事業の概要
トーセイは、不動産の再生・開発・賃貸・ファンド・管理・ホテル運営を多角的に手掛ける不動産グループです。劣化した不動産を買い取り、価値を高めて再販する「不動産再生事業」や、土地の価値を最大化する建物を開発・販売する「不動産開発事業」が主力です。また、自社でオフィスビルやマンションを保有し賃貸する「不動産賃貸事業」、不動産ファンドの運用やコンサルティングを行う「不動産ファンド・コンサルティング事業」、建物の管理を行う「不動産管理事業」、ホテルを企画・運営する「ホテル事業」も展開しており、多様な不動産関連サービスで収益を上げています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
セグメント構成
トーセイグループは主に6つの事業セグメントで構成されています。「不動産再生事業」は、古くなったオフィスビルやマンションなどを改修して価値を高め、投資家などに販売する事業です。「不動産開発事業」は、土地を取得してオフィスビル、ホテル、マンションなどを新築・開発し、販売する事業です。「不動産賃貸事業」は、自社で保有するオフィスビルやマンションなどを貸し出し、賃料を得る事業です。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドの運用や、企業不動産に関するコンサルティングなどを行う事業です。「不動産管理事業」は、オフィスビルやマンションなどの建物管理、テナント管理を行う事業です。「ホテル事業」は、自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画・運営を行う事業です。これらの事業は主に首都圏を中心に展開されており、不動産再生と開発が収益の柱と考えられます。
有価証券報告書「事業の内容」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業の内容】当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社15社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 区分事業内容主要な会社不動産再生事業資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。(※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。 当社、㈱プリンセススクゥエアー不動産開発事業当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル（TOSEI HOTEL COCONEシリーズ）、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)、アパート（T's Cuoreシリーズ）、物流施設（T's Logiシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。 当社不動産賃貸事業当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。当社不動産ファンド・コンサルティング事業当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。 具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。 トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱不動産管理事業オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。 ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。 プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。 分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。 トーセイ・コミュニティ㈱ホテル事業首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。 当社がこれまで不動産開発事業、不動産再生事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。トーセイ・ホテル・マネジメント㈱ 当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。
事業の優位性（モート）
事業の質（有価証券報告書から抽出）
数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2025時点の記載が出典です。
| 価格決定力値上げを通せるか。強いほどインフレ耐性が高い | 中程度 不動産賃貸事業においてテナントニーズを迅速に収集しバリューアッププランに結びつける。 |
|---|---|
| 参入障壁新規参入を阻む要因の種類 | 規制 宅地建物取引業免許、不動産投資顧問業登録、特定建設業許可など多数の許認可が必要。 |
| 景気敏感度業績が景気循環にどれだけ振られるか | シクリカル |
| 設備投資の性質稼いだ現金がどれだけ設備維持に消えるか | 成長投資 |
| 規制依存規制は障壁にも足枷にもなる | 高い |
会社が挙げる主要リスク：経済情勢の動向による不動産市況の悪化 ／ 首都圏大地震等の自然災害や人災による不動産価値毀損 ／ 有利子負債の依存度と金利上昇による資金調達環境悪化
同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）
モート総合 8 / 25 5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠
無形資産★☆☆☆☆
トーセイは「トーセイ・ブランド」や長年の事業で培ったノウハウ、顧客基盤を持つが、特許や規制ライセンスによる明確な独占性は低い。ブランド力は一定程度あるものの、競合他社との差別化要因としては限定的。
スイッチングコスト★★☆☆☆
不動産賃貸事業においては、テナントが他の物件へ移転する際のコスト（引越し費用、新規契約手続き等）は存在する。しかし、物件の立地や仕様、賃料条件等で代替物件が見つかる場合、スイッチング・コストはそれほど高くはない。
ネットワーク効果☆☆☆☆☆
不動産賃貸・開発事業は、基本的に個別の物件やプロジェクト単位で成立するため、ユーザー数の増加がサービス価値を向上させるネットワーク効果は発生しない。
コスト優位★★☆☆☆
トーセイは自社での開発・企画・管理能力を持つことで、外部委託コストを抑える可能性がある。また、長年の経験に基づく効率的な土地取得や開発ノウハウはコスト優位に繋がりうるが、構造的な圧倒的コスト優位とは言えない。
規模の経済★★★☆☆
トーセイは首都圏を中心に一定規模の事業を展開しており、土地仕入、開発、販売、管理といったバリューチェーン全体をカバーする体制を持つ。この規模は、効率的な事業運営と一定の交渉力をもたらすが、業界全体で見ると寡占状態とは言えない。
トーセイは、劣化した不動産を多様な手法で取得し、デザイン性向上、機能強化、エコ化、収益力改善といった多角的なバリューアップを施して再生するノウハウに強みがあります。単なるリニューアルに留まらず、不動産の総合的な価値再生を重視しています。また、東京都区部を中心とした事業エリアで、オフィスビル、商業施設、ホテル、マンションなど多様な開発実績を持ち、土地の価値を最大化する開発力も優位性です。自社で賃貸物件を保有することでテナントニーズを迅速に把握し、バリューアッププランに活かすことができる点も強みと言えます。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
経営戦略
有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。 (2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場においては、物価上昇局面における日銀の政策金利の引上げや政府の積極財政政策による財政悪化懸念等で長期金利が高水準で推移し、日本のイールドスプレッドは縮小傾向にあるものの、諸外国の主要都市との比較では依然として十分な厚みがあります。更に、今後も賃料上昇による不動産収益性の向上が期待できる点を踏まえると、日本不動産市場は引き続き資金流入が期待できる市場であると認識しています。他方、人手不足などの構造的な要因も相まって今後も高止まりが継続するとみられている建築費動向や、中国との外交上の緊張が長期化した場合のインバウンド需要への影響は、不動産開発事業およびホテル事業の事業戦略において注視すべき課題だと捉えています。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略及び優先的に対処すべき課題当社グループを取り巻く事業環境は、気候変動問題の深刻化や地政学的リスクの顕在化、国内では少子高齢化社会の進行やコロナ禍をきっかけとした行動変容の加速、デジタル技術の急速な進歩など大きな変革が起きており、不確実性が高まっています。このような事業環境の変化に適応し、当社グループが将来に亘って成長を続け、サステナブルな社会の実現への貢献を通じて企業価値向上を実現していくために、当社グループの競争優位の源泉となるコア・コンピタンスに立脚した「目指す方向性（ありたい姿）」を明確にし、グループ一丸となってビジョン実現に取り組むことを目的として「トーセイグループ長期ビジョン2032」を策定しました。 長期ビジョン2032多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとしてサステナブルな社会の実現に貢献する 当社グループは、６事業からなる不動産関連事業を通じて、不動産の潜在価値を顕在化する様々なソリューションを提供してまいりました。また、事業特性の異なる複数事業を組み合わせることにより、リスクを低減しながら事業領域を広げており、多種多様なアセットを取り扱うことが出来るポートフォリオマネージャーとして不動産投資技術の研鑽を続けております。また、アセットマネジメントの分野では、世界の不動産投資家に信頼される世界品質でのサービスを提供しており、これらの「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を当社のコア・コンピタンスとして更に発展させながら、事業成長と長期ビジョン2032の実現に取り組んでまいります。長期ビジョン実現に向けた９年間の当初３年間（第1フェーズ）として、新中期経営計画「Further Evolution 2026」（2023年12月～2026年11月）を策定しました。本計画では、以下の大方針のもと、５つの基本方針に基づく各施策の実行によって当社グループの競争力を高めるとともに、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。 ＜中期経営計画「Further Evolution 2026」＞大方針サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社として、更なる進化を目指す基本方針サステナビリティ・環境・社会課題へのソリューション提供の拡大とサステナビリティ経営の推進・グループの将来の成長に向けた施策への投資を拡大・非財務情報開示によるトーセイブランドの確立と浸透事業・事業ポートフォリオの進化と成長・６事業のシナジー追求による不動産ソリューション力の強化人材・組織・多様な社員が個性を活かし、力を発揮できる環境の整備・豊富な経験・知識・強いリーダーシップを持ち、企業理念への深い造詣を併せ持つ人材を 育成DX・IT・デジタル活用による商品・サービスの差別化、業務効率化を推進 財務戦略・資本政策・持続的な成長に向けた資金調達力の強化・資本コストを上回る資本収益性の維持およびBSマネジメントの継続 ＜定量計画（連結）＞※下線部を修正しております。業績動向並びに事業環境の見通しを踏まえ、以下の通り計画を修正しております（2026年１月14日発表）。 初年度2024年11月期実績２年目2025年11月期実績３年目（最終年度）2026年11月期修正計画連結売上高821億円946億円1,229億円連結税引前利益173億円206億円220億円ROE13.9％15.3％14.0％安定事業比率(営業利益ベース)50.5％54.4％45％以上自己資本比率32.7％33.4%35％程度ネットD/Eレシオ1.45倍1.39倍1.4倍程度配当性向31.9％32.9％35.0％ (注) 株主還元について、配当性向を30％から35％へ３年間で段階的な引き上げを目指すとともに、自己株式の取得については経営環境、株価動向、株主価値向上等を総合的に判断し実施検討してまいります。 本計画では、当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を強化し、各事業のサービス領域の拡大やグループ間シナジーの最大化によって、既存６事業のポートフォリオの進化と成長を目指します。不動産再生事業・不動産開発事業では、サステナビリティを意識した環境配慮商品の提供や既存不動産ストックの活用促進、取扱商品領域の拡大等による差別化を図り、トーセイブランドの確立と浸透を目指します。また、仕入における競争力を高めるべく、物件査定の効率化に向けた研究やM&Aの活用を促進します。安定事業では、不動産賃貸事業におけるテナント需要に沿った設備仕様の研究、不動産ファンド・コンサルティング事業や不動産管理事業におけるサービス機能強化とバックオフィス業務の効率化、ホテル事業ではトーセイホテルココネの差別化訴求によるブランド浸透と規模拡大に努めます。また、DX分野では、業務プロセスの効率化を促進するとともに、自社再生物件、開発物件の出口戦略の多様化に向けて、不動産・金融・DXが融合した不動産テックビジネスである不動産クラウドファンディングやセキュリティ・トークン発行、区分マンション販売におけるデジタルマッチングに取り組み、新たな顧客層へ不動産投資機会を提供してまいります。成長を支える事業基盤の強化においては、人材育成と多様な社員が個性を活かして力を最大限に発揮できる人事制度・組織体制・職場環境の構築に注力し、社員エンゲージメントを深めてまいります。また、財務面・資本配分については、事業規模および保有資産残高の拡大を下支えすべく資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら資本効率を意識した成長投資の継続と利益還元の向上を目指してまいります。
対処すべき課題
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。 (2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場においては、物価上昇局面における日銀の政策金利の引上げや政府の積極財政政策による財政悪化懸念等で長期金利が高水準で推移し、日本のイールドスプレッドは縮小傾向にあるものの、諸外国の主要都市との比較では依然として十分な厚みがあります。更に、今後も賃料上昇による不動産収益性の向上が期待できる点を踏まえると、日本不動産市場は引き続き資金流入が期待できる市場であると認識しています。他方、人手不足などの構造的な要因も相まって今後も高止まりが継続するとみられている建築費動向や、中国との外交上の緊張が長期化した場合のインバウンド需要への影響は、不動産開発事業およびホテル事業の事業戦略において注視すべき課題だと捉えています。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略及び優先的に対処すべき課題当社グループを取り巻く事業環境は、気候変動問題の深刻化や地政学的リスクの顕在化、国内では少子高齢化社会の進行やコロナ禍をきっかけとした行動変容の加速、デジタル技術の急速な進歩など大きな変革が起きており、不確実性が高まっています。このような事業環境の変化に適応し、当社グループが将来に亘って成長を続け、サステナブルな社会の実現への貢献を通じて企業価値向上を実現していくために、当社グループの競争優位の源泉となるコア・コンピタンスに立脚した「目指す方向性（ありたい姿）」を明確にし、グループ一丸となってビジョン実現に取り組むことを目的として「トーセイグループ長期ビジョン2032」を策定しました。 長期ビジョン2032多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとしてサステナブルな社会の実現に貢献する 当社グループは、６事業からなる不動産関連事業を通じて、不動産の潜在価値を顕在化する様々なソリューションを提供してまいりました。また、事業特性の異なる複数事業を組み合わせることにより、リスクを低減しながら事業領域を広げており、多種多様なアセットを取り扱うことが出来るポートフォリオマネージャーとして不動産投資技術の研鑽を続けております。また、アセットマネジメントの分野では、世界の不動産投資家に信頼される世界品質でのサービスを提供しており、これらの「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を当社のコア・コンピタンスとして更に発展させながら、事業成長と長期ビジョン2032の実現に取り組んでまいります。長期ビジョン実現に向けた９年間の当初３年間（第1フェーズ）として、新中期経営計画「Further Evolution 2026」（2023年12月～2026年11月）を策定しました。本計画では、以下の大方針のもと、５つの基本方針に基づく各施策の実行によって当社グループの競争力を高めるとともに、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。 ＜中期経営計画「Further Evolution 2026」＞大方針サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社として、更なる進化を目指す基本方針サステナビリティ・環境・社会課題へのソリューション提供の拡大とサステナビリティ経営の推進・グループの将来の成長に向けた施策への投資を拡大・非財務情報開示によるトーセイブランドの確立と浸透事業・事業ポートフォリオの進化と成長・６事業のシナジー追求による不動産ソリューション力の強化人材・組織・多様な社員が個性を活かし、力を発揮できる環境の整備・豊富な経験・知識・強いリーダーシップを持ち、企業理念への深い造詣を併せ持つ人材を 育成DX・IT・デジタル活用による商品・サービスの差別化、業務効率化を推進 財務戦略・資本政策・持続的な成長に向けた資金調達力の強化・資本コストを上回る資本収益性の維持およびBSマネジメントの継続 ＜定量計画（連結）＞※下線部を修正しております。業績動向並びに事業環境の見通しを踏まえ、以下の通り計画を修正しております（2026年１月14日発表）。 初年度2024年11月期実績２年目2025年11月期実績３年目（最終年度）2026年11月期修正計画連結売上高821億円946億円1,229億円連結税引前利益173億円206億円220億円ROE13.9％15.3％14.0％安定事業比率(営業利益ベース)50.5％54.4％45％以上自己資本比率32.7％33.4%35％程度ネットD/Eレシオ1.45倍1.39倍1.4倍程度配当性向31.9％32.9％35.0％ (注) 株主還元について、配当性向を30％から35％へ３年間で段階的な引き上げを目指すとともに、自己株式の取得については経営環境、株価動向、株主価値向上等を総合的に判断し実施検討してまいります。 本計画では、当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を強化し、各事業のサービス領域の拡大やグループ間シナジーの最大化によって、既存６事業のポートフォリオの進化と成長を目指します。不動産再生事業・不動産開発事業では、サステナビリティを意識した環境配慮商品の提供や既存不動産ストックの活用促進、取扱商品領域の拡大等による差別化を図り、トーセイブランドの確立と浸透を目指します。また、仕入における競争力を高めるべく、物件査定の効率化に向けた研究やM&Aの活用を促進します。安定事業では、不動産賃貸事業におけるテナント需要に沿った設備仕様の研究、不動産ファンド・コンサルティング事業や不動産管理事業におけるサービス機能強化とバックオフィス業務の効率化、ホテル事業ではトーセイホテルココネの差別化訴求によるブランド浸透と規模拡大に努めます。また、DX分野では、業務プロセスの効率化を促進するとともに、自社再生物件、開発物件の出口戦略の多様化に向けて、不動産・金融・DXが融合した不動産テックビジネスである不動産クラウドファンディングやセキュリティ・トークン発行、区分マンション販売におけるデジタルマッチングに取り組み、新たな顧客層へ不動産投資機会を提供してまいります。成長を支える事業基盤の強化においては、人材育成と多様な社員が個性を活かして力を最大限に発揮できる人事制度・組織体制・職場環境の構築に注力し、社員エンゲージメントを深めてまいります。また、財務面・資本配分については、事業規模および保有資産残高の拡大を下支えすべく資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら資本効率を意識した成長投資の継続と利益還元の向上を目指してまいります。
MD&A（経営者による分析）
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ① 事業環境と経営成績等の状況に関する認識当連結会計年度（2024年12月１日～2025年11月30日）における我が国経済は、米国の相互関税措置等の影響が一部産業にみられるものの、緩やかに回復しています。先行きについては、雇用・所得環境の改善等を背景とした景気回復が期待されますが、米国相互関税措置等の影響や物価上昇の継続が国内景気の下押しリスクとなっており、金融資本市場の変動等と合わせて動向に留意が必要です。当社グループが属する不動産業界においては、国内外投資家による投資需要の拡大やオフィスを中心とした大型物件取引の増加等を背景に、2025年１月～９月の国内不動産投資額は過去最高の４兆7,100億円（前年同期比22％増加）となり、世界都市別投資ランキングでは東京は１位を維持しています。国内金利は上昇しているものの、賃料上昇等に伴う企業・投資家の不動産投資戦略の変化が不動産取引の増加要因となっており、今後も堅調な投資需要は継続するとみられていることなどから、2025年通年の不動産投資額は過去最高の６兆円を超える見込みです（民間調査機関調べ）。首都圏分譲マンション市場では、建築費高騰等を背景にデベロッパーが採算性の観点で供給を抑制しており、2025年１月～10月の新築発売戸数は14,584戸（前年同期比2.5％減少）と過去最低を記録した前年度と同水準で推移しています。平均発売価格は供給減や建築費の価格転嫁に伴い上昇を続けており、2025年10月時点で9,895万円（前年同月比7.1％上昇）となりました。また、首都圏中古マンション市場では、2025年１月～10月の成約戸数は40,704戸（前年同期比31.9％増加）となり、2025年10月時点の平均価格は6,115万円（前年同月比25.7％上昇）となりました。引き続き、新築分譲マンションの供給減や価格高騰により、中古マンションへの需要シフトは強まっており、平均価格の上昇傾向は続いています。首都圏分譲戸建市場では、2025年１月～10月の新設住宅着工戸数は42,052戸（前年同期比5.4％減少）となり、引き続き減少傾向となっています（民間調査機関調べ）。2025年１月～10月の建築費坪単価は、鉄骨鉄筋コンクリート造が1,604千円/坪（前年同期比9.5％低下）、木造が767千円/坪（同5.5％上昇）となりました。資材価格や労務費等各費用の高騰を背景に、建築費の高値圏での推移は継続しています（国土交通省調べ）。東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、2025年10月の平均賃料は21,261円/坪（前年同月比5.4％上昇）、平均空室率は2.6％（同1.9ポイント低下）となりました。企業の事業拡大や拡張移転等に伴う強いオフィス需要により賃料・空室率ともに引き続き好調に推移しています。2026 年には過去 10 年の平均供給量と同程度の約90万㎡の新規供給が予定されていますが、企業による旺盛なオフィス需要に支えられ、空室率の上昇は限定的、賃料も上昇傾向が継続するとみられています（民間調査機関調べ）。首都圏賃貸マンション市場では、2025年10月の平均募集賃料は12,856円/坪（前年同月比9.0％上昇）となり、都心部の賃料上昇が牽引し、首都圏全体での賃料は上昇傾向が継続しています。また、J-REITが東京圏で保有するマンションの2025年８月末時点の平均稼働率は97.5％（同0.6ポイント上昇）となり、賃貸マンションに対する旺盛な需要を背景に好調に推移しています（民間調査機関調べ）。首都圏物流施設賃貸市場では、2025年10月時点の賃貸ストックは1,135万坪（前年同月比6.4％増）、募集賃料は4,540円/坪（同5.0％下落）、空室率は8.5％（同0.2ポイント低下）となりました。都心部の需給改善は進んでいるものの、郊外部では空室期間が長期化している物件も多く、首都圏全体では空室率は高止まり、賃料は低下しています。今後、新規供給が徐々に抑制される見込みですが、苦戦が続く郊外部では需給改善は緩やかなペースに留まるとみられています（民間調査機関調べ）。不動産ファンド市場では、2025年10月時点のJ-REITの運用資産額は23.9兆円（前年同月比0.4兆円増加）、2025年６月末時点の私募ファンドは運用資産額44.9兆円（同6.3兆円増加）となり、証券化市場規模は合計で68.8兆円まで拡大しています（民間調査機関調べ）。東京都のビジネスホテル市場は、2025年１月～９月の平均客室稼働率は80.6％（前年同期比1.2ポイント低下）、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は 7,898万人（同3.1％減少）となりました。ホテル客室単価の上昇により国内旅行者が減少しているものの、客室単価上昇を支える海外宿泊者は過去最高を記録した昨年を上回るペースで増加しており、引き続き、堅調なインバウンド需要がホテル市場を牽引しています。一方で、足元では中国当局による日本渡航自粛要請等により、インバウンド需要への影響が見込まれるため、当面は動向に注視が必要です（観光庁調べ）。このような事業環境の中、当社グループは不動産再生事業や不動産開発事業においては、当期も引き続き物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を進めてまいりました。また、ホテル事業ではインバウンド需要を取り込むとともに、不動産ファンド・コンサルティング事業におけるアセットマネジメント受託資産残高の伸長に努め、そのAUMは２兆6,627億円となりました。以上の結果、当連結会計年度は、売上高94,688百万円(前連結会計年度比15.2％増)、営業利益22,336百万円(同20.8％増)、税引前利益20,631百万円(同18.8％増)、親会社の所有者に帰属する当期利益14,754百万円(同23.1％増)となりました。 セグメントごとの業績は次のとおりであります。 (不動産再生事業)当連結会計年度は、「T's garden東陽町」（東京都江東区）、「T's garden東尾久」（東京都荒川区）、「T's garden西大島」（東京都江東区）等34棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション105戸を販売いたしました。仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて38棟、土地５件及び中古区分マンション81戸を取得しております。以上の結果、不動産再生事業の売上高は39,150百万円(前連結会計年度比5.2％増)、セグメント利益は6,324百万円(前連結会計年度比6.1％増)となりました。 (不動産開発事業)当連結会計年度は、物流施設「T's Logi佐野」（栃木県佐野市）、賃貸マンション「THE PALMS千葉中央」（千葉県千葉市）、「THE PALMS柏」（千葉県柏市）等12棟を販売いたしました。また、戸建住宅では「THEパームスコート桜新町」（東京都世田谷区）等において、50戸を販売いたしました。仕入につきましては、ホテル開発用地４件、賃貸マンション開発用地１件、賃貸アパート開発用地18件、58戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。以上の結果、不動産開発事業の売上高は23,068百万円(前連結会計年度比38.5％増)、セグメント利益は5,730百万円(前連結会計年度比15.5％増)となりました。 (不動産賃貸事業)当連結会計年度は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。当連結会計年度末の賃貸物件数は、物件取得31棟及び賃貸開始18棟、物件売却38棟及び賃貸終了２棟に伴い、前連結会計年度末の123棟より、９棟増加し132棟となりました。以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は9,025百万円(前連結会計年度比11.6％増)、セグメント利益は4,938百万円(前連結会計年度比20.9％増)となりました。 (不動産ファンド・コンサルティング事業)当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）2,443,808百万円から、ファンドの物件売却等により226,911百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより、445,839百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は2,662,737百万円となりました。以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は8,932百万円(前連結会計年度比31.0％増)、セグメント利益は5,471百万円(前連結会計年度比43.1％増)となりました。(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。 (不動産管理事業)当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で570棟、分譲マンション及び賃貸マンションで399棟、合計969棟（前連結会計年度末比６棟増加）となりました。以上の結果、不動産管理事業の売上高は7,375百万円(前連結会計年度比3.8％増)、セグメント利益は1,168百万円(前連結会計年度比12.4％増)となりました。 (ホテル事業)当連結会計年度は、国内需要の回復とインバウンド需要の取り込みにより、客室稼働率及び客室単価が向上し、売上高、セグメント損益ともに前年同期を大きく上回りました。以上の結果、ホテル事業の売上高は7,137百万円（前連結会計年度比13.3％増）、セグメント利益は2,809百万円(前連結会計年度比27.3％増)となりました。 ② 経営成績等に関する分析・検討内容 当連結会計年度は、世界の不動産投資需要が拡大する中、国内不動産投資市場においても引き続き国内外投資家による活発な投資活動が継続しました。その背景としては、懸念されていた金利上昇が緩やかなペースに留まっていることや、首都圏都市部を中心としたオフィス・住宅への旺盛な投資需要やインフレに伴う賃料上昇などがあります。このような事業環境のなか、当連結会計年度の業績は、連結売上高は946億円（期初計画比7.2％減）、連結営業利益は223億円（同8.2％増）、連結税引前利益は206億円（同9.7％増）となりました。不動産再生事業においては上半期までに期初想定を上回る利益率での物件販売を多数実現し、また、不動産ファンド・コンサルティング事業では大型案件を新規に受託するなど業績を拡大し、ホテル事業も堅調なインバウンド需要により好業績となりました。下半期においては、継続的な利益成長の観点から不動産再生事業における一部物件の販売時期を戦略的に翌期以降に変更しました。その結果、連結売上高は期初計画比で減収となりましたが、連結税引前利益・連結当期利益は4期連続で過去最高を更新するとともに、当社グループの中期経営計画「Further Evolution 2026」の最終年度の連結税引前利益の計画値を1年前倒しで達成しました。事業セグメント別では、当社の主力事業である不動産再生事業において、１棟収益マンションや、都心5区に位置する高額区分マンションの販売が好調に推移しました。また、不動産開発事業においては、国内外機関投資家向けに1棟物件を7棟売却したほか、建築費の高止まりへの対応として新たに注力アセットと位置付けた木造賃貸アパート開発では、「T’s Cuore」シリーズ計5棟を販売しました。また、当社のポートフォリオ経営において安定事業と位置付ける事業のうち、不動産賃貸事業については、不動産再生事業の販売計画の見直しにより賃貸物件が増加したことや、保有物件の賃料引上げにより、期初計画を上回る実績となりました。不動産ファンド・コンサルティング事業では、受託資産残高（AUM）は前期末比2,189億円増の2兆6,627億円まで拡大しました。中でも、世界的な投資会社であるウォーバーグ・ピンカス社が日本の賃貸住宅市場における初の投資案件として手掛けた国内最大級のシェアハウスポートフォリオ「トーキョーベータ」のアセットマネジメント業務を新規に受託するなど、国内外機関投資家の国内不動産投資のパートナーとして着実に成果を積み上げ、期初計画比で大幅な増収増益となりました。不動産管理事業は、管理棟数が微増に留まった結果、期初計画比で減収増益となりました。また、ホテル事業においては、引き続き旺盛なインバウンド需要によって各ホテルの稼働率は高水準で推移し、平均客室単価は全ホテルで期初計画を上回るなど、ホテル収益は前期比で大幅な増収増益を達成しました。今後も成長性と安定性を両立させるポートフォリオ経営を軸に、各事業の更なる進化・成長を目指し邁進してまいります。 (2) 生産、受注及び販売の状況① 生産実績当社グループは、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。 ② 受注実績当社グループにおいて受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。 ③ 販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称当連結会計年度(自 2024年12月１日 至 2025年11月30日)前連結会計年度比(％)金額(千円)不動産再生事業39,150,3855.2不動産開発事業23,068,19938.5不動産賃貸事業9,025,25611.6不動産ファンド・コンサルティング事業8,932,15531.0不動産管理事業7,375,4153.8ホテル事業7,137,55613.3合計94,688,96915.2 (注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先前連結会計年度(自 2023年12月１日 至 2024年11月30日)当連結会計年度(自 2024年12月１日 至 2025年11月30日)金額(千円)割合(％)金額(千円)割合(％)パライバ合同会社10,326,44012.5－ －トーセイ・リート投資法人4,795,2015.81,105,5241.2 (3) 財政状態当連結会計年度末における財政状態は、総資産307,427百万円(前連結会計年度末比11.1％増)、負債204,591百万円(同10.0％増)、資本102,836百万円(同13.2％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は33.4％(前連結会計年度末は32.7％)となっております。 (流動資産)当連結会計年度末における流動資産の残高は、220,251百万円となり、前連結会計年度末に比べ29,921百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産再生事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比23,540百万円増)等によるものであります。 (非流動資産)当連結会計年度末における非流動資産の残高は、87,175百万円となり、前連結会計年度末に比べ690百万円増加しております。これは主に、その他の金融資産の増加(前連結会計年度末比2,106百万円増)等によるものであります。 (流動負債)当連結会計年度末における流動負債の残高は、42,884百万円となり、前連結会計年度末に比べ8,235百万円増加しております。これは主に、有利子負債の増加(前連結会計年度末比6,839百万円増)等によるものであります。 (非流動負債)当連結会計年度末における非流動負債の残高は、161,707百万円となり、前連結会計年度末に比べ10,406百万円増加しております。これは主に、有利子負債の増加(前連結会計年度末比9,899百万円増)等によるものであります。 (資本)当連結会計年度末における資本の残高は、102,836百万円となり、前連結会計年度末に比べ11,969百万円増加しております。これは主に、利益剰余金の積み上げ、配当金の支払等によるものであります。 (4) キャッシュ・フロー当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ4,730百万円増加し、39,604百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 (営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により使用した資金は、1,736百万円(前連結会計年度比86.7％減)となりました。これは主に、税引前利益20,631百万円、棚卸資産の増加23,135百万円、法人所得税の支払額6,573百万円等によるものであります。 (投資活動によるキャッシュ・フロー) 投資活動により使用した資金は、3,493百万円(前連結会計年度比37.7％減)となりました。これは主に、貸付金の実行による支出9,149百万円、貸付金の回収による収入6,509百万円等によるものであります。 (財務活動によるキャッシュ・フロー) 財務活動により獲得した資金は、9,946百万円(前連結会計年度比30.6％減)となりました。これは主に、長期借入れによる収入59,744百万円、長期借入金の返済による支出44,136百万円、配当金の支払額3,827百万円等によるものであります。 キャッシュ・フロー指標のトレンド 2023年11月期 2024年11月期 2025年11月期 親会社所有者帰属持分比率(％)33.432.733.4時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)35.542.752.2キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)25.6－－インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)3.6－－ 親会社所有者帰属持分比率 ：親会社所有者帰属持分／資産合計時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計キャッシュ・フロー対有利子負債比率 ：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ ：キャッシュ・フロー／利払い(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。(注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。(注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。(注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。(注５) 2024年11月期及び2025年11月期は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。 (5) 重要性がある会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (１) 連結財務諸表 連結財務諸表注記 ３．重要性がある会計方針、４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。 (6) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について中期経営計画「Further Evolution 2026」（2023年12月～2026年11月） の計画数値に対する当連結会計年度の実績については以下の通りとなっております。当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容」をご参照ください。 ＜定量計画（連結）＞※下線部を修正しております。業績動向並びに事業環境の見通しを踏まえ、以下の通り計画を修正しております。＜中期経営計画「Further Evolution 2026」定量計画（連結）当初計画（2024年１月12日発表）＞ 初年度2024年11月期２年目2025年11月期３年目（最終年度）2026年11月期連結売上高921億円1,178億円1,232億円連結税引前利益165億円177億円190億円ROE13.0％12.7％12.5％安定事業比率(営業利益ベース)45％以上45％以上45％以上自己資本比率35％程度35％程度35％程度ネットD/Eレシオ1.4倍程度1.4倍程度1.4倍程度配当性向31.5％33.0％35.0％ ＜中期経営計画「Further Evolution 2026」定量計画（連結）実績および修正計画（2025年１月10日発表）＞ 初年度2024年11月期実績２年目2025年11月期修正計画３年目（最終年度）2026年11月期修正計画連結売上高821億円1,020億円1,230億円連結税引前利益173億円188億円202億円ROE13.9％13.5％13.2％安定事業比率(営業利益ベース)50.5％45％以上45％以上自己資本比率32.7％35％程度35％程度ネットD/Eレシオ1.45倍1.4倍程度1.4倍程度配当性向31.9％33.7％35.0％ ＜中期経営計画「Further Evolution 2026」定量計画（連結）実績および修正計画（2026年１月14日発表）＞ 初年度2024年11月期実績２年目2025年11月期実績３年目（最終年度）2026年11月期修正計画連結売上高821億円946億円1,229億円連結税引前利益173億円206億円220億円ROE13.9％15.3％14.0％安定事業比率(営業利益ベース)50.5％54.4％45％以上自己資本比率32.7％33.4%35％程度ネットD/Eレシオ1.45倍1.39倍1.4倍程度配当性向31.9％32.9％35.0％ (7) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。
事業リスク
トーセイグループの事業は、国内外の経済情勢に大きく左右されます。景気悪化により不動産投資意欲の低下、取引減少、空室率上昇、賃料下落が生じる可能性があります。また、首都圏での大地震や自然災害、火災等の人災により、保有不動産の価値毀損やホテル稼働率の低下が生じるリスクがあります。事業資金の多くを借入金に依存しているため、急激な金利上昇や金融機関の融資姿勢の変化は、資金調達環境の悪化や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。さらに、宅地建物取引業法など多数の法的規制があり、規制強化や許認可の取り消しは事業活動に重大な影響を与える可能性があります。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業等のリスク】当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。(1) 経済情勢の動向当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。 (2) 災害等について将来発生が懸念されている首都圏における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。 (3) 有利子負債の依存度および金利の動向当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、急激な金利上昇や金融機関の融資姿勢に重大な変化が生じた場合には、調達環境の悪化により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に金利動向や金融機関の融資姿勢についてモニタリングを行うとともに、借入における機動的な資金確保のための融資枠設定や金利固定化を行う等、安定的かつ経済的な資金調達に努めております。 (4) 法的規制① 法的規制会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。 主な法的規制・宅地建物取引業法・国土利用計画法・都市計画法・建築基準法・建設業法・建築士法・住宅の品質確保の促進等に関する法律・金融サービスの提供に関する法律・不動産特定共同事業法・信託業法・投資信託及び投資法人に関する法律・資産の流動化に関する法律・不動産投資顧問業登録規程・住宅瑕疵担保履行法・犯罪による収益の移転防止に関する法律・マンションの管理の適正化の推進に関する法律・建築物における衛生的環境の確保に関する法律・警備業法・消防法・エネルギーの使用の合理化に関する法律・貸金業法・旅館業法・食品衛生法 ② 免許、許認可等当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループは、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、関係法令の改廃情報および監督官庁からの発信文書の内容をリスク・コンプライアンス委員会等において共有、協議し、課題等の早期把握や対応に努めております。また、コンプライアンスに関する継続的な啓蒙活動や研修等により法令遵守の徹底を図っております。 (当社) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(14)第24043号2027年３月23日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)不動産投資顧問業登録国土交通大臣一般－第127号2026年２月28日 不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第31条)特定建設業許可東京都知事東京都知事許可(特－４)第107905号2027年12月９日特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)一級建築士事務所登録東京都知事（本社）東京都知事登録第46219号2026年４月９日 不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)貸金業登録東京都知事東京都知事(1)第31987号2027年７月25日不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消(貸金業法第24条の６の５)不動産特定共同事業許可金融庁長官・国土交通大臣金融庁長官・国土交通大臣許可第102号－宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)金融庁関東財務局長(金商)第898号－不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条) (トーセイ・コミュニティ㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許国土交通大臣国土交通大臣(１)第10644号2029年３月19日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)特定建設業許可東京都知事東京都知事許可(特－４)第119534号2028年３月10日特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)一級建築士事務所登録東京都知事東京都知事登録第49526号2029年１月14日不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)マンション管理業登録国土交通大臣国土交通大臣(５)第030488号2027年５月21日不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)建築物環境衛生総合管理業登録東京都知事東京都19総第273号2031年10月３日不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四)警備業認定東京都公安委員会東京都公安委員会認定第30002591号2026年10月14日不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消(警備業法第８条)賃貸住宅管理業国土交通大臣国土交通大臣（01）第000240号2026年７月29日不正な手段による登録や賃貸住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条） (トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(４)第85736号2026年４月７日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)不動産特定共同事業許可金融庁長官・国土交通大臣金融庁長官・国土交通大臣許可第70号－宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)金融商品取引業登録(投資運用業(不動産関連特定投資運用業)、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)金融庁関東財務局長(金商)第363号－不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)取引一任代理等の認可国土交通大臣国土交通大臣認可第52号－不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の２) (トーセイ・ロジ・マネジメント㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(４)第88903号2028年２月22日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (トーセイ・ホテル・マネジメント㈱) ＜トーセイホテルココネ神田＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書千代田保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテルココネ上野＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書台東保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテル＆セミナー幕張＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書習志野保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消飲食店営業許可証（レストラン）習志野保健所長飲食店営業許可2026年２月28日人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）飲食店営業許可証（カフェ）習志野保健所長飲食店営業許可2026年２月28日人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条） ＜トーセイホテルココネ浅草蔵前＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書台東保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテルココネ上野御徒町＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書台東保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテルココネ浅草＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書台東保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテルココネ鎌倉＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可証鎌倉保健福祉事務所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消営業許可証鎌倉保健福祉事務所長飲食店営業許可2028年９月27日人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条） ＜トーセイホテルココネ築地プレミア＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書中央区保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消飲食店営業許可書中央区保健所長飲食店営業許可2029年８月31日人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）公衆浴場営業許可書中央区保健所長公衆浴場営業許可－構造設備基準等に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテルココネ蒲田＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書大田区保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消飲食店営業許可書大田区保健所長飲食店営業許可2032年12月31日人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条） (㈱プリンセススクゥエアー) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(８)第59205号2026年７月20日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)賃貸住宅管理業国土交通大臣国土交通大臣（01）第000376号2026年７月30日不正な手段による登録や賃貸住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条） (トーセイ・アール㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(１)第109753号2028年８月25日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (岸野商事㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(２)第99269号2026年６月３日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (磯子アセットマネジメント㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(１)第107826号2027年５月20日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (芝浦レジデンシャル㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(１)第109140号2028年４月７日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (5) 会計基準・不動産税制の変更について会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得・売却時のコストの増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、会計基準及び不動産税制の変更に関して適時に情報を収集することで、当社グループの経営成績、財務状況に与える影響を早期に把握するよう努めております。 (6) 新規事業について当社グループは、不動産テックビジネスであるクラウドファンディング、セキュリティ・トークンやデジタルマッチングを活用した不動産事業の推進に取り組んでおります。これら事業の業績には様々な不確実性を伴うため、想定しうるリスクに対する内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行っておりますが、想定を超えるリスクの発生、法令や諸規制の変更によっては、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、可能な限りリスクを想定した内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行うとともに、事業戦略の進捗状況や事業環境の変化等について定期的にモニタリングを行い、環境変化に応じた戦略の見直しを適時に行っております。 (7) 人事労務に関するリスク当社グループの事業の特性に鑑み、人材は極めて重要な経営資源であり、事業継続、拡大のためには、優秀な人材を確保し、育成することが不可欠となります。少子高齢化に伴う労働人口の減少、従業員の働きがいや企業への共感を重視する価値観の広がりなど、労働市場の構造は大きく変化しており、人材の流出、人材の継続的な確保や育成が不十分である場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、「人を経営の根幹とし、心豊かな真のプロフェッショナルを育成し続ける」という経営理念のもと、従業員の健康と安全を重要な経営課題と捉え、従業員がいきいきと働ける職場環境を整備し、健康維持・増進の施策を積極的に取り組んでおります。 (8) サステナビリティについてサステナビリティに配慮したESG経営の重要性は、その実効性や評価基準に対する再考の動きが一部で見られるものの、引き続き認識されております。当社グループの取組みが適切に行われず対応に遅れや不備が発生した場合、地域社会や顧客、取引先、従業員、投資家、市場からの信頼（特にESGの表面的な評価に留まらない、事業への本質的な貢献度に対する評価）を損ない、当社グループの事業戦略や経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。なお、環境分野においては世界的に気候変動の影響がより一層顕著となり、気候変動に伴う物理的な被害や気候関連の規制強化、脱炭素・低炭素社会への移行に対する適切な緩和策と適応策の取り組みに遅れや不備が生じた場合、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、社会分野では人材の多様性の確保を含む人材育成や登用、社内環境整備等、人的資本経営に関する体制整備や実行計画、情報開示等に遅れや不備が生じた場合、企業価値創造の源泉となる中核人材の確保や市場からの評価など、当社グループの人材戦略および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、「トーセイグループESG方針・ESG行動指針」、「トーセイグループ人権方針」、「トーセイグループ環境ポリシー」、「トーセイグループ健康経営方針」などを制定の上、「サステナビリティ委員会」を設置し、サステナビリティ推進体制を整備、強化するとともに、実質的な企業価値向上とリスク低減に資するESG経営の実践および地球環境の負荷軽減への取り組みの推進を通じて、サステナビリティ課題のリスク低減に努めております。