事業の概要
- ハウジング事業東京都区部を中心に首都圏で、戸建住宅や戸建用地の分譲販売を行っています。土地の仕入れから街区の計画、建物の設計、施工管理、販売、アフターメンテナンスまでを一貫して手掛けるビジネスモデルです。特に多摩地区を主要な事業エリアとしています。
- アセットソリューション事業収益性の高いマンションやアパート、マンション用地の販売を行っています。主に希少価値の高いエリアに投資用賃貸マンションを提供することで収益を上げており、富裕層や投資家をターゲットにしています。
- 宿泊事業空き家や空き別荘を活用した宿泊施設の開業支援と運営コンサルティングを提供しています。物件の提案からコンセプト作り、設計・施工支援、運営管理までを一貫してサポートし、全国規模で展開することで新たな収益源を確保しています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
セグメント構成
- ハウジング事業首都圏、特に多摩地区を主要エリアとして、戸建住宅や戸建用地の分譲販売を手掛ける事業です。土地の仕入れから設計、施工、販売、アフターメンテナンスまでを一貫して行い、最新年度の売上は約270.5億円と、同社グループの主要な稼ぎ頭となっています。
- アセットソリューション事業収益マンションやアパート、マンション用地の販売を行う事業です。主に希少性の高いエリアで投資用賃貸マンションを提供しており、最新年度の売上は約35.9億円を計上しています。投資家向けの不動産取引を通じて収益を上げています。
- 宿泊事業空き家や空き別荘を活用した宿泊施設の開業支援と運営コンサルティングを行う事業です。物件の提案からコンセプト策定、設計・施工支援、運営管理までを全国でサポートしており、最新年度の売上は約1.0億円となっています。新たな収益源として成長が期待されます。
2025-03 セグメント別業績
| セグメント | 区分 | 売上(億) | 営業利益(億) | 営業利益率 |
|---|---|---|---|---|
| HousingReportableSegment | 地域 | 271 | − | − |
| AssetSolutionBusinessReportableSegment | 地域 | 36 | − | − |
| VacationRentalReportableSegment | 事業 | 1 | − | − |
有価証券報告書「事業の内容」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業の内容】当社グループは、東京都区部を中心に、首都圏をターゲットエリアとして、「アグレシオ」シリーズを中心とした戸建住宅及び戸建用地の販売を行う「ハウジング事業」、収益マンション・収益アパート及びマンション用地等の販売を行う「アセットソリューション事業」、空き家や空き別荘等を活用した宿泊施設の開業及び運営コンサルティングを行う「宿泊事業」を行っております。セグメント別詳細は以下のとおりであります。 (1) ハウジング事業当社グループのハウジング事業は、戸建住宅及び戸建用地(宅地)の分譲販売を行っております。戸建用地の仕入れから街区のプランニング、建物の企画・設計、施工管理、販売、アフターメンテナンスまでを一貫して行い、首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)、特に多摩地区をメインに事業展開を図っております。 (主な関係会社) 当社 (2) アセットソリューション事業当社グループのアセットソリューション事業は、収益マンション・収益アパート及びマンション用地等の販売を行っております。主に、希少性の高いエリアにおいて投資用の賃貸マンションを販売しております。 (主な関係会社) 当社 (3) 宿泊事業当社グループの宿泊事業は、空き家や空き別荘等を活用した宿泊施設の開業及び運営コンサルティングを行っております。物件の提案から宿泊施設のコンセプトの策定や設計・施工支援、運営管理まで一貫したサポートを日本全国に展開しております。 (主な関係会社) ハウスバード株式会社 当社グループの事業系統図を示すと下記のとおりであります。・提出会社 ・連結子会社
事業の優位性（モート）
事業の質（有価証券報告書から抽出）
数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2025時点の記載が出典です。
| 価格決定力値上げを通せるか。強いほどインフレ耐性が高い | 弱い 戸建販売業界は技術の独自性に基づくものではなく、参入障壁が高くないため。 |
|---|---|
| 参入障壁新規参入を阻む要因の種類 | なし 戸建販売業界は技術の独自性等に基づくものではないため、参入障壁は高くありません。 |
| 景気敏感度業績が景気循環にどれだけ振られるか | シクリカル |
| 規制依存規制は障壁にも足枷にもなる | 高い |
会社が挙げる主要リスク：不動産市況の悪化 ／ 事業エリアの集中 ／ 競合の激化
同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）
モート総合 3 / 25 5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠
無形資産☆☆☆☆☆
財務データが未収録のため、ブランド力、特許、規制ライセンス、IPなどの無形資産に関する具体的な評価は不可能。
スイッチングコスト★☆☆☆☆
不動産賃貸事業において、入居者が他の物件に引っ越す際のコスト（敷金礼金、引越し費用、新しい環境への適応コスト）は存在するが、一般的に限定的であり、強いスイッチング・コストとは言えない。
ネットワーク効果☆☆☆☆☆
ネットワーク効果が事業の競争優位性に寄与する要素は見られない。
コスト優位★☆☆☆☆
不動産開発・賃貸業において、規模の経済によるコスト優位性は限定的。土地取得や建設コストは市場要因に左右されやすく、構造的なコスト優位性を確立することは難しい。
規模の経済★☆☆☆☆
不動産賃貸事業は規模が大きくなるほど効率が上がる側面もあるが、アグレ都市デザインの規模感では、業界全体に対して最適化された少数寡占を形成するほどの効率規模の優位性は見られない。
- 一貫した事業体制ハウジング事業では、用地仕入れからアフターメンテナンスまでを自社グループで一貫して行うことで、品質管理を徹底し、顧客ニーズに合わせた柔軟な対応を可能にしています。これにより、効率的な事業運営と顧客満足度の向上を図っています。
- 首都圏に特化した展開主要事業であるハウジング事業を東京都区部を中心とした首都圏に集中させることで、地域の市場動向や顧客ニーズを深く理解し、的確な物件供給を実現しています。特に多摩地区での実績が豊富で、地域密着型の強みを持っています。
- 多様な事業ポートフォリオ戸建住宅販売の「ハウジング事業」に加え、投資用不動産販売の「アセットソリューション事業」、空き家活用支援の「宿泊事業」を展開することで、不動産市場の多様なニーズに対応し、収益源の多角化を図っています。これにより、特定の市場変動リスクを分散しています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
経営戦略
有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】下記の文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針当社グループは、「人類の共同財産を創出すること」を社会的使命として掲げ、覚悟と情熱、専門性に溢れ、業界内外に向けて、無類の存在感を放つ誇り高きプロフェッショナル集団となることを目指しております。そのための経営方針として、目まぐるしく変わる事業環境に対して迅速かつ的確に対応できる態勢構築を進めるとともに、常に先を見通した経営戦略の推進や財務基盤の強化を図ることにより、将来の安定的な収益確保を担保しております。また、主力のハウジング事業のみならず、アセットソリューション事業及び宿泊事業においては、不動産を取り巻くあらゆるビジネスの可能性を模索し、当社グループの存在意義と存在感を世の中に示してまいりたいと考えております。 (2) 目標とする経営指標当社グループは成長性を重視し、売上高の増大及びシェアの拡大を目指しており、売上高経常利益率6.5％を経営目標としております。これらの目標達成のため、ハウジング事業・アセットソリューション事業・宿泊事業における収益性、生産性の向上に努めてまいります。 (3) 経営環境及び対処すべき課題 当社グループは、2009年４月の創業以来、長きにわたるデフレ経済のなかで、自社設計・自社施工管理による商品の差別化によって、戸建住宅の分譲を中心に事業を展開してまいりました。 昨今の日本経済は、雇用・所得環境の改善やインバウンド需要の回復などにより経済活動の正常化が進んだものの、地政学リスクの高まりや世界的な物価高騰、急激な為替変動など、依然として景気の先行きの不透明感が続くものと予測されます。 当社グループが属する不動産業界におきましても、住宅価格の高止まりやマイナス金利政策の解除に伴う金利の先高観などに起因する消費マインドの冷え込みが予想され、また、建設業界や物流業界における2024年問題の影響で工期の延長や更なるコストアップが想定されます。 このような中にあって当社は、企業理念の実現を通じて企業価値の向上を図るため、以下の課題を自らに課して業務を推進しております。 ① お客様への商品訴求力の強化 当社グループは、大半の戸建プロジェクトにおきまして、不動産仲介業者を介さず、当社従業員が直接お客様と相対して商品のご説明及び商談を行う自社販売を行っております。 これは、ご購入いただいたお客様だけでなく、ご成約に至らなかったお客様からも、当社従業員が直にご意見・ご感想を頂戴し、次のプロジェクト・プランに反映・活用させていただくことで、より魅力のある商品を世に送り出したいという考えに基づいたものです。 当社グループの業容規模・陣容からして、全てのプロジェクトの販売を自社販売形態で行うことは困難ですが、社内研修・ＯＪＴ等による自社人材の育成及びＳＮＳの積極活用により、お客様への商品訴求力を更にブラッシュアップさせていく方針であります。 ② 人気エリアにターゲットを絞ることによるドミナント効果 当社グループは、2020年９月に東京都新宿区へ本社機能を移転、2021年４月にたまプラーザ支店を東京都世田谷区へ移転し、「自由が丘支店」として営業を開始し、ハウジング事業４拠点とアセットソリューション事業をとおして、都心部の情報収集能力を強化してまいりました。 ハウジング事業は、各拠点において人材・陣容の充実に向け継続して取り組み、より都心に近い地域と人気住宅地を中心にターゲットを絞り込みます。また、2024年４月に「営業部」を新設し、営業部門を集約することで、マーケット動向の把握・顧客のストック化・広告からすべての業務を効率的に進めてまいります。 アセットソリューション事業につきましても、山手線沿線の人気エリアを中心に富裕層向けの投資用マンション・アパートなどの相続対策向け商品を中心に販売活動を進めてまいります。 また、新たな取組みとして、2024年７月に資産コンサルティングチームを立ち上げ、お客様のライフプランの提案、所有しているマンション・アパートの管理業務、物件の売却サポートなどお客様の事業パートナーとしての活動にも努めてまいります。 ③ 生産性の向上・人材育成 当社グループは、これまで多くの専門知識や豊富な経験を持った人材を確保し、事業を推進してまいりましたが、継続的な成長のためには、生産性の向上及び人材育成が必要不可欠であると認識しております。 ＩＴを活用したマンパワー業務の自動化や業務内容の見直しによる無駄の排除に取り組むとともに、社内外での研修・ＯＪＴの充実を図ることで人材の育成に取り組んでおります。また、テレワーク・時差出勤・時短勤務の導入といった様々な働き方を推奨することにより、生産性の更なる向上に努めてまいります。 ④ コンプライアンス体制及びリスク管理体制の充実 当社グループの展開する事業に関連する法規は多岐にわたり、また、関連法規の制定・改廃が相次いでおります。また、業務内容の多様化等に伴う取引の継続性や資産性等に関する潜在的なリスク要因を把握して適切に管理していく必要があります。これらに対応するため、コンプライアンス体制及びリスク管理体制をより一層充実させるとともに、社員への教育を徹底し、経営管理体制の強化に努めてまいります。
対処すべき課題
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】下記の文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針当社グループは、「人類の共同財産を創出すること」を社会的使命として掲げ、覚悟と情熱、専門性に溢れ、業界内外に向けて、無類の存在感を放つ誇り高きプロフェッショナル集団となることを目指しております。そのための経営方針として、目まぐるしく変わる事業環境に対して迅速かつ的確に対応できる態勢構築を進めるとともに、常に先を見通した経営戦略の推進や財務基盤の強化を図ることにより、将来の安定的な収益確保を担保しております。また、主力のハウジング事業のみならず、アセットソリューション事業及び宿泊事業においては、不動産を取り巻くあらゆるビジネスの可能性を模索し、当社グループの存在意義と存在感を世の中に示してまいりたいと考えております。 (2) 目標とする経営指標当社グループは成長性を重視し、売上高の増大及びシェアの拡大を目指しており、売上高経常利益率6.5％を経営目標としております。これらの目標達成のため、ハウジング事業・アセットソリューション事業・宿泊事業における収益性、生産性の向上に努めてまいります。 (3) 経営環境及び対処すべき課題 当社グループは、2009年４月の創業以来、長きにわたるデフレ経済のなかで、自社設計・自社施工管理による商品の差別化によって、戸建住宅の分譲を中心に事業を展開してまいりました。 昨今の日本経済は、雇用・所得環境の改善やインバウンド需要の回復などにより経済活動の正常化が進んだものの、地政学リスクの高まりや世界的な物価高騰、急激な為替変動など、依然として景気の先行きの不透明感が続くものと予測されます。 当社グループが属する不動産業界におきましても、住宅価格の高止まりやマイナス金利政策の解除に伴う金利の先高観などに起因する消費マインドの冷え込みが予想され、また、建設業界や物流業界における2024年問題の影響で工期の延長や更なるコストアップが想定されます。 このような中にあって当社は、企業理念の実現を通じて企業価値の向上を図るため、以下の課題を自らに課して業務を推進しております。 ① お客様への商品訴求力の強化 当社グループは、大半の戸建プロジェクトにおきまして、不動産仲介業者を介さず、当社従業員が直接お客様と相対して商品のご説明及び商談を行う自社販売を行っております。 これは、ご購入いただいたお客様だけでなく、ご成約に至らなかったお客様からも、当社従業員が直にご意見・ご感想を頂戴し、次のプロジェクト・プランに反映・活用させていただくことで、より魅力のある商品を世に送り出したいという考えに基づいたものです。 当社グループの業容規模・陣容からして、全てのプロジェクトの販売を自社販売形態で行うことは困難ですが、社内研修・ＯＪＴ等による自社人材の育成及びＳＮＳの積極活用により、お客様への商品訴求力を更にブラッシュアップさせていく方針であります。 ② 人気エリアにターゲットを絞ることによるドミナント効果 当社グループは、2020年９月に東京都新宿区へ本社機能を移転、2021年４月にたまプラーザ支店を東京都世田谷区へ移転し、「自由が丘支店」として営業を開始し、ハウジング事業４拠点とアセットソリューション事業をとおして、都心部の情報収集能力を強化してまいりました。 ハウジング事業は、各拠点において人材・陣容の充実に向け継続して取り組み、より都心に近い地域と人気住宅地を中心にターゲットを絞り込みます。また、2024年４月に「営業部」を新設し、営業部門を集約することで、マーケット動向の把握・顧客のストック化・広告からすべての業務を効率的に進めてまいります。 アセットソリューション事業につきましても、山手線沿線の人気エリアを中心に富裕層向けの投資用マンション・アパートなどの相続対策向け商品を中心に販売活動を進めてまいります。 また、新たな取組みとして、2024年７月に資産コンサルティングチームを立ち上げ、お客様のライフプランの提案、所有しているマンション・アパートの管理業務、物件の売却サポートなどお客様の事業パートナーとしての活動にも努めてまいります。 ③ 生産性の向上・人材育成 当社グループは、これまで多くの専門知識や豊富な経験を持った人材を確保し、事業を推進してまいりましたが、継続的な成長のためには、生産性の向上及び人材育成が必要不可欠であると認識しております。 ＩＴを活用したマンパワー業務の自動化や業務内容の見直しによる無駄の排除に取り組むとともに、社内外での研修・ＯＪＴの充実を図ることで人材の育成に取り組んでおります。また、テレワーク・時差出勤・時短勤務の導入といった様々な働き方を推奨することにより、生産性の更なる向上に努めてまいります。 ④ コンプライアンス体制及びリスク管理体制の充実 当社グループの展開する事業に関連する法規は多岐にわたり、また、関連法規の制定・改廃が相次いでおります。また、業務内容の多様化等に伴う取引の継続性や資産性等に関する潜在的なリスク要因を把握して適切に管理していく必要があります。これらに対応するため、コンプライアンス体制及びリスク管理体制をより一層充実させるとともに、社員への教育を徹底し、経営管理体制の強化に努めてまいります。
MD&A（経営者による分析）
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1) 経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善やインバウンド需要の回復などにより経済活動の正常化が進みましたが、地政学リスクの高まりや世界的な物価高騰、急激な為替変動など、景気の先行きには依然として不透明感が漂っております。当社グループの属する不動産業界におきましては、前連結会計年度においてコロナ特需の一服感から住宅市況に停滞感が見られたものの、足元では特に利便性・希少性の高い立地において需要の回復が見られ、事業用地価格や建材・住設機器等の高止まり、金利の先高観など懸念材料はあるものの、マーケットは徐々に持ち直しつつあります。このような事業環境のもと、コア事業であるハウジング事業におきましては、引き続き良質な事業用地の取得に注力するとともに、自社設計・自社施工管理によるデザイン性・機能性に優れた戸建住宅の供給に努め、お客様に対する商品訴求力の更なる強化を目的に、ＳＮＳを積極的に活用するなど自社販売手法のブラッシュアップに努めてまいりました。更に、新たな施策として2024年４月に「営業部」を新設し、これまで４つの拠点それぞれに配置していた営業部門を一つに集約いたしました。これにより、販売エリアを問わず「全社の物件を一つの営業部で販売する」体制を構築、人的リソースや指揮命令系統、価格決定プロセス、広告展開などを集約し、更なる業務の効率化や販売力の強化、ひいては用地仕入れにおける競争力の向上に取り組んでまいりました。また、主に投資家向けの収益マンション・収益アパートの建設・販売及びマンション用地等の販売を手掛けるアセットソリューション事業におきましては、希少性の高い都心部における用地情報の収集に注力するとともに、ハウジング事業で培ったデザイン性の高い商品企画に注力してまいりました。前連結会計年度に子会社化したハウスバード株式会社が展開する、空き家や空き別荘等を活用した宿泊施設の開業及び運営コンサルティングを行う宿泊事業におきましては、当社の持つ不動産情報網や地域金融機関との紐帯を活用し、新規顧客の開拓に注力してまいりました。この結果、当連結会計年度の経営成績は、売上高30,743,637千円(前年同期比11.4％増)、売上総利益5,329,257千円(同33.5％増)、営業利益2,548,774千円(同58.2％増)、経常利益2,247,576千円(同74.0％増)、親会社株主に帰属する当期純利益1,580,177千円(同80.9％増)と、売上高・各段階利益ともに過去最高値を更新いたしました。 セグメント別の業績を示しますと、次のとおりであります。 (ハウジング事業)ハウジング事業においては、自社ブランドである「アグレシオ・シリーズ」を中心に戸建住宅301棟、戸建用地31区画、その他(注文住宅等５棟の他、少額リフォーム工事等を含む)の引渡しなどにより、売上高27,051,534千円(前年同期比17.1％増)、経常利益2,800,012千円(同97.1％増)を計上いたしました。なお、内容別の引渡件数・売上高は以下のとおりであります。内容件数(棟・区画)売上高(千円)前年同期比(％)戸建住宅30123,733,368+17.7戸建用地313,179,731+11.7その他5138,433+37.0合計33727,051,534+17.1 (アセットソリューション事業)アセットソリューション事業においては、投資家向け収益マンション６棟、収益アパート１棟、マンション用地等２区画、その他(リフォーム工事１件の他、不動産賃貸収入等を含む)の引渡しなどにより、売上高3,590,387千円(前年同期比19.3％減)、経常利益358,217千円(同46.2％減)を計上いたしました。なお、内容別の引渡件数・売上高は以下のとおりであります。内容件数(棟・区画)売上高(千円)前年同期比(％)収益マンション62,933,696△13.0収益アパート194,718－マンション用地等2479,184△55.1その他182,787+700.5合計103,590,387△19.3 (宿泊事業)宿泊事業においては、空き家や空き別荘等を活用した宿泊施設の開業及び運営コンサルティングなどにより、売上高は106,123千円(前年同期比119.8％増)となりましたが、コンサルティング契約の受注が想定を下回ったため、28,067千円の経常損失(前年同期は792千円の経常利益)となりました。内容件数売上高(千円)前年同期比(％)コンサルティング1068,070+86.6その他－38,053+222.3合計10106,123+119.8 (注）各セグメントの売上高の金額は、外部顧客への売上高に加え、セグメント間の内部売上高も含めた金額としています。 ② キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末に比べ923,569千円増加し、7,171,310千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度末における営業活動によるキャッシュ・フローは4,555,549千円の資金の減少(前年同期は588,499千円の資金の減少)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2,247,576千円を計上したこと、仕入債務が503,022千円増加した一方、事業用地の仕入れの進捗に伴い棚卸資産が7,261,370千円増加したことによるものであります。 (投資活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度末における投資活動によるキャッシュ・フローは37,902千円の資金の増加(前年同期は493,471千円の資金の減少)となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入が57,290千円あった一方、有形固定資産の取得による支出が12,091千円あったことによるものであります。 (財務活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度末における財務活動によるキャッシュ・フローは5,441,216千円の資金の増加(前年同期は1,361,898千円の資金の増加)となりました。これは主に、長期借入れによる収入が14,409,200千円、短期借入金の純増額が1,258,850千円あった一方、長期借入金の返済による支出が9,754,518千円あったことによるものであります。 当社グループの運転資金需要のうち、主なものは戸建住宅の分譲用地の取得資金のほか、土地の造成や建築等の製造原価、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、設備投資等によるものであります。 当社グループは、事業運営上必要な資金の流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本としております。 短期運転資金は自己資金及び金融機関からの短期借入を基本としており、長期運転資金の調達につきましては、金融機関からの長期借入を基本としております。 なお、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は22,883,445千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は7,171,310千円となっております。 ③ 生産、受注及び販売の実績 (a) 生産実績 当連結会計年度(自 2024年４月１日 至 2025年３月31日)の生産実績は次のとおりであります。セグメント区分件数(棟・区画)生産高(千円)前年同期比(％)戸建住宅32625,452,345+26.2戸建用地313,179,731+11.7その他5138,433+37.0ハウジング事業 計36228,770,510+24.5収益マンション62,933,696△13.0収益アパート194,718－マンション用地等2479,184△55.1その他182,787+700.5アセットソリューション事業 計103,590,387△19.3合計37232,360,897+17.4 (注)１．当連結会計年度中に完成した物件の販売価格を以て生産高としております。２．当社グループのセグメントのうち「宿泊事業」は、生産実績を定義することが困難であるため上記生産実績を 記載しておりません。 (b) 受注実績当連結会計年度(自 2024年４月１日 至 2025年３月31日)の受注実績は次のとおりであります。セグメント区分期首受注高期中受注高期末受注高件数(棟・区画)受注高(千円)件数(棟・区画)受注高(千円)件数(棟・区画)受注高(千円)戸建住宅13898,97731925,200,748312,366,357戸建用地176,500323,235,8692132,638その他342,5383107,145111,250ハウジング事業 計171,018,01635428,543,764342,510,246収益マンション21,100,00063,741,32621,907,630収益アパート－－194,718－－マンション用地等－－2479,184－－その他－－283,86911,082アセットソリューション事業 計21,100,000114,399,09931,908,712コンサルティング1387,390417,421736,741その他－－－38,053－－宿泊事業 計1387,390455,474736,741合計322,205,40636932,998,338444,455,699 (c) 販売実績 当連結会計年度(自 2024年４月１日 至 2025年３月31日)の販売実績は次のとおりであります。セグメント区分件数(棟・区画)販売高(千円)前年同期比(％)戸建住宅30123,733,368+17.7戸建用地313,179,731+11.7その他5138,433+37.0ハウジング事業 計33727,051,534+17.1収益マンション62,933,696△13.0収益アパート194,718－マンション用地等2479,184△55.1その他182,787+700.5アセットソリューション事業 計103,590,387△19.3コンサルティング1068,070+86.6その他－38,053+222.3宿泊事業 計10106,123+119.8合計35730,748,045+11.4 (注)１．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。２．各セグメントの売上高の金額は、外部顧客への売上高に加え、セグメント間の内部売上高も含めた金額としています。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の事業全体及びセグメントごとの経営成績につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであり、経営者の視点によるこれらの経営成績等に関する知識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。なお、当社グループのセグメントは、「第５．経理の状況 １．連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 セグメント情報」に記載のとおり、「ハウジング事業」「アセットソリューション事業」「宿泊事業」の３つを報告セグメントとしており、セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりです。 (a) ハウジング事業ハウジング事業は、当社グループの主力事業であり、成長戦略の骨子は都心に近い地域と人気住宅地を中心とするエリアの拡大であり、当連結会計年度は東京23区・埼玉県・神奈川県を中心に分譲棟数を拡大いたしました。当連結会計年度末現在、新宿支店、吉祥寺支店、自由が丘支店、東京支店の計４拠点にて戸建住宅を供給しておりますが、FacebookやInstagramといったＳＮＳや、オウンドメディアでの有益な投稿やメルマガ会員への物件情報の優先配信などを積極的に行うことで広告宣伝費を圧縮を図り、また、これまで以上に拠点内・他拠点間の情報共有を図ってまいりました。以上の結果、売上高は27,051,534千円(前年同期比3,944,776千円増)、引渡し件数は戸建分譲301棟(同６棟増)・土地分譲31区画(同４区画増)・注文住宅５件(同４件増)、セグメント利益は2,800,012千円(同1,379,097千円増)となりました。なお、ハウジング事業における戸建住宅の平均単価は78,848千円であります。 (b) アセットソリューション事業アセットソリューション事業は、主に都心部において希少エリアでの投資用収益マンション及び収益アパートの建設・販売を行う事業であります。当事業は2019年４月に都心部におけるハウジング事業以外の不動産ニーズへの対応を企図して新設し、文京後楽等のマンション用地の販売・引渡し、品川東五反田等のマンションの建設・販売を行い引渡しをしました。以上の結果、売上高は3,590,387千円(前年同期比860,301千円減)、引渡し棟数は収益マンション６棟(同２棟増)・収益アパート１棟(同１棟増)・マンション用地２区画(同２区画減)、セグメント利益は358,217千円(同307,829千円減)となりました。 (c) 宿泊事業宿泊事業は、主に空き家や空き別荘等を活用した宿泊施設の開業及び運営コンサルティングを行う事業であります。山梨県の山中湖を含む全国各地で４件のコンサルティング契約を受注し、宿泊施設の開業に向けてサポートを継続しております。以上の結果、売上高は106,123千円(前年同期比57,846千円増)、セグメント損失は28,067千円(同28,860千円減)となりました。なお、上記の各セグメントごとの売上高は、外部顧客への売上高に加え、セグメント間の内部売上高も含めた金額としています。 (財政状態)資産、負債、純資産別の財政状態は以下のとおりです。 (資産)当連結会計年度の資産合計は、前連結会計年度末と比較して8,251,586千円増加し、33,288,776千円となりました。これは、現金及び預金が923,569千円、販売用不動産が2,476,151千円、仕掛販売用不動産が4,781,747千円それぞれ増加したことが主な要因であります。 (負債)当連結会計年度の負債合計は、前連結会計年度末と比較して7,016,630千円増加し、26,060,150千円となりました。これは、短期借入金が1,258,850千円、１年内返済予定の長期借入金が2,041,680千円、長期借入金が2,613,002千円それぞれ増加したことが主な要因であります。 (純資産)当連結会計年度の純資産は、前連結会計年度末と比較して1,234,955千円増加し、7,228,625千円となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が1,580,177千円増加した一方、前連結会計年度末日を基準日とする剰余金の配当により利益剰余金が345,221千円減少したことが主な要因であります。以上の結果、自己資本比率は21.7％となりました。 なお、今後の見通しにつきましては、「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。また、当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。 ② 重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告金額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。
事業リスク
- 不動産市況の悪化景気変動、金利上昇、地価変動、税制変更、人口減少、感染症拡大などが消費者の住宅需要を低下させ、戸建住宅の販売棟数減少や価格下落につながる可能性があります。これにより、同社の売上や利益が大きく減少する恐れがあります。
- 事業エリアの集中主力事業が首都圏、特に多摩エリアに集中しているため、この地域の景気動向、経済環境、住宅需要、地価の変動が同社の業績に直接的な影響を与える可能性があります。特定の地域に依存することで、地域固有のリスクを強く受けることになります。
- 競合の激化と販売期間の長期化戸建販売業界は参入障壁が低く、競合他社の増加により競争が激化する可能性があります。また、景気悪化や競争激化により物件の販売期間が長期化すると、販売価格の下落や在庫の評価損が発生し、同社の経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業等のリスク】有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 不動産市況の悪化当社グループの主要事業であるハウジング事業は、消費者の需要動向に大きく左右される傾向にあります。そのため、景気動向、金利動向、地価動向及び物価動向の変動、消費税及び住宅減税等の税制変更、公的融資制度の変更・廃止、少子化による人口減少、新型コロナウイルス感染症の再拡大などにより、消費者の需要が低下した場合には、着工・引渡し棟数の減少や販売価格の低下等が生じ、当社グループの事業展開及び経営成績に影響が生じる可能性があります。 (2) 事業エリアの集中について当社グループの主力事業であるハウジング事業の事業展開は、対象エリアを首都圏とし、その中でも特に多摩エリア及びそれに隣接する地域を中心としております。したがって、当社グループの業績は首都圏内の景気動向、経済環境、住宅需要、地価の動向等により、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 競合について当社グループの属する戸建販売業界は、技術の独自性等に基づくものではないため、参入障壁は高くありません。当社グループは、企画設計から施工管理、販売、建築請負業務など不動産業、建築業の事業領域において様々なノウハウの蓄積に努めておりますが、競合他社の参入に伴い、差別化のための各種方策等が必要になった場合、又は、当社グループが提供する物件の競争力が低下した場合は、当社グループの事業展開及び経営成績に影響が生じる可能性があります。 (4) 販売期間の長期化等について当社グループの主力事業であるハウジング事業における用地仕入決済日から引渡までの平均事業期間は約９ヶ月となっております。景気動向・需要動向の悪化や競争激化、新型コロナウイルス感染再拡大といった影響により販売が長期化した場合、販売価格の下落や棚卸資産の評価損の計上等により、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 (5) 季節変動について当社グループの主力事業であるハウジング事業においては、物件の完成・引渡しが９月、12月、３月に集中する傾向があります。そのため、当社グループの第１四半期の売上高は、他の四半期に比して少なくなり、また、第２四半期及び第４四半期、特に３月の売上高が相対的に多くなる傾向があり、2025年３月のハウジング事業に係る売上高は5,942,519千円(構成比22.0％)であります。なお、2024年３月期から2025年３月期における四半期別の売上高及び営業損益の構成は、次のとおりであります。 (2024年３月期) 第１四半期第２四半期第３四半期第４四半期金額(千円)構成比(％)金額(千円)構成比(％)金額(千円)構成比(％)金額(千円)構成比(％)売上高2,268,1268.26,211,88622.55,755,72320.913,321,70948.4営業利益△100,378△6.1242,98114.8209,65012.81,291,46078.5 (2025年３月期) 第１四半期第２四半期第３四半期第４四半期金額(千円)構成比(％)金額(千円)構成比(％)金額(千円)構成比(％)金額(千円)構成比(％)売上高4,930,740 16.18,489,98527.76,102,76519.911,125,20136.3営業利益233,5358.9877,02433.5448,66517.11,060,89240.5 (注)各数値は当社単体の数値を示しております。 (6) 自然災害・人災等に係る影響について地震や台風等の大規模な自然災害が発生した場合、当社グループにおいて、物件の点検や応急措置等により、多額の費用が発生する可能性があります。また、建築用資材・部材については複数の発注先を確保するよう努めておりますが、社会インフラの大規模な毀損で建築現場の資材・部材の供給が一時的に途絶えた場合等には、完成引渡しの遅延等により当社グループの事業展開及び経営成績に影響が生じる可能性があります。また、新型コロナウイルス等の感染症の流行が急速に拡大した場合、当社グループの本社や事業所の一時的な閉鎖の可能性があり、当社グループの業績に影響が生じる可能性があります。当社グループとしては、複数の事業拠点を有しており特定の事業所において感染症が発生した場合にも事業継続が可能な体制を構築しており、また、在宅勤務が可能な環境を整備しており、感染症流行時に出社しなくても業務遂行が可能となっております。 (7) 用地取得について当社グループの主要事業であるハウジング事業においては、戸建住宅用の用地を、立地条件や周辺環境等に応じて、適正価格で継続的に取得することが必要です。当社グループとしては、土地売却情報の入手先を複数確保するとともに、土地取得に際しては立地条件・周辺環境・面積等について調査の上、適正価格で取得するよう努めております。しかしながら、他社との競合、情報収集の遅れ・不足等により相場よりも高価格で土地を購入することとなった場合や土地の仕入れが想定どおりに進捗しない場合には、当社グループの経営成績に影響が生じる可能性があります。 (8) 外注先について当社グループは、戸建分譲住宅における施工面の大部分を外注に依存しております。当社グループとしては、外注先の確保に注力しておりますが、万が一、職人不足等に伴って外注先が減少した場合、販売棟数の増加に伴って選定基準に合致する外注先を十分に確保できない場合、または外注先の経営不振・繁忙等により工期が遅延した場合等には、当社グループの事業展開及び経営成績に影響が生じる可能性があります。 (9) 資材及び住宅設備機器等の調達・価格の変動について国内外の市場の動向等により、木材・建材等の資材価格が上昇した場合、当社グループ又は外注先の原材料調達状況に影響が及ぶ可能性があります。また、当社グループとしては適正な利益を確保するよう努めておりますが、資材価格の上昇分を販売価格へ転嫁することが困難な場合には、当社グループの利益が減少するなど、当社グループの事業展開及び経営成績に影響が生じる可能性があります。 (10) 組織・人材・陣容の充実当社グループは今後も戸建住宅の販売を中心に事業を展開してまいりますが、不動産業界の競争激化の中で業績拡大を図るためには、継続して優秀な人材を確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。そのため、中途・新卒採用の強化及び不動産関連の資格取得支援並びに当社グループの経営理念及び行動規範を理解した責任ある社員の育成を行っていく方針であります。しかしながら、当社グループの求める人材の確保が困難となった場合には、当社グループの事業展開及び経営成績に影響が生じる可能性があります。 (11) 金融機関からの資金調達にかかるリスクについて当社グループはハウジング事業の分譲用地、アセットソリューション事業のマンション用地の取得資金及びマンション建設資金について、主に金融機関からの借入金により調達しているため、有利子負債への依存度が高い水準にあります。今後、有利子負債の圧縮を図るとともに自己資本の充実に注力する方針ではありますが、金融政策や経済情勢等により金利水準及び金融環境等に変動があった場合、当社グループの事業展開及び経営成績に影響が生じる可能性があります。 (12) 個人情報の管理について当社グループは、事業の特性上、仕入先、顧客(潜在顧客含む。)等に関して、住所、氏名等の個人情報を多数お預かりしております。個人情報保護につきましては、個人情報の保護に関する法律に従い、全社的な対策を継続的に実施しておりますが、万一個人情報の漏えい等が発生した場合には、信用を大きく毀損することとなり、当社グループの事業展開及び経営成績に影響が生じる可能性があります。 (13) 法的規制について当社グループの業務は、分譲用地の仕入から企画設計業務、施工管理業務、販売業務、建築請負業務など不動産業、建築業に関連する業務を幅広く行っております。そのため、当社グループの事業に関連する法規は多岐にわたり、宅地建物取引業法、建設業法、国土利用計画法、都市計画法以外にも土地区画整理法、農地法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、不当景品類及び不当表示防止法等の規制を受けております。今後これらの公的規制を強化する改正や、当社グループの事業に関連する法規の新設等がなされた場合には、当社グループの事業展開及び経営成績に影響が生じる可能性があります。また、当社グループでは、当社グループの主要事業の継続に必要となる、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者免許(東京都知事免許(1)第106450号)、建設業法に基づく特定建設業許可(東京都知事許可(特-3)第153663号)及び建築士法に基づく一級建築士事務所登録(東京都知事登録 第56852号)を行っておりますが、本書提出日までの間において、これらの免許、許可及び登録の取消事由は存在しておりません。しかしながら、将来においてこれら免許、許可及び登録の取消等があった場合には、主要な事業活動に支障をきたすとともに業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。なお、本書提出日現在における当社グループの許認可取得状況は以下のとおりです。 許認可等の名称宅地建物取引業者免許特定建設業許可一級建築士事務所登録所管官庁東京都東京都東京都登録番号等東京都知事免許(1)第106450号東京都知事許可(特-3)第153663号東京都知事登録第56852号取得日2021年６月18日2021年５月25日2021年２月10日有効期限2026年６月18日2026年５月24日2026年２月９日主な許認可取消事由・欠格事由等に該当するとき・不正の手段により免許を受けたとき・業務に関し取引の関係者に損害を与え又は公正を害する行為をした場合等において情状が特に重いとき・業務停止処分に違反したとき等・欠格事由等に該当するとき・不正の手段により許可を受けたとき・建設工事を適切に施工しなかったために公衆に危害を及ぼした場合又は法令違反等があった場合等において情状が特に重いとき・営業停止処分に違反したとき等・免許取消の申請・死亡等の届出・虚偽又は不正の事実に基づいて免許を受けたことが判明したとき・建築士法若しくは建築物の建築に関する他の法律又はこれらに基づく命令若しくは条例の規定に違反したとき・業務に関して不誠実な行為をしたとき等 (14) 住宅品質保証について住宅供給業者は、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(以下「住宅瑕疵担保履行法」)により、新築住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分については、住宅の引渡日から10年間、瑕疵担保責任を負い、また、住宅の瑕疵担保責任履行のための資力の確保が義務付けられております。当社グループでは、当社グループが供給する住宅の品質確保のため、住宅の設計、施工及び監理に万全を期し、また、住宅瑕疵担保履行法による資力確保の方法として保険に加入しております。しかしながら、万が一、当社グループの販売した物件に重大な瑕疵があることが判明した場合、売主としての瑕疵担保責任を負い、その結果として、当社グループが負担すべき費用の増加や信用の低下等が発生し、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (15) 訴訟やクレームについて当社グループは、コンプライアンス体制の整備及びその運用により訴訟及びクレーム等の発生の回避に努めております。しかしながら、今後、当社グループが販売した物件における瑕疵の発生、建築に際しての近隣住民からのクレーム等、及びこれらに起因する訴訟やその他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの事業展開及び経営成績に影響が生じる可能性があります。 (16) 特定人物への依存について当社グループの代表取締役社長である大林竜一は、最高経営責任者として経営方針や経営戦略の決定等、事業活動上の重要な役割を果たしております。当社グループにおいては、同人に過度に依存することがないよう、合議制や権限委譲の推進を図っておりますが、現時点において同人が何らかの理由により経営者として業務を遂行できなくなった場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (17) 小規模組織であることについて当社グループは社歴が浅く、また、組織規模が小さいため、内部管理体制もこのような事業規模に応じたものとなっております。今後、事業規模の拡大に伴い人員の増強や内部管理体制の一層の強化・充実を図る方針でありますが、事業の拡大及び人員の増加に適時適切に組織的対応ができなかった場合には、当社グループの事業遂行及び拡大に影響を及ぼす可能性があります。