パラカ（4809）は何で稼いでいるか — 事業の柱と依存度

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】①経営方針　当社の経営の基本方針は「日本の駐車場不足を解消し、快適なクルマ社会を実現すること」であります。現在の日本では、特に都市部において、駐車場が不足していると言われております。また、現在のコインパーキング（時間貸駐車場）業界においては、駐車場用地の大部分を賃借に依存し、駐車場の供給は公共性が高いにもかかわらず、常に解約リスクにさらされている状況であります。　より必要な場所により多くの駐車場を供給していくこと、解約のない駐車場あるいは解約されにくい駐車場をより多く供給すること、そして日本の駐車場不足を解消し、快適なクルマ社会を実現すること、が当社の志であり、存在意義であります。 ②経営環境及び経営戦略　コインパーキング（時間貸駐車場）業界の市場規模については、包括的な業界団体が存在せず、また小規模な路外駐車場は開設時に行政への届出が不要であることから正確な数値は算出できないものの、日本経済新聞社が毎年実施している「サービス業調査」によると、新型コロナウイルス感染症の影響を受けた令和３～４年調査を除き、10年以上連続で業界売上高は拡大しております。　その要因としましては、平成18年の道路交通法改正により違法駐車取締りが強化されたこと、店舗付帯駐車場の不正対策として時間貸駐車場化が進められたこと、近年の旺盛な駐車需要により駐車場料金相場が上昇傾向であること、全国の乗用車保有台数が微増を続けていること等が挙げられると考えております。　このような経営環境において、当社は安定的な財務基盤を背景に、「基盤収益」である保有駐車場への投資を積極化しております。なお、当社の当事業年度末における自己資本比率は42.2％であります。同業他社については保有駐車場モデルの事業展開は殆ど無く、他社との競争優位性を確保するための重要な要素となっております。保有駐車場事業は「売上総利益額及び売上総利益率」が高いだけでなく、その取得時にデベロッパーを含む不動産業者や金融機関との関係を強化することが出来、駐車場用地情報の拡大が可能となっております。また、保有駐車場を核として、その周辺に固定方式もしくは駐車場売上によって賃料が変動する還元方式による賃借駐車場の開発という衛星的な展開が可能となっております。更に、保有駐車場は外部環境により売上高が減少する局面においても、その高い売上総利益率により「基盤収益」として経営を下支えする役割を担うことができます。　更に、保有駐車場を核とし、全国の中核都市において、それぞれの地域で車室数、事業地件数、売上において地域一番を目指すべく、人的、組織的、金額的経営資源を重点的に投入し、その地域での優位性を確保する戦略を進めております。　これらの戦略を推進するため、当社では、立地判断、車室設計、オペレーション、プライシングの４つの「標準化」を行っています。標準化により物件開発、車室設計、運営管理等に関するノウハウの蓄積が可能となり、経営資源を強化することができます。加えて、様々な情報の蓄積と積極的な活用を図るため、営業支援システムの充実を進めております。　以上により、同業他社との差別化を図り、事業拡大と収益性の向上を同時に達成し、専業企業として最も存在感のある会社を目指してまいります。 ③重視する経営指標　当社の重要な経営指標は次の３つとなります。１つ目は「基盤収益」、２つ目は「売上総利益額及び売上総利益率」、３つ目は「車室残高」です。　１つ目の「基盤収益」ですが、保有駐車場、不動産収入、太陽光発電事業から構成されます。これらの事業は、外部環境に左右されにくく、安定的な収益をもたらす事業であり、この「基盤収益」の拡大が、長期安定的な利益成長につながるため重要視しております。　２つ目の「売上総利益額及び売上総利益率」ですが、駐車場の収益性を端的に表すことから本業の状況確認のための最も基本的な数値として重要視しております。　３つ目の「車室残高」ですが、管理車室数を継続的に増やしていくことが持続的な成長には欠かせないことから重要視しております。　当社のビジネスはいわゆるストック型のビジネスモデルと捉えておりますので、良質なものを少しでも多く積み重ねていくことを重視しているため、上記の各指標につき具体的な数値目標としては定めておりません。 ④事業上及び財務上の対処すべき課題　当社は収益力の向上のため、対処すべき課題として以下の項目に取り組んでまいります。(1）解約リスクの低減　当社は、時間貸駐車場事業を賃借駐車場モデル（土地オーナーより駐車場用地を借り受け事業を行うモデル）に依存し過ぎることは、賃貸借契約の解約により事業を継続できなくなるリスクがあると考えております。そこで、賃借駐車場の解約リスクを軽減し、企業全体として長期安定的・継続的に成長していくためには、キャッシュ・フローを考慮しながら、「賃借駐車場」及び「保有駐車場」のポートフォリオを組み立てていくことが必要と考えております。 (2）収益リスクの低減　当社は事業基盤の更なる強化を図るため、事業地を新規駐車場（オープン後１年未満の駐車場）と既存駐車場（オープン後１年以上経過の駐車場）に分けて管理しております。加えて、賃借駐車場では、毎月一定の賃料を土地オーナーに支払う「固定方式」にかかるリスク管理の徹底と、駐車場売上によって賃料が変動する「還元方式」を組み合わせることにより、収益リスクの低減に努めております。 (3）オペレーションスキルの向上　当社は「標準化」を推進し、従業員のオペレーションスキルの向上により、全社的な収益拡大とコスト低減を図ることに努めております。今後も引き続き、人材育成・教育によりオペレーションスキルの向上を図ることで、利益率の改善に努めてまいります。 (4）営業力の強化　当社が成長を図る上では、今後も継続して営業力を強化していく必要があると認識しております。人員の拡大を図るとともに、「標準化」を推進し、ＯＪＴ教育、全体研修、個別指導を通じ、個々のスキルアップに努めてまいります。加えて、営業支援システムの機能向上、情報の蓄積と活用を促進してまいります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】①経営方針　当社の経営の基本方針は「日本の駐車場不足を解消し、快適なクルマ社会を実現すること」であります。現在の日本では、特に都市部において、駐車場が不足していると言われております。また、現在のコインパーキング（時間貸駐車場）業界においては、駐車場用地の大部分を賃借に依存し、駐車場の供給は公共性が高いにもかかわらず、常に解約リスクにさらされている状況であります。　より必要な場所により多くの駐車場を供給していくこと、解約のない駐車場あるいは解約されにくい駐車場をより多く供給すること、そして日本の駐車場不足を解消し、快適なクルマ社会を実現すること、が当社の志であり、存在意義であります。 ②経営環境及び経営戦略　コインパーキング（時間貸駐車場）業界の市場規模については、包括的な業界団体が存在せず、また小規模な路外駐車場は開設時に行政への届出が不要であることから正確な数値は算出できないものの、日本経済新聞社が毎年実施している「サービス業調査」によると、新型コロナウイルス感染症の影響を受けた令和３～４年調査を除き、10年以上連続で業界売上高は拡大しております。　その要因としましては、平成18年の道路交通法改正により違法駐車取締りが強化されたこと、店舗付帯駐車場の不正対策として時間貸駐車場化が進められたこと、近年の旺盛な駐車需要により駐車場料金相場が上昇傾向であること、全国の乗用車保有台数が微増を続けていること等が挙げられると考えております。　このような経営環境において、当社は安定的な財務基盤を背景に、「基盤収益」である保有駐車場への投資を積極化しております。なお、当社の当事業年度末における自己資本比率は42.2％であります。同業他社については保有駐車場モデルの事業展開は殆ど無く、他社との競争優位性を確保するための重要な要素となっております。保有駐車場事業は「売上総利益額及び売上総利益率」が高いだけでなく、その取得時にデベロッパーを含む不動産業者や金融機関との関係を強化することが出来、駐車場用地情報の拡大が可能となっております。また、保有駐車場を核として、その周辺に固定方式もしくは駐車場売上によって賃料が変動する還元方式による賃借駐車場の開発という衛星的な展開が可能となっております。更に、保有駐車場は外部環境により売上高が減少する局面においても、その高い売上総利益率により「基盤収益」として経営を下支えする役割を担うことができます。　更に、保有駐車場を核とし、全国の中核都市において、それぞれの地域で車室数、事業地件数、売上において地域一番を目指すべく、人的、組織的、金額的経営資源を重点的に投入し、その地域での優位性を確保する戦略を進めております。　これらの戦略を推進するため、当社では、立地判断、車室設計、オペレーション、プライシングの４つの「標準化」を行っています。標準化により物件開発、車室設計、運営管理等に関するノウハウの蓄積が可能となり、経営資源を強化することができます。加えて、様々な情報の蓄積と積極的な活用を図るため、営業支援システムの充実を進めております。　以上により、同業他社との差別化を図り、事業拡大と収益性の向上を同時に達成し、専業企業として最も存在感のある会社を目指してまいります。 ③重視する経営指標　当社の重要な経営指標は次の３つとなります。１つ目は「基盤収益」、２つ目は「売上総利益額及び売上総利益率」、３つ目は「車室残高」です。　１つ目の「基盤収益」ですが、保有駐車場、不動産収入、太陽光発電事業から構成されます。これらの事業は、外部環境に左右されにくく、安定的な収益をもたらす事業であり、この「基盤収益」の拡大が、長期安定的な利益成長につながるため重要視しております。　２つ目の「売上総利益額及び売上総利益率」ですが、駐車場の収益性を端的に表すことから本業の状況確認のための最も基本的な数値として重要視しております。　３つ目の「車室残高」ですが、管理車室数を継続的に増やしていくことが持続的な成長には欠かせないことから重要視しております。　当社のビジネスはいわゆるストック型のビジネスモデルと捉えておりますので、良質なものを少しでも多く積み重ねていくことを重視しているため、上記の各指標につき具体的な数値目標としては定めておりません。 ④事業上及び財務上の対処すべき課題　当社は収益力の向上のため、対処すべき課題として以下の項目に取り組んでまいります。(1）解約リスクの低減　当社は、時間貸駐車場事業を賃借駐車場モデル（土地オーナーより駐車場用地を借り受け事業を行うモデル）に依存し過ぎることは、賃貸借契約の解約により事業を継続できなくなるリスクがあると考えております。そこで、賃借駐車場の解約リスクを軽減し、企業全体として長期安定的・継続的に成長していくためには、キャッシュ・フローを考慮しながら、「賃借駐車場」及び「保有駐車場」のポートフォリオを組み立てていくことが必要と考えております。 (2）収益リスクの低減　当社は事業基盤の更なる強化を図るため、事業地を新規駐車場（オープン後１年未満の駐車場）と既存駐車場（オープン後１年以上経過の駐車場）に分けて管理しております。加えて、賃借駐車場では、毎月一定の賃料を土地オーナーに支払う「固定方式」にかかるリスク管理の徹底と、駐車場売上によって賃料が変動する「還元方式」を組み合わせることにより、収益リスクの低減に努めております。 (3）オペレーションスキルの向上　当社は「標準化」を推進し、従業員のオペレーションスキルの向上により、全社的な収益拡大とコスト低減を図ることに努めております。今後も引き続き、人材育成・教育によりオペレーションスキルの向上を図ることで、利益率の改善に努めてまいります。 (4）営業力の強化　当社が成長を図る上では、今後も継続して営業力を強化していく必要があると認識しております。人員の拡大を図るとともに、「標準化」を推進し、ＯＪＴ教育、全体研修、個別指導を通じ、個々のスキルアップに努めてまいります。加えて、営業支援システムの機能向上、情報の蓄積と活用を促進してまいります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況a.経営成績の状況　当事業年度（自 令和６年10月１日 至 令和７年９月30日）における我が国の経済は、物価上昇の影響を受けつつも経済活動は回復を続けており、設備投資・個人消費・雇用環境は共に改善傾向となっております。　当社の属する駐車場業界においても、特に大都市での慢性的な駐車場不足や建築に伴う駐車需要、個人消費の持ち直しを背景に売上は底堅く推移しました。　このような状況において、当社は引き続き積極的な営業活動を行い、新規駐車場の開設を進めるとともに、既存駐車場においても料金変更を機動的に行うなど採算性向上に努めました。　その結果、当事業年度においては、338件11,246車室の新規開設、189件3,445車室の解約等により、149件7,801車室の純増となり、９月末現在2,598件48,232車室が稼働しております。新規開設件数、新規開設車室数、運営件数、運営車室数共に、過去最高を更新いたしました。　上記により、当事業年度の売上高は17,630百万円（前事業年度比7.6％増）、営業利益3,266百万円（前事業年度比8.1％増）、経常利益2,949百万円（前事業年度比6.2％増）、当期純利益2,044百万円（前事業年度比12.5％増）を計上いたしました。 　当社の駐車場形態ごとの状況は以下の通りであります。（賃借駐車場）　当事業年度においては、307件10,843車室の開設及び、186件3,380車室の解約等により、121件7,463車室の純増となりました。新規開設車室数は前事業年度比で約1.5倍となり、新規物件の内、施設付帯駐車場（コンビニ付帯を除く）は24件6,073車室を開設しました。その結果、９月末現在2,265件42,459車室が稼働しております。売上高は14,091百万円（前事業年度比6.8％増）、売上総利益は2,617百万円（同6.5％増）となりました。 （保有駐車場）　当事業年度においては、札幌市11件143車室、函館市１件11車室、小樽市１件16車室、旭川市１件15車室、青森市１件31車室、秋田市２件50車室、仙台市１件14車室、新潟市２件32車室、東京都葛飾区１件４車室、東京都荒川区１件４車室、国分寺市１件４車室、川崎市１件６車室、熱海市１件４車室、上田市１件６車室、名古屋市２件20車室、富山市１件４車室、高知市１件28車室、鹿児島市１件６車室を新規開設いたしました。また、既存保有駐車場の隣地を取得することで、大阪市において５車室増設いたしました。一方で、レイアウト変更に伴い、仙台市において１車室減設したほか、ポートフォリオの見直し等により、仙台市において１件４車室、青森市で１件55車室、姫路市で１件５車室の保有駐車場（土地）を売却しました。これらの売却により、固定資産売却益84百万円を計上しております。以上の結果、28件338車室の純増となり、９月末現在においては333件5,773車室が稼働しております。売上高は2,907百万円（同11.7％増）、売上総利益は2,365百万円（同11.3％増）となりました。　このほか、当事業年度において、八戸市１件７車室分、東京都新宿区１件５車室分、名古屋市１件６車室分、鹿児島市２件12車室分の駐車場用地を取得しており、翌事業年度第１四半期以降のオープンを予定しております。　当事業年度において、保有駐車場への投資額は3,898百万円となりました。保有駐車場の簿価残高は、39,696百万円となりました。 （その他売上）　当事業年度においては、不動産賃貸収入、自動販売機関連売上、バイク・バス・駐輪場売上、太陽光発電売上等により、売上高は631百万円（同7.4％増）となりました。 b.財政状態の状況　当事業年度末における総資産は49,440百万円となり、前事業年度末に比べ4,983百万円増加しました。これは主に有形固定資産における土地の増加（3,655百万円）、リース資産の増加（583百万円）によるものであります。　当事業年度末における負債の部は28,527百万円となり、前事業年度末に比べ3,461百万円増加しました。これは主に借入金の増加（2,328百万円）によるものであります。　当事業年度末における純資産の部は20,912百万円となり、前事業年度末に比べ1,522百万円増加しました。これは主に当期純利益に伴い利益剰余金が増加（1,384百万円）したことによるものであります。　この結果、自己資本比率は、前事業年度末の43.5％から42.2％となりました。 ②キャッシュ・フローの状況　当事業年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」）は、前事業年度末に比べ127百万円増加し、3,641百万円となりました。主な要因は以下のとおりです。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）　営業活動により得られた資金は前事業年度に比べ835百万円増加し、3,018百万円となりました。これは主として、税引前当期純利益2,954百万円、減価償却費631百万円、法人税等の支払額775百万円によるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）　投資活動により使用した資金は前事業年度に比べ127百万円減少し、4,341百万円となりました。これは主として、有形固定資産の取得による支出4,567百万円によるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）　財務活動により得られた資金は前事業年度に比べ641百万円減少し、1,449百万円となりました。これは主として、長期借入れによる収入5,233百万円、長期借入金の返済による支出2,904百万円、リース債務の返済による支出334百万円、配当金の支払による支出659百万円によるものであります。 ③生産、受注及び販売の実績a.生産実績　該当事項はありません。 b.受注実績　該当事項はありません。 c.販売実績　当事業年度における駐車場形態毎の販売実績は以下のとおりです。駐車場形態金額（百万円）前年同期比（％）賃借駐車場14,0916.8保有駐車場2,90711.7その他事業6317.4合計17,6307.6（注）　当事業年度における地域別販売実績及び構成比は次のとおりであります。地域別前事業年度（自　令和５年10月１日至　令和６年９月30日）当事業年度（自　令和６年10月１日至　令和７年９月30日）金額（百万円）構成比（％）金額（百万円）構成比（％）関東地区7,48145.77,75444.0関西地区3,97724.34,22424.0その他4,92030.05,65132.0合計16,380100.017,630100.0 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。　なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。 ①重要な会計方針及び見積り　当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。財務諸表を作成するにあたり、経営者により会計基準の範囲内で見積り計算が行われており、資産及び負債、収益並びに費用にその結果が反映されております。これらの見積りについては継続して評価し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なることがあります。　詳細については、「第５　経理の状況　２財務諸表等　(1)財務諸表　注記事項（重要な会計方針）」及び「同注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。 ②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容　当事業年度における我が国の経済は、物価上昇の影響を受けつつも経済活動は回復を続けており、設備投資・個人消費・雇用環境は共に改善傾向となっております。このような状況において、当社は積極的な営業活動を行うとともに、料金変更を機動的に実施し、売上高と利益の最大化を図りました。前事業年度より引き続き、デベロッパーや不動産仲介会社との業務提携及び施設付帯駐車場案件への注力により案件数及び案件規模は拡大しており、新規開設車室数は前期の約1.5倍である11,246車室となり、車室残高は前期末比で19.3％増となりました。料金変更については、当期は延べ1,938件の駐車場で実施いたしましたが、うち1,595件（82％）が値上げの料金変更です。都市部は駐車場の需給がタイトになっており、今後も駐車場料金は上昇傾向で推移すると考えております。売上総利益率は、前事業年度の30.1％から30.3％へ0.2ポイント上昇し、営業利益は8.1％増加、経常利益は6.2％増加、純利益は12.5％増加となりました。売上高、営業利益、経常利益は過去最高を更新いたしました。　今後についても、引き続き積極的な営業活動を行い、売上規模を拡大するとともに、不動産デベロッパーや不動産仲介会社との業務提携を活かし、再開発案件や商業施設付帯駐車場案件にも取り組むと共に、保有駐車場用地については、人口動態等の指標を考慮しつつ、その取得に注力することで、業容及び基盤収益の拡大を目指します。 ③当社の資本の財源及び資金の流動性　当社の運転資金需要のうち主なものは、賃借駐車場の支払賃料、駐車場の管理費用、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、保有駐車場用地の取得、駐車場機器への設備投資等によるものであります。　当社は、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としております。　短期運転資金は自己資金及び金融機関からの短期借入を基本としており、設備投資資金の調達については、金融機関からの長期借入及びリース契約を基本としております。　なお、当事業年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は26,079百万円となっております。　また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は3,641百万円となっております。