ランドビジネス（8944）は何で稼いでいるか — 事業の柱と依存度

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日（2025年12月19日）において当社が判断したものであります。(1）経営方針当社の経営理念①成熟社会に向かう我が国に、美しい街・美しい建物、そして安心の生活を提供する。②良い商品・良いサービスをつくり続けることにより顧客との信頼関係の継続と増幅を獲得する。③伝統と知性を融合した美しいデザインの建物を提供し社会に貢献する。当社の行動規範①業界の想念にとらわれない本質的な情報を収集・分析する。②高く長期にわたる収益が見込める事業を選択し、経営資源を集中する。③基本戦略を立て、ことに当たっては常に的確な戦術をもって行う。④信念をもって計画をたて、社会の変化には素早く対応する。⑤常に変革を考える。を企業理念に据え、主力事業である不動産賃貸事業を中心に高品質・高付加価値な不動産関連事業、外食事業及び服飾事業を展開してまいります。 (2）経営戦略等不動産業界におきましては、賃貸オフィスビル市場では、働き方改革やリモートワークの普及による募集賃料下落、空室率上昇の影響が依然として継続しており、市況の改善は緩やかな状況となっております。賃貸レジデンス市場においても、働き方改革やリモートワークの普及による住環境ニーズの変化などが見受けられ、一部では賃料上昇の兆しが見受けられます。このような事業環境下において、東京のオフィスビル・レジデンスを中心とした不動産賃貸事業を収益基盤として確立すると同時に、新規物件の取得や保有物件の開発による収益の獲得増加にも取り組んでまいります。さらには、美しいデザインと確かな機能性を併せ持つリビルド工事により保有物件の付加価値を高め、建物の維持管理の質をアップすることで他社との差別化を図ってまいります。また、外食業界におきましては、原材料の価格高騰や光熱費の上昇、人員の確保など、事業環境は依然として厳しいものとなっております。このような事業環境下において、外食事業では良い空間、良い食事、良いサービスを提供し、人々が集うことの楽しさを実感できるような社会の実現に貢献することを目指します。服飾事業においては、時代に流されることのないベーシックな価値を持つ「装う楽しみ」を提供することを目指し、取り組んでまいります。 (3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、株主価値の持続的な向上を重要な経営課題と位置付け、自己資本比率、ＥＢＩＴＤＡ等の指標を考慮しながら経営を行っております。 (4）経営環境わが国経済は、雇用や個人所得改善などから景気持ち直しの動きが続いておりますが、その一方、世界経済は、米国の政策動向、中国経済の成長鈍化、地政学リスクの高まりなど、先行き不透明な状況が続くものと思われます。不動産業界においては、オフィスビル、レジデンス賃貸市場で賃料が上昇し、市況は改善しておりますが、外食業界では食材コスト上昇や人手不足に伴い要員確保がさらに難しくなる中で競争はより激しくなっており、また，服飾業界は、少子高齢化が進む一方で、ライフスタイルの変化や低価格志向などもあり、今後も厳しい経営環境が続くと予想されます。 (5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題不動産関連事業においては、保有物件の安定稼働及び資産価値向上のため「効果的なリーシング活動・質の高い建物管理・リビルド工事による付加価値の創造」を実践し事業の強化を図ります。また、慎重に収益不動産マーケットの変化を注視しながら当社グループの基準に見合う安定稼働の期待できるレジデンス・ビル等の収益物件の新規取得や保有物件の開発を進め、自己資本を有効的に活用し更なる利益と財務基盤の強化をしてまいります。なお、当社グループにおいては、建物創りに対し優先的に力を注いでまいりましたが、今後100年のスパンにおいても当社グループの建物が市場価値を失うことなく輝き続けるよう当社グループのスタンダードを進化させていきます。こうした建物創りに対する情熱をベースに、当社グループの強みである「匠の技」を活かしたデザイン力にも一層の磨きをかけ、他社との差別化を図ってまいります。外食事業においては、事業コンセプトである「美しいファシリティ」「健康的で美味しい食事」「質の高いホスピタリティ」を実現するため、不動産関連事業で培ったデザイン力を生かした店舗内装設計、メニュー開発及び改良、店舗運営業務の効率化に注力し、収益を生み出す体制を確立するとともに、適正な出店候補物件の選定に取り組んでまいります。服飾事業においては、時代に流されることのないベーシックな価値を持つ「装う楽しみ」を提供することを目指し、旗艦店となる販売店舗の出店計画を進めるとともに、連結子会社化した企業の生産設備更新や人材育成など生産供給体制の再構築に取り組んでまいります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日（2025年12月19日）において当社が判断したものであります。(1）経営方針当社の経営理念①成熟社会に向かう我が国に、美しい街・美しい建物、そして安心の生活を提供する。②良い商品・良いサービスをつくり続けることにより顧客との信頼関係の継続と増幅を獲得する。③伝統と知性を融合した美しいデザインの建物を提供し社会に貢献する。当社の行動規範①業界の想念にとらわれない本質的な情報を収集・分析する。②高く長期にわたる収益が見込める事業を選択し、経営資源を集中する。③基本戦略を立て、ことに当たっては常に的確な戦術をもって行う。④信念をもって計画をたて、社会の変化には素早く対応する。⑤常に変革を考える。を企業理念に据え、主力事業である不動産賃貸事業を中心に高品質・高付加価値な不動産関連事業、外食事業及び服飾事業を展開してまいります。 (2）経営戦略等不動産業界におきましては、賃貸オフィスビル市場では、働き方改革やリモートワークの普及による募集賃料下落、空室率上昇の影響が依然として継続しており、市況の改善は緩やかな状況となっております。賃貸レジデンス市場においても、働き方改革やリモートワークの普及による住環境ニーズの変化などが見受けられ、一部では賃料上昇の兆しが見受けられます。このような事業環境下において、東京のオフィスビル・レジデンスを中心とした不動産賃貸事業を収益基盤として確立すると同時に、新規物件の取得や保有物件の開発による収益の獲得増加にも取り組んでまいります。さらには、美しいデザインと確かな機能性を併せ持つリビルド工事により保有物件の付加価値を高め、建物の維持管理の質をアップすることで他社との差別化を図ってまいります。また、外食業界におきましては、原材料の価格高騰や光熱費の上昇、人員の確保など、事業環境は依然として厳しいものとなっております。このような事業環境下において、外食事業では良い空間、良い食事、良いサービスを提供し、人々が集うことの楽しさを実感できるような社会の実現に貢献することを目指します。服飾事業においては、時代に流されることのないベーシックな価値を持つ「装う楽しみ」を提供することを目指し、取り組んでまいります。 (3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、株主価値の持続的な向上を重要な経営課題と位置付け、自己資本比率、ＥＢＩＴＤＡ等の指標を考慮しながら経営を行っております。 (4）経営環境わが国経済は、雇用や個人所得改善などから景気持ち直しの動きが続いておりますが、その一方、世界経済は、米国の政策動向、中国経済の成長鈍化、地政学リスクの高まりなど、先行き不透明な状況が続くものと思われます。不動産業界においては、オフィスビル、レジデンス賃貸市場で賃料が上昇し、市況は改善しておりますが、外食業界では食材コスト上昇や人手不足に伴い要員確保がさらに難しくなる中で競争はより激しくなっており、また，服飾業界は、少子高齢化が進む一方で、ライフスタイルの変化や低価格志向などもあり、今後も厳しい経営環境が続くと予想されます。 (5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題不動産関連事業においては、保有物件の安定稼働及び資産価値向上のため「効果的なリーシング活動・質の高い建物管理・リビルド工事による付加価値の創造」を実践し事業の強化を図ります。また、慎重に収益不動産マーケットの変化を注視しながら当社グループの基準に見合う安定稼働の期待できるレジデンス・ビル等の収益物件の新規取得や保有物件の開発を進め、自己資本を有効的に活用し更なる利益と財務基盤の強化をしてまいります。なお、当社グループにおいては、建物創りに対し優先的に力を注いでまいりましたが、今後100年のスパンにおいても当社グループの建物が市場価値を失うことなく輝き続けるよう当社グループのスタンダードを進化させていきます。こうした建物創りに対する情熱をベースに、当社グループの強みである「匠の技」を活かしたデザイン力にも一層の磨きをかけ、他社との差別化を図ってまいります。外食事業においては、事業コンセプトである「美しいファシリティ」「健康的で美味しい食事」「質の高いホスピタリティ」を実現するため、不動産関連事業で培ったデザイン力を生かした店舗内装設計、メニュー開発及び改良、店舗運営業務の効率化に注力し、収益を生み出す体制を確立するとともに、適正な出店候補物件の選定に取り組んでまいります。服飾事業においては、時代に流されることのないベーシックな価値を持つ「装う楽しみ」を提供することを目指し、旗艦店となる販売店舗の出店計画を進めるとともに、連結子会社化した企業の生産設備更新や人材育成など生産供給体制の再構築に取り組んでまいります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】　文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営成績等の状況の概要　当連結会計年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度（2024年10月1日～2025年９月30日）におけるわが国経済は、雇用や所得環境の改善による景気持ち直しの動きが継続しましたが、その一方、世界経済は、米国の政策動向、中国経済の成長鈍化、地政学リスクなどから先行きが不透明な状況が続きました。不動産事業では、オフィスビル、レジデンス賃貸市場の一部で賃料上昇の兆しがみられるなど、市況はゆるやかながらの改善に向かっております。こうした環境下、当社グループは市場動向を見極めた的確なシーリング作戦で賃貸物件稼働率の維持と賃料アップを目指すとともに、安定収益を確保しつつ保有物件のリビルド工事を順次行い、資産価値の向上と収益力強化に努めております。外食事業では、高品質、高付加価値商品サービス提供をモットーに、出店地の特性に合った店舗設計を行い、市場を開拓しつつ開店計画を実行してまいりました。また、既存店舗ではメニューと提供するサービスを継続的に改良するなど積極的に集客力向上を図っております。服飾事業では、子会社フランドル社が高品質婦人服の企画、販売を行っており、また製造子会社は生産ラインの整備と要員配置の最適化を進め、グループ内で企画、製造、販売を持つ強みを生かすべく取り組んでおります。 以上の結果、当連結会計年度の経営成績は、売上高18,603百万円（前期比86.5％増）、営業利益635百万円（前期は営業損失1,551百万円）、経常利益165百万円（前期は経常損失1,963百万円）、親会社株主に帰属する当期純損失358百万円（前期は親会社株主に帰属する当期純損失2,099百万円）となりました。セグメント別の業績の概況は、以下のとおりであります。イ．不動産関連事業売上高は10,010百万円（前期比141.7％増）、セグメント利益4,139百万円（前期比210.0％増）となりました。ロ．外食事業売上高は1,218百万円（前期比102.1％増）、セグメント損失1,031百万円（前期はセグメント損失736百万円）となりました。ハ．服飾事業売上高は7,169百万円（前期比42.5％増）、セグメント損失917百万円（前期はセグメント損失1,058百万円）となりました。 総資産は前連結会計年度末より4,375百万円増加し、56,408百万円となりました。これは主に販売用不動産が3,211百万円、流動資産「その他」が293百万円減少した一方で、現金及び預金が1,477百万円、建物及び構築物が683百万円、土地が4,344百万円、建設仮勘定が352百万円、のれんが416百万円、投資その他の資産「その他」が255百万円増加したことによります。総負債は、前連結会計年度末より4,803百万円増加し、40,336百万円となりました。これは主に、短期借入金が972百万円、長期借入金（１年内返済予定を含む）が2,834百万円、繰延税金負債が780百万円、固定負債「その他」が371百万円増加したしたことによります。純資産は、前連結会計年度末より427百万円減少し、16,071百万円となりました。これは主に、自己株式が消却により1,202百万円減少した一方で、利益剰余金が自己株式の消却により1,202百万円、配当金の支払により119百万円、親会社株主に帰属する当期純損失計上により358百万円減少したことによります。 ②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、主に営業活動によるキャッシュ・フローが3,040百万円収入超過（前期は2,643百万円支出超過）、投資活動によるキャッシュ・フローが4,980百万円支出超過（前期は1,504百万円支出超過）、財務活動によるキャッシュ・フローが3,513百万円収入超過（前期は575百万円支出超過）により、前連結会計年度末より1,575百万円増加（前期は4,682百万円減少）し、7,523百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、3,040百万円収入超過となりました。これは主に、法人税等の支払額599百万円による支出があった一方で、減価償却費1,022百万円、棚卸資産の減少額2,321百万円による収入があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、4,980百万円支出超過となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出2,490百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出2,450百万円があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、3,513百万円収入超過となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出3,765百万円があった一方で、短期借入金の純増加額972百万円、長期借入れよる収入6,600百万円があったことによるものであります。 ③生産、受注及び販売の実績当連結会計年度における生産、仕入及び販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 ａ．生産実績セグメントの名称金額（千円）前年同期比（％）外食事業－－服飾事業522,13697.7その他176,632104.8合計698,76999.4（注）金額は製造原価によっており、セグメント間の取引については相殺消去しております。 b. 仕入実績セグメントの名称金額（千円）前年同期比（％）外食事業408,612175.2服飾事業3,462,922136.9その他60,021677.3合計3,931,556141.8（注）金額は仕入原価によっており、セグメント間の取引については相殺消去しております。 c．受注実績当社グループで行う事業は、提供する商品・サービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。 d．販売実績セグメントの名称金額（千円）前年同期比（％）不動産関連事業10,010,636241.7外食事業1,218,116202.1服飾事業7,169,932142.5報告セグメント計18,398,686188.2その他204,425103.0合計18,603,111186.5（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．不動産関連事業の販売実績は主に販売用不動産の販売、外食事業の販売実績は主に新店舗出店により増加しております。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。　なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日（2025年12月19日）において判断したものであります。また、キャッシュ・フローの状況については、「(1）経営成績等の状況の概要」に記載しております。ａ．経営成績　売上高18,603百万円（前期比86.5％増）、売上総利益8,800百万円（前期比99.9％増）となり、主に地代家賃などの諸経費の増加により販売費及び一般管理費8,165は百万円（前期比37.1％増）となりましたが、営業損益は、営業利益635百万円（前期は営業損失1,551百万円、前期比2,186百万円増）となりました。　不動産関連事業は、マーケットを見据えた的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンス・商業施設の高稼働率を維持し安定収益を確保する一方で、既存購入物件のリビルド工事を順次実施し資産価値の向上・収益力の強化に取り組んだ結果、売上高10,010百万円（前期比141.7％増）、セグメント利益4,139百万円（前期比210.0％増）となりました。　外食事業は、売上高1,218百万円（前期比102.1％増）となりましたが、出店準備コストの発生などから、セグメント損失1,031百万円（前期はセグメント損失736百万円、前期比294百万円減）となりました。　服飾事業については、売上高7,169百万円（前期比42.5％増）、セグメント損失917百万円（前期はセグメント損失1,058百万円、前期比140百万円増）となりました。　営業外損益は、借入金等に対する支払利息は471百万円（前期比29.5％増）となりました。　以上の結果、経常損益は、経常利益165百万円（前期は経常損失1,963百万円、前期比2,129百万円増）となりました。　特別損益は、固定資産売却益35百万円を計上した一方、減損損失65百万円を計上（前期は固定資産売却益3,066百万円を計上した一方、減損損失2,501百万円を計上）しました。　税金等調整前当期純利益は60百万円（前期は税金等調整前当期純損失1,574百万円、前期比1,634百万円増）となり、また、法人税等合計は418百万円（前期比20.2％減）となりました。　以上の結果、親会社株主に帰属する当期純損失358百万円（前期は親会社株主に帰属する当期純損失2,099百万円、前期比1,740百万円増）となりました。 　なお、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等は、「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであり、当期のＥＢＩＴＤＡ（営業利益＋減価償却費＋のれん償却額）は、1,731百万円（前期は△565百万円、2,297百万円増）となりました。 ｂ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報　当社グループの資金需要のうち主なものは、不動産関連事業における不動産物件の取得及びリビルド工事資金並びに外食事業における店舗設備であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローの他、金融機関からの長期借入や社債発行による資金調達及び固定資産の売却により対応していくこととしております。　当連結会計年度においては、設備資金に加え、運転資金の需要増のため、営業活動によるキャッシュ・フローは3,040百万円の収入超過、投資活動によるキャッシュ・フローは4,980百万円の支出超過、財務活動によるキャッシュ・フローは3,513百万円の収入超過となりました。　この結果、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、1,575百万円増加し7,523百万円となりました。 ｃ．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。　当社グループが、連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りの仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。・販売用不動産の評価・固定資産の減損　上記については、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）　連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりです。