事業の概要
レオパレス２１は、主に賃貸事業を展開しており、自社物件の賃貸・管理、アパートの一括借上による賃貸・管理、建築請負、賃貸関連サービス、ブロードバンドサービスなどを手掛けています。子会社を通じて社宅代行、賃料債務保証、太陽光発電、家財保険販売なども行っています。また、介護施設の運営を行うシルバー事業や、グアムでのホテル・ゴルフ場運営、ファイナンス事業などのその他事業も展開しており、多角的な収益構造を持つ企業グループです。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
セグメント構成
レオパレス２１の事業セグメントは大きく3つです。主力の「賃貸事業」は、アパートの賃貸・管理、建築請負、関連サービスなどを行い、グループの売上と利益の大部分を占める稼ぎ頭です。次に「シルバー事業」は、介護施設「あずみ苑」の運営を手掛けていますが、現状は赤字となっています。最後に「その他事業」は、グアムでのホテル・ゴルフ場運営やファイナンス事業などを含みますが、こちらも赤字であり、グループ全体の収益に貢献しているのは賃貸事業が中心であることがわかります。
2025-03 セグメント別業績
| セグメント | 区分 | 売上(億) | 営業利益(億) | 営業利益率 |
|---|---|---|---|---|
| LeasingBusinessReportableSegment | 地域 | 4,169 | 381 | 9.1% |
| ElderlyCareBusinessReportableSegment | 地域 | 137 | -8 | -5.9% |
| OtherBusinessesReportableSegment | 地域 | 12 | -26 | -219.9% |
有価証券報告書「事業の内容」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業の内容】当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社、連結子会社10社、非連結子会社１社、持分法適用非連結子会社１社、持分法適用関連会社３社及びその他の関係会社１社により構成されており、賃貸事業を主たる事業としております。当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。なお、次の３部門は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」に掲げるセグメントの区分と同一であります。賃貸事業……………当社は自社物件の賃貸及び管理、建築請負したアパート等の一括借上による賃借物件の賃貸及び管理、アパート等の営繕工事、賃貸関連諸サービス及びブロードバンドサービス、アパート等建築工事の請負等を主に行っております。子会社の㈱レオパレス・リーシングは社宅代行・不動産仲介事業、プラザ賃貸管理保証㈱は賃料債務保証事業、㈱レオパレス・パワーは屋根借りによる太陽光発電事業、あすか少額短期保険㈱は賃貸住宅入居者への家財保険等の販売を行っております。海外子会社のレオパレス21ビジネスコンサルティング(上海)有限公司及びLeopalace21 Singapore Pte. Ltd.はコンサルティング事業等を行っております。シルバー事業………当社及び子会社の㈱アズ・ライフケアは、関東・中部エリアを中心に介護施設「あずみ苑」の運営を行っております。その他事業…………当社はファイナンス事業を行っております。海外子会社のLeopalace Guam Corporationは、グアム島においてゴルフ場やホテルなどを運営するレオパレスリゾートグアムを展開しております。子会社の㈱レオパレス・スマイルは、グループ各社の事務代行事業を行っております。 なお、その他の関係会社である千鳥合同会社は、当社の議決権の26.0％を所有しておりますが、当社グループが行う事業との直接的な関係はありません。 ［事業系統図］以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。 （注）前連結会計年度において連結子会社でありました株式会社レオパレス・エナジーは、株式会社レオパレス・パワーを存続会社とする吸収合併により消滅したため、連結の範囲から除外しております。
事業の優位性（モート）
事業の質（有価証券報告書から抽出）
数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2025時点の記載が出典です。
| 参入障壁新規参入を阻む要因の種類 | なし 賃貸事業は参入障壁が低いと考えられるため。 |
|---|---|
| 設備投資の性質稼いだ現金がどれだけ設備維持に消えるか | 混合 |
| 規制依存規制は障壁にも足枷にもなる | 高い |
会社が挙げる主要リスク：自然災害・気候変動に関するリスク ／ ITシステム及び情報セキュリティに係るリスク ／ 法的規制に関するリスク
同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）
モート総合 4 / 25 5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠
無形資産☆☆☆☆☆
レオパレス21は、特定のブランド力や特許、規制ライセンス、独占的IPによる持続的な競争優位性は見られない。不動産開発・賃貸業において、これらの無形資産が競争優位の源泉となるケースは限定的である。
スイッチングコスト★☆☆☆☆
賃貸契約の更新時には一定のスイッチング・コスト（引越し費用、手間）が発生するが、賃貸物件の選択肢は多く、借主が他社物件へ乗り換える際の障壁は低い。解約時の違約金等で一部抑制される可能性はあるが、限定的。
ネットワーク効果☆☆☆☆☆
レオパレス21の事業モデルにおいて、ユーザー（入居者）が増えることでサービスの価値が増大するネットワーク効果は発生しない。プラットフォーム型ビジネスとは異なり、入居者間の相互作用が物件価値に影響を与える構造ではない。
コスト優位★☆☆☆☆
規模の経済によるコスト優位性は限定的。同業他社と比較して、土地取得、建設、管理運営における構造的なコスト優位性を示す具体的な証拠はない。物件の立地や仕様によりコストは変動する。
規模の経済★★☆☆☆
一定規模の物件ポートフォリオを保有しており、管理戸数や物件数においては一定の規模がある。しかし、業界全体で見ると多数の競合が存在し、寡占状態とは言えず、効率規模による圧倒的な優位性は見出しにくい。
レオパレス２１の優位性は、全国に展開するアパート物件のネットワークと、それに付随する多様なサービス提供能力にあります。賃貸物件の提供だけでなく、社宅代行、賃料保証、家財保険、ブロードバンドサービスまで一貫して提供することで、顧客の利便性を高め、スイッチングコストを発生させていると考えられます。また、介護施設運営やグアムでのリゾート事業など、賃貸事業で培ったノウハウを活かした多角的な事業展開も強みと言えるでしょう。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
経営戦略
有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、原則として当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1) 経営方針当社は、2026年3月期から2028年3月期までの3カ年を対象とする中期経営計画「New Growth 2028」を策定いたしました。レオパレス２１の価値創造で、賃貸住宅を中心とする住まいの領域において、イノベーティブで持続可能なサービスの提供を続け、これからも社会に必要とされる企業であり続けることを重点テーマとし、将来の事業環境を見据えて当社のあるべき姿を明確にし、賃貸事業及び開発事業を主軸とする事業基盤の強化を図るとともに、経済価値と社会価値の両立を目指した４つの戦略を推進することで、長期的な企業価値向上を目指してまいります。(2) 経営環境及び対処すべき課題(経営環境)・単身世帯の将来見通し日本国内における世帯総数は、2030年をピークに減少に転じる一方、当社の主要ターゲットである単身世帯は2035年にかけて増加する見通しであり、単身者向け賃貸住宅の需要は今後も高い水準で推移すると見込まれることから、賃貸事業の持続的な成長を支える外部環境が継続すると想定しております。 *1 出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)令和6(2024)年推計」(https://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2024/t-page.asp)*2 出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(都道府県別推計)令和6(2024)年推計」(https://www.ipss.go.jp/pp-pjsetai/j/hpjp2024/t-page.asp)※上記データをもとに当社にて作成賃貸事業を主な事業とする他社は、ファミリー層をターゲットにした長期間の居住を前提としたビジネスモデルであるのに対し、単身者向けに家具家電を備えたワンルームを大都市圏に集中して提供している当社は、賃貸住宅市場において競合他社とは異なる独自のポジションを確立していると認識しております。 ・入居率と有効求人倍率当社の入居率は、企業の人材採用に伴う寮・社宅としての需要から、有効求人倍率と連動して推移する傾向があります。現在、採用市場は活況であり、今後も法人顧客による寮・社宅需要の拡大が見込まれます。 出典：e-Stat「一般職業紹介状況有効求人倍率（実数、季節調整値）」をもとに当社にて作成（https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00450222&tstat=000001020327&cycle=1&tclass1=000001228445&tclass2val=0）・外国人就労者・留学生の推移日本人の生産年齢人口の減少が続くなか、労働力不足や留学生の増加を背景に、外国人の入国・在留が拡大しております。当社管理物件は外国籍入居者が約10％を占めており、今後も当社にとって追い風となる外部環境が継続する見通しです。*1 出典：出入国在留管理庁「令和6年入国者数等」(https://www.moj.go.jp/isa/publications/press/13_00051.html)、e-Stat「出入国管理統計」(https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0003288049)*2 出典：出入国在留管理庁「令和6年末在留外国人数」（https://www.moj.go.jp/isa/publications/press/13_00052.html）、e-Stat「在留外国人統計」（https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0004019020)※上記データをもとに当社にて作成 (対処すべき課題)■基盤戦略エリア戦略の実行（入居率及び稼働家賃単価の向上）2026年3月期からの3カ年は、エリア支社制に向けた事業基盤の強化に取り組む重要な期間であり、エリア戦略の実行により地域ごとの収益性を最大化するとともに、以下の課題に取り組むことにより、入居率及び稼働家賃単価の向上を図り、総合賃貸管理業としての地位を確立してまいります。＜法人利用の拡大＞・トップ営業は継続する一方、法人部から地域へ顧客・人員の移管を行い、エリア制による営業力強化を目指す。・商工会議所や自治体との連携を通じて、地場企業、特に外国籍人材の受け入れに積極的な企業との関係を強化し、利用率向上を図る。＜個人契約の改善＞・個人契約の増加を目指し、自治体との連携、留学生を含めた学生市場の開拓を推進する。・需要に応じた柔軟な価格設定を行うダイナミックプライシングを導入し、入居率と収益性の両面の向上を目指す。＜外国籍入居者の獲得＞・今後も外国籍人材や留学生の需要拡大が見込まれる中、当社の強みとノウハウを活かし、自治体や企業との連携を通じて、外国籍入居者の獲得を図る。＜賃貸管理業の基盤再構築＞・協力業者との連携強化やサービス品質の向上により、物件価値の維持と顧客満足度の向上を図る。・オーナー様との定期的なコミュニケーションに加え、資産運用やリスク管理の支援を通じ、満足度向上と長期的な関係強化を図る。 DX・人的資本経営の推進による持続可能な組織体制の整備当社は、お客様への価値創造を拡大し、従業員が主役になる会社をデジタルを使って実現することを目指しています。データに基づいて迅速な意思決定を行うデータドリブン経営が可能な基盤構築を目指し、デジタル人材の育成にも力を入れていきます。また、人材戦略として、社長自らが先頭に立って人的資本経営・ウェルビーイング経営を推進しており、その詳細については、「第２ 事業の状況 ２ サステナビリティに関する考え方及び取組（2）戦略」に記載しております。 ■成長戦略開発事業の本格再開（管理物件ポートフォリオの最適化）2026年3月期より開発事業を本格的に再開し、収益性の高い管理物件の確保と新たな事業基盤の構築に取り組んでまいります。管理物件のポートフォリオ最適化（平均築年数の引き下げ、収益性のある管理物件の確保）を図るため、老朽化が進む既存物件の建替えに加え、不動産開発（ファンド、ランドセット販売等）や法人市場の開拓（法人保有遊休地の開発支援等）を通じて、新規物件の供給に積極的かつ多様性をもって取り組んでまいります。ZEH物件の供給による脱炭素社会への貢献環境配慮に向けた現在の取り組み（CO2排出量削減・省エネ配慮・廃材削減）に加えて、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）物件の供給を推進してまいります。ZEH水準の省エネ性能仕様は2026年3月期内に検討を完了し、2029年3月期には建築請負契約におけるZEH比率50％（ZEH Orientedを含む）を目標としております。 なお、施工不備物件の改修については、2024年12月までに、入居者様及び建物所有者様のご協力が得られた明らかな不備のすべてについて、調査及び改修などの対応が完了しました。当社は引き続き入居者様及び建物所有者様の要望に対応できる体制を維持し、特定行政庁との協議の上、入居者様及び建物所有者様の個別の事情に配慮した丁寧な対応を行い、各物件の状況に応じた対応計画に基づき、改修等を進めてまいります。 (3) 目標とする経営指標中期経営計画における目標とする経営指標は以下のとおりです。(単位：百万円) 2026年3月期2027年3月期2028年3月期売上高441,400456,300468,000営業利益32,40038,50041,300経常利益30,90037,30040,100親会社株主に帰属する当期純利益11,60022,10023,900１株当たり当期純利益(ＥＰＳ)34.79円69.56円75.23円 (4) 資本コストや株価を意識した経営当社は、中長期的な企業価値の向上に向けて、資本コストや株価を意識した経営に取り組んでおります。経営資源の最適配分と資本効率の改善を図る中で、ROEおよびROICを重要な経営指標と位置づけ、経営判断に活用しています。中期経営計画では、2028年3月期にROE 20%、ROIC 18％の達成を目標とし、これらの水準を持続的に上回る収益力の確保を通じて、企業価値のさらなる向上を目指しています。また、統合報告書や決算説明資料の充実、ESG情報の積極的な開示、説明会・IRイベントの開催等、IR活動の強化を通じて株主との建設的な対話を促進し、株主価値の最大化を図ります。 2026年3月期2027年3月期2028年3月期ROE21％21％20％ROIC19％19％18％ * ROE＝当期純利益÷期中平均自己資本* ROIC＝NOPAT(税引後営業利益)÷期中平均投下資本(有利子負債＋株主資本)
対処すべき課題
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、原則として当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1) 経営方針当社は、2026年3月期から2028年3月期までの3カ年を対象とする中期経営計画「New Growth 2028」を策定いたしました。レオパレス２１の価値創造で、賃貸住宅を中心とする住まいの領域において、イノベーティブで持続可能なサービスの提供を続け、これからも社会に必要とされる企業であり続けることを重点テーマとし、将来の事業環境を見据えて当社のあるべき姿を明確にし、賃貸事業及び開発事業を主軸とする事業基盤の強化を図るとともに、経済価値と社会価値の両立を目指した４つの戦略を推進することで、長期的な企業価値向上を目指してまいります。(2) 経営環境及び対処すべき課題(経営環境)・単身世帯の将来見通し日本国内における世帯総数は、2030年をピークに減少に転じる一方、当社の主要ターゲットである単身世帯は2035年にかけて増加する見通しであり、単身者向け賃貸住宅の需要は今後も高い水準で推移すると見込まれることから、賃貸事業の持続的な成長を支える外部環境が継続すると想定しております。 *1 出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)令和6(2024)年推計」(https://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2024/t-page.asp)*2 出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(都道府県別推計)令和6(2024)年推計」(https://www.ipss.go.jp/pp-pjsetai/j/hpjp2024/t-page.asp)※上記データをもとに当社にて作成賃貸事業を主な事業とする他社は、ファミリー層をターゲットにした長期間の居住を前提としたビジネスモデルであるのに対し、単身者向けに家具家電を備えたワンルームを大都市圏に集中して提供している当社は、賃貸住宅市場において競合他社とは異なる独自のポジションを確立していると認識しております。 ・入居率と有効求人倍率当社の入居率は、企業の人材採用に伴う寮・社宅としての需要から、有効求人倍率と連動して推移する傾向があります。現在、採用市場は活況であり、今後も法人顧客による寮・社宅需要の拡大が見込まれます。 出典：e-Stat「一般職業紹介状況有効求人倍率（実数、季節調整値）」をもとに当社にて作成（https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00450222&tstat=000001020327&cycle=1&tclass1=000001228445&tclass2val=0）・外国人就労者・留学生の推移日本人の生産年齢人口の減少が続くなか、労働力不足や留学生の増加を背景に、外国人の入国・在留が拡大しております。当社管理物件は外国籍入居者が約10％を占めており、今後も当社にとって追い風となる外部環境が継続する見通しです。*1 出典：出入国在留管理庁「令和6年入国者数等」(https://www.moj.go.jp/isa/publications/press/13_00051.html)、e-Stat「出入国管理統計」(https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0003288049)*2 出典：出入国在留管理庁「令和6年末在留外国人数」（https://www.moj.go.jp/isa/publications/press/13_00052.html）、e-Stat「在留外国人統計」（https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0004019020)※上記データをもとに当社にて作成 (対処すべき課題)■基盤戦略エリア戦略の実行（入居率及び稼働家賃単価の向上）2026年3月期からの3カ年は、エリア支社制に向けた事業基盤の強化に取り組む重要な期間であり、エリア戦略の実行により地域ごとの収益性を最大化するとともに、以下の課題に取り組むことにより、入居率及び稼働家賃単価の向上を図り、総合賃貸管理業としての地位を確立してまいります。＜法人利用の拡大＞・トップ営業は継続する一方、法人部から地域へ顧客・人員の移管を行い、エリア制による営業力強化を目指す。・商工会議所や自治体との連携を通じて、地場企業、特に外国籍人材の受け入れに積極的な企業との関係を強化し、利用率向上を図る。＜個人契約の改善＞・個人契約の増加を目指し、自治体との連携、留学生を含めた学生市場の開拓を推進する。・需要に応じた柔軟な価格設定を行うダイナミックプライシングを導入し、入居率と収益性の両面の向上を目指す。＜外国籍入居者の獲得＞・今後も外国籍人材や留学生の需要拡大が見込まれる中、当社の強みとノウハウを活かし、自治体や企業との連携を通じて、外国籍入居者の獲得を図る。＜賃貸管理業の基盤再構築＞・協力業者との連携強化やサービス品質の向上により、物件価値の維持と顧客満足度の向上を図る。・オーナー様との定期的なコミュニケーションに加え、資産運用やリスク管理の支援を通じ、満足度向上と長期的な関係強化を図る。 DX・人的資本経営の推進による持続可能な組織体制の整備当社は、お客様への価値創造を拡大し、従業員が主役になる会社をデジタルを使って実現することを目指しています。データに基づいて迅速な意思決定を行うデータドリブン経営が可能な基盤構築を目指し、デジタル人材の育成にも力を入れていきます。また、人材戦略として、社長自らが先頭に立って人的資本経営・ウェルビーイング経営を推進しており、その詳細については、「第２ 事業の状況 ２ サステナビリティに関する考え方及び取組（2）戦略」に記載しております。 ■成長戦略開発事業の本格再開（管理物件ポートフォリオの最適化）2026年3月期より開発事業を本格的に再開し、収益性の高い管理物件の確保と新たな事業基盤の構築に取り組んでまいります。管理物件のポートフォリオ最適化（平均築年数の引き下げ、収益性のある管理物件の確保）を図るため、老朽化が進む既存物件の建替えに加え、不動産開発（ファンド、ランドセット販売等）や法人市場の開拓（法人保有遊休地の開発支援等）を通じて、新規物件の供給に積極的かつ多様性をもって取り組んでまいります。ZEH物件の供給による脱炭素社会への貢献環境配慮に向けた現在の取り組み（CO2排出量削減・省エネ配慮・廃材削減）に加えて、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）物件の供給を推進してまいります。ZEH水準の省エネ性能仕様は2026年3月期内に検討を完了し、2029年3月期には建築請負契約におけるZEH比率50％（ZEH Orientedを含む）を目標としております。 なお、施工不備物件の改修については、2024年12月までに、入居者様及び建物所有者様のご協力が得られた明らかな不備のすべてについて、調査及び改修などの対応が完了しました。当社は引き続き入居者様及び建物所有者様の要望に対応できる体制を維持し、特定行政庁との協議の上、入居者様及び建物所有者様の個別の事情に配慮した丁寧な対応を行い、各物件の状況に応じた対応計画に基づき、改修等を進めてまいります。 (3) 目標とする経営指標中期経営計画における目標とする経営指標は以下のとおりです。(単位：百万円) 2026年3月期2027年3月期2028年3月期売上高441,400456,300468,000営業利益32,40038,50041,300経常利益30,90037,30040,100親会社株主に帰属する当期純利益11,60022,10023,900１株当たり当期純利益(ＥＰＳ)34.79円69.56円75.23円 (4) 資本コストや株価を意識した経営当社は、中長期的な企業価値の向上に向けて、資本コストや株価を意識した経営に取り組んでおります。経営資源の最適配分と資本効率の改善を図る中で、ROEおよびROICを重要な経営指標と位置づけ、経営判断に活用しています。中期経営計画では、2028年3月期にROE 20%、ROIC 18％の達成を目標とし、これらの水準を持続的に上回る収益力の確保を通じて、企業価値のさらなる向上を目指しています。また、統合報告書や決算説明資料の充実、ESG情報の積極的な開示、説明会・IRイベントの開催等、IR活動の強化を通じて株主との建設的な対話を促進し、株主価値の最大化を図ります。 2026年3月期2027年3月期2028年3月期ROE21％21％20％ROIC19％19％18％ * ROE＝当期純利益÷期中平均自己資本* ROIC＝NOPAT(税引後営業利益)÷期中平均投下資本(有利子負債＋株主資本)
MD&A（経営者による分析）
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況及び分析の内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。(1) 経営成績の状況及び分析(単位：百万円) 2024年３月期2025年３月期増減額増減率売上高422,671431,831+9,159+2.2％売上原価353,836354,537+700+0.2％売上総利益（売上総利益率）68,835(16.3％)77,293(17.9％)+8,458+12.3％（+1.6p)販売費及び一般管理費45,52148,062+2,541+5.6％営業利益（営業利益率）23,313(5.5％)29,231(6.8％)+5,917+25.4％（+1.3p)ＥＢＩＴＤＡ（営業利益＋減価償却費）27,97432,734+4,759+17.0％経常利益19,47626,936+7,459+38.3％親会社株主に帰属する当期純利益42,06217,861△24,200△57.5％ 当連結会計年度における国内経済は、物価上昇の継続が個人消費に及ぼす影響、中国の不動産市場停滞やアメリカの通商政策による影響などが国内景気を下押しするリスクが懸念されるものの、雇用・所得環境が改善する下で、景気は緩やかな回復基調で推移しました。賃貸住宅市場においては、貸家の新設着工戸数は前年度比4.8％増加となりましたが、人口減少・少子高齢化により空き家数の増加は続いております。このような状況の中、当社グループは、安定した入居率を確保するため、今後も増加していくことが見込まれる単身世帯を主要ターゲットとして、地域や顧客の特性に合った販売戦略、適切なメンテナンスによる物件価値の維持・向上、ＤＸ推進による顧客への利便性の高いサービスの提供と生産性の向上等を進めてまいりました。① 売上高売上高は、前連結会計年度比9,159百万円(2.2％）増加の431,831百万円となりました。これは主に、家賃単価が上昇基調で推移したことにより、賃貸事業売上高が前連結会計年度比9,428百万円(2.3％)増加の416,918百万円となったことによるものであります。② 売上総利益売上総利益は、前連結会計年度比8,458百万円(12.3％)増加の77,293百万円、売上総利益率は17.9％(前連結会計年度比1.6ポイント上昇)となりました。③ 営業利益営業利益は、前連結会計年度比5,917百万円(25.4％)増加の29,231百万円となりました。これは主に、予防メンテナンス強化等による売上原価の増加、財務基盤の安定化に伴う待遇改善や予算拡充による販管費の増加を、収益性の向上で吸収したことによるものであります。なお、営業利益率は6.8％(前連結会計年度比1.3ポイント改善)となりました。また、当連結会計年度のＥＢＩＴＤＡは32,734百万円（前連結会計年度比17.0％増）となりました。 ④ 経常利益経常利益は、前連結会計年度比7,459百万円(38.3％)増加の26,936百万円となりました。これは主に、リファイナンスによる支払利息の低減等によるものであります。なお、経常利益率は6.2％(前連結会計年度比1.6ポイント上昇)となりました。⑤ 親会社株主に帰属する当期純利益親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比24,200百万円(57.5％)減少の17,861百万円となりました。これは主に、補修工事関連損失引当金戻入額1,394百万円を計上したものの、繰延税金資産の一部取り崩しに伴い法人税等調整額8,744百万円を計上したこと等によるものです。なお、１株当たり当期純利益は56.22円(前連結会計年度比74.69円減少)となりました。(セグメント別の経営成績の状況及び分析)(単位：百万円) 売上高 営業利益 前期当期増減額前期当期増減額賃貸事業407,489416,918+9,42830,38638,059+7,673シルバー事業14,00713,726△280△621△803△182その他事業1,1751,186+10△2,391△2,608△217調整額－－－△4,059△5,416△1,356合計422,671431,831+9,15923,31329,231+5,917 ① 賃貸事業賃貸事業においては、WEB契約やスマートロックの設置拡大、トップ営業による法人需要の深掘り、顧客やエリアの特性・ニーズに合わせたきめ細やかなプライシング戦略の実行等により、安定した入居率の確保と収益力の強化に取り組んでまいりました。当連結会計年度末の入居率は87.57％（前期末比△0.46ポイント）、期中平均入居率は85.56％（前期比△0.43ポイント)となりました。入居率が前期を下回った主な要因は、収益力向上に向けたプライシング戦略の実行と低収益プランであるマンスリー契約を抑制したことによるものであり、賃貸契約の入居率は前期比プラスで推移いたしました。なお、当連結会計年度末の成約家賃単価指数（2016年４月を100とする）は107（前期末比＋6ポイント）となり、入居１戸あたりの利益単価は過去最大水準まで改善いたしました。これらの結果、当連結会計年度の売上高は、416,918百万円（前連結会計年度比2.3％増）、営業利益は、管理物件のメンテナンス費用や人件費の増加を収益力の向上で吸収したことにより、38,059百万円（前連結会計年度比25.3％増）となりました。② シルバー事業シルバー事業においては、各種営業施策や原価抑制策を継続しているものの、売上高13,726百万円（前連結会計年度比2.0％減）、営業損失803百万円（前連結会計年度比182百万円損失増加）となりました。なお、当連結会計年度末の施設数は85施設（前期末比増減なし）となっております。 ③ その他事業グアムリゾート施設の運営等を行っているその他事業について、グアムへの入島者数は依然としてコロナ禍前の水準には達しておらず、リゾート施設の稼働率低迷が続いたことにより、売上高1,186百万円（前連結会計年度比0.9％増加）、営業損失2,608百万円（前連結会計年度比217百万円損失増加）となりました。(生産、受注及び販売の実績)ａ．生産実績当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称金額（百万円）前期比(％)賃貸事業1,311127.3 （注）生産実績の著しい増加は、主にアパート建築請負工事原価の増加によるものであります。ｂ．受注実績当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称総受注高(百万円)前年同期比(％)受注残高(百万円)前期比(％)賃貸事業3,660520.63,08394.3 （注）1．上記以外の事業につきましては、受注の形態を取っておりませんので記載しておりません。2．総受注高及び受注残高の著しい増加は、アパート建築請負工事の新規契約によるものであります。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称金額（百万円）前期比(％)賃貸事業416,918＋2.3シルバー事業13,726△2.0その他事業1,186＋0.9合計431,831＋2.2 （注）1．当社グループの相手先は不特定の法人・個人であるため、主要な販売先の記載は省略しております。2．セグメント間の取引については相殺消去しております。(2) 財政状態の状況及び分析(単位：百万円) 2024年３月期2025年３月期増減額増減率資産205,000216,625+11,625+5.7％負債133,320128,356△4,963△3.7％純資産71,67988,268+16,588+23.1％自己資本比率31.2％37.5％－+6.3ｐ 当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末比11,625百万円増加の216,625百万円となりました。これは主に繰延税金資産が8,753百万円、投資その他の資産におけるその他（求償債権等）が1,607百万円それぞれ減少した一方、現金及び預金が19,781百万円、長期前払費用が1,058百万円それぞれ増加し、貸倒引当金（投資その他の資産）が902百万円減少したことによるものであります。負債の合計は、前連結会計年度末比4,963百万円減少の128,356百万円となりました。これは主に買掛金が796百万円、前受金が2,638百万円それぞれ増加した一方、完成工事補償引当金（従来の補修工事関連損失引当金を含む）が8,182百万円減少したことによるものであります。 純資産の合計は、前連結会計年度末比16,588百万円増加の88,268百万円となりました。これは主に、配当金の支払が3,238百万円あった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益を17,861百万円計上したことにより利益剰余金が14,622百万円増加したこと、連結子会社における非支配株主への自己株式取得代金及び配当金の支払等により非支配株主持分が925百万円減少したこと、円安の進行に伴い為替換算調整勘定が2,791百万円増加したことによるものであります。なお、自己資本比率は、前連結会計年度末比6.3ポイント上昇し37.5％となりました。(3) キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報(単位：百万円) 2024年３月期2025年３月期増減額営業活動によるキャッシュ・フロー21,42225,899＋4,477投資活動によるキャッシュ・フロー851△604△1,455財務活動によるキャッシュ・フロー△7,119△6,404＋714現金及び現金同等物残高68,14387,075＋18,931 営業活動によるキャッシュ・フローは、25,899百万円の収入(前連結会計年度比4,477百万円の収入増加)となりました。これは主に、補修工事関連支払額が6,747百万円、預り保証金の減少額が916百万円、貸倒引当金の減少額が843百万円となった一方、税金等調整前当期純利益が28,077百万円、減価償却費が3,502百万円、前受金の増加額が1,997百万円となったことによるものであります。投資活動によるキャッシュ・フローは、604百万円の支出(前連結会計年度は851百万円の収入)となりました。これは主に、投資有価証券の償還による収入が403百万円となった一方、定期預金の預入による支出が1,003百万円となったことによるものであります。財務活動によるキャッシュ・フローは、6,404百万円の支出(前連結会計年度比714百万円の支出減少)となりました。これは主に、短期借入れによる収入が30,000百万円あった一方、長期借入金の返済による支出が29,845百万円、配当金の支払額が3,238百万円、資金調達による支出が1,049百万円、子会社の自己株式の取得による支出が990百万円、非支配株主への配当金の支払額が800百万円となったことによるものであります。この結果、当連結会計年度末の現金及び現金同等物残高は87,075百万円となり、前連結会計年度末比18,931百万円増加いたしました。また、当連結会計年度のフリー・キャッシュ・フロー（営業活動によるキャッシュ・フロー＋投資活動によるキャッシュ・フロー）は、前連結会計年度比3,022百万円増加し25,295百万円となりました。(契約債務)2025年３月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。 年度別要支払額(百万円)契約債務合計１年以内１年超３年以内３年超５年以内５年超短期借入金30,00030,000－－－リース債務1,6303987604691 (財務政策)当社グループは、設備投資計画等に照らして、必要な資金を主に銀行借入や社債発行等により調達する方針としております。当連結会計年度においては、Fortress Investment Group LLCの関連事業体である枇杷合同会社からの借入金の借換（リファイナンス）を目的として、株式会社みずほ銀行から30,000百万円の資金調達を行い、枇杷合同会社からの借入金29,225百万円の期限前弁済を行いました。翌年度以降については、賃貸事業の収益力強化並びにキャッシュ・フローの改善に努め、資金計画に基づき想定される需要に十分対応できる資金を確保してまいります。なお、2025年３月31日現在、短期借入金の残高は30,000百万円であります。(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)に記載のとおりであります。
事業リスク
レオパレス２１は、自然災害や気候変動による施設・物件への直接的・間接的被害、事業活動の中断、復旧費用発生のリスクを抱えています。また、ITシステムや情報セキュリティに関するリスクも重要で、サイバー攻撃による個人情報・機密情報の漏えい、システム停止、法規制違反による信頼喪失や罰金、事業競争力の低下などが懸念されます。これらのリスクに対し、事業継続計画（BCP）の策定や、NISTフレームワークに基づくセキュリティ対策、専門人材の配置などで対応しています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業等のリスク】当社グループでは、物理的、経済的、または信用上の損失、不利益を生じさせる可能性のある潜在的なものをリスクとして特定し、潜在リスクについて組織的に対策を行って管理することにより、リスクの低減及び未然防止を図る対応を行っております。（１）グループのリスク管理体制①リスク分類と報告体制当社グループでは、「第２ 事業の状況 ２ サステナビリティに関する考え方及び取組 (３) リスク管理」に記載のとおり、全体のリスクを大きく６つに分類しています。各々の分類をさらに細分化し、合計16種類のリスクを想定しております。これらのリスクが顕在化しないよう、業務執行の各部門でリスク管理責任者及びリスク管理担当者を選任し、各々の役割と責任を明確にしてリスク管理を行っております。なお、各関係会社の社長は、リスク管理責任者としての役割を担っており、関係会社のリスク情報を当社へ報告する体制となっております。②リスク管理体制当社グループでは、全社的なリスクを網羅的に把握・管理するため、取締役会の諮問機関としてリスク管理委員会を設置しております。リスク管理委員会は、代表取締役社長を委員長とし、弁護士等の専門的知識を有する社外委員も含めた構成員でリスク検討を行っており、書面開催を含めて毎月１回開催しております。なお、リスク管理委員会におけるリスク管理状況については、四半期に１回、取締役会に報告しております。昨今の外部環境の変化に伴うリスクの増大傾向を踏まえ、潜在リスクに対する「起きる前の予防策」や「顕在化した時の対応を準備する取組み」を強化したリスク管理体制へ整備・拡充を図るため、下図のとおりリスク管理委員会の分科会として６つの会議体を新たに設置しております。各会議体で押さえるべきリスクを定め、専門性の観点からリスクアセスメント及び顕在化したインシデントについて協議を行っております。また、全国７エリアによる現場ごとの部署横断的な会議体として現場会を新たに設置し、リスクの高い事象（事件・事故）やクレーム情報をいち早く全国へ水平展開するように分科会へ情報共有しております。また、これらの情報をもとに協議した対応策は、各エリアの現場会に対して共有しております。 ③リスク管理プロセス当社グループでは、各部門にて洗い出されたリスクを下図のプロセスで管理しております。外的要因リスクについては、リスク管理委員会の場で経営層を中心に検討しております。戦略・ガバナンス、財務、レピュテーションに関するリスクについては『経営戦略・財務』、コンプライアンスリスクについては『リーガル管理』、オペレーショナルリスクについては『品質管理』、『クレーム管理』、『情報・システム管理』、『介護事業』の各分科会で部署横断的に協議した上で、リスクを特定、分析、評価しております。分科会で協議したリスクに対する対応策及びインシデントの再発防止策等についてはリスク管理委員会へ報告し、グループ全体のリスク評価を実施した上でリスク対応を行う優先順位を決定しております。リスク管理委員会での評価結果をもとに各分科会にて対応策を協議し、所管部署にて実行しております。 各部門でリスクの洗い出しを行い、各分科会でリスクの特定、分析、評価を行い、リスクアセスメントシートを作成 リスクアセスメントシートをもとにリスク管理委員会にて確認、相対的に評価（優先順位付け） リスク管理委員会での評価をもとに各分科会で対策を協議し、所管部署にて対策を実行 リスク管理状況をリスク管理委員会に中間報告し、分科会へフィードバックされた追加策について協議 ④リスクマップ当社グループでは、リスク対応の優先順位付けを行う際に、「影響度」及び「発生可能性」の大小によってリスクの大きさの程度を認識し、下図のリスクマップにて可視化しております。「影響度」については「メディア注目度」、「直接的なインパクト」、「原因から発生に至るまでの期間」の３つの指標を総合して３段階で評価しております。「発生可能性」については今後起こりうる頻度を３段階で評価しております。「影響度×発生可能性」でリスクの大きさを５段階（「極大」、「大」、「中」、「小」、「極小」）評価しております。リスクマップにおいて「極大」、「大」、「中」に分類されたリスクは、各分科会で対応策を協議し、所管部署で実行することで業績等への影響を最小限に抑えております。また、「小」、「極小」に分類されたリスクについては、定期的にモニタリングを行い、リスクの大きさの変動について注視しております。高 影響度 低３中極大極大２小中大１極小極小小 １２３ 低 発生可能性 高 （２）主要なリスク有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、「３ 事業等のリスク （１）グループのリスク管理体制 ③ リスク管理プロセス」に記載のプロセスに即してリスク管理委員会にてグループ全体のリスク評価を実施した結果、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に特に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりです。ただし、以下のリスクは当社の全てのリスクを網羅したわけではなく、対応策もこれらのリスクを完全に排除するものではありません。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。① 自然災害・気候変動に関するリスク［リスクシナリオ］当社グループは、国内及び海外に事務所、アパート物件等の施設を展開しておりますが、地震や台風、水害等の大規模な自然災害により、従業員や顧客、施設、物件等への直接的な被害のほか、通信ネットワークの遮断等による間接的な被害を受ける可能性があり、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。 これらの災害が発生した場合、事業活動の中断等による損失、各事業で管理、運営している物件に対する点検や応急処置の実施、その他社会的な支援活動を行うための費用等が発生し、業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、首都直下地震が発生した場合には、本社及び本社従業員の被災が想定され、事業活動や社内システムに大きな影響を受ける可能性があり、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。 ［対応策］当社グループでは、重要な事業を中断させない、中断しても短い期間で復旧させるために、「社内被害」と「事業被害」を速やかに把握し、復旧活動・被害拡大抑止に向けた適切な事業継続計画（BCP）を策定しております。また、リスク管理委員会の下部組織として『経営戦略・財務』に関する分科会を設置し、自然災害・気候変動への対策に焦点を当てた協議と対応を行っております。②ＩＴシステム及び情報セキュリティに係るリスク［リスクシナリオ］急速に進むデジタル化に伴い、企業においてもＤＸとデータの利活用による生産性の向上や社会課題の解決が期待されている一方で、サイバー攻撃の脅威が急速に高まっており、その対策が脆弱であった場合、個人情報・機密情報の漏えいや、サーバダウンなどによる事業停止を引き起こす可能性があります。また、プライバシー保護の要請や各国の政策により、個人情報・データ保護法規制の制改定や運用の強化がグローバルで行われる中、当社グループの事業運営において違反が発生した場合には、社会からの信頼喪失や事業停止、高額な罰金の支払いが発生する可能性があります。さらに、情報管理が不十分であった場合、不正な持ち出しや漏えいにより事業競争力が失われる可能性があり、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。［対応策］情報システム部セキュリティ部門では、ＩＴシステム・情報セキュリティリスクに対しNIST（National Institute of Standards and Technology「米国国立標準技術研究所」)のセキュリティフレームワークに基づき、セキュリティレベルを評価し、課題に対応しております。また、サイバーセキュリティに関する国家資格である「情報処理安全確保支援士」の専門人材を配置し、リスク管理を支援しております。万一、情報セキュリティに関する事件・事故が発生した場合は、情報システム部セキュリティ部門に報告され、状況に応じリスク管理委員会へ報告する体制となっております。当社グループでは、2023年度以降、ＰＣの不審な挙動を監視する対策を強化するなど、ゼロトラストモデルへの移行を進めております。また、2022年４月１日に施行された改正個人情報保護法への対応として、プライバシーポリシーや各種規程及び手順の見直し、及び全社員教育（ｅラーニング、標的型攻撃メール訓練等）を実施しております。引き続き、サイバー攻撃に対する危機管理体制の強化や個人情報・データ保護規制の変化に迅速に対応する体制の再構築を進めてまいります。(３) 法的規制に関するリスク［リスクシナリオ］社会や時代の変化により、新たな法規制の制定や法令の改廃等があった場合には、新たな義務の発生、費用負担の増加、権利の制限等により、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。［対応策］当社グループでは、当該法令を所管する部署の責任者に法改正の担当者を紐づけることで、新たな法規制の制定や法令の改廃等があった際に責任の明確化を行っております。また、当該法令を所管する部署の実務担当者によって、全社掲示にて周知を行っております。さらに、リスク管理委員会の下部組織として『リーガル管理』に関する分科会を設置し、法改正に焦点を当てた協議と対応を行っております。