ＪＰＭＣ（3276）は何で稼いでいるか — 事業の柱と依存度

３【事業等のリスク】　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 人口動態による需要の変化 我が国では、人口の減少や少子高齢化の進行、都市への一層の人口の集中が進むと見込まれております。高齢者単身世帯の増加や外国人の増加などの影響もあり、世帯数が急速に減少していく可能性は低いと考えておりますが、賃貸住宅の需給関係が悪化した場合、収益性が低下する可能性があります。当社としては、多様な世帯のニーズに対応した物件の供給、サービスの提供、適切な賃料の設定を行い、競合物件との差別化を図ることで収益性の確保に努めています。しかしながら、想定よりも人口動態の変化が進み、世帯数の著しい減少や地域による偏りが発生した場合には業績に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 経済情勢の変化　不動産に関する税制改正や金利の急激な上昇など、経済情勢の変化により賃貸住宅オーナーの保有物件の収益性見通しが低下した場合、投資意欲に影響を与える可能性があります。当社は主に既存物件を取り扱うことに加え、サブリースや付加価値商品と組み合わせることで、賃貸住宅オーナーに対し十分な利回りを提供することが可能であると考えているため、これらの経済情勢の変化による業績への影響は僅少であると考えておりますが、急激な経済情勢の変化により賃貸住宅オーナーの収益の見通しが相対的に悪化した場合、当社サービスへの需要動向が変化し、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 法的規制等への対応　当社グループは、宅地建物取引業法や建築業等の許認可を受けて事業を展開し、またこれらの関連法令をはじめその他各種の法令等に基づいた企業活動を行っています。これらの法令等を遵守するために、コーポレート・ガバナンス体制の下でコンプライアンスの推進体制を強化していますが、法令等の違反や不正の発生等により、許認可の取消や行政処分を受けることとなった場合には、これによる社会的信用度が低下する可能性があります。また、法令等の改廃及び新設等による事業範囲の制限や費用負担の増加など、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 競争環境の変化　賃貸住宅マーケットにおいては、大手ハウスメーカーや当社のパートナーではない賃貸管理会社などと競合することがあり、競争的な環境にあります。当社は、競合他社と異なるビジネスモデルや特徴あるサービスを活用した差別化戦略を進めておりますが、今後、異業種などからの新規参入など競争環境に大きな変化があり、これらの競合会社との競争において優位に立てない場合には、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (5) パートナーの方針変更等　当社グループのビジネスモデルは全国規模のパートナーネットワークを活用したパートナー企業や金融機関との協業による点に特徴があり、パートナー企業は、特に運用戸数拡大のための営業や、運用物件の管理など当社のサプライチェーンにおいて重要な役割を果たしており、パートナーや金融機関に依存することを想定したビジネスモデルであります。当社はパートナー企業に対して必要な研修の実施を含めた各種の支援によるパートナーネットワークの強化や、各地の金融機関との提携強化など、サプライチェーンをより強固にするための取組みを進めております。しかしながら、パートナー企業や金融機関の方針変更や競争力の低下が生じた場合には、当社の業績にも影響が生じる可能性があります。 (6) 人材の確保　当社グループでは経営理念の実現や更なる企業価値成長へ向け、優秀で多様な人材を確保し、育成し続けることが重要です。しかしながら、そのような人材の獲得競争は激しく、また、個人のキャリアや働き方に対する価値観がこれまで以上に多様化しています。当社としては、人事制度の充実やDXの活用による業務の効率化によって対応していく考えですが、当社グループを取り巻く事業環境の変化や新たに生じる社会課題等に対応するための人材の継続的な確保や育成が不十分である場合には、サービスの質が低下し、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (7) 気候変動　気候変動課題への関心が高まる中で、規制の導入等によるコストの増加、評判リスクの発現、異常気象による収益減少や費用の増加が発生する可能性があります。当社の事業に与える影響は比較的小さいものと考えておりますが、引き続き、影響を注視してまいります。 (8) 情報セキュリティ　当社グループは、ITやAIを活用して事業や業務を効率的に進めるとともに、データを活用したビジネスを進めており、各事業において個人情報をはじめとする多くの機密情報を取り扱っています。機密情報に関しては、関連する諸法令の遵守と適正な取り扱いの確保に努めておりますが、サイバー攻撃・ウイルス感染等による情報セキュリティインシデント発生等、機密情報が外部へ漏えいした場合やシステムリスクが顕在化した場合には、当社グループの社会的信用の失墜や損害賠償の請求等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (9) 信用リスク　当社のプロパティマネジメント事業及びその付随業務においては、入居者が賃料を適時に支払うことを前提としております。当社は信用リスクを回避するために、適切な情報収集を行い、必要に応じて債権保全を行うなどの対応を行っておりますが、滞納が相次いだ場合には、貸倒れや貸倒引当金の増加等により、当社の財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) マテリアリティマテリアリティ項目①関連する機会とリスク（〇機会 ●リスク）②主要な取り組み人口動態〇●人口の減少や少子高齢化の進行などの人口動態の変化による空室リスク〇労働人口の減少●都市人口流入・地方過疎化・高齢者向け住宅のサブリースの事業を強化し、高齢化社会へ対応・ミドルエイジのニーズに適した住環境の提供・家具家電のレンタルサービスなど外国人労働者への住まい提供・AIを活用した借上賃料の査定などにより、人口動態や地価を適時に把握し反映させる体制を整備し対応競合●異業種などからの新規参入・競合他社との差別化、サービスの向上経済状況〇●金融機関の融資姿勢の変化●金利変動等による収益性見通し悪化に伴うオーナーの投資意欲の低下・金融機関との提携強化・オーナーの保有物件における利回りの向上、それを実現するためのリーシング力の強化気候変動〇既存物件の再生需要の高まりによる、当社スーパーリユースのニーズの増加●気候変動規制への対応による事業コストの増加●環境課題に対する対応の遅れによるレピュテーションの低下●気候変動に起因する自然災害による収益の減少・既存物件の再生からその後の持続可能な運用を行うスーパーリユースの促進・TCFDに対応した情報開示・保険事業では再保険を活用したリスクの分散や異常危険準備金の積み立てなど大規模損害に対し保険金の支払に備えた運用税制改正〇●不動産に関連する税制改正によるオーナーの投資意欲の変化・税制改正に関する情報を適時に把握・税制改正に対応した商品開発が可能な体制整備法的規制●法令等の違反や不正等による許認可の取消や行政処分による社会的信用度の低下●法令等の改廃及び新設等による事業範囲の制限や費用負担の増加・役員・従業員への定期的なコンプライアンス研修・法的規制の改廃及び新設等の情報を適時に把握し対応可能な体制整備パンデミック●本部機能や営業活動の停止〇●人の移動の制限に起因する空室リスク・BCPの整備・訓練・運用・物件ごとに人の移動の制限などの特殊な環境変化を勘案し、借上賃料の査定に反映多様な人材の活躍〇従業員の採用・育成による会社の成長●人材確保競争の激化によるコスト増加・女性人材が活躍できる体制の整備・人事制度の充実・各種資格取得支援、資格手当運用物件の受託営業手法の多様化〇●パートナーの営業方針の変更などによる一括借上への取組姿勢の変化●パートナー企業の営業力及び競争力の低下・パートナー企業に対するサポート並びに研修・金融機関との連携強化により金融機関からの紹介による営業チャネルを強化適切な賃料査定〇オーナーの満足度向上●想定どおり入居が進まないことによる収益性悪化・競合物件に勝る募集条件の設定・運用開始後の定期的なモニタリング及び施策立案実行システムトラブル●災害や事故などによる通信ネットワークの遮断など・BCPの整備・訓練・運用・データをクラウド上に保存情報管理●個人情報の漏洩等の重大なトラブルによる社会的信用の低下・社内情報管理システムのセキュリティ強化・情報管理に関する規程の整備と運用品質管理●建築基準法に適合しない物件の運用・賃料査定時に建築基準法に適合している物件であることを確認の上、不適合であると判断した場合、運用を行わない マテリアリティ項目③対応するSDGsのゴール④中計で掲げる戦略への影響⑤影響の大きさ⑥発現の蓋然性、時期⑦評価⑧前年比較人口動態 地方過疎化が進むことによる地方都市の物件の収益化へのスピードの鈍化中高極めて重要→競合 競合の台頭による受託(新規申込)ペースの鈍化中中重要→経済状況 オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化小中注視→気候変動 気候変動に起因する自然災害による収益の減少小中注視→税制改正 オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化小中注視→法的規制－営業活動の停止や事業範囲の制限による受託(新規申込)ペースの鈍化中低注視→パンデミック 営業活動の停止による受託(新規申込)ペースの鈍化人の移動の制限に起因した入居スピード低下による収益化スピードの鈍化並びにROEの低下中中注視→多様な人材の活躍 人材が活躍できないことによる計画実行力の低下大高極めて重要→運用物件の受託営業手法の多様化 営業力の低下に伴う受託(新規申込)ペースの鈍化中中重要→適切な賃料査定 想定どおりの入居が進まないことによる収益性の低下によりROEが低下大中極めて重要→システムトラブル－事業活動の停滞による計画実行力の低下中低注視→情報管理－社会的信用度の低下に伴う営業力の低下による受託(新規申込)ペースの鈍化中低注視→品質管理 問題が顕在化することによるブランドイメージの毀損。それに伴う営業力の低下による受託(新規申込)ペースの鈍化中低注視→ (2) 財務リスク財務リスク①関連する機会とリスク（〇機会 ●リスク）②主要な取り組み減損●保有不動産の時価の低下・取締役会で取得価額の適切性を十分に審議・取得後の事業状況やマクロ経済環境の定期的なモニタリング資金調達●金融機関の融資姿勢の変化等による借入の難化●金利の上昇・健全な収益及び財務状況の維持・適時かつ適切な情報提供等による取引銀行との協力関係の維持リース会計●会計方針の変更により従来オペレーティングリースとして処理していた対象資産をオンバランスすることによる自己資本比率低下、リース資産減損など・適切な会計処理を行うための論点整理信用リスク●入居者の滞納増加●パートナー企業の資金繰り悪化や倒産・情報収集、与信、債権保全・滞納保証事業においては二次保証の活用によりリスクを低減 財務リスク③対応するSDGsのゴール④中計で掲げる戦略への影響⑤影響の大きさ⑥発現の蓋然性、時期⑦評価⑧前年比較減損－ROE目標の未達小中注視→資金調達－－小中注視→リース会計－－小低注視→信用リスク－－小低注視→

３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) マテリアリティマテリアリティ項目①関連する機会とリスク（〇機会 ●リスク）②主要な取り組み人口動態〇●人口の減少や少子高齢化の進行などの人口動態の変化による空室リスク〇労働人口の減少●都市人口流入・地方過疎化・高齢者向け住宅のサブリースの事業を強化し、高齢化社会へ対応・ミドルエイジのニーズに適した住環境の提供・家具家電のレンタルサービスなど外国人労働者への住まい提供・AIを活用した借上賃料の査定などにより、人口動態や地価を適時に把握し反映させる体制を整備し対応競合●異業種などからの新規参入・競合他社との差別化、サービスの向上経済状況〇●金融機関の融資姿勢の変化●金利変動等による収益性見通し悪化に伴うオーナーの投資意欲の低下・金融機関との提携強化・オーナーの保有物件における利回りの向上、それを実現するためのリーシング力の強化気候変動〇既存物件の再生需要の高まりによる、当社スーパーリユースのニーズの増加●気候変動規制への対応による事業コストの増加●環境課題に対する対応の遅れによるレピュテーションの低下●気候変動に起因する自然災害による収益の減少・既存物件の再生からその後の持続可能な運用を行うスーパーリユースの促進・TCFDに対応した情報開示・保険事業では再保険を活用したリスクの分散や異常危険準備金の積み立てなど大規模損害に対し保険金の支払に備えた運用税制改正〇●不動産に関連する税制改正によるオーナーの投資意欲の変化・税制改正に関する情報を適時に把握・税制改正に対応した商品開発が可能な体制整備パンデミック●本部機能や営業活動の停止〇●人の移動の制限に起因する空室リスク・BCPの整備・訓練・運用・物件ごとに人の移動の制限などの特殊な環境変化を勘案し、借上賃料の査定に反映多様な人材の活躍〇従業員の採用・育成による会社の成長●人材確保競争の激化によるコスト増加・女性人材が活躍できる体制の整備・人事制度の充実・各種資格取得支援、資格手当運用物件の受託営業手法の多様化〇●パートナーの営業方針の変更などによる一括借上への取組姿勢の変化●パートナー企業の営業力及び競争力の低下・パートナー企業に対するサポート並びに研修・金融機関との連携強化により金融機関からの紹介による営業チャネルを強化・WEBマーケティングを基盤とする新たな営業手法の開拓適切な賃料査定〇オーナーの満足度向上●想定どおり入居が進まないことによる収益性悪化・競合物件に勝る募集条件の設定・運用開始後の定期的なモニタリング及び施策立案実行システムトラブル●災害や事故などによる通信ネットワークの遮断など・BCPの整備・訓練・運用・データをクラウド上に保存品質管理●建築基準法に適合しない物件の運用・賃料査定時に建築基準法に適合している物件であることを確認の上、不適合であると判断した場合、運用を行わない マテリアリティ項目③対応するSDGsのゴール④中計で掲げる戦略への影響⑤影響の大きさ⑥発現の蓋然性、時期⑦評価⑧前年比較人口動態 地方過疎化が進むことによる地方都市の物件の収益化へのスピードの鈍化中高極めて重要→競合 競合の台頭による受託(新規申込)ペースの鈍化中中重要→経済状況 オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化小中注視→気候変動 気候変動に起因する自然災害による収益の減少大中注視→税制改正 オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化小中注視→パンデミック 営業活動の停止による受託(新規申込)ペースの鈍化人の移動の制限に起因した入居スピード低下による収益化スピードの鈍化並びにROEの低下中中注視↓多様な人材の活躍 人材が活躍できないことによる計画実行力の低下大高極めて重要→運用物件の受託営業手法の多様化 営業力の低下に伴う受託(新規申込)ペースの鈍化中中重要→適切な賃料査定 想定どおりの入居が進まないことによる収益性の低下によりROEが低下大中極めて重要→システムトラブル－事業活動の停滞による計画実行力の低下中低注視→品質管理 問題が顕在化することによるブランドイメージの毀損。それに伴う営業力の低下による受託(新規申込)ペースの鈍化中低注視→ (2) 財務リスク財務リスク①関連する機会とリスク（〇機会 ●リスク）②主要な取り組み減損●保有不動産の時価の低下・取締役会で取得価額の適切性を十分に審議・取得後の事業状況やマクロ経済環境の定期的なモニタリング資金調達●金融機関の融資姿勢の変化等による借入の難化●金利の上昇・健全な収益及び財務状況の維持・資金調達コストや手法の最適化の検討及び実施・適時かつ適切な情報提供等による取引銀行との協力関係の維持リース会計●会計方針の変更により従来オペレーティングリースとして処理していた対象資産をオンバランスすることによる自己資本比率低下、リース資産減損など・会計方針の適時の把握信用リスク●入居者の滞納増加●パートナー企業の資金繰り悪化や倒産・情報収集、与信、債権保全・滞納保証事業においては二次保証の活用によりリスクを低減 財務リスク③対応するSDGsのゴール④中計で掲げる戦略への影響⑤影響の大きさ⑥発現の蓋然性、時期⑦評価⑧前年比較減損－ROE目標の未達中中重要→資金調達－－中中重要→リース会計－－小低注視→信用リスク－－小低注視→

２【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) マテリアリティマテリアリティ項目①関連する機会とリスク（〇機会 ●リスク）②主要な取り組み人口動態〇●人口の減少や少子高齢化の進行などの人口動態の変化による空室リスク〇労働人口の減少●都市人口流入・地方過疎化・高齢者向け住宅のサブリースの事業を強化し、高齢化社会へ対応・ミドルエイジのニーズに適した住環境の提供・家具家電のレンタルサービスなど外国人労働者への住まい提供・AIを活用した借上賃料の査定などにより、人口動態や地価を適時に把握し反映させる体制を整備し対応競合●異業種などからの新規参入・競合他社との差別化、サービスの向上経済状況〇●金融機関の融資姿勢の変化●金利変動等による収益性見通し悪化に伴うオーナーの投資意欲の低下・金融機関との提携強化・オーナーの保有物件における利回りの向上、それを実現するためのリーシング力の強化気候変動〇既存物件の再生需要の高まりによる、当社スーパーリユースのニーズの増加●気候変動規制への対応による事業コストの増加●環境課題に対する対応の遅れによるレピュテーションの低下●気候変動に起因する自然災害による収益の減少・既存物件の再生からその後の持続可能な運用を行うスーパーリユースの促進・TCFDに対応した情報開示・保険事業では再保険を活用したリスクの分散や異常危険準備金の積み立てなど大規模損害に対し保険金の支払に備えた運用税制改正〇●不動産に関連する税制改正によるオーナーの投資意欲の変化・税制改正に関する情報を適時に把握・税制改正に対応した商品開発が可能な体制整備新型コロナウィルス等感染症の感染拡大●本部機能や営業活動の停止〇●人の移動の制限に起因する空室リスク・BCPの整備・訓練・運用・物件ごとに人の移動の制限などの特殊な環境変化を勘案し、借上賃料の査定に反映多様な人材の活躍〇従業員の採用・育成による会社の成長●人材確保競争の激化によるコスト増加・女性人材が活躍できる体制の整備・人事制度の充実・各種資格取得支援、資格手当運用物件の受託営業手法の多様化〇●パートナーの営業方針の変更などによる一括借上への取組姿勢の変化●パートナー企業の営業力及び競争力の低下・パートナー企業に対するサポート並びに研修・金融機関との連携強化により金融機関からの紹介による営業チャネルを強化・WEBマーケティングを基盤とする新たな営業手法の開拓適切な賃料査定〇オーナーの満足度向上●想定どおり入居が進まないことによる収益性悪化・競合物件に勝る募集条件の設定・運用開始後の定期的なモニタリング及び施策立案実行システムトラブル●災害や事故などによる通信ネットワークの遮断など・BCPの整備・訓練・運用・データをクラウド上に保存品質管理●建築基準法に適合しない物件の運用・賃料査定時に建築基準法に適合している物件であることを確認の上、不適合であると判断した場合、運用を行わない マテリアリティ項目③対応するSDGsのゴール④中計で掲げる戦略への影響⑤影響の大きさ⑥発現の蓋然性、時期⑦評価⑧前年比較人口動態 地方過疎化が進むことによる地方都市の物件の収益化へのスピードの鈍化中高極めて重要→競合 競合の台頭による受託(新規申込)ペースの鈍化中中重要→経済状況 オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化小中注視→気候変動 気候変動に起因する自然災害による収益の減少大中注視↑税制改正 オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化小中注視→新型コロナウィルス等感染症の感染拡大 営業活動の停止による受託(新規申込)ペースの鈍化人の移動の制限に起因した入居スピード低下による収益化スピードの鈍化並びにROEの低下中高重要↓多様な人材の活躍 人材が活躍できないことによる計画実行力の低下大高極めて重要↑運用物件の受託営業手法の多様化 営業力の低下に伴う受託(新規申込)ペースの鈍化中中重要→適切な賃料査定 想定どおりの入居が進まないことによる収益性の低下によりROEが低下大中極めて重要→システムトラブル－事業活動の停滞による計画実行力の低下中低注視→品質管理 問題が顕在化することによるブランドイメージの毀損。それに伴う営業力の低下による受託(新規申込)ペースの鈍化中低注視→ (2) 財務リスク財務リスク①関連する機会とリスク（〇機会 ●リスク）②主要な取り組み減損●保有不動産の時価の低下・取締役会で取得価額の適切性を十分に審議・取得後の事業状況やマクロ経済環境の定期的なモニタリング資金調達●金融機関の融資姿勢の変化等による借入の難化●金利の上昇・健全な収益及び財務状況の維持・資金調達コストや手法の最適化の検討及び実施・適時かつ適切な情報提供等による取引銀行との協力関係の維持リース会計●会計方針の変更により従来オペレーティングリースとして処理していた対象資産をオンバランスすることによる自己資本比率低下、リース資産減損など・会計方針の適時の把握信用リスク●入居者の滞納増加●パートナー企業の資金繰り悪化や倒産・情報収集、与信、債権保全・滞納保証事業においては二次保証の活用によりリスクを低減 財務リスク③対応するSDGsのゴール④中計で掲げる戦略への影響⑤影響の大きさ⑥発現の蓋然性、時期⑦評価⑧前年比較減損－ROE目標の未達中中重要→資金調達－－中中重要→リース会計－－小低注視→信用リスク－－小低注視→

２【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) マテリアリティマテリアリティ項目①関連する機会とリスク（〇機会 ●リスク）②主要な取り組み人口動態〇●人口の減少や少子高齢化の進行などの人口動態の変化による空室リスク〇労働人口の減少●都市人口流入・地方過疎化・サービス付き高齢者向け賃貸住宅のサブリースの事業を強化し、高齢化社会へ対応・ミドルエイジのニーズに適した住環境の提供・家具家電のレンタルサービスなど外国人労働者への住まい提供・AIを活用した借上賃料の査定などにより、人口動態や地価を適時に把握し反映させる体制を整備し対応競合●異業種などからの新規参入・競合他社との差別化、サービスの向上経済状況〇●金融機関の融資姿勢の変化●金利変動等による収益性見通し悪化に伴うオーナーの投資意欲の低下・金融機関との提携強化・オーナーの保有物件における利回りの向上、それを実現するためのリーシング力の強化気候変動●台風や洪水などの異常気象の発生による運用物件の修復や復旧支援による費用増加・保険事業では再保険を活用したリスクの分散や異常危険準備金の積み立てなど大規模損害に対し保険金の支払に備えた運用・運用提案時に異常気象への対応も合わせて提案税制改正〇●不動産に関連する税制改正によるオーナーの投資意欲の変化・税制改正に関する情報を適時に把握・税制改正に対応した商品開発が可能な体制整備新型コロナウィルス等感染症の感染拡大●本部機能や営業活動の停止〇●人の移動の制限に起因する空室リスク・BCPの整備・訓練・運用・物件ごとに人の移動の制限などの特殊な環境変化を勘案し、借上賃料の査定に反映多用な人材の活躍〇従業員の採用・育成による会社の成長●人材確保競争の激化によるコスト増加・女性人材が活躍できる体制の整備・人事制度の充実・各種資格取得支援、資格手当運用物件の受託営業手法の多様化〇●パートナーの営業方針の変更などによる一括借上への取組姿勢の変化●パートナー企業の営業力及び競争力の低下・パートナー企業へ対するサポート並びに研修・金融機関との連携強化により金融機関からの紹介による営業チャネルを強化・WEBマーケティングを基盤とする新たな営業手法の開拓適切な賃料査定〇オーナーの満足度向上●想定どおり入居が進まないことによる収益性悪化・競合物件に勝る募集条件の設定・運用開始後の定期的なモニタリング及び施策立案実行システムトラブル●災害や事故などによる通信ネットワークの遮断など・BCPの整備・訓練・運用・データをクラウド上に保存品質管理●建築基準法に適合しない物件の運用・賃料査定時に建築基準法に適合している物件であることを確認の上、不適合であると判断した場合、運用を行わない マテリアリティ項目③対応するSDGsのゴール④中計で掲げる戦略への影響⑤影響の大きさ⑥発現の蓋然性、時期⑦評価⑧前年比較人口動態 地方過疎化が進むことによる地方都市の物件の収益化へのスピードの鈍化中高極めて重要→競合 競合の台頭による受託(新規申込)ペースの鈍化中中重要→経済状況 オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化小中注視→気候変動 保険事業において保険金の支払が増加することで利益が低下小中注視→税制改正 オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化小中注視→新型コロナウィルス等感染症の感染拡大 営業活動の停止による受託(新規申込)ペースの鈍化人の移動の制限に起因した入居スピード低下による収益化スピードの鈍化並びにROEの低下大高極めて重要↑多用な人材の活躍 人材が活躍できないことによる計画実行力の低下中中重要→運用物件の受託営業手法の多様化 営業力の低下に伴う受託(新規申込)ペースの鈍化中中重要↑適切な賃料査定 想定どおりの入居が進まないことによる収益性の低下によりROEが低下大中極めて重要→システムトラブル－事業活動の停滞による計画実行力の低下中低注視→品質管理 問題が顕在化することによるブランドイメージの毀損。それに伴う営業力の低下による受託(新規申込)ペースの鈍化中低注視→ (2) 財務リスク財務リスク①関連する機会とリスク（〇機会 ●リスク）②主要な取り組み減損●保有不動産や投資有価証券の時価の低下・取締役会で取得価額の適切性を十分に審議・取得後の事業状況やマクロ経済環境の定期的なモニタリング資金調達●金融機関の融資姿勢の変化等による借入の難化●金利の上昇・健全な収益及び財務状況の維持・資金調達コストや手法の最適化の検討及び実施・適時かつ適切な情報提供等による取引銀行との協力関係の維持リース会計●会計方針の変更により従来オペレーティングリースとして処理していた対象資産をオンバランスすることによる自己資本比率低下、リース資産減損など・会計方針の適時の把握信用リスク●入居者の滞納増加●パートナー企業の資金繰り悪化や倒産・情報収集、与信、債権保全・滞納保証事業においては二次保証の活用によりリスクを低減 財務リスク③対応するSDGsのゴール④中計で掲げる戦略への影響⑤影響の大きさ⑥発現の蓋然性、時期⑦評価⑧前年比較減損－ROE目標の未達中中重要→資金調達－－中中重要→リース会計－－小低注視→信用リスク－－小低注視→

２【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。 (1)マテリアリティマテリアリティ項目①関連する機会とリスク（〇機会 ●リスク）②主要な取り組み人口動態〇●人口の減少や少子高齢化の進行などの人口動態の変化による空室リスク●都市人口流入・地方過疎化・サービス付き高齢者向け賃貸住宅のサブリースの事業を強化し、高齢化社会へ対応・ミドルエイジのニーズに適した住環境の提供・AIを活用した借上賃料の査定などにより、人口動態や地価を適時に把握し反映させる体制を整備し対応競合●異業種などからの新規参入・競合他社との差別化、サービスの向上経済状況〇●金融機関の融資姿勢の変化●金利変動等による収益性見通し悪化に伴う不動産オーナーの投資意欲の低下・金融機関との提携強化・不動産オーナーの保有物件における利回りの向上、それを実現するためのリーシング力の強化気候変動●台風や洪水などの異常気象の発生による運用物件の修復や復旧支援による費用増加・保険事業では再保険を活用したリスクの分散や異常危険準備金の積み立てなど大規模損害に対し保険金の支払に備えた運用・運用提案時に異常気象への対応も合わせて提案税制改正〇●不動産に関連する税制改正による不動産オーナーの投資意欲の変化・税制改正に関する情報を適時に把握・税制改正に対応した商品開発が可能な体制整備新型コロナウィルス等感染症の感染拡大●本部機能や営業活動の停止〇●人の移動が制限に起因する空室リスク・BCPの整備・訓練・運用・物件ごとに人の移動の制限などの特殊な環境変化を勘案し、借上賃料の査定に反映多用な人材の活躍〇従業員の採用・育成による会社の成長●人材確保競争の激化によるコスト増加・女性人材が活躍できる体制の整備・人事制度の充実・各種資格取得支援、資格手当運用物件の受託営業手法の多様化〇●パートナーの営業方針の変更などによる一括借上への取組姿勢の変化●パートナー企業の営業力及び競争力の低下・パートナー企業へ対するサポート並びに研修・金融機関との連携強化により金融機関からの紹介による営業チャネルを強化・WEBマーケティングを基盤とする新たな営業手法の開拓適切な賃料査定〇不動産オーナーの満足度向上●想定通り入居が進まないことによる収益性悪化・競合物件に勝る募集条件の設定・運用開始後の定期的なモニタリング及び施策立案実行システムトラブル●災害や事故などによる通信ネットワークの遮断など・BCPの整備・訓練・運用・データをクラウド上に保存品質管理●建築基準法に適合しない物件の運用・賃料査定時に建築基準法に適合している物件であることを確認の上、不適合であると判断した場合、運用を行わない マテリアリティ項目③対応するSDGsのゴール④中計で掲げる戦略への影響⑤影響の大きさ⑥発現の蓋然性、時期⑦評価⑧前年比較人口動態地方過疎化が進むことによる地方都市の物件の収益化へのスピードの鈍化中高極めて重要→競合競合の台頭による受託(新規申込)ペースの鈍化中中重要→経済状況不動産オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化小中注視→気候変動保険事業において保険金の支払が増加することで利益が低下小中注視→税制改正不動産オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化小中注視→新型コロナウィルス等感染症の感染拡大営業活動の停止による受託(新規申込)ペースの鈍化人の移動の制限に起因した入居スピード低下による収益化スピードの鈍化ならびにROEの低下大高極めて重要↑多用な人材の活躍人材が活躍できないことによる計画実行力の低下中中重要→運用物件の受託営業手法の多様化営業力の低下に伴う受託(新規申込)ペースの鈍化中中重要↑適切な賃料査定想定通りの入居が進まないことによる収益性の低下によりROEが低下大中極めて重要→システムトラブル－事業活動の停滞による計画実行力の低下中低注視→品質管理問題が顕在化することによるブランドイメージの毀損。それに伴う営業力の低下による受託(新規申込)ペースの鈍化中低注視→ (2)財務リスク財務リスク①関連する機会とリスク（〇機会 ●リスク）②主要な取り組み減損●保有不動産や投資有価証券の時価の低下・取締役会で取得価額の適切性を十分に審議・取得後の事業状況やマクロ経済環境の定期的なモニタリング資金調達●金融機関の融資姿勢の変化等による借入の難化●金利の上昇・健全な収益及び財務状況の維持・資金調達コストや手法の最適化の検討及び実施・適時かつ適切な情報提供等による取引銀行との協力関係の維持リース会計●会計方針の変更により従来オペレーティングリースとして処理していた対象資産をオンバランスすることによる自己資本比率低下、リース資産減損など・会計方針の適時の把握信用リスク●入居者の滞納増加●パートナー企業の資金繰り悪化や倒産・情報収集、与信、債権保全・滞納保証事業においては二次保証の活用によりリスクを低減 財務リスク③対応するSDGsのゴール④中計で掲げる戦略への影響⑤影響の大きさ⑥発現の蓋然性、時期⑦評価⑧前年比較減損－ROE目標の未達中中重要→資金調達－－中中重要→リース会計－－小低注視→信用リスク－－小低注視→

２【事業等のリスク】 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。 なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 外部環境について①経済情勢の変化について 一般に、不動産オーナーが賃貸マンション・アパートの経営を行おうとする場合、主要な動機の一つとして相続税・固定資産税等の税務対策があげられます。将来において不動産に関連する税制改正が行われた場合、その方向性によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、不動産オーナーが賃貸物件の建築工事を実施する場合、その工事資金を金融機関からの借入れによって調達するケースが多く、不動産購入予定者への融資の可否が一括借上契約締結の可否に影響を与える場合があります。金融機関の融資姿勢の変化等により不動産購入予定者の資金調達が困難になった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 その他、資源価格や為替の変動、輸入規制等による建築資材の高騰、金利変動等による借入コストの上昇、景気見通しの悪化等により賃貸住宅経営の収益性が低下した場合、不動産オーナーの投資意欲に影響を与え、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ②競合他社の動向について 最近のサブリース業界においては、異業種からの新規参入や大手ハウスメーカーの積極的な賃貸住宅市場への参入が取り組まれており、競争が激化しております。当社グループは「収益分配型」「最長35年の長期契約」といった特徴を持つスーパーサブリース（SSL）により他社との差別化を図っていく方針でありますが、将来において他社との競合が激化した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ③賃貸住宅の需給関係について わが国の人口は、今後も減少が見込まれております。わが国の世帯数は単身者世帯の増加により現時点では増加しておりますが、同様の傾向が将来的にも持続するかどうか現時点では不明であります。今後、賃貸住宅の需給関係が悪化した場合、不動産オーナーの賃貸住宅に対する投資意欲が減退し、新築工事が減少することにより、当社グループの一括借上適用物件の受託獲得数に影響を及ぼす可能性があります。一方、賃貸住宅の需給関係は当社グループのローン顧客の返済能力の低下により当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、賃貸物件間での入居者の獲得競争が激化して家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループが一括借上適用物件の入居者から受け取る「集金賃料」が減少する可能性があります。その場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 法的規制について①礼金・敷引金・更新料について 不動産業界の一般的な慣行として、入居者との賃貸借契約において、賃貸住宅への新規入居時に礼金や敷引金を、契約更新時に更新料を設定しているケースがあります。礼金とは入居時に賃借人から受領する金銭で、退去時においても返還しないものをいいます。敷引金とは入居時に賃借人から差し入れられる敷金のうち一定割合を退去時においても返還しないことを予め定めておくもので、礼金に似た性格を有しております。更新料は契約更新時に賃借人から受領するものですが、事務手数料名目で受領するものとは異なるものです。 近年、これらの金銭について消費者契約法を根拠として入居者が返還を求める訴訟が複数例発生しております。司法判断も分かれており、今後全国的に拡大するかどうか現時点では不明ですが、当社グループにおいても礼金・敷引金・更新料を受領している物件が存在しており、仮に上記金銭を返還しなければならなくなった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また将来、これら金銭を受領することができなくなった場合、当社グループは収益の減少分を家賃の値上げによって補う必要がありますが、十分に家賃に転嫁できなかった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ②個人情報の取扱いについて 当社グループは従業員の個人情報を扱うほか、一括借上事業において不動産オーナー及び一括借上適用物件の入居者情報をパートナーと共有しております。そのため、当社グループでは社内体制を整備し個人情報の厳重な管理に努めており、パートナーに対しても適宜、それらについての要請・指導等を行っております。 しかしながら今後、不測の事態等により当社グループ又はパートナーによる個人情報の外部流出が発生した場合、損害賠償の請求や当社グループの社会的信用の失墜等により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 人材の確保について 当社グループは全国の建築会社・リフォーム会社・賃貸管理会社に対し、パートナーに加盟していただくことを目的とした営業活動を行っており、また不動産オーナーに対しては、賃貸物件の借上げを目的とした受託獲得活動を行っております。そして賃貸物件の借上げ後においては、入居者の募集の促進や適切な管理をJPと連携して行っております。このような業務を遂行するにあたっては不動産賃貸事業に関する幅広い知識と経験を要します。したがって、今後も当社グループが安定的に業容を拡大していくためには、優秀な人材の確保が必要不可欠であります。当社グループでは人事制度の充実等により、優秀な人材の採用・育成に努めていく方針でありますが、今後当社グループの求める人材の確保が十分にできない場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 特有の収益構造について①新築物件と既築物件について 当社グループのSSLでは新築物件と既築物件の両方を一括借上物件として取り扱っております。 新築物件については、借上げ開始から一定期間を入居募集の期間としており、入居者から徴収した「集金賃料」から建物維持管理業務費用を差し引いた額の50％をJPへのインセンティブとして支払い、残りの50％を当社グループが受領しており、したがって不動産オーナーへの支払いは行われません（これを免責期間と言います）。 既築物件については、バリューアップ工事（物件の価値を向上させることを目的に、原状回復の範囲を越えて行われる工事）を実施しない場合、新築物件のような不動産オーナーに対する免責期間は設定されないことから、当社グループの収益は入居者より受領した「集金賃料」から不動産オーナーに対して支払う「保証賃料」、「分配賃料」、JPへの管理委任報酬及び建物維持管理業務費用を差し引いた額となります。 上記のとおりSSL適用物件の受託を獲得することから得られる当社グループの収益は、概ね、既築物件よりも新築物件の方が大きいものとなっております。当社グループのSSL適用物件の獲得数における新築物件と既築物件の割合が現状から変化した場合、当社グループの利益率に影響を及ぼす可能性があります。 ②加盟店からの収入について 当社グループはパートナーより当社の一括借上商品を利用する対価として徴収している加入金及び月会費を、加盟店からの収入としております。加盟店からの収入のうち月会費は毎月得られる比較的安定した売上ですが、加入金はパートナー契約締結時に計上される売上であるため、パートナー契約獲得数の多寡により当社グループの加入金売上は変動しやすい傾向にあります。 加盟店からの収入については会計上の売上原価が計上されないため、売上高全体に占める加盟店からの収入の割合と比較して売上総利益全体に占める加盟店からの収入の割合は相対的に高いものとなっております。したがって、加入金売上の変動による影響は売上総利益でより大きく現れることとなります。当社グループは今後もパートナー数の拡大を図っていく方針でありますが、パートナー契約獲得数の変動により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ③その他の収入について 当社グループは賃貸住宅において家賃等の滞納が生じた場合に、滞納家賃等を立て替える滞納保証事業を行っております。今後、保証件数が増加するにつれて滞納件数が増加する可能性があり、迅速かつ効率的な滞納回収ができない場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループは賃貸住宅入居者向けに保険商品の開発・販売を行っております。 保険事業では、台風や地震等の自然災害による損害が巨額になる可能性があることから、再保険を利用したリスクの分散や異常危険準備金の積立によって大規模な損害に対する保険金の支払いに備える運用を行っております。しかし、予想を超える巨大な自然災害の発生による多額の保険金の支払いが生じた場合や、再保険市場の変化により十分な再保険手配ができなかった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (5) サブリースについて①受託物件の獲得方法について 大手建築会社・ハウスメーカーにおいては自社でサブリースを手がけている企業もありますが、全国の建築会社やリフォーム会社、賃貸管理会社等の中には経営資源上の制約等の理由により、それができない企業も多く存在します。そのような企業が不動産オーナーに対する営業提案の場面において大手企業と競合することとなった場合、提案内容面で対等な競争ができないケースがあります。当社はそのような企業に対し、一括借上という営業ツールを提供するものであります。 上記のような事業の性格上、不動産オーナーの新規開拓活動は主にパートナー側が行っており、当社グループでは同行訪問による営業支援等を行っております。このような方法を採用することにより、当社グループは経営資源の分散を抑えつつ全国的な事業展開を行うことを可能にしておりますが、反面、一括借上物件の受託獲得活動の面において、パートナーに依存することを想定したビジネスモデルでもあります。今後、当社グループの想定通りにパートナー数が増加しなかった場合や、パートナーにおける営業方針の変更等により一括借上への取り組みが積極的でなくなった場合、当社グループの一括借上物件の受託獲得数に影響を与え、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、不動産オーナーが一括借上契約を締結するにあたっては、当社グループのみならずパートナーからの提案内容もあわせて総合的に勘案したうえで意思決定がなされます。パートナー企業の営業力及び競争力次第では当社グループの想定通りに一括借上物件が受託できない可能性があり、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 但し、札幌・東京・名古屋・大阪・福岡の大都市圏においては、当社グループが借上げた物件を賃貸管理会社であるパートナー企業に管理委託することなく、当社グループが直接的に管理する形態も近年は徐々に拡大して、上記のリスクを軽減する方策をとっております。 ②入居者の募集及び物件の管理について 当社グループの一括借上物件に関する入居者の募集業務及び物件の管理業務については、基本的に当社グループとパートナー契約を締結した賃貸管理会社であるJPに委託することとしております。 しかしながら、JPは当社グループの物件のみを取り扱っているわけではないため、当社グループの一括借上物件に空室が発生した場合であっても、必ずしも当社グループ物件の空室解消に優先的に取り組むとは限りません。その場合、当社グループの想定通りに入居者の募集が進まず、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループは今後の一括借上物件数の増加に伴い、物件の管理を行うJPを適時に確保していく必要がありますが、現時点でそれが可能である保証はありません。JPの適時な確保ができなかった場合、当社グループの一括借上物件の受託ペースの抑制を余儀なくされる等、収益機会を喪失する可能性があります。 さらに、JPに起因する事由により物件の適切な管理が行われなかった場合、不動産オーナーや入居者からの苦情が発生して当社グループの評判が低下する等により、一括借上物件の受託獲得数や入居率等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループはJPへの研修・指導等を必要に応じて行い、管理業務が適切に実施されるよう努めておりますが、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ③信用リスクについて 一括借上物件の入居者からの家賃は、JPがいったん受領した後、指定の期日までに当社グループに入金されることとなっております。そのため、当社グループではパートナー契約締結前等に与信調査を行っておりますが、JPが入居者からの家賃を受領してから当社グループに入金するまでの期間において、当該JPの資金繰りの悪化や倒産等が発生した場合、家賃収入の一部又は全部の回収不能・遅延が発生する可能性があります。その場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 但し、JPに集金管理を委託することなく、入居者から当社グループへ直接集金する集金形態も近年は拡大しており、上記リスクを軽減する方策をとっております。 ④一括借上物件の解約リスクについて 当社グループは不動産オーナーとの間で一括借上契約を締結しております。当該一括借上契約は、契約期間が最長35年という長期の契約となっておりますが、契約期間中においても事前通知することにより、当社グループ及び不動産オーナーのいずれからでも中途解約することが可能となっております。したがって、例えば対象物件の譲渡又は相続により、所有者に変更があった場合や収益性の高まった場合において、不動産オーナー側から解約することも可能であります。物件の入居率を高い水準で維持するためには当社グループの継続的な関与が必要であることを、当社グループは不動産オーナーに対して訴求していく方針でありますが、かかる当社グループの努力にもかかわらず不動産オーナーからの解約が増加した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤パートナーによる模倣について パートナーは当社グループのSSLを利用して事業を行っていることから、そのノウハウを模倣した事業を自ら行うことや、そのノウハウを第三者へ無断で開示又は漏洩する可能性があります。当社グループはパートナー契約においてこれらの行為を禁止しておりますが、万一それらが行われた場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑥「借上賃料」の査定について 当社グループは、一括借上候補物件の査定依頼を当該物件の情報と共に案件元のパートナーより受け付けます。当社グループは、JPから提供される近傍同種の物件情報や当該査定物件の現地調査の結果、独自の調査、周辺エリアに所在する物件の運用実績から募集賃料を検証します。この募集賃料は管理を委託する予定のJPによって仮設定されますが、この妥当性を検証し、一方で借上期間中の入替空室発生率、空室日数、家賃の下落率を試算し、オーナーに支払う「借上賃料」を査定します。社内の独立したプロパティマネジメント部門が当社で定めた一定の基準に則って算出される「適正賃料」で査定することで、牽制機能も果たしております。しかしながら、当該一括借上物件所在エリアの賃貸市場の著しい環境変化や競合状況によって、当該一括借上物件への入居が計画通りに進まず、募集賃料の減額、募集経費の増大などで、当社グループの業績に影響を及ぼす場合があります。 (6) 保有している不動産について 当社グループでは賃貸用不動産を保有しており、当連結会計年度末において固定資産（土地・建物）として4件2,373百万円を保有しております。将来、土地や建物の時価が大きく下落した場合、減損損失が発生し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (7) リース会計について 当社グループでは、不動産オーナーとの間で一括借上契約を締結しております。当該契約内容から賃貸用不動産のサブリースに関しては、オペレーティング・リースとして処理を行っているため、貸借対照表上には計上されておりません。しかしながら、今後、リース会計基準等の改正によりオペレーティング・リース対象資産・負債を計上することとなった場合には、資産及び負債に建物・土地の使用権相当額が計上されることとなります。その結果、当社グループの自己資本比率が現状から大きく低下する可能性や、リース資産の減損損失が発生する可能性があり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

２【事業等のリスク】 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。 なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 外部環境について①経済情勢の変化について 一般に、不動産オーナーが賃貸マンション・アパートの経営を行おうとする場合、主要な動機の一つとして相続税・固定資産税等の税務対策があげられます。将来において不動産に関連する税制改正が行われた場合、その方向性によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、不動産オーナーが賃貸物件の建築工事を実施する場合、その工事資金を金融機関からの借入れによって調達するケースが多く、不動産オーナーの融資の可否が一括借上契約締結の可否に影響を与える場合があります。金融機関の融資姿勢の変化等により不動産オーナーの資金調達が困難になった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 その他、資源価格や為替の変動等による建築資材の高騰、金利変動等による借入コストの上昇、景気見通しの悪化等により賃貸住宅経営の収益性が低下した場合、不動産オーナーの投資意欲に影響を与え、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ②競合他社の動向について 最近のサブリース業界においては、異業種からの新規参入や大手ハウスメーカーの積極的な賃貸住宅市場への参入が取組まれており、競争が激化しております。当社グループは「収益分配型」「最長35年の長期契約」といった特徴を持つスーパーサブリース（SSL）により他社との差別化を図っていく方針でありますが、将来において他社との競合が激化した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ③賃貸住宅の需給関係について わが国の人口は、今後も減少が見込まれております。わが国の世帯数は単身者世帯の増加により現時点では増加しておりますが、同様の傾向が将来的にも持続するかどうか現時点では不明であります。今後、賃貸住宅の需給関係が悪化した場合、不動産オーナーの賃貸住宅に対する投資意欲が減退し、新築工事が減少することにより、当社グループの一括借上適用物件の受託獲得数に影響を及ぼす可能性があります。一方、賃貸住宅の需給関係は当社グループのローン顧客の返済能力の低下により当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、賃貸物件間での入居者の獲得競争が激化して家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループが一括借上適用物件の入居者から受け取る「集金賃料」が減少する可能性があります。その場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 法的規制について①礼金・敷引金・更新料について 不動産業界の一般的な慣行として、入居者との賃貸借契約において、賃貸住宅への新規入居時に礼金や敷引金を、契約更新時に更新料を設定しているケースがあります。礼金とは入居時に賃借人から受領する金銭で、退去時においても返還しないものをいいます。敷引金とは入居時に賃借人から差し入れられる敷金のうち一定割合を退去時においても返還しないことを予め定めておくもので、礼金に似た性格を有しております。更新料は契約更新時に賃借人から受領するものですが、事務手数料名目で受領するものとは異なるものです。 近年、これらの金銭について消費者契約法を根拠として入居者が返還を求める訴訟が複数例発生しております。司法判断も分かれており、今後全国的に拡大するかどうか現時点では不明ですが、当社グループにおいても礼金・敷引金・更新料を受領している物件が存在しており、仮に上記金銭を返還しなければならなくなった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また将来、これら金銭を受領することができなくなった場合、当社グループは収益の減少分を家賃の値上げによって補う必要がありますが、十分に家賃に転嫁できなかった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ②個人情報の取扱いについて 当社グループは従業員の個人情報を扱うほか、一括借上事業において不動産オーナー及び一括借上適用物件の入居者情報をパートナーと共有しております。そのため、当社グループでは社内体制を整備し個人情報の厳重な管理に努めており、パートナーに対しても適宜、それらについての要請・指導等を行っております。 しかしながら今後、不測の事態等により当社グループ又はパートナーによる個人情報の外部流出が発生した場合、損害賠償の請求や当社グループの社会的信用の失墜等により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 人材の確保について 当社グループは全国の建築会社・リフォーム会社・賃貸管理会社に対し、パートナーに加盟していただくことを目的とした営業活動を行っており、また不動産オーナーに対しては、賃貸物件の借上げを目的とした受託獲得活動を行っております。そして賃貸物件の借上げ後においては、入居者の募集の促進や適切な管理をJPと連携して行っております。このような業務を遂行するにあたっては不動産賃貸事業に関する幅広い知識と経験を要します。したがって、今後も当社グループが安定的に業容を拡大していくためには、優秀な人材の確保が必要不可欠であります。当社グループでは人事制度の充実等により、優秀な人材の採用・育成に努めていく方針でありますが、今後当社グループの求める人材の確保が十分にできない場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 特有の収益構造について①新築物件と既築物件について 当社グループのSSLでは新築物件と既築物件の両方を一括借上物件として取り扱っております。 新築物件については、借上げ開始から一定期間を入居募集の期間としており、入居者から徴収した「集金賃料」から建物維持管理業務費用を差し引いた額の50％をJPへのインセンティブとして支払い、残りの50％を当社グループが受領しており、したがって不動産オーナーへの支払いは行われません（これを免責期間と言います）。 既築物件については、バリューアップ工事（物件の価値を向上させることを目的に、原状回復の範囲を越えて行われる工事）を実施しない場合、新築物件のような不動産オーナーに対する免責期間は設定されないことから、当社グループの収益は入居者より受領した「集金賃料」から不動産オーナーに対して支払う「保証賃料」、収益分配金、JPへの管理委任報酬及び建物維持管理業務費用を差し引いた額となります。 上記のとおりSSL適用物件の受託を獲得することから得られる当社グループの収益は、概ね、既築物件よりも新築物件の方が大きいものとなっております。当社グループのSSL適用物件の獲得数における新築物件と既築物件の割合が現状から変化した場合、当社グループの利益率に影響を及ぼす可能性があります。 ②加盟店からの収入について 当社グループはパートナーより当社の一括借上商品を利用する対価として徴収している加入金及び月会費を、加盟店からの収入としております。加盟店からの収入のうち月会費は毎月得られる比較的安定した売上ですが、加入金はパートナー契約締結時に計上される売上であるため、パートナー契約獲得数の多寡により当社グループの加入金売上は変動しやすい傾向にあります。 加盟店からの収入については会計上の売上原価が計上されないため、売上高全体に占める加盟店からの収入の割合と比較して売上総利益全体に占める加盟店からの収入の割合は相対的に高いものとなっております。したがって、加入金売上の変動による影響は売上総利益でより大きく現れることとなります。当社グループは今後もパートナー数の拡大を図っていく方針でありますが、パートナー契約獲得数の変動により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ③その他の収入について 当社グループは賃貸住宅において家賃等の滞納が生じた場合に、滞納家賃等を立替える滞納保証事業を行っております。今後、保証件数が増加するにつれて滞納件数が増加する可能性があり、迅速かつ効率的な滞納回収ができない場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループは賃貸住宅入居者向けに少額短期保険商品の開発・販売を行っております。 少額短期保険業では、台風や地震等の自然災害による損害が巨額になる可能性があることから、再保険を利用したリスクの分散や異常危険準備金の積立によって大規模な損害に対する保険金の支払いに備える運用を行っております。しかし、予想を超える巨大な自然災害の発生による多額の保険金の支払いが生じた場合や、再保険市場の変化により十分な再保険手配ができなかった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (5) サブリースについて①受託物件の獲得方法について 大手建築会社・ハウスメーカーにおいては自社でサブリースを手がけている企業もありますが、全国の建築会社やリフォーム会社、賃貸管理会社等の中には経営資源上の制約等の理由により、それができない企業も多く存在します。そのような企業が不動産オーナーに対する営業提案の場面において大手企業と競合することとなった場合、提案内容面で対等な競争ができないケースがあります。当社はそのような企業に対し、一括借上という営業ツールを提供するものであります。 上記のような事業の性格上、不動産オーナーの新規開拓活動は主にパートナー側が行っており、当社グループでは同行訪問による営業支援等を行っております。このような方法を採用することにより、当社グループは経営資源の分散を抑えつつ全国的な事業展開を行うことを可能にしておりますが、反面、一括借上物件の受託獲得活動の面において、パートナーに依存することを想定したビジネスモデルでもあります。今後、当社グループの想定通りにパートナー数が増加しなかった場合や、パートナーにおける営業方針の変更等により一括借上への取り組みが積極的でなくなった場合、当社グループの一括借上物件の受託獲得数に影響を与え、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、不動産オーナーが一括借上契約を締結するにあたっては、当社グループのみならずパートナーからの提案内容もあわせて総合的に勘案したうえで意思決定がなされます。パートナー企業の営業力及び競争力次第では当社グループの想定通りに一括借上物件が受託できない可能性があり、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 但し、札幌、東京、名古屋、大阪及び福岡の大都市圏においては、当社グループが借上げた物件を賃貸管理会社であるパートナー企業に管理委託することなく、当社グループが直接的に管理する形態も近年は徐々に拡大して、上記のリスクを軽減する方策をとっております。 ②入居者の募集及び物件の管理について 当社グループの一括借上物件に関する入居者の募集業務及び物件の管理業務については、基本的に当社グループとパートナー契約を締結した賃貸管理会社であるJPに委託することとしております。 しかしながら、JPは当社グループの物件のみを取り扱っているわけではないため、当社グループの一括借上物件に空室が発生した場合であっても、必ずしも当社グループ物件の空室解消に優先的に取り組むとは限りません。その場合、当社グループの想定通りに入居者の募集が進まず、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループは今後の一括借上物件数の増加に伴い、物件の管理を行うJPを適時に確保していく必要がありますが、現時点でそれが可能である保証はありません。JPの適時な確保ができなかった場合、当社グループの一括借上物件の受託ペースの抑制を余儀なくされる等、収益機会を喪失する可能性があります。 さらに、JPに起因する事由により物件の適切な管理が行われなかった場合、不動産オーナーや入居者からの苦情が発生して当社グループの評判が低下する等により、一括借上物件の受託獲得数や入居率等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループはJPへの研修・指導等を必要に応じて行い、管理業務が適切に実施されるよう努めておりますが、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ③信用リスクについて 一括借上物件の入居者からの家賃は、JPがいったん受領した後、指定の期日までに当社グループに入金されることとなっております。そのため、当社グループではパートナー契約締結前等に与信調査を行っておりますが、JPが入居者からの家賃を受領してから当社グループに入金するまでの期間において、当該JPの資金繰りの悪化や倒産等が発生した場合、家賃収入の一部又は全部の回収不能・遅延が発生する可能性があります。その場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 但し、JPに集金管理を委託することなく、入居者から当社グループへ直接集金する集金形態も近年は拡大して、上記リスクを軽減する方策をとっております。 ④一括借上物件の解約リスクについて 当社グループは不動産オーナーとの間でマスターリース契約（不動産オーナーの所有する賃貸用不動産を、入居者に転貸することを前提として当社グループが賃借する契約）を締結しております。当該マスターリース契約は、契約期間が最長35年という長期の契約となっておりますが、契約期間中においても事前通知することにより、当社グループ及び不動産オーナーのいずれからでも中途解約することが可能となっております。したがって、例えば対象物件の譲渡又は相続により、所有者に変更があった場合や収益性の高まった場合において、不動産オーナー側から解約することも可能であります。物件の入居率を高い水準で維持するためには当社グループの継続的な関与が必要であることを、当社グループは不動産オーナーに対して訴求していく方針でありますが、かかる当社グループの努力にもかかわらず不動産オーナーからの解約が増加した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤パートナーによる模倣について パートナーは当社グループのSSLを利用して事業を行っていることから、そのノウハウを模倣した事業を自ら行うことや、そのノウハウを第三者へ無断で開示又は漏洩する可能性があります。当社グループはパートナー契約においてこれらの行為を禁止しておりますが、万一それらが行われた場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑥「借上賃料」の査定について 当社グループは、一括借上候補物件の査定依頼を当該物件の情報と共に案件元のパートナーより受け付けます。当社グループは、JPから提供される近傍同種の物件情報や当該査定物件の現地調査の結果、独自の調査、周辺エリアに所在する物件の運用実績から募集賃料を検証します。この募集賃料は管理を委託する予定のJPによって仮設定されますが、この妥当性を検証し、一方で借上期間中の入替空室発生率、空室日数、家賃の下落率を試算し、オーナーに支払う「借上賃料」を査定します。借主である当社グループと貸主であるオーナーとの間では「借上賃料」の設定について相反する部分がありますが、当社グループではプロパティマネジメント事業部（JPを活用して入居者の募集を促進する部門）とコンサルティング営業本部（不動産オーナーに対して一括借上物件の受託獲得活動を行う部門）を分離し、相互牽制を働かせることで、双方のバランスを勘案した適切な「借上賃料」を設定するよう努めております。しかしながら、当該一括借上物件所在エリアの賃貸市場の著しい環境変化や競合状況によって、当該一括借上物件への入居が計画通りに進まず、募集賃料の減額、募集経費の増大などで、当社グループの業績に影響を及ぼす場合があります。 (6) 保有している不動産について 当社グループでは賃貸用不動産を保有しており、当連結会計年度末において固定資産（土地・建物）として4件2,416,842千円を保有しております。将来、土地や建物の時価が大きく下落した場合、減損損失が発生し、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

４【事業等のリスク】 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。 なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）外部環境について① 経済情勢の変化について 一般に、不動産オーナーが賃貸マンション・アパートの経営を行おうとする場合、主要な動機の一つとして相続税・固定資産税等の税務対策があげられます。将来において不動産に関連する税制改正が行われた場合、その方向性によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、不動産オーナーが賃貸物件の建築工事を実施する場合、その工事資金を金融機関からの借入れによって調達するケースが多く、不動産オーナーの融資の可否がサブリース契約締結の可否に影響を与える場合があります。金融機関の融資姿勢の変化等により不動産オーナーの資金調達が困難になった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 その他、資源価格や為替の変動等による建築資材の高騰、金利変動等による借入コストの上昇、景気見通しの悪化等により賃貸住宅経営の収益性が低下した場合、不動産オーナーの投資意欲に影響を与え、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ② 競合他社の動向について 最近のサブリース業界においては、異業種からの新規参入や大手ハウスメーカーの積極的な賃貸住宅市場への参入が取組まれており、競争が激化しております。当社グループは「収益分配型」「最長35年の長期契約」「損害保険による信用補完」といった特徴を持つスーパーサブリース（SSL）により他社との差別化を図っていく方針でありますが、将来において他社との競合が激化した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 賃貸住宅の需給関係について わが国の人口は、今後も減少が見込まれております。わが国の世帯数は単身者世帯の増加により現時点では増加しておりますが、同様の傾向が将来的にも持続するかどうか現時点では不明であります。今後、賃貸住宅の需給関係が悪化した場合、不動産オーナーの賃貸住宅に対する投資意欲が減退し、新築工事が減少することにより、当社グループのサブリース適用物件の受託獲得数に影響を及ぼす可能性があります。一方、賃貸住宅の需給関係は当社グループのローン顧客の返済能力の低下により当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、賃貸物件間での入居者の獲得競争が激化して家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループがサブリース適用物件の入居者から受け取る「集金賃料」が減少する可能性があります。その場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (2）法的規制について① 礼金・敷引金・更新料について 不動産業界の一般的な慣行として、入居者との賃貸借契約において、賃貸住宅への新規入居時に礼金や敷引金を、契約更新時に更新料を設定しているケースがあります。礼金とは入居時に賃借人から受領する金銭で、退去時においても返還しないものをいいます。敷引金とは入居時に賃借人から差し入れられる敷金のうち一定割合を退去時においても返還しないことを予め定めておくもので、礼金に似た性格を有しております。更新料は契約更新時に賃借人から受領するものですが、事務手数料名目で受領するものとは異なるものです。 近年、これらの金銭について消費者契約法を根拠として入居者が返還を求める訴訟が複数例発生しております。司法判断も分かれており、今後全国的に拡大するかどうか現時点では不明ですが、当社グループにおいても礼金・敷引金・更新料を受領している物件が存在しており、仮に上記金銭を返還しなければならなくなった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また将来、これら金銭を受領することができなくなった場合、当社グループは収益の減少分を家賃の値上げによって補う必要がありますが、十分に家賃に転嫁できなかった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ② 個人情報の取扱いについて 当社グループは従業員の個人情報を扱うほか、サブリース事業において不動産オーナー及びサブリース適用物件の入居者情報をパートナーと共有しております。そのため、当社グループでは社内体制を整備し個人情報の厳重な管理に努めており、パートナーに対しても適宜、それらについての要請・指導等を行っております。 しかしながら今後、不測の事態等により当社グループ又はパートナーによる個人情報の外部流出が発生した場合、損害賠償の請求や当社グループの社会的信用の失墜等により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (3）人材の確保について 当社グループは全国の建築会社・リフォーム会社・賃貸管理会社に対し、パートナーに加盟していただくことを目的とした営業活動を行っており、また不動産オーナーに対しては、賃貸物件の借上げを目的とした受託獲得活動を行っております。そして賃貸物件の借上げ後においては、入居者の募集の促進や適切な管理をJPと連携して行っております。このような業務を遂行するにあたっては不動産賃貸事業に関する幅広い知識と経験を要します。したがって、今後も当社グループが安定的に業容を拡大していくためには、優秀な人材の確保が必要不可欠であります。当社グループでは人事制度の充実等により、優秀な人材の採用・育成に努めていく方針でありますが、今後当社グループの求める人材の確保が十分にできない場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (4）特有の収益構造について① 新築物件と既築物件について 当社グループのSSLでは新築物件と既築物件の両方をサブリース物件として取り扱っております。 新築物件については、借上げ開始から一定期間を入居募集の期間としており、入居者から徴収した「集金賃料」から建物維持管理業務費用を差し引いた額の50％をJPへのインセンティブとして支払い、残りの50％を当社グループが受領しており、したがって不動産オーナーへの支払いは行われません（これを免責期間と言います）。 既築物件については、バリューアップ工事（物件の価値を向上させることを目的に、原状回復の範囲を越えて行われる工事）を実施しない場合、新築物件のような不動産オーナーに対する免責期間は設定されないことから、当社グループの収益は入居者より受領した「集金賃料」から不動産オーナーに対して支払う「保証賃料」、収益分配金、JPへの管理委任報酬及び建物維持管理業務費用を差し引いた額となります。 上記のとおりSSL適用物件の受託を獲得することから得られる当社グループの収益は、概ね、既築物件よりも新築物件の方が大きいものとなっております。当社グループのSSL適用物件の獲得数における新築物件と既築物件の割合が現状から変化した場合、当社グループの利益率に影響を及ぼす可能性があります。 ② 加盟店からの収入について 当社グループはパートナーより当社サブリース商品を利用する対価として徴収している加入金及び月会費を、加盟店からの収入としております。加盟店からの収入のうち月会費は毎月得られる比較的安定した売上ですが、加入金はパートナー契約締結時に計上される売上であるため、パートナー契約獲得数の多寡により当社グループの加入金売上は変動しやすい傾向にあります。 加盟店からの収入については会計上の売上原価が計上されないため、売上高全体に占める加盟店からの収入の割合と比較して売上総利益全体に占める加盟店からの収入の割合は相対的に高いものとなっております。したがって、加入金売上の変動による影響は売上総利益でより大きく現れることとなります。当社グループは今後もパートナー数の拡大を図っていく方針でありますが、パートナー契約獲得数の変動により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (5）サブリースについて① 受託物件の獲得方法について 大手建築会社・ハウスメーカーにおいては自社でサブリースを手がけている企業もありますが、全国の建築会社やリフォーム会社、賃貸管理会社等の中には経営資源上の制約等の理由により、それができない企業も多く存在します。そのような企業が不動産オーナーに対する営業提案の場面において大手企業と競合することとなった場合、提案内容面で対等な競争ができないケースがあります。当社はそのような企業に対し、サブリースという営業ツールを提供するものであります。 上記のような事業の性格上、不動産オーナーの新規開拓活動は主にパートナー側が行っており、当社グループでは同行訪問による営業支援等を行っております。このような方法を採用することにより、当社グループは経営資源の分散を抑えつつ全国的な事業展開を行うことを可能にしておりますが、反面、サブリース物件の受託獲得活動の面において、パートナーに依存することを想定したビジネスモデルでもあります。今後、当社グループの想定通りにパートナー数が増加しなかった場合や、パートナーにおける営業方針の変更等によりサブリースへの取り組みが積極的でなくなった場合、当社グループのサブリース物件の受託獲得数に影響を与え、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、不動産オーナーがサブリース契約を締結するにあたっては、当社グループのみならずパートナーからの提案内容もあわせて総合的に勘案したうえで意思決定がなされます。パートナー企業の営業力及び競争力次第では当社グループの想定通りにサブリース物件が受託できない可能性があり、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 但し、札幌、東京、名古屋、大阪及び福岡の大都市圏においては、当社グループが借上げた物件を賃貸管理会社であるパートナー企業に管理委託することなく、当社グループが直接的に管理する形態も近年は徐々に拡大して、上記のリスクを軽減する方策をとっております。 ② 入居者の募集及び物件の管理について 当社グループのサブリース物件に関する入居者の募集業務及び物件の管理業務については、基本的に当社グループとパートナー契約を締結した賃貸管理会社であるJPに委託することとしております。 しかしながら、JPは当社グループの物件のみを取り扱っているわけではないため、当社グループのサブリース物件に空室が発生した場合であっても、必ずしも当社グループ物件の空室解消に優先的に取り組むとは限りません。その場合、当社グループの想定通りに入居者の募集が進まず、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループは今後のサブリース物件数の増加に伴い、物件の管理を行うJPを適時に確保していく必要がありますが、現時点でそれが可能である保証はありません。JPの適時な確保ができなかった場合、当社グループのサブリース物件の受託ペースの抑制を余儀なくされる等、収益機会を喪失する可能性があります。 さらに、JPに起因する事由により物件の適切な管理が行われなかった場合、不動産オーナーや入居者からの苦情が発生して当社グループの評判が低下する等により、サブリース物件の受託獲得数や入居率等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループはJPへの研修・指導等を必要に応じて行い、管理業務が適切に実施されるよう努めておりますが、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 信用リスクについて サブリース物件の入居者からの家賃は、JPがいったん受領した後、指定の期日までに当社グループに入金されることとなっております。そのため、当社グループではパートナー契約締結前等に与信調査を行っておりますが、JPが入居者からの家賃を受領してから当社グループに入金するまでの期間において、当該JPの資金繰りの悪化や倒産等が発生した場合、家賃収入の一部又は全部の回収不能・遅延が発生する可能性があります。その場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 但し、JPに集金管理を委託することなく、入居者から当社グループへ直接集金する集金形態も近年は拡大して、上記リスクを軽減する方策をとっております。 ④ サブリース物件の解約リスクについて 当社グループは不動産オーナーとの間でマスターリース契約（不動産オーナーの所有する賃貸用不動産を、入居者に転貸することを前提として当社グループが賃借する契約）を締結しております。当該マスターリース契約は、契約期間が最長35年という長期の契約となっておりますが、契約期間中においても事前通知することにより、当社グループ及び不動産オーナーのいずれからでも中途解約することが可能となっております。したがって、例えば対象物件の譲渡又は相続により、所有者に変更があった場合や収益性の高まった場合において、不動産オーナー側から解約することも可能であります。物件の入居率を高い水準で維持するためには当社グループの継続的な関与が必要であることを、当社グループは不動産オーナーに対して訴求していく方針でありますが、かかる当社グループの努力にもかかわらず不動産オーナーからの解約が増加した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤ パートナーによる模倣について パートナーは当社グループのSSLを利用して事業を行っていることから、そのノウハウを模倣した事業を自ら行うことや、そのノウハウを第三者へ無断で開示又は漏洩する可能性があります。当社グループはパートナー契約においてこれらの行為を禁止しておりますが、万一それらが行われた場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑥ 「借上賃料」の査定について 当社グループは、サブリース候補物件の査定依頼を当該物件の情報と共に案件元のパートナーより受け付けます。当社グループは、JPから提供される近傍同種の物件情報や当該査定物件の現地調査の結果、独自の調査、周辺エリアに所在する物件の運用実績から募集賃料を検証します。この募集賃料は管理を委託する予定のJPによって仮設定されますが、この妥当性を検証し、一方で借上期間中の入替空室発生率、空室日数、家賃の下落率を試算し、オーナーに支払う「借上賃料」を査定します。借主である当社グループと貸主であるオーナーとの間では「借上賃料」の設定について相反する部分がありますが、当社グループではプロパティマネジメント事業部（JPを活用して入居者の募集を促進する部門）とコンサルティング営業本部（不動産オーナーに対してサブリース物件の受託獲得活動を行う部門）を分離し、相互牽制を働かせることで、双方のバランスを勘案した適切な「借上賃料」を設定するよう努めております。しかしながら、当該サブリース物件所在エリアの賃貸市場の著しい環境変化や競合状況によって、当該サブリース物件への入居が計画通りに進まず、募集賃料の減額、募集経費の増大などで、当社グループの業績に影響を及ぼす場合があります。 (6）保有している不動産について 当社グループでは賃貸用不動産を保有しており、当連結会計年度末において固定資産（土地・建物）として7件3,150,695千円を保有しております。将来、土地や建物の時価が大きく下落した場合、減損損失が発生し、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

４【事業等のリスク】 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。 なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）外部環境について① 経済情勢の変化について 一般に、不動産オーナーが賃貸マンション・アパートの経営を行おうとする場合、主要な動機の一つとして相続税・固定資産税等の税務対策があげられます。将来において不動産に関連する税制改正が行われた場合、その方向性によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、不動産オーナーが賃貸物件の建築工事を実施する場合、その工事資金を金融機関からの借入れによって調達するケースが多く、不動産オーナーの融資の可否がサブリース契約締結の可否に影響を与える場合があります。金融機関の融資姿勢の変化等により不動産オーナーの資金調達が困難になった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 その他、資源価格や為替の変動等による建築資材の高騰、金利変動等による借入コストの上昇、景気見通しの悪化等により賃貸住宅経営の収益性が低下した場合、不動産オーナーの投資意欲に影響を与え、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ② 競合他社の動向について 最近のサブリース業界においては、異業種からの新規参入や大手ハウスメーカーの積極的な賃貸住宅市場への参入が取組まれており、競争が激化しております。当社グループは「収益分配型」「最長35年の長期契約」「損害保険による信用補完」といった特徴を持つスーパーサブリース（SSL）により他社との差別化を図っていく方針でありますが、将来において他社との競合が激化した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 賃貸住宅の需給関係について わが国の人口は、今後も減少が見込まれております。わが国の世帯数は単身者世帯の増加により現時点では増加しておりますが、同様の傾向が将来的にも持続するかどうか現時点では不明であります。今後、賃貸住宅の需給関係が悪化した場合、不動産オーナーの賃貸住宅に対する投資意欲が減退し、新築工事が減少することにより、当社グループのサブリース適用物件の受託獲得数に影響を及ぼす可能性があります。一方、賃貸住宅の需給関係は当社グループのローン顧客の返済能力の低下により当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、賃貸物件間での入居者の獲得競争が激化して家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループがサブリース適用物件の入居者から受け取る「集金賃料」が減少する可能性があります。その場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (2）法的規制について① 礼金・敷引金・更新料について 不動産業界の一般的な慣行として、入居者との賃貸借契約において、賃貸住宅への新規入居時に礼金や敷引金を、契約更新時に更新料を設定しているケースがあります。礼金とは入居時に賃借人から受領する金銭で、退去時においても返還しないものをいいます。敷引金とは入居時に賃借人から差し入れられる敷金のうち一定割合を退去時においても返還しないことを予め定めておくもので、礼金に似た性格を有しております。更新料は契約更新時に賃借人から受領するものですが、事務手数料名目で受領するものとは異なるものです。 近年、これらの金銭について消費者契約法を根拠として入居者が返還を求める訴訟が複数例発生しております。司法判断も分かれており、今後全国的に拡大するかどうか現時点では不明ですが、当社グループにおいても礼金・敷引金・更新料を受領している物件が存在しており、仮に上記金銭を返還しなければならなくなった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また将来、これら金銭を受領することができなくなった場合、当社グループは収益の減少分を家賃の値上げによって補う必要がありますが、十分に家賃に転嫁できなかった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ② 個人情報の取扱いについて 当社グループは従業員の個人情報を扱うほか、サブリース事業において不動産オーナー及びサブリース適用物件の入居者情報をパートナーと共有しております。そのため、当社グループでは社内体制を整備し個人情報の厳重な管理に努めており、パートナーに対しても適宜、それらについての要請・指導等を行っております。 しかしながら今後、不測の事態等により当社グループ又はパートナーによる個人情報の外部流出が発生した場合、損害賠償の請求や当社グループの社会的信用の失墜等により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (3）人材の確保について 当社グループは全国の建築会社・リフォーム会社・賃貸管理会社に対し、パートナーに加盟していただくことを目的とした営業活動を行っており、また不動産オーナーに対しては、賃貸物件の借上げを目的とした受託獲得活動を行っております。そして賃貸物件の借上げ後においては、入居者の募集の促進や適切な管理をJPと連携して行っております。このような業務を遂行するにあたっては不動産賃貸事業に関する幅広い知識と経験を要します。したがって、今後も当社グループが安定的に業容を拡大していくためには、優秀な人材の確保が必要不可欠であります。当社グループでは人事制度の充実等により、優秀な人材の採用・育成に努めていく方針でありますが、今後当社グループの求める人材の確保が十分にできない場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (4）特有の収益構造について① 新築物件と既築物件について 当社グループのSSLでは新築物件と既築物件の両方をサブリース物件として取り扱っております。 新築物件については、借上げ開始から一定期間を入居募集の期間としており、入居者から徴収した「集金賃料」から建物維持管理業務費用を差し引いた額の50％をJPへのインセンティブとして支払い、残りの50％を当社グループが受領しており、したがって不動産オーナーへの支払いは行われません（これを免責期間と言います）。 既築物件については、バリューアップ工事（物件の価値を向上させることを目的に、原状回復の範囲を越えて行われる工事）を実施しない場合、新築物件のような不動産オーナーに対する免責期間は設定されないことから、当社グループの収益は入居者より受領した「集金賃料」から不動産オーナーに対して支払う「保証賃料」、収益分配金、JPへの管理委任報酬及び建物維持管理業務費用を差し引いた額となります。 上記のとおりSSL適用物件の受託を獲得することから得られる当社グループの収益は、概ね、既築物件よりも新築物件の方が大きいものとなっております。当社グループのSSL適用物件の獲得数における新築物件と既築物件の割合が現状から変化した場合、当社グループの利益率に影響を及ぼす可能性があります。 ② 加盟店からの収入について 当社グループはパートナーより当社サブリース商品を利用する対価として徴収している加入金及び月会費を、加盟店からの収入としております。加盟店からの収入のうち月会費は毎月得られる比較的安定した売上ですが、加入金はパートナー契約締結時に計上される売上であるため、パートナー契約獲得数の多寡により当社グループの加入金売上は変動しやすい傾向にあります。 加盟店からの収入については会計上の売上原価が計上されないため、売上高全体に占める加盟店からの収入の割合と比較して売上総利益全体に占める加盟店からの収入の割合は相対的に高いものとなっております。したがって、加入金売上の変動による影響は売上総利益でより大きく現れることとなります。当社グループは今後もパートナー数の拡大を図っていく方針でありますが、パートナー契約獲得数の変動により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (5）サブリースについて① 受託物件の獲得方法について 大手建築会社・ハウスメーカーにおいては自社でサブリースを手がけている企業もありますが、全国の建築会社やリフォーム会社、賃貸管理会社等の中には経営資源上の制約等の理由により、それができない企業も多く存在します。そのような企業が不動産オーナーに対する営業提案の場面において大手企業と競合することとなった場合、提案内容面で対等な競争ができないケースがあります。当社はそのような企業に対し、サブリースという営業ツールを提供するものであります。 上記のような事業の性格上、不動産オーナーの新規開拓活動は主にパートナー側が行っており、当社グループでは同行訪問による営業支援等を行っております。このような方法を採用することにより、当社グループは経営資源の分散を抑えつつ全国的な事業展開を行うことを可能にしておりますが、反面、サブリース物件の受託獲得活動の面において、パートナーに依存することを想定したビジネスモデルでもあります。今後、当社グループの想定通りにパートナー数が増加しなかった場合や、パートナーにおける営業方針の変更等によりサブリースへの取り組みが積極的でなくなった場合、当社グループのサブリース物件の受託獲得数に影響を与え、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、不動産オーナーがサブリース契約を締結するにあたっては、当社グループのみならずパートナーからの提案内容もあわせて総合的に勘案したうえで意思決定がなされます。パートナー企業の営業力及び競争力次第では当社グループの想定通りにサブリース物件が受託できない可能性があり、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 但し、札幌、東京、名古屋、大阪及び福岡の大都市圏においては、当社グループが借上げた物件を賃貸管理会社であるパートナー企業に管理委託することなく、当社グループが直接的に管理する形態も近年は徐々に拡大して、上記のリスクを軽減する方策をとっております。 ② 入居者の募集及び物件の管理について 当社グループのサブリース物件に関する入居者の募集業務及び物件の管理業務については、基本的に当社グループとパートナー契約を締結した賃貸管理会社であるJPに委託することとしております。 しかしながら、JPは当社グループの物件のみを取り扱っているわけではないため、当社グループのサブリース物件に空室が発生した場合であっても、必ずしも当社グループ物件の空室解消に優先的に取り組むとは限りません。その場合、当社グループの想定通りに入居者の募集が進まず、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループは今後のサブリース物件数の増加に伴い、物件の管理を行うJPを適時に確保していく必要がありますが、現時点でそれが可能である保証はありません。JPの適時な確保ができなかった場合、当社グループのサブリース物件の受託ペースの抑制を余儀なくされる等、収益機会を喪失する可能性があります。 さらに、JPに起因する事由により物件の適切な管理が行われなかった場合、不動産オーナーや入居者からの苦情が発生して当社グループの評判が低下する等により、サブリース物件の受託獲得数や入居率等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループはJPへの研修・指導等を必要に応じて行い、管理業務が適切に実施されるよう努めておりますが、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 信用リスクについて サブリース物件の入居者からの家賃は、JPがいったん受領した後、指定の期日までに当社グループに入金されることとなっております。そのため、当社グループではパートナー契約締結前等に与信調査を行っておりますが、JPが入居者からの家賃を受領してから当社グループに入金するまでの期間において、当該JPの資金繰りの悪化や倒産等が発生した場合、家賃収入の一部又は全部の回収不能・遅延が発生する可能性があります。その場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 但し、JPに集金管理を委託することなく、入居者から当社グループへ直接集金する集金形態も近年は拡大して、上記リスクを軽減する方策をとっております。 ④ サブリース物件の解約リスクについて 当社グループは不動産オーナーとの間でマスターリース契約（不動産オーナーの所有する賃貸用不動産を、入居者に転貸することを前提として当社グループが賃借する契約）を締結しております。当該マスターリース契約は、契約期間が最長35年という長期の契約となっておりますが、契約期間中においても事前通知することにより、当社グループ及び不動産オーナーのいずれからでも中途解約することが可能となっております。したがって、例えば対象物件の譲渡又は相続により、所有者に変更があった場合や収益性の高まった場合において、不動産オーナー側から解約することも可能であります。物件の入居率を高い水準で維持するためには当社グループの継続的な関与が必要であることを、当社グループは不動産オーナーに対して訴求していく方針でありますが、かかる当社グループの努力にもかかわらず不動産オーナーからの解約が増加した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤ パートナーによる模倣について パートナーは当社グループのSSLを利用して事業を行っていることから、そのノウハウを模倣した事業を自ら行うことや、そのノウハウを第三者へ無断で開示又は漏洩する可能性があります。当社グループはパートナー契約においてこれらの行為を禁止しておりますが、万一それらが行われた場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑥ 「借上賃料」の査定について 当社グループは、サブリース候補物件の査定依頼を当該物件の情報と共に案件元のパートナーより受け付けます。当社グループは、JPから提供される近傍同種の物件情報や当該査定物件の現地調査の結果、独自の調査、周辺エリアに所在する物件の運用実績から募集賃料を検証します。この募集賃料は管理を委託する予定のJPによって仮設定されますが、この妥当性を検証し、一方で借上期間中の入替空室発生率、空室日数、家賃の下落率を試算し、オーナーに支払う「借上賃料」を査定します。借主である当社グループと貸主であるオーナーとの間では「借上賃料」の設定について相反する部分がありますが、当社グループではプロパティマネジメント事業部（JPを活用して入居者の募集を促進する部門）とコンサルティング営業本部（不動産オーナーに対してサブリース物件の受託獲得活動を行う部門）を分離し、相互牽制を働かせることで、双方のバランスを勘案した適切な「借上賃料」を設定するよう努めております。しかしながら、当該サブリース物件所在エリアの賃貸市場の著しい環境変化や競合状況によって、当該サブリース物件への入居が計画通りに進まず、募集賃料の減額、募集経費の増大などで、当社グループの業績に影響を及ぼす場合があります。 ⑦ 損害保険会社との契約について 当社グループはアリアンツ火災海上保険株式会社との間で損害保険契約を締結しております。当該保険契約は、SSL適用物件について入居者から受領する「集金賃料」の年間合計額が、不動産オーナーに支払う「保証賃料」の年間合計額を下回った場合に、同社から当社グループに対し、年間の「集金賃料」と「保証賃料」の差額が保険金として支払われるものであります。年間の「集金賃料」と「保証賃料」の差額の計算は物件ごとに行われ、当該物件の月額の「集金賃料」が「保証賃料」を上回った場合に保険の対象物件となります。 当該保険契約は、当社グループのSSL適用物件の受託獲得の際、当社グループの信用力の一部を補完する役割を担っておりますが、保険契約開始月の「集金賃料」が「保証賃料」を上回った状態にならなければ保険の対象物件には組み入れられないことから、すべてのSSL適用物件が必ずしも保険の対象物件となっているわけではありません。また、保険金の支払上限が当社グループ全体で300,000千円と設定されていることから、当社グループの直面する空室リスクが全てカバーされているわけではありません。 現状、当該保険契約はアリアンツ火災海上保険株式会社１社のみとの契約となっております。今後は事業の拡大に伴い同社以外とも契約を締結する等、リスクの分散をしていきたいと考えておりますが、当社グループ及び損害保険会社を取り巻く環境の変化等により当該保険契約の継続が困難となった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (6）保有している不動産について 当社グループでは賃貸用不動産を保有しており、当連結会計年度末において固定資産（土地・建物）として11件4,514,787千円を保有しております。将来、土地や建物の時価が大きく下落した場合、減損損失が発生し、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。