事業の概要
シーラホールディングスは、主に不動産開発、建築、不動産販売、その他関連事業を展開しています。マンション開発では、自社施工による低コスト運営で高品質なマンションを提供し、都心物件を中心に販売しています。建築事業では、請負工事や注文住宅の企画・設計・施工、型枠工事を行い、グループ内の開発案件の内製化を進めています。不動産販売では、都心の小型オフィスビルや富裕層向けの投資用・相続対策用物件のコンサルティング販売が主力です。その他、自社物件の管理や不動産仲介も手掛けています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
セグメント構成
同社の事業セグメントは、「開発事業」「建築事業」「不動産販売事業」の3つが主要です。開発事業はマンション開発などを手掛けますが、最新年度は赤字です。建築事業は請負工事や注文住宅の施工を行い、売上8.5億円、営業利益0.05億円を計上しています。最も稼ぎ頭は不動産販売事業で、売上40.4億円、営業利益5.3億円と全体の収益を牽引しています。この事業では、都心物件や富裕層向けの不動産販売が中心です。その他事業として、自社収益物件の管理や不動産仲介も行っています。事業の地域構成は、主に首都圏が中心です。
2025-05 セグメント別業績
| セグメント | 区分 | 売上(億) | 営業利益(億) | 営業利益率 |
|---|---|---|---|---|
| Development | 事業 | 0 | -1 | -207.4% |
| Construction | 事業 | 9 | 0 | 0.6% |
| RealEstateSales | 事業 | 40 | 5 | 13.1% |
有価証券報告書「事業の内容」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業の内容】当社及び子会社３社(2025年５月31日現在)においては、開発事業、建築事業、不動産販売事業、その他事業の４部門に関係する事業を主として行っております。各事業における当社の位置付け等は次のとおりであります。 (1) 開発事業2025年の世界経済を俯諏すると、ロシア・ウクライナ情勢の長期化および中東情勢の緊迫化、欧米経済の物価高、中国を始めとする海外景気の下振れなど、景気を下押しするリスクが存在しております。不動産業界においても、人件費の上昇、資材価格の高騰等に起因する建設費の高止まりが続いており、過去最高値を更新しています。金利についても上昇傾向にあるものの、不動産開発事業や、マンション販売は引き続き堅調に推移しております。現在のVUCAな時代においては、「困難である予測」や「かつての常識」に固執するのではなく想定外の出来事への対応力が求められ、当社では、常に環境変化に応じたよりアジャイルな対応が必要であると考えております。このような環境の中、当社は、開発事業・不動産販売事業ともに今まで以上に機敏にマーケットの変化に対応し投資機会を捉えていく所存です。当マンション開発事業においては、建築部門及び躯体工事業の自社施工を活用し、独自のローコストオペレーションを確立してきました。高品質なコストパフォーマンスの高いマンションを提供していくことを基本的なマンションの付加価値としております。今後は、建築費上昇の中においても、販売価格を抑制しやすい地価の高い都心物件を中心にした開発物件の販売をしてまいります。 (2) 建築事業当部門においては、請負工事及び注文住宅の企画、設計、施工、また、中高層住宅建設等における型枠工事の施工を行っております。請負工事及び注文住宅は東武スカイツリーライン沿線(埼玉)を中心に、首都圏において、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の住宅、マンション建築などを手がけております。また、総合建設業として大型工事、リフォームも当部門において行っております。型枠工事業は各ゼネコンから受注したマンション及びビル建設等の最も重要な個所である、柱等の構造部分の施工を直接行い、建築物の安全性と製品の均一化に努めております。なお、建設業法による特定建設業者の埼玉県知事許可「（特-6）第77356号」、建築及びそれに関連する事業、並びに宅地建物取引業法による宅地建物取引業者の国土交通大臣免許「（2）第8560号」を受け、不動産に関連する事業を主として行っておりましたが、株式会社シーラテクノロジーズとの経営統合を踏まえ、建築事業を子会社に集約するため、2025年５月31日をもって特定建設業者の埼玉県知事許可「（特-6）第77356号」を廃業いたしました。当社の建築事業は株式会社シーラテクノロジーズの子会社である株式会社シーラに集約し、当社グループの開発案件等における内製化を推進し、建設原価の抑制に努めてまいります。 (3) 不動産販売事業当部門においては、経済環境・市場のニーズ等最近の動向を的確に捉えて、一般不動産の販売を行っております。都心における小型オフィスビルなどのニーズに対応し、顧客が潜在的に抱えている問題を抽出し、不動産を活用したソリューションを提供するコンサルティング営業をしてまいります。富裕層をはじめとした相続対策用の物件や投資用物件など、市場のニーズに合った仕入れを柔軟かつ迅速に行うことで他社との競合を減らし、利益率の高い物件の確保に努めております。 (4) その他事業自社収益物件の管理、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介事業などを行っております。
事業の優位性（モート）
事業の質（有価証券報告書から抽出）
数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2025時点の記載が出典です。
| 価格決定力値上げを通せるか。強いほどインフレ耐性が高い | 中程度 建築部門及び躯体工事業の自社施工を活用し、独自のローコストオペレーションを確立しているため。 |
|---|---|
| 参入障壁新規参入を阻む要因の種類 | 規制 国土利用計画法、宅地建物取引業法、土地計画法、建築基準法等による法的規制を受けている。 |
| 景気敏感度業績が景気循環にどれだけ振られるか | シクリカル |
| 規制依存規制は障壁にも足枷にもなる | 高い |
会社が挙げる主要リスク：経済環境の変化による影響 ／ 法的規制等の変更 ／ 金利動向の影響
同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）
モート総合 4 / 25 5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠
無形資産☆☆☆☆☆
シーラホールディングスは、特定の強力なブランド、特許、規制ライセンス、または独占的IPを保有しているという公開情報は見当たらない。不動産業界において、これらの無形資産が競争優位の源泉となっている兆候は確認できない。
スイッチングコスト★☆☆☆☆
不動産賃貸事業においては、テナントが他の物件へ移転する際のコスト（移転費用、事業中断リスク）は存在する。しかし、シーラホールディングス特有の、他社と比較して著しく高いスイッチング・コストを生み出す要因は特定されていない。一般的な不動産賃貸の範囲に留まる。
ネットワーク効果☆☆☆☆☆
シーラホールディングスの事業モデルにおいて、ユーザー数が増加することでサービスの価値が増大するようなネットワーク効果は発生しない。不動産賃貸や開発事業は、基本的に個別の物件や取引に依存する。
コスト優位★☆☆☆☆
不動産開発・賃貸においては、土地取得、建設、管理コストの効率化が重要となる。シーラホールディングスが構造的に競合他社よりも低コストで事業運営できるという明確な証拠や、規模の経済によるコスト優位性は確認できない。一般的な業界水準の範囲内と考えられる。
規模の経済★★☆☆☆
不動産開発・賃貸事業は、一定の規模を持つことで土地調達力や資金調達力において有利になる側面がある。シーラホールディングスは一定の事業規模を有しているが、業界全体を寡占するほどの圧倒的な規模や、それによる効率性で他社を凌駕するレベルには達していないと見られる。
同社は、マンション開発において建築部門と躯体工事業の自社施工を活用することで、独自のローコストオペレーションを確立し、高品質ながらコストパフォーマンスの高いマンションを提供できる点が強みです。これにより、建築費が高騰する中でも販売価格を抑制しやすく、都心物件を中心とした開発で競争力を維持しています。また、不動産販売では、市場ニーズを的確に捉え、富裕層向けの相続対策や投資用物件に特化することで、他社との競合を減らし、高い利益率の物件を確保する戦略をとっています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
経営戦略
有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】（1）経営の基本方針当社は、1970年9月に躯体工事の主要構造部分である型枠大工工事業に特化し、一貫して経営理念である「ものづくり」にこだわり、現場主義の経験則からプロとして社会に広く貢献していくことを経営の基本方針としております。また、環境の変化に対応した利益重視の経営を行っており、建築・住宅供給を通し企業発展を目指してまいりました。当社は、2025年6月1日に株式会社シーラテクノロジーズ（以下、シーラ）との経営統合を実施いたしました。 旧クミカの不動産開発事業・建築事業・不動産販売事業は、取引先とのネットワークや地域密着型のサービスを強みとし、またシーラの不動産事業・クラウドファンディング事業は、不動産クラウドファンディングを活用した調達及びファンディングや、AI やビッグデータを活用した仕入・販売などテクノロジー面を強みとしております。 本経営統合を通じて、それぞれの事業において、相互の強みを活かしたシナジーの実現を加速化していきます。併せて、グループ全体の組織体制の最適化、人員の適正化、情報集約による事業機会の拡大、各拠点における重複業務の集約化、グループ全体での最適な財務戦略の実行などを通じて、両社の経営資源を一体化することで効率的な運営体制を構築し、グループ全体の収益力向上及び企業体質強化を目的として、環境に左右されない経営基盤作りを目指してまいります。 （2）目標とする経営指標当社は、生産性の向上と徹底的な原価管理による収益性強化と、安定的な収益を生むストック型収益を拡充による持続可能な成長基盤を確立いたします。 また、経営方針の1つとして株主の皆様への継続的かつ積極的な利益還元を掲げており、2030年5月期には総資産1,000億円、ROA4%、ROE10％、DOE4%を目指してまいります。 （3）経営環境及び対処すべき課題 昨今の外部環境は急速に変化しており、グローバル経済の不安定化、特に急激な円安により建材や資材の価格が高騰し、開発・仕入原価が増加するなど、企業経営を取り巻くリスクは一層増しています。不動産業界においても、従来型のビジネスモデルの限界が顕在化しており、市場ニーズや構造変化に柔軟に対応できる経営体制の構築が急務となっております。 一方で、金融資産所得資産増加に向けた資産運用立国の取組推進により、資産運用市場は今後も拡大が見込まれていることは、収益用不動産や不動産クラウドファンディングを扱う当社グループにとっては追い風となりえます。中でも、不動産クラウドファンディング「利回りくん」を取り巻く不動産投資クラウドファンディング市場は、グローバルで約142億ドル（2022年）から、今後は約934億ドル（2032年）まで成長するという予測がなされております。日本においても約10億ドル（2022年）から、今後は約53億ドル（2032年）へと成長するという予測もなされております（注1）。当社においてもこのような状況の下、2025年6月1日に株式会社シーラテクノロジーズと経営統合を行い、以下の方針のもと、抜本的な改革に取り組んでまいります。 (注1) Polaris Market Research & Consulting LLP, Real Estate Crowdfunding Market Report (Forecast to 2032)より ① 経営統合による新たな成長基盤の構築 シーラグループの開発・販売ノウハウを活かし、都市部を中心とした収益性の高い不動産開発を加速、良質な案件を迅速に確保できる体制を整備し、収益力の向上を図ります。 ② 経営ガバナンスとコンプライアンス体制の構築 社外取締役・監査等委員の登用による経営の監視機能を強化し、全社員を対象とした法令等遵守・倫理研修を制度化し、健全な企業文化を再構築します。また、内部通報制度の再整備や定期的なリスクレビューの導入により透明性と信頼性を高めます。 ③ 財務体質の強化と黒字転換への具体策 不採算事業の整理と収益性の高い分野への集中を行い、不要資産の売却やコスト構造の見直しにより、キャッシュフローの安定化を図ります。シーラグループの顧客基盤や販売チャネルを活用し、短期的な売上拡大を目指します。 ④ 企業文化と人材戦略の刷新 当社のスローガンである「世界中の不動産投資を民主化する」という価値観のもと、新たな組織文化を形成します。実務能力に加え、高い倫理観と自立性を持つ人材の教育を推進します。
対処すべき課題
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】（1）経営の基本方針当社は、1970年9月に躯体工事の主要構造部分である型枠大工工事業に特化し、一貫して経営理念である「ものづくり」にこだわり、現場主義の経験則からプロとして社会に広く貢献していくことを経営の基本方針としております。また、環境の変化に対応した利益重視の経営を行っており、建築・住宅供給を通し企業発展を目指してまいりました。当社は、2025年6月1日に株式会社シーラテクノロジーズ（以下、シーラ）との経営統合を実施いたしました。 旧クミカの不動産開発事業・建築事業・不動産販売事業は、取引先とのネットワークや地域密着型のサービスを強みとし、またシーラの不動産事業・クラウドファンディング事業は、不動産クラウドファンディングを活用した調達及びファンディングや、AI やビッグデータを活用した仕入・販売などテクノロジー面を強みとしております。 本経営統合を通じて、それぞれの事業において、相互の強みを活かしたシナジーの実現を加速化していきます。併せて、グループ全体の組織体制の最適化、人員の適正化、情報集約による事業機会の拡大、各拠点における重複業務の集約化、グループ全体での最適な財務戦略の実行などを通じて、両社の経営資源を一体化することで効率的な運営体制を構築し、グループ全体の収益力向上及び企業体質強化を目的として、環境に左右されない経営基盤作りを目指してまいります。 （2）目標とする経営指標当社は、生産性の向上と徹底的な原価管理による収益性強化と、安定的な収益を生むストック型収益を拡充による持続可能な成長基盤を確立いたします。 また、経営方針の1つとして株主の皆様への継続的かつ積極的な利益還元を掲げており、2030年5月期には総資産1,000億円、ROA4%、ROE10％、DOE4%を目指してまいります。 （3）経営環境及び対処すべき課題 昨今の外部環境は急速に変化しており、グローバル経済の不安定化、特に急激な円安により建材や資材の価格が高騰し、開発・仕入原価が増加するなど、企業経営を取り巻くリスクは一層増しています。不動産業界においても、従来型のビジネスモデルの限界が顕在化しており、市場ニーズや構造変化に柔軟に対応できる経営体制の構築が急務となっております。 一方で、金融資産所得資産増加に向けた資産運用立国の取組推進により、資産運用市場は今後も拡大が見込まれていることは、収益用不動産や不動産クラウドファンディングを扱う当社グループにとっては追い風となりえます。中でも、不動産クラウドファンディング「利回りくん」を取り巻く不動産投資クラウドファンディング市場は、グローバルで約142億ドル（2022年）から、今後は約934億ドル（2032年）まで成長するという予測がなされております。日本においても約10億ドル（2022年）から、今後は約53億ドル（2032年）へと成長するという予測もなされております（注1）。当社においてもこのような状況の下、2025年6月1日に株式会社シーラテクノロジーズと経営統合を行い、以下の方針のもと、抜本的な改革に取り組んでまいります。 (注1) Polaris Market Research & Consulting LLP, Real Estate Crowdfunding Market Report (Forecast to 2032)より ① 経営統合による新たな成長基盤の構築 シーラグループの開発・販売ノウハウを活かし、都市部を中心とした収益性の高い不動産開発を加速、良質な案件を迅速に確保できる体制を整備し、収益力の向上を図ります。 ② 経営ガバナンスとコンプライアンス体制の構築 社外取締役・監査等委員の登用による経営の監視機能を強化し、全社員を対象とした法令等遵守・倫理研修を制度化し、健全な企業文化を再構築します。また、内部通報制度の再整備や定期的なリスクレビューの導入により透明性と信頼性を高めます。 ③ 財務体質の強化と黒字転換への具体策 不採算事業の整理と収益性の高い分野への集中を行い、不要資産の売却やコスト構造の見直しにより、キャッシュフローの安定化を図ります。シーラグループの顧客基盤や販売チャネルを活用し、短期的な売上拡大を目指します。 ④ 企業文化と人材戦略の刷新 当社のスローガンである「世界中の不動産投資を民主化する」という価値観のもと、新たな組織文化を形成します。実務能力に加え、高い倫理観と自立性を持つ人材の教育を推進します。
MD&A（経営者による分析）
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1) 経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況当事業年度におけるわが国経済は、コロナ禍を経て社会経済活動の正常化が進み、景気は緩やかな持ち直しの動きがみられましたが、その一方で金融政策による為替変動、世界経済におきましては、ロシア・ウクライナ情勢の長期化および中東情勢の緊迫化、欧米経済の物価高、中国を始めとする海外景気の下振れなど、景気を下押しするリスクが存在しております。 （a）財政状態（資産）当事業年度末における総資産は16,748百万円となり、前事業年度末に比べ1,591百万円増加いたしました。このうち、流動資産は12,399百万円となり前事業年度末に比べ2,626百万円増加いたしました。主な要因は、借入金の借入に伴い現金及び預金（2,147百万円）、販売用不動産（563百万円）などが増加したことによります。また、投資その他の資産は前事業年度末に比べ1,016百万円減少いたしました。主な要因は、関係会社株式の現物配当及び評価減による減少（1,455百万円）などによります。（負債）当事業年度末における負債は5,682百万円となり、前事業年度末に比べ1,778百万円増加いたしました。このうち、流動負債は2,404百万円となり前事業年度末に比べ1,100百万円増加いたしました。主な要因は、１年内返済予定の長期借入金（694百万円)、未払法人税等（195百万円）の増加によるものです。また、固定負債は3,278百万円となり前事業年度末に比べ677百万円増加いたしました。主な要因は、長期借入金（979百万円）の増加によるものになります。（純資産）当事業年度末における純資産は11,066百万円となり、前事業年度末に比べ186百万円減少いたしました。主な要因は、第三者割当増資により、資本金（299百万円）、資本準備金（299百万円）が増加したこと、自己株式の消却により自己株式が減少（161百万円）したこと、および、当期純損失の計上、配当金の支払い及び自己株式消却を行ったことにより、利益剰余金が減少（949百万円）したことなどによります。 （b）経営成績不動産業界におきましては、建築コストの高騰や金利上昇による懸念等により、今後の事業環境は先行きが不透明な状況が続いておりますが、当社におきましては、当社の主力事業である開発事業及び不動産販売事業を中心に活動いたしました。開発事業につきましては、足立区千住東の新規物件を開発中であり、不動産販売事業につきましては、鶴ヶ島市、草加市、渋谷区幡ヶ谷および江戸川区平井の土地、長野県佐久平の複数の分譲地、複数の区分マンション等を売却いたしました。一方で、千葉のプロジェクトを中止したことによる損失437百万円や、株式会社シーラテクノロジーズとの株式交換に関連する費用107百万円、当社の非連結子会社である「莉斐股份有限公司」に対する債権を放棄したことによる損失226百万円を特別損失として計上しております。これらの結果、当事業年度における売上高は5,419百万円（前年同期比13.7％増）、営業利益は200百万円（前年同期比32.0％減）、経常利益は222百万円（前年同期比26.4％減）となり、当期純損失は657百万円（前年は212百万円の当期純利益）となりました。 （c）セグメントごとの経営成績セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。 〔開発事業部門〕 開発事業につきましては、前期から販売している「ベルドゥムール秋田千秋公園」の戸別販売を継続し、売上高が27百万円（前年同期比98.3％減）、セグメント損失57百万円（前年同期はセグメント利益31百万円）となりました。足立区千住東においてマンションを開発中であり、当事業年度に着工しております。 〔建築事業部門〕 建築事業につきましては、請負工事を主体とした株式会社シーラとの共同プロジェクトである川崎、大宮案件などの売上高が850百万円（前年同期比48.7％増）、セグメント利益が5百万円（前年同期はセグメント損失30百万円）となりました。 〔不動産販売事業部門〕 不動産販売事業につきましては、鶴ヶ島市、草加市、渋谷区幡ヶ谷及び江戸川区平井の土地、長野県佐久平の複数の分譲地、複数の区分マンション等を売却したことによる売上高が4,044百万円（前年同期比92.7％増）、セグメント利益が531百万円（前年同期比7.1％減）となりました。 〔その他事業部門〕その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介などを中心に売上高が495百万円（前年同期比12.6％増）、セグメント利益が168百万円（前年同期比36.1％増）となりました。 ② キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、6,697百万円となり、前事業年度末に比べ1,747百万円増加しました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、税引前当期純損失（573百万円）、棚卸資産の減少（566百万円）や契約負債の増加（338百万円）などにより551百万円の収入となり、前年同期と比べ334百万円の減少となりました。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、定期預金の払戻による収入（1,395百万円）がありましたが、定期預金の預入による支出（1,795百万円）や債務保証の履行（226百万円）などにより、658百万円の支出となり、前年同期と比べ、939百万円の増加となりました。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入（2,304百万円）および株式の発行による収入（599百万円）のほか、長期借入の返済（653百万円）、社債の償還による支出（330百万円）および、配当金の支払（130百万円）などにより、1,857百万円の収入となり、前年同期と比べ、3,297百万円の増加となりました。 ③ 生産、受注及び販売の実績 a. 生産実績当事業年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。(2024年６月１日～2025年５月31日)施工高 セグメントの名称前期末残施工高当期施工高当期完成施工高当期末残施工高金額(千円)前期比(％)金額(千円)前期比(％)金額(千円)前期比(％)金額(千円)前期比(％)開発事業356,07787.925,3523.6338,34344.843,08612.1建築事業建築工事511,020.8745,795138.6745,846138.6――型枠工事85 ―72,167284.870,933280.91,3191,543.1合計1362,724.5817,963145.2816,780145.01,319964.9 (注) 当項目に該当する当社の生産実績は、開発事業、建築事業であります。 開発事業の当期完成施工高に記載している338,343千円は、当事業年度において、当社が手掛けているマンション開発プロジェクト（千葉県習志野市）において、建設コスト増加を含め、建築関連を取り巻く環境が大きく変更されたことにより、工事施工会社との工事請負契約を解除し、開発不動産に計上した帳簿価額を減額し、当該切下額をプロジェクト撤退損に含めて特別損失に計上したものであります。 b. 受注状況当事業年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。(2024年６月１日～2025年５月31日)受注高 セグメントの名称前期末残受注高当期受注高当期完成工事高当期末残受注高金額(千円)前期比(％)金額(千円)前期比(％)金額(千円)前期比(％)金額(千円)前期比(％)建築事業建築工事7350.11,931,0953,738.930,8304.61,901,000258,639.5型枠工事34,25065.6144,355408.691,975172.686,630252.9合計34,9855.22,075,4502,386.1122,80516.91,987,6305,681.4 (注) 当項目に該当する当社の受注状況は、建築事業のみであります。 c. 販売実績当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称(2024年６月１日～2025年５月31日)金額(千円)増減比(％)売上比(％) 開発事業分譲マンション27,810△73.20.5ホテル、収益物件―△100.0―計27,810△98.30.5建築事業建築工事760,65341.914.0型枠工事90,272147.71.7計850,92548.715.7不動産販売事業4,044,78792.774.6その他事業495,61712.69.1合計5,419,14013.7100.0 （注） 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合 相手先前事業年度（2024年５月期）当事業年度（2025年５月期）金額(千円)割合(％)金額(千円)割合(％)株式会社レーサム1,550,00032.5――株式会社福仙堂不動産923,00019.4――丸進運輸株式会社540,00011.3――株式会社長谷工コーポレーション――1,565,70028.9株式会社シーラ――1,764,83332.6カネックス株式会社――561,00010.4 開発事業物件別契約状況 物件名総販売戸数前期末戸数当期当期末戸数 未引渡契約済未契約販売開始契約引渡未引渡契約済未契約BD秋田千秋公園5(52)2―2―111―1合計5戸2―2―111―1 （注）１ 上記表の「BD」はベルドゥムールの略称でございます。 ２ 販売戸数内の（ ）内書きは、総戸数であります。 不動産販売事業の販売物件契約状況 物件名総販売戸数前期末戸数当期当期末戸数 未引渡契約済未契約販売開始契約引渡未引渡契約済未契約アヴェニュー佐久平4141140―13932428その他13410129933414094391合計17514231393354491267119 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りは、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき実施しております。ただし、実際の結果は、経営環境や事業特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は「第５ 経理の状況１ 財務諸表等(1) 財務諸表注記事項（重要な会計方針）」に記載しております。 ② 当事業年度の経営成績等の分析 経営成績等の分析については、「４．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの作成の分析（１）経営成績等の状況の概要」をご参照ください。 ③ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報財政状態の分析「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社の運転資金需要のうち主なものは、不動産、建築資材の購入のほか、製造費、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、設備投資、Ｍ＆Ａ等によるものであります。 当社は、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としております。 現状、運転資金及び投資資金は、営業活動によって得られた自己資金を充当し、不足する場合には金融機関からの借入により資金調達をしておりますが、必要に応じて、増資や社債発行等により柔軟に対応することとしております。 ④ 経営戦略の現状と見通し 景気は緩やかな持ち直しの動きがみられましたが、その一方で金融政策による為替変動、世界経済におきましては、ロシア・ウクライナ情勢の長期化および中東情勢の緊迫化、欧米経済の物価高、中国を始めとする海外景気の下振れなど、景気を下押しするリスクが存在し、景気後退懸念等により依然として先行き不透明な状況が続いております。このような状況において、当社は、2025年６月２日付け「株式交換による株式会社シーラテクノロジーズの完全子会社化完了に関するお知らせ」にて公表しておりますとおり、2025年６月１日に株式交換の効力が発生し、当社は株式会社シーラテクノロジーズを完全子会社化しております。本経営統合を通じて、当社が有する地域密着型の実行力と、シーラグループが有するテクノロジーを駆使した不動産事業のノウハウを融合することにより、各事業領域におけるシナジーの最大化を図ってまいります。あわせて、グループ全体としての組織体制の最適化、人員配置の効率化、情報集約による事業機会の創出、各拠点における重複業務の集約、ならびに最適な財務戦略の実行などを通じて、両社の経営資源を一体化し、より強固で持続可能な経営基盤の構築を目指してまいります。 2026年5月期の連結業績予測は、2025年７月14日に開示のとおり、売上高345億円、営業利益24億円、当期純利益8億円を見込んでおります。
事業リスク
主なリスクとして、経済環境の変化が挙げられ、国内景気、不動産市況、金利動向、税制の変化が業績に影響を与える可能性があります。また、不動産業界は法的規制が多く、将来的な規制強化や法令遵守違反が事業活動や財務状況に影響を及ぼす恐れがあります。金利変動も重要で、住宅ローン利用者の購入意欲や、開発・販売事業の借入金利に影響し、業績が大きく変動する可能性があります。さらに、施工会社の信用不安による工期遅延や経済的損失、自然災害による不動産価値の毀損、在庫の長期滞留や評価損、建築費の高騰などもリスク要因です。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業等のリスク】当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性のあるリスクには以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 (1) 経済環境の変化による影響について当社の主力事業である開発事業は、需要動向により開発用不動産物件の取得が左右される傾向があります。需要動向は国内の景気動向、不動産市況、金利動向、不動産関連税制等の影響を受けやすく、これらの経済環境の変化は当社の業績や財務状況に影響を与える可能性があります。 (2) 法的規制等について当社は、主に開発、不動産販売、不動産賃貸及び建設に関する事業を行っており、当社の属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、土地計画法、建築基準法等により法的規制を受けております。当社は、不動産業者として、「宅地建物取引業法」に基づく免許、建設業者として「建設業法」に基づく許可を受け、開発、不動産販売、不動産賃貸及び建設等の事業を行っております。当社としては、事前の調査を尽くすことによりプロジェクトの遂行可能性に関する確認を行っておりますが、将来においては現在では予測できない法的規制が設けられることも皆無とはいえません。こうした規制が設けられた場合には、当社の事業活動自体が制約される可能性があるほか、これらの規制を遵守出来なかった場合には、予測困難な事業コストが生じる懸念があり、当社の業績や財務状況に影響を与える可能性があります。また、 不動産クラウドファンディングサービス「利回りくん」については、不動産特定共同事業法に基づき運営していますが、クラウドファンディング市場の歴史がまだ浅く、今後、不動産特定共同事業法の改正等が生じる可能性があります。 かかる改正等が生じた場合は、当社として直ちに対応していく方針ですが、改正による規制強化等によって事業運営に与える影響が大きい場合には、事業活動、並びに財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 金利動向の影響について当社の主力事業である開発事業及び不動産販売事業において、購入者は主として金融機関の住宅ローンを利用しております。また、開発事業に係るプロジェクト資金及び不動産販売事業に係る新築在庫買取物件の取得財源の一部を金融機関からの借入金によっているため、金利動向や金融情勢等の大幅な変動があった場合には、当社の業績等が著しく変動する可能性があります。 (4) 取引先の信用リスクについて開発事業、建築事業においては、施工会社との間で工事請負契約を締結して建物の建築工事等を行うことがありますが、施工会社が信用不安に陥った場合には工期遅延等が生じ、また、取引先の信用低下により経済的損失が発生した場合には、当社の業績等に影響を与える可能性があります。 (5) 引渡し時期による業績の変動について当社グループでは、不動産の売却においては引渡基準を採用しています。当社グループでは、引渡時期による業績の変動がないように案件管理・期日管理を徹底しておりますが、案件によっては１件あたりの売上高や損益が財務数値に大きな影響を与えることもあり、そのような案件の引渡時期が計画に対して前後することにより、当社グループの四半期や年度損益に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループでは引渡し時期の都合により財政状態及び経営成績に偏りが生じる場合があります。 (6) 自然災害、震災等によるリスクについて地震、暴風雨、洪水等の自然災害、暴動、火災等の人災、感染症の拡大が発生した場合、当社グループが保有する不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループが保有する不動産は、売却時の需要を勘案した上で、東京を中心とする首都圏所在の比率が高い状況にあり、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (7) 在庫リスクについて当社の保有在庫の中には、短期的な販売を目的としていない物件があり、これらは主に過去の仕入れ方針に基づいて仕入れたものの現時点までに販売が完了していない物件や、他社の不良資産処理として持ち込まれ市場価格より低価格で購入した物件等であります。これらの在庫について、市況の悪化や顧客ニーズの変化等によっては、在庫の長期滞留化、販売価格の低下に伴う在庫の評価損、資金負担が増加する可能性があり、その場合には当社の業績や財政状態に影響を与える可能性があります。 (8) 建築費について当社のマンション建築は、自社施工か施工会社への発注のいずれかですが、建築資材の価格や工事労務費の高騰により、工事請負金額が上昇した場合には、利益率が低下する可能性があり、当社の業績や財政状態に影響を与える可能性があります。 (9) 開発事業における近隣住民の反対運動についてマンションの建設にあたっては、建設地の周辺環境に十分配慮し、関係する法律、自治体の条例などを検討して開発計画を立てるとともに、事前の説明会を開催し近隣住民の理解を得ておりますが、日照問題、環境問題、建設中の問題などを理由に近隣住民の反対運動が起きる場合があります。その場合には、計画に変更が生じたり追加工事の発生等が生じ、当社の業績に影響を与える可能性があります。 (10) 土地の仕入について当社では、開発事業用地等の取得にあたり、売買契約書締結前に綿密な事前調査を行っておりますが、締結後、稀に地中障害や土壌汚染等の隠れたる瑕疵が発見されることがあります。この場合には、当社に追加費用が発生することがあり、当社の業績等に影響を与える可能性があります。 (11) 個人情報の取扱いについて当社の営業活動に伴い、個人情報を始めとする様々な情報を入手しております。個人情報等の管理におきましては、細心の注意を払っておりますが、不測の事態により個人情報が外部に流出した場合には、損害賠償や当社の信用力低下により、当社の業績等に影響を与える可能性があります。 (12) 訴訟のリスクについて当社は、2023年７月５日より、出資の受入れ、預り金及び金利等の取締りに関する法律（以下「出資法」という。）違反等の容疑で地方検察庁より起訴され、2024年３月19日、東京地方裁判所より、上記法律違反により罰金1,200万円に処するとの判決を受けました。当該事案に関連して、一部の元融資先から請求や通知を受けて、協議を行い、和解に至っているものの、今後も他の元融資先から損害賠償請求訴訟等を提起される可能性がございます。これらの事象が発生した場合には、訴訟内容や損害賠償額及びその結果により、当社の社会的信用に影響を及ぼす可能性がございます。なお、当社が起訴されている関連法令及び当社の元代表取締役社長が書類送検されている関連法令以外の法令に抵触する重要な事実はありません。 (13) 不動産クラウドファンディングサービス「利回りくん」案件募集時に成立下限額を調達できない場合について 「利回りくん」にて大型案件を募集する際には、案件成立にあたっての下限調達額を設定することがあります。投資家からの応募金額が下限調達額を下回る場合には案件自体が成立せず、応募金額は投資家に返還することになりますが、案件の不成立が続く場合には投資家からの応募が減少していく可能性があります。ひいては当社グループの業績に悪影響を及ぼす可能性があります。 また成立下限額を調達できない場合、募集の再開などで不動産の売買契約の条件によっては、売主へ違約金を支払う場合があり、当該違約金の支払いが当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。