市況の低迷による物件売却の遅延が発生した場合、資金繰りが悪化し、会社の財政状態や経営成績に影響を与える可能性があります。
- 事業用地取得の困難化主要な事業エリアである城南3区に開発を集中しているため、同地域の地価が急激に上昇したり、競合他社との用地取得競争が激化したりすると、計画通りに優良な土地を確保できなくなる可能性があります。これにより、物件開発が滞り、会社の経営成績に悪影響を及ぼす恐れがあります。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業等のリスク】本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅するものではありません。 (1) 経済状況等の影響について当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金利動向、地価動向、建設価格動向及び税制等の経済状況の影響を受けやすく、また賃貸相場の下落や入居率の悪化による賃貸収入の減少や金融機関の融資動向の変化により新築一棟マンション経営に支障をきたし、購入者の需要動向が悪化した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。(2) 有利子負債への依存と資金調達について当社グループは、不動産事業における不動産の購入資金を主に金融機関からの借入により調達しております。当社グループは特定の金融機関に依存することなく、プロジェクトごとに物件収支計画の妥当性を分析したうえで借入金等の資金調達を行っておりますが、金融情勢の変動によって金利上昇や借入金の調達が困難になる場合、不動産市況の低迷等により、借入金の約定返済期限内で売却できない物件が多発してリファイナンスができない場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 (単位：千円) 前連結会計年度末（2024年３月31日）当連結会計年度末（2025年３月31日）有利子負債残高(a)15,967,66516,054,412 総資産額(b)26,609,44230,036,340 有利子負債依存度(a／b)60.0％53.4％ （注）有利子負債残高は、短期及び長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む）、社債（１年内償還予定の社債を含む）、長期未払金（１年内支払長期未払金を含む）の合計額であります。(3) 資金調達の財務制限条項に係るリスクについて当社の一部の借入契約には財務制限条項が付されております。当社は、現時点において、当該条項に抵触する可能性は低いものと認識しておりますが、当該条項に抵触した場合には、期限の利益を喪失し、当該借入金の一括返済を求められること等により当社の財政状態に影響を及ぼす可能性があります。(4) 事業用地の取得について当社は、主に城南３区を中心として事業用地を取得し、不動産の企画、開発、販売を行っております。城南３区は、交通の便や良好な住環境などから安定した賃貸ニーズが見込まれる地域と判断しており、創業時より主に同地域における優良な事業用地の取得に注力してきた結果、事業展開が同地域に集中しております。このような状況において、同地域の地価が急激に上昇したり、競合他社との用地取得競争が激化した場合、同地域において優良な用地を計画通りに取得できず、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。(5) 近隣住民とのトラブルリスクについて当社グループは新築一棟マンション建設にあたり、関係する法令、各自治体の条例等を十分検討したうえ、周辺環境と調和した不動産開発を行うため、近隣住民に対する事前説明会を実施しており、近隣住民との関係を重視して開発を行っております。しかしながら、建設中の騒音や日照問題、プライバシーへの配慮等を理由に近隣住民とのトラブルが発生する可能性があり、問題解決による工事遅延や追加工事が発生する場合、計画の中止や変更が必要となる場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。(6) 設計施工工事の外注について 当社グループは、新築一棟マンションの設計施工にあたり、設計及び施工工事の一部又は全部を外注しております。設計事務所の選定においては設計能力や事業継続能力、建設会社の選定においては施工能力や事業継続能力などについて慎重な検討を行っております。また、設計事務所の管理においては、全杭打ち検査の徹底、社内一級建築士による杭打ち、鉄筋数量、コンクリート打設状況確認及び床置き前検査、上棟時検査、各部屋内装検査の実施などを、建設会社の管理においては、建設会社現場所長、設計事務所責任者、設備・電気業者責任者、当社施工管理者での月次定例会議による進捗把握、仕様確認、建築基準法の法定事項の実施確認などを実施しており、その検査体制の充実を図っておりますが、設計事務所や建設会社が経営不安に陥った場合、建築資材の価格上昇に伴い外注コストが上昇した場合、また建設中の事故等予期せぬ事象が発生した場合には、計画通りに物件の開発、販売をすることができなくなり、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。(7) 収益計上基準及び季節的変動について当社グループは、請負工事につきましては、工事進捗度に応じて一定の期間にわたり収益を認識しておりますが、請負工事以外の工事及び、不動産等の譲渡については、物件の引渡し時に収益を認識しております。そのため、事業年度及び四半期ごとに業績を認識した場合、物件の引渡し時期に伴い、期ずれなどの業績偏重が生じる可能性があります。また、各物件のプロジェクトの進捗状況、販売計画、竣工時期の変更、天災やその他予想しえない事態の発生による施工遅延、不測の事態の発生による引渡し遅延があった場合には、計画していた時期に収益が認識できず、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、季節的変動につきましては、年度末に向けて不動産融資を行う金融機関や不動産の仲介会社の動きが活発になり、それに連動し購入されるお客様が増えるため、第４四半期に売上および利益が集中する傾向があります。この点につきましては、年間を通じて積極的な営業活動を展開し、販売先の多様化や契約交渉の早期化を図り、竣工時期の分散により年間を通じた安定的な商品の供給を行うことにより、売上および利益の集中を回避する取り組みを推進しております。○提出会社のデータ (単位：千円) 第１四半期第２四半期第３四半期第４四半期第23期売上高1,336,4611,812,7342,768,82414,375,013営業利益△365,685△173,602△26,7892,797,758第24期売上高1,422,0795,397,6994,753,82916,277,777営業利益△375,049632,293647,9683,633,542 (8) 在庫リスクについて当社グループは、開発用地の仕入及び新築一棟マンション企画・販売を中長期的な経済展望に基づき実施し、物件の早期売却を図っております。しかしながら、急激な景気の悪化、金利の上昇及び不動産関連税制の影響により、販売が計画どおりに進まなかった場合には、新築一棟マンション開発の遅延や完成在庫の滞留が発生し、資金収支の悪化を招く可能性があります。また、当社グループは「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 2006年７月５日）を適用しておりますが、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕掛販売用不動産の評価損失が計上された場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。(9) 賃貸管理物件の空室時のリスクについて当社では、当社が販売した新築一棟マンションの一部について、不動産オーナーとのサブリース契約により、当該新築一棟マンションの空室時に家賃保証をしております。当社では、空室率の低下策を実施しているものの、施策の効果が得られずに空室が多くなった場合には、空室保証費用が増加し、当社の財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。(10) 瑕疵担保責任について当社グループは、民法及び宅地建物取引業法のもと、販売した物件に対して瑕疵担保責任を負っており、意図せざる瑕疵が生じた場合に備えるため、住宅瑕疵担保責任保険に加入しております。当該保険は建物の構造耐力上主要な部分の性能または防水性能が不十分である場合に補償を受けられるものです。今後、販売件数の増加に伴い品質管理に不備が生じた場合は、損害賠償請求を受けるリスクまたは瑕疵修復のための費用が、住宅瑕疵担保責任保険の補償額を上回る可能性もあることから、当社グループの信用力低下や瑕疵を原因とする損害賠償請求により財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。(11) 人材の確保と教育について当社グループは、経営理念を充分に理解した責任ある人材の育成を行っていく方針であり、人材資源が今後の成長や発展を支えていくと考えております。このため優秀な人材を継続的に確保・育成していくことが、財政状態や経営成績に影響を及ぼす可能性のある様々な経営課題の克服のために重要であると認識しております。特に不動産業界では高度な専門知識と技術を連携させる必要があり、今後も優秀な人材の採用を行い、教育・研修制度の内容の強化を図ります。また業務や人事体系、仕事のやりがいに関して社員をサポートできる仕組みを構築し、より充実した人事制度を整備しています。しかし、この人事制度が上手く機能しない場合、社員の目的意識の低下や在籍者の流出につながるなど、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 (12) 法的規制等について 当社グループの属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法、借地借家法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律等、多数の法的規制を受けております。当社グループでは、事業継続のため、これら多数の法的規制に対応できる体制を構築しており、現時点において事業継続に支障をきたす事項はありませんが、今後、何らかの理由により関連法令等の規制が遵守できず、監督官庁より処分を受けた場合や、これらの法的規制に大幅な変更があった場合には、販売や開発といった当社の主要な事業活動に支障をきたし、財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また当社グループの主な事業領域である世田谷区、目黒区、渋谷区は、ワンルームマンション建築に関する条例等が制定されており、当社グループではこれらの条例等に沿った物件開発を行っております。しかしながら、各自治体により関連する規制強化が進められた場合には、予定していた開発の変更や中止等により当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。その他の法的規制について、その有効期間やその他の期限が法令等により定められているものは下表のとおりであり、今後何らかの理由により免許や許認可の取消等があった場合、当社グループの事業活動に支障をきたし、財政状態及び経営成績に重大な影響を与える可能性があります。①提出会社許認可等の名称許認可登録番号有効期間関係法令許認可等の取消事由宅地建物取引業者免許東京都知事(5)第80509号2022年３月２日～2027年３月１日宅地建物取引業法同法第66条一級建築士事務所登録東京都知事登録第56724号2020年12月１日～2025年11月30日建築士法同法第26条特定建設業許可東京都知事許可(特-2)第135866号2020年12月10日～2025年12月９日建設業法同法第29条賃貸住宅管理業者登録国土交通大臣(02)第002377号2021年11月５日～2026年11月４日賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律同法第23条不動産特定共同事業許可東京都知事第111号2018年９月27日～不動産特定共同事業法同法第36条警備業認定東京都公安委員会第30004584号2021年２月５日～2026年２月４日警備業法同法第８条 ②連結子会社許認可等の名称許認可登録番号有効期間関係法令許認可等の取消事由一級建築士事務所登録東京都知事登録第59620号2024年９月１日～2029年８月31日建築士法同法第26条特定建設業許可東京都知事許可(特-6)第142203号2025年１月20日～2030年１月19日建設業法同法第29条 (13) 消費税について当社グループの属する不動産業界は、消費税率の動向によって需要が大きく左右される性格を有しております。消費税率が引き上げられ、家計の実質所得の目減りから個人消費が落ち込み景気が悪化した場合には、不動産オーナーの購入意欲が減退し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、消費税率の引上げは不動産オーナーにとって物件取得価額の上昇となるため、表面利回りの低下により価格の引き下げ圧力に晒される可能性があります。(14) 災害の発生、感染症等の影響について地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、特に当社グループの主要なプロジェクトエリアである城南３区において発生した場合には当社グループが販売する不動産の価値が著しく下落する可能性があり、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症を含め大規模な感染症等の発生により社会活動が停滞し、経済環境が悪化しますと、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。(15) 個人情報の管理について当社グループは不動産オーナーの個人情報及び賃貸物件契約者情報等、不動産投資支援事業を通してお預かりしている個人情報については、個人情報保護規程による規程化、個人情報保護管理責任者による取り扱い方法の周知、安全対策の実施などを行い細心の注意を払い取り扱っております。 万一、個人情報の不正利用その他不測の事態により当該情報が漏洩した場合、損害賠償請求を受けるリスクや当社への信用の低下により、財政状態及び経営成績、今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。(16) 訴訟などの可能性について当社グループが企画開発・販売する新築一棟マンションにあたっては、関係する法律、自治体の条例等を十分に検討したうえで、周辺環境との調和を重視した開発計画を立案するとともに、周辺住民に対し事前に説明会を実施するなど十分な対応を講じております。しかしながら、当社グループが企画開発・販売する新築一棟マンションについては、開発段階における建設中の騒音、当該近隣地域の日照・眺望問題等の発生に起因する開発遅延や、当該新築一棟マンションに係る瑕疵等に起因する訴訟、販売時の投資リスクに関する説明不足に起因する訴訟、その他の請求が行われる可能性があります。これら訴訟及び請求の内容及び結果によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。(17) 知的財産権等について 当社グループは、「ＧranＤuoグランデュオ」「３区miraie」「フェイスネットワーク」「ＧrandStory」「八屋」「Ｇrand Ｆundingグランファンディング」「資産まもる君」「THE GRANDUOザ グランデュオ」等の商標権を保有しております。当社グループが事業活動を進めていくうえで、当社グループが認識していない知的財産権等がすでに成立している可能性、または今後新たに当社の事業活動で第三者の著作権が成立する可能性があります。これらの場合、当社グループが損害賠償を含む法的責任を負う可能性があるだけでなく、当社グループ及び当社グループが提供するサービスに対する信頼性やブランドが毀損し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。(18) 代表取締役の所有株式に係る担保設定について 当社代表取締役である蜂谷二郎（以下、「対象者」という）の資産管理会社と東海東京証券株式会社（以下、「金融機関」という）との間には借入金に対する担保契約が締結されており、当該契約に基づき、下表の通り、対象者の保有する当社株式の一部が担保として差入されております。 保有株式数担保対象株式数株式会社88（対象者の資産管理会社）4,000,000株1,200,000株 下記に定めるいずれかの事由が生じた場合には、法定の順序に関わらず、また被担保債務の期限が到来したかどうかに関わらず、その債務の弁済に充当するため、金融機関により担保対象株式の売却が行われる可能性があります。・支払いの停止または破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始もしくは特別清算開始の申立があっ たとき・対象者の預金その他の金融機関に対する債権について仮差押、保全差押、または差押の命令、通知が発送されたとき・対象者の責めに帰すべき事由によって、金融機関に対象者の所在が不明となったとき・担保の目的物について差押または競売手続きの開始があったとき・金融機関との約定に違反したとき・上記のほか、対象者の債務の弁済に支障をきたす相当の事由が生じたとき 提出日現在、担保対象株式数の総数は1,200,000株であり、発行済株式総数9,960,000株の12.0％に相当しております。東京証券取引所における売却又はその他の方法により担保対象株式の売却がなされた場合、又はその可能性が顕在化した場合には、当社株式の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。また、担保対象株式の売却がなされた場合には、株主構成の変化をもたらし、筆頭株主、創業社長の蜂谷をはじめ、その他の大株主の構成が大きく変わる可能性があります。