セントラル総合開発（3238）は何で稼いでいるか — 事業の柱と依存度

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 当社の主力事業である新築分譲マンション事業においては、建築コストを中心とした販売原価上昇を主因とするマンション価格の値上がり、少子高齢化社会の進展、ライフスタイルの多様化等に対し機敏に対応する必要があると認識しております。これらの課題に対しては、次の①～③の対策を継続的に実施しております。① 事業用地の仕入れ段階から建設会社と連携をとり、積極的に情報交換を行うことで構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑えること及び地域ごとのお客様の「価格吸収力・追随性」を慎重に見極め、お客様にご納得いただける価格設定を行うことに注力しております。また、事業環境の変化に柔軟に対応できるよう新たなパートナー建設会社の開拓を図っております。② 少子高齢化が進む中で各地域の郊外から中心部への住み替えニーズ等に応えるべく、地方中核都市での新築分譲マンションの展開を推し進めております。需給バランスを見極めた上で、既に供給実績のある都市に加え、これまで供給実績のない都市へも進出・展開を図り、新たな需要の掘り起こしに注力しております。当連結会計年度には埼玉県越谷市・上尾市、鳥取県米子市に初進出いたしました(竣工・引渡しベース)。これにより当社のマンション供給都市数は81都市となりました。③ ライフスタイルの多様化に対しては、少子高齢化、シングル・ディンクス世帯の増加という社会的背景の中で少人数向けのコンパクトマンションの開発を首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても展開を開始しております。また、ファミリー向けのマンションにおいても世代や家族構成を考慮した間取り・仕様の提案を行うなど、画一的な商品の供給ではなく地域ごと物件ごとに一つ一つ手づくりすることでお客様に選ばれる商品の企画を心掛けております。また、賃貸マンション事業においては、ライフスタイルの多様性を鑑み立ち上げた賃貸マンションブランドの「クレアグレイス」は、首都圏・関西圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推し進める地方中核都市の利便性の高い場所における開発、各地域における潜在需要の掘り起こしなど、特徴ある展開を推進しており、賃貸稼働中の６物件に加え、当連結会計年度に２物件が竣工・賃貸開始となりました。これにより「クレアグレイス」は、2021年２月の第一弾物件の竣工以来、８物件328戸が賃貸開始となっております。既に保有済みのオフィスビルの賃貸事業に加え、安定収益源の拡充に資する事業として賃貸マンション事業にも積極的に取り組んでまいります。また、ＳＤＧs等「持続可能な社会の実現への取り組み」につきましても重要な継続課題として捉えており、分譲マンションに「ＺＥＨ-Ｍ Oriented」や「低炭素住宅」の採用を積極的に進めております。資本業務提携先である株式会社九電工とは、今後とも連携を強化しつつ、環境に配慮した物件や多様な付加価値への更なる取り組みを進めてまいります。以上の取り組みを継続実施していくことで、2025年５月公表の「グループ中期経営計画(2025～2027年度)」の達成に向けて邁進してまいります。マンションは、同じ物件は二度とない「究極のワンオフ商品」といえるものです。一人一人のお客様に「安心・安全・快適」な生活をご提供するべく、基本に立ち返り、「少数精鋭のプロ集団たれ」という経営理念に基づき、業績の向上に努めてまいります。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 当社の主力事業である新築分譲マンション事業においては、建築コストを中心とした販売原価上昇を主因とするマンション価格の値上がり、少子高齢化社会の進展、ライフスタイルの多様化等に対し機敏に対応する必要があると認識しております。これらの課題に対しては、次の①～③の対策を継続的に実施しております。① 事業用地の仕入れ段階から建設会社と連携をとり、積極的に情報交換を行うことで構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑えること及び地域ごとのお客様の「価格吸収力・追随性」を慎重に見極め、お客様にご納得いただける価格設定を行うことに注力しております。また、事業環境の変化に柔軟に対応できるよう新たなパートナー建設会社の開拓を図っております。② 少子高齢化が進む中で各地域の郊外から中心部への住み替えニーズ等に応えるべく、地方中核都市での新築分譲マンションの展開を推し進めております。需給バランスを見極めた上で、既に供給実績のある都市に加え、これまで供給実績のない都市へも進出・展開を図り、新たな需要の掘り起こしに注力しております。当連結会計年度には埼玉県越谷市・上尾市、鳥取県米子市に初進出いたしました(竣工・引渡しベース)。これにより当社のマンション供給都市数は81都市となりました。③ ライフスタイルの多様化に対しては、少子高齢化、シングル・ディンクス世帯の増加という社会的背景の中で少人数向けのコンパクトマンションの開発を首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても展開を開始しております。また、ファミリー向けのマンションにおいても世代や家族構成を考慮した間取り・仕様の提案を行うなど、画一的な商品の供給ではなく地域ごと物件ごとに一つ一つ手づくりすることでお客様に選ばれる商品の企画を心掛けております。また、賃貸マンション事業においては、ライフスタイルの多様性を鑑み立ち上げた賃貸マンションブランドの「クレアグレイス」は、首都圏・関西圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推し進める地方中核都市の利便性の高い場所における開発、各地域における潜在需要の掘り起こしなど、特徴ある展開を推進しており、賃貸稼働中の６物件に加え、当連結会計年度に２物件が竣工・賃貸開始となりました。これにより「クレアグレイス」は、2021年２月の第一弾物件の竣工以来、８物件328戸が賃貸開始となっております。既に保有済みのオフィスビルの賃貸事業に加え、安定収益源の拡充に資する事業として賃貸マンション事業にも積極的に取り組んでまいります。また、ＳＤＧs等「持続可能な社会の実現への取り組み」につきましても重要な継続課題として捉えており、分譲マンションに「ＺＥＨ-Ｍ Oriented」や「低炭素住宅」の採用を積極的に進めております。資本業務提携先である株式会社九電工とは、今後とも連携を強化しつつ、環境に配慮した物件や多様な付加価値への更なる取り組みを進めてまいります。以上の取り組みを継続実施していくことで、2025年５月公表の「グループ中期経営計画(2025～2027年度)」の達成に向けて邁進してまいります。マンションは、同じ物件は二度とない「究極のワンオフ商品」といえるものです。一人一人のお客様に「安心・安全・快適」な生活をご提供するべく、基本に立ち返り、「少数精鋭のプロ集団たれ」という経営理念に基づき、業績の向上に努めてまいります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 (1) 経営成績等の状況の概況当連結会計年度における我が国経済は、雇用や所得環境が改善する下で、各種政策の効果もあって緩やかな回復が続くことが期待されております。ただし、物価上昇の継続による消費者マインドの下振れや、通商政策などアメリカの政策動向による影響などが、我が国の景気を下押しするリスクとなっています。また、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。当社グループの属する不動産業界では、2025年１月１日時点の公示地価について、住宅地や商業地といった全用途の全国平均が前年比2.7％増と４年連続で上昇しております。新築分譲マンション市場においては、2024年１月～12月の全国で発売された分譲マンションの平均価格は前年より2.9％上昇の6,082万円と８年連続で過去最高値を更新しました。一方、全国における発売戸数は前年比8.6％減の５万9,467戸と３年連続の減少となりました。これは、東北、四国は増加したものの、首都圏での3,870戸減、九州・沖縄での1,008戸減をはじめとしたその他のエリアが減少した結果によるものであります(㈱不動産経済研究所調査)。このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり16物件(地方圏13物件・首都圏３物件)を竣工・引渡しいたしました。この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年度より1,041百万円下回る30,883百万円(前期比3.3％減)、営業利益は1,245百万円(同27.0％減)、経常利益は765百万円(同43.6％減)、親会社株主に帰属する当期純利益は497百万円(同45.0％減)と前期比減収減益となりました。 (2) 経営成績当連結会計年度の売上高は、前期と比べて1,041百万円下回る30,883百万円(前期比3.3％減)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売価格は上昇したものの、マンションの販売戸数が減少したことが主な要因であります。売上総利益は、前期と比べて339百万円下回る5,760百万円(前期比5.6％減)となりました。これは売上高にて述べたとおり売上高が減少したことが主な要因であります。 経常利益は、前期と比べて591百万円下回る765百万円(前期比43.6％減)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売手数料等の経費が増加したこと及びマンションの事業用地仕入れが進捗したことによる借入金の増加に伴う費用が増加したことが主な要因であります。親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて407百万円下回る497百万円(前期比45.0％減)となりました。これは税金費用が減少したものの、前述したとおり経常利益が減少したことが主な要因であります。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（不動産販売事業）当連結会計年度における竣工物件は下記の16物件(地方圏13物件、首都圏３物件)で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。なお、３物件が初進出の都市であります。クレアホームズ越谷大袋（埼玉県越谷市）　※初進出クレアホームズ仙台荒井駅前Ⅱ（宮城県仙台市若林区）クレアホームズ朝霞台（埼玉県朝霞市）クレアホームズ万代町 アクアスクエア（徳島県徳島市）クレアホームズ北上尾（埼玉県上尾市）　※初進出クレアホームズ長束 ザ・レジデンス（広島県広島市安佐南区）クレアホームズ富山白銀町 グランビュー（富山県富山市）クレアホームズ米子駅 ザ・レジデンス（鳥取県米子市）　※初進出クレアホームズ札幌医大南（北海道札幌市中央区）クレアホームズ松山東高前（愛媛県松山市）クレアホームズ二十四軒（北海道札幌市西区）クレアホームズ道後上市 ザ・プレミアム（愛媛県松山市）クレアホームズひばりが丘駅前（北海道札幌市厚別区）ザ・レジデンス高松 パークフロントタワー（香川県高松市）クレアホームズ上の橋（岩手県盛岡市）クレアネクスト尾ノ上 レジデンス（熊本県熊本市東区） この結果、売上高は26,937百万円(前期比3.9％減)、セグメント利益(営業利益)は1,856百万円(同19.3％減)となりました。今後とも、全国に展開する各営業拠点において、地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。 （不動産賃貸・管理事業）東京都心５区のビル賃貸市場におきましては、立地改善や拡張による成約があったものの、３月に大規模な解約の動きがみられたことにより、2025年３月時点の平均空室率が3.86％と前月比0.08ポイント下げました。また、賃料につきましては新築・既存ビルの平均月額賃料が３月時点で20,641円/坪と14ヶ月続けて上昇しております(三鬼商事㈱調査)。このような環境下、当社は、ビル賃貸事業におきましては、既存テナントの確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。また、賃貸マンション事業につきましては、当連結会計年度に「クレアグレイス」シリーズとして、「クレアグレイス岸里(大阪府大阪市西成区、36戸)」「クレアグレイス鴨池(鹿児島県鹿児島市、32戸)」の２物件が竣工・賃貸開始となりました。マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数588戸を加え、総管理戸数は14,618戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間・管理組合運営の維持向上など、お客様にとって価値あるサービスをご提供できるよう注力しております。ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調・電気設備の更新工事及び給排水設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。この結果、売上高は3,913百万円(前期比1.5％増)、セグメント利益(営業利益)は512百万円(同0.2％減)となりました。 生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。① 受注実績当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。② 販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称売上高(千円)前期比(％)不動産販売事業 マンション26,748,88996.3その他188,86478.8計26,937,75396.1不動産賃貸・管理事業3,903,394101.5その他42,07180.3合計30,883,22096.7 (注) １ セグメント間取引については、相殺消去しております。２ 参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。 戸数(戸)前期比(％)発売実績マンション585.4( 612)94.7( 94.4)契約実績マンション590.5( 614)100.5( 98.7)販売実績マンション605.3( 647)88.7( 91.9) ３ 上記戸数は当社持分戸数であり、( )は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。 (3) 財政状態当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ8,825百万円増加し45,415百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で分譲マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことにより棚卸資産が増加したこと及び不動産賃貸事業で賃貸マンションの建設状況等が進捗したことにより有形固定資産が増加したことによるものであります。負債は、前連結会計年度末に比べ8,512百万円増加し35,159百万円となりました。これは、不動産販売事業関連で事業用地仕入れ等が進捗したことに伴い借入金が8,316百万円増加したことによるものであります。純資産は、前連結会計年度末に比べ312百万円増加し10,256百万円となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益を計上したこと及び配当金の支払いを行ったことによるものであります。　(4) キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ436百万円減少して978百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、分譲マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことによる支出があった結果使用した資金は7,610百万円(前期は6,847百万円の使用)となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの建設状況等が進捗したことによる支出があった結果使用した資金は969百万円(前期は1,245百万円の使用)となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、主に棚卸資産の増加による支出を借入れによって賄った結果獲得した資金は8,142百万円(前期比16.7％増)となりました。 当連結会計年度における当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。当社グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。 (5) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。