和田興産（8931）は何で稼いでいるか — 事業の柱と依存度

不動産業不動産

事業の概要

和田興産は、主に兵庫県神戸市およびその周辺地域、大阪府（大阪市、堺市、北摂エリア）で不動産事業を展開しています。主力は「ワコーレ」ブランドの分譲マンションの開発・企画・販売で、50戸前後の中規模マンションを中心に展開し、着工ベースで23,095戸を供給しています。その他、戸建て住宅販売や小型収益物件・宅地の販売も行っています。収益構造としては、分譲マンション販売が大きな割合を占め、賃貸マンションを中心とした不動産賃貸事業も手掛けています。賃貸事業では、交通利便性を重視した駅近物件や、ペット対応型、デザイナーズマンションなど独自性のある物件を提供し、安定的な収益源としています。

出典: FY2026 有価証券報告書（AI要約）

セグメント構成

和田興産の事業セグメントは主に4つです。「分譲マンション販売」は、同社の主力事業で、マンションの開発・企画・販売を行い、最も大きな売上と利益を上げています。「戸建て住宅販売」は、分譲マンションで培ったノウハウを活かし、デザイン性や企画力を重視した戸建て住宅の販売です。「その他不動産販売」は、小型収益物件や宅地の販売、保有不動産の有効活用を目的とした販売を行っています。「不動産賃貸収入」は、賃貸マンションを中心に、店舗、事務所、駐車場などの賃貸による安定的な収益源です。売上高と営業利益を見ると、「分譲マンション販売」が圧倒的な稼ぎ頭であり、次いで「不動産賃貸収入」が安定した収益を上げています。地域構成は主に兵庫県と大阪府です。

2025-02 セグメント別業績

セグメント	区分	売上(億)	営業利益(億)	営業利益率
CondominiumSales	事業	306	44	14.3%
SingleFamilyHouseSales	地域	19	1	7.3%
OtherRealEstateSales	事業	43	9	21.2%
RentIncomeOfRealEstate	事業	33	10	31.5%

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FY2026｜3,124 文字

３【事業の内容】当社は、主に兵庫県神戸市及び主要地域(明石市、芦屋市、西宮市、尼崎市、伊丹市、宝塚市、姫路市)エリア及び大阪府（大阪市、堺市、北摂エリア）において「ワコーレ」のブランド名により、分譲マンションの開発・企画・販売を主力とした不動産販売事業（セグメント別名称：分譲マンション販売、戸建て住宅販売及びその他不動産販売）並びに賃貸マンションを中心とした賃貸その他事業（セグメント別名称：不動産賃貸収入及びその他）を営んでおり、着実に事業エリアの拡大を図っております。 (1) 不動産販売事業　① 分譲マンション販売当社は、1991年３月より「ワコーレ」のブランド名により分譲マンション事業を展開しており、主に50戸前後の中規模マンションの開発を手掛け、神戸・明石地区（兵庫県神戸市、明石市周辺）及び阪神地区（兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市）並びに伊丹市、宝塚市、姫路市周辺を主要エリアとし分譲マンションを展開しております。また、大阪府（大阪市、堺市、北摂エリア）への進出も果たしており、着工ベースで2026年２月末日現在までに588棟、23,095戸(ＪＶ物件の戸数については、出資割合を乗じたのち小数点以下の端数を切り捨てた戸数を積算)を供給しております。現在、神戸・明石・阪神間を中心とした地元地域に密着したマンション開発を行っており、100戸以上の大型プロジェクトや他社との共同プロジェクト及び事業エリアの拡大にも積極的に取り組み、収益の拡大を目指しております。マンションの特徴は、安全・安心をベースに街並みに調和した「街の風物詩」としてのマンションを目指し、デザイナーズ・マンション（気鋭の建築デザイナーが設計したマンションを意味する用語として用いております。）の開発にいち早く取り組み、新しい機能や最新の住宅設備等の採用により、「機能性」「利便性」「快適性」を取り入れた「先進的な住まいづくり」に特化したマンション開発を行っております。さらに「顧客の命と財産を守るマンションづくり」をモットーに品質重視のマンション開発を行っており、資産性及び安全性を重視しております。また当社は、自社で販売部門を設置せず、販売をすべて外部に委託していることから「売れるマンションづくり」をキーワードに、企画及びデザイン等の商品力で顧客に訴求する戦略をとっております。　　　過去５事業年度における当社供給実績（着工ベース）供給年度2022年２月期2023年２月期2024年２月期2025年２月期2026年２月期全供給棟数　　　（棟）1612102016全供給戸数　　　（戸）6956184441,014717(内、神戸市における供給戸数)　　　（戸）(146)(204)(379)(381)(338)(神戸市における供給率)(21.1％)(33.0％)(85.4％)(37.6％)(47.1％) (注)　供給とは、分譲マンションを市場（一般消費者）に提供することをいい、当社は工事の着工時において数量を把握しております。なお、2026年２月末日までに588棟23,095戸（一棟卸マンション含む）を供給しております。（共同事業の戸数については、出資割合に応じ按分しており、小数点以下の端数は切り捨てております。）　② 戸建て住宅販売　主に神戸市・明石市をはじめ、阪神間も含めた当社の主要事業エリアにおいて、分譲マンションで培いました、デザイン性、企画力等、付加価値を重視するとともに、他社との差別化を図るため、10戸程度の小規模な開発であっても街並みづくりを基本としつつ、年間供給戸数の着実な積上げを目標に事業展開を進めております。　③ その他不動産販売　主に小型収益物件や宅地等の販売を行っております。また、保有不動産の有効活用を推進していく過程において、販売によってその不動産の価値に増大が見込めるような場合には、保有不動産の販売も行っております。 (当事業年度における主な分譲マンションの発売物件)名　称所在地戸数ワコーレシティ西明石駅前兵庫県明石市89戸ワコーレ明石大久保駅前兵庫県明石市84戸ワコーレ王子公園ミュージアムロード神戸市灘区79戸ワコーレ新長田ルミナゲート神戸市長田区70戸ワコーレ加古川駅前兵庫県加古川市63戸トモニアルシティ（※１）大阪府堺市43戸ワコーレ西明石クオリアコート兵庫県明石市42戸ワコーレ池田新町レジデンス大阪府池田市40戸ワコーレ住吉グランフィールズ神戸市東灘区39戸ワコーレグラン明石フロント（※２）兵庫県明石市34戸（※１）トモニアルシティは出資比率10％の共同事業による建替案件です。（※２）ワコーレグラン明石フロントは出資比率50％の共同事業による開発案件です。　(2) 賃貸その他事業　① 不動産賃貸収入　当社は、神戸市及び阪神エリアを中心として、同エリアに暮らす人々のニーズに対応するため、主に駅より半径１km以内の交通利便性を重視した賃貸マンションの開発を行っております。　分譲マンション開発で培ったノウハウをもとに、設備、機能性を重視した賃貸マンションの開発を進めており、その特徴はペット対応型マンション、デザイナーズ・マンション等で独自性のある賃貸マンションを提供しております。　また、新築賃貸マンションに比べ建築コストの抑制と工期短縮等のメリットが見込めるバリューアップ方式（既存賃貸物件を購入し、改修工事を施し資産価値増大を図ること）による賃貸マンションの開発も行っており、不動産の再生と地域の環境改善に努めております。　主に住居(賃貸マンション等)、店舗、事務所、駐車場(月極・時間駐車)等を提供しており、住居、店舗等に関しては、「不動産賃貸収入」の柱として、2026年２月末日現在で107棟2,218戸（同日現在の入居率97.93％）を保有しております。　（賃貸マンション）2026年２月28日現在ワコーレシリーズ他交通アクセスや日常生活の利便性を重視した賃貸マンションであります。1,125戸ＶＩＴＡ(ヴィータ)シリーズデザイン性・環境・機能性・居住快適度などを重視した賃貸マンションであります。508戸Ｉ.Ｃ.(アイデアル・キューブ)シリーズ都心生活対応型マンションであり、設備面(ペット対応等)を重視した賃貸マンションであります。35戸エキサイドシリーズ交通アクセス(駅より半径500m以内)と機能性を重視した賃貸マンションであります。21戸ラ・ウェゾンシリーズ賃貸マンションの新ブランド「ラ・ウェゾン」としてデザイン・機能・設備・セキュリティ等最新仕様の賃貸マンションであります。454戸（その他賃貸不動産）店舗・事務所店舗・事務所を賃貸しております。117軒パーキング月極及び時間貸駐車場を賃貸しております。337台トランクルーム家財道具などの一時保管のスペースを賃貸しております。85ルーム多目的ホール本社２階のＷＡＤＡホール（収容可能人員200名程度）を、ピアノ発表会、講演会などの催事場として賃貸しております。1ホール　② その他　当社の事業に関連して附随的に発生する収入(売電収入、解約手付金収入、保険代理店手数料収入及び仲介手数料等)をその他の収入として計上しております。　売電収入は、系統用蓄電所による売電収入を、保険代理店手数料収入については、保険代理店として保険契約の締結に伴う代理店収入を、解約手付金収入については、分譲マンションの解約に伴う手付金放棄による収入等をそれぞれ計上しております。

事業の優位性（モート）

事業の質（有価証券報告書から抽出）

数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2026時点の記載が出典です。

価格決定力値上げを通せるか。強いほどインフレ耐性が高い	弱い競合他社が多く、競争が激しくなる可能性があり、価格変動の影響を受けるため。
参入障壁新規参入を阻む要因の種類	規制国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、住宅品質確保促進法、建築物省エネ法等による法的規制。
顧客集中度特定顧客への依存度。高いほど失注リスクが大きい	低い（分散）
景気敏感度業績が景気循環にどれだけ振られるか	シクリカル
設備投資の性質稼いだ現金がどれだけ設備維持に消えるか	成長投資
規制依存規制は障壁にも足枷にもなる	高い

会社が挙げる主要リスク：不動産販売事業における売上高等の変動及び四半期業績の偏向／資金調達の障害及び有利子負債への依存度、財務制限条項／法的規制の変更・改廃、免許取消、個人情報流出

同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）

モート総合 6 / 25　5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠

無形資産☆☆☆☆☆

根拠：弱いブランド・特許・許認可

和田興産は不動産業であり、特定のブランド力や特許、規制ライセンス、独占的IPによる明確な無形資産の優位性は見られない。一般的に不動産開発は、土地の取得能力や開発ノウハウが重要だが、これらは模倣されやすく、持続的な競争優位（モート）とは言いにくい。

スイッチングコスト★☆☆☆☆

根拠：弱い乗り換えの手間・コスト

不動産賃貸事業においては、テナントとの契約期間や立地条件により、一定のスイッチング・コストが発生する可能性がある。しかし、新規テナントの獲得競争は激しく、顧客が他社物件へ容易に乗り換えられる余地も大きい。そのため、スイッチング・コストによる優位性は限定的である。

ネットワーク効果☆☆☆☆☆

根拠：弱い利用者増が価値を生む

和田興産の事業モデルは、不動産の開発、分譲、賃貸が中心であり、ユーザーが増えることでサービスの価値が増大するネットワーク効果は期待できない。プラットフォーム型ビジネスとは異なり、顧客間の相互作用による価値向上は見られない。

コスト優位★★☆☆☆

根拠：中程度同じ物を安く作れる

不動産開発・分譲においては、土地の仕入れルートや建築コストの管理能力が重要となる。和田興産が長年の経験で培った仕入れネットワークや、効率的な建築・販売ノウハウがあれば、一定のコスト優位性が生まれる可能性がある。しかし、競合他社も同様の努力をしており、構造的なコスト優位性は確立しにくい。

規模の経済★★★☆☆

根拠：中程度規模が参入障壁になる

和田興産は、特に近畿圏を中心に長年にわたり事業を展開しており、一定の事業規模と地域での認知度を有している。これにより、土地の仕入れや開発プロジェクトにおいて、規模の経済による効率化や、金融機関との良好な関係構築といった優位性が働く可能性がある。業界全体で見ると、大手デベロッパーと比較して寡占度は高くないが、地域特化型としては一定の地位を築いている。

和田興産は、神戸・明石・阪神間を中心とした地元地域に密着したマンション開発を強みとしています。長年の経験で培った地域ニーズへの理解と、デザイナーズマンションや最新設備を取り入れた「先進的な住まいづくり」により、商品力で顧客に訴求する戦略をとっています。また、自社で販売部門を持たず外部委託することで、「売れるマンションづくり」に特化し、企画・デザインに注力しています。賃貸事業では、分譲マンション開発のノウハウを活かし、交通利便性や機能性を重視した独自性の高い賃貸マンションを提供しており、高い入居率を維持しています。これらの地域密着型戦略と商品企画力が競争優位の源泉と考えられます。

出典: FY2026 有価証券報告書（AI要約）

経営戦略

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経営方針・経営戦略

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中における将来に関する事項は、当事業年度末時点において当社が判断したものであります。(1)会社の経営の基本方針　当社は、自らを生かしながら他のあらゆるものを生かす生き方、すなわち、自分の生き方が、他の人の幸せにつながる「共生(ともいき)」を企業理念とし、お客様や株主の方々をはじめ、地域社会を含めた全てのステークホルダーとの「共生(ともいき)」を目指しております。この企業理念を実現するための基本指針として、①事業環境の悪化や急変に対して迅速かつ的確に対応できる態勢構築 ②企業の安定性を確保すべく、常に先を見通した経営戦略の推進と事業ポートフォリオの構築を掲げ、将来の収益確保に向けた事業活動を展開しております。さらに、組織体制の充実と組織力の結集を図り、行動指針（Wada-Way）を策定しております。①主体的に物事を捉え、自らが責任感を持って行動する「自主自律」②一人ひとりの個性を活かし、価値ある独創で地域を彩る「唯一無二」③スピード感を持った事業への取組みを促す「迅速果断」④チームワークとコミュニケーションを促す「相互信頼」これら四つの指針のもと業務運営を進めていくことで、神戸市・明石市・阪神間を中心とした地域密着型の不動産業として事業活動を展開し、住まう方にとってのオンリーワン(かけがえのない)となる住まいづくりを目指してまいります。(2)目標とする経営指標　当社は経営の健全性・安全性を高めることや株主価値の持続的な向上を図るといった観点からＫＰＩとしてＲＯＥとＤ/Ｅレシオを定めております。また、上記指標に加えて、事業分野におきましては、竣工前の分譲マンションの販売契約を積み上げることが、将来の売上及び利益確保に繋がるとの認識から、期末時点での契約済未引渡戸数の一定レベルへの引き上げを経営上の目標としております。(3)対処すべき課題と今後の方針足下の事業環境につきましては、雇用・所得環境の改善などで、緩やかな回復基調が継続しておりますが、急激な物価上昇や金利政策など国内外の経済動向は引き続き注視すべき状況であります。さらに、中長期的には、少子・高齢化の進展に伴う需要の減退、巨額の財政赤字に伴う税負担や社会保障への不安など、克服すべき課題が数多くあり、将来に向けた着実な施策の実行が求められている状況となっております。当社が属する不動産業界につきましては、これまで政府の住宅取得支援策の継続や住宅ローン金利の低位安定等を背景に、住宅需要は底堅く推移しており、当社につきましても、主力の分譲マンション販売事業は、上記環境要因に加え、購入者ニーズに即した商品の提供により、概ね順調な販売を継続してまいりました。賃貸事業においても、住居系の賃貸物件を中心に高稼働率の維持によって安定的な収益を確保しております。しかしながら、足元では建築コストの高止まりによる販売価格への影響や日銀の金融政策による金利動向等が懸念される状況にあり、販売面における変化も予想されるなど早急に対処すべき課題も有しております。このような環境のなか、当社としましては、長年に亘って築き上げてきた不動産業界のネットワークを有効活用し、適正価格での用地仕入れを進めることで、一次取得者をはじめ、多くのユーザーの方々に受け入れていただける価格帯での物件提供を徹底していくとともに、地元を中心とした設計事務所・建築会社と緊密な関係を保つことで、コストの適正化と品質の向上の両立にも努めてまいりたいと考えております。さらに、品質面の向上は当然のこと、環境面や利便性、安全性にも配慮した付加価値の高い住宅開発も進めていきたいと考えております。また、優良な住宅地である神戸市・明石市・阪神間を主たる事業エリアとして、良質な”住まい”の提供を通じた『街づくり』を進めることを企業の使命とし、持続的な成長に向けた戦略を着実に実行してまいります。そのための取り組みといたしまして、主力の分譲マンション販売事業においては、神戸・明石・阪神間を中心とした地域密着の有利性を活かしつつ、利便性に富んだ好立地による展開を基本としながら、周辺地域への事業エリア拡大に努めてまいります。また、長年に亘り安心・安全にお住まいいただけるよう「品質の強化」「サービスの向上」に努めるとともに、多様化する顧客のライフスタイルに沿った多彩なプランの提供を進め、事業環境が大きく変化するなかにあっても、近畿圏において確固たる地位を築いてまいります。次に、住まいへのニーズに対する幅広い対応や、これまで培った用地仕入れのネットワーク等の活用の観点から、出口戦略の多様化といたしまして、小型収益物件や高齢者向け住宅施設の開発や販売にも積極的に取り組んでまいります。戸建て事業におきましては、マンション事業に比べ、用地取得から引渡しまでの事業期間が短縮されることから、より一層用地仕入れに注力することで、年間供給戸数の安定的な確保を目指してまいります。賃貸事業におきましては、当社全体の収益の安定性に寄与するため、営業力の強化や物件管理を適切に進めることで、稼働率の維持に努めつつ、機動的な物件の入れ替えも進めることにより、賃貸資産全般のパフォーマンス向上に努めてまいります。また、新規事業として系統用蓄電所の開発やノンアセットビジネスへの取り組みとして当社物件購入者を対象としたリフォーム・転売仲介など事業領域の拡大も図り、さらなる収益機会の創造に向けた取り組みを進めてまいります。さらに、当社は中期経営計画（2027年２月期～2029年２月期）のテーマを「経営基盤の強靭化」と定めております。多様な人材が活躍・挑戦できる環境を整備することで組織体制の強化を図るとともに、コーポレートガバナンス・コードに則して、株主の権利・平等性の確保、株主以外のステークホルダーとの適切な協働、適切な情報開示と透明性の確保、取締役会の実効性向上等を通じて、ガバナンスやリスクマネジメントにおける体制も強化してまいります。財務面におきましては金融機関との良好な関係構築を基本とし、資金調達の安定化を図る観点から調達パイプの拡大に努めるとともに、調達手段の多様化にも取り組んでおります。また、財務体質の健全化と併せて調達コストの低減も目指してまいります。以上のような戦略を推進していくことにより、持続的な成長と利益の増大を図りつつ、地域に根ざした不動産業として当地のリーディング・カンパニーを目指して鋭意努力を重ね、全てのステークホルダーの期待に応えるべく、邁進していく所存であります。

対処すべき課題

MD&A（経営者による分析）

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要① 財政状態及び経営成績の状況当事業年度におけるわが国経済は、設備投資の拡大や雇用・所得環境の改善により緩やかな回復基調で推移しました。一方、地政学リスクの拡大などを背景とした資源価格の高騰や物価の上昇は個人消費の回復を妨げる可能性があり、依然として先行き不透明な状況が継続しております。不動産業界におきましては、住宅ローン金利は上昇するも、政府による住宅取得支援策の継続もあり、実需層からの需要は底堅さを保っております。一方、建築コストの高止まりによる販売価格への影響や政策金利の段階的な引き上げによる影響が引き続き懸念される状況であります。こうした事業環境のなか、当社は新たな用地取得や販売契約の獲得を目指し営業活動に取り組んでまいりました。その結果、当事業年度における売上高は42,144百万円（前期比105.0％）、営業利益は4,988百万円（同94.4％）、経常利益は3,982百万円（同88.4％）、当期純利益は2,623百万円（同84.0％）となりました。当事業年度末における財政状態は、次期以降の事業用地取得や建築進捗等による棚卸資産の増加4,443百万円等を主因として総資産は前期比2,421百万円増加した113,076百万円となり、純資産は、利益処分に伴う利益配当金870百万円、当期純利益2,623百万円の計上等で前期比1,791百万円増加した34,721百万円となりました。これにより自己資本比率は前事業年度に比べ0.9ポイント増加し30.7％となっております。セグメント別の業績は次のとおりであります。セグメントの名称売上金額(百万円)構成比(％)前期比(％)分譲マンション販売34,17581.1111.6戸建て住宅販売1,7634.295.3その他不動産販売2,6806.462.3不動産賃貸収入3,2957.8100.4その他2290.5278.3合計42,144100.0105.0 （分譲マンション販売）主力の分譲マンション販売におきましては、開発基盤となる用地価格や建築コストが上昇しているものの、住まいに利便性を求める傾向が強まっていることから、分譲マンション市場は比較的堅調に推移しており、当社としましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動及び引渡計画の推進に注力してまいりました。その結果、当事業年度における発売戸数は、神戸・明石・阪神間を中心に、21棟840戸（前期比114.0％）を発売するとともに、契約については、656戸（同102.7％）、40,210百万円（同112.4％）を契約し、それにより期末時点の契約済未引渡戸数は733戸（同106.7％）となり、当該残高を44,786百万円（同115.6％）としております。また、ワコーレシティ西宮等15棟が当事業年度に竣工したことにより、引渡戸数については610戸（同95.0％）となり、売上高は34,175百万円（同111.6％）、セグメント利益は4,386百万円（同100.2％）となりました。（戸建て住宅販売）戸建て住宅販売におきましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動に注力してまいりましたが、やや軟調に推移しました。その結果、当事業年度における戸建て住宅は38戸の引渡しにより、売上高は1,763百万円（前期比95.3％）、セグメント利益は65百万円（同49.0％）となりました。（その他不動産販売）その他不動産販売におきましては、賃貸マンション等16物件を販売し、売上高は2,680百万円（前期比62.3％）、セグメント利益は518百万円（同56.9％）となりました。（不動産賃貸収入）不動産賃貸収入におきましては、当社が主力としております住居系は比較的安定した賃料水準を維持しており、入居率向上に努めると同時に、最適な賃貸不動産のポートフォリオ構築のため、新規物件の取得など賃貸収入の安定的な確保を目指してまいりました。その結果、当事業年度の不動産賃貸収入は3,295百万円（前期比100.4％）、セグメント利益は1,045百万円（同101.1％）となりました。（その他）当事業年度におけるその他の売上高は、売電収入、解約手付金収入、保険代理店手数料収入及び仲介手数料等で229百万円（前期比278.3％）、セグメント利益は165百万円（同236.8％）となりました。② キャッシュ・フローの状況当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前事業年度末に比べ4,537百万円減少し、10,295百万円となりました。イ. 営業活動によるキャッシュ・フロー営業活動の結果減少した資金は、9,016百万円（前期は1,939百万円の減少）となりました。主な要因は、税引前当期純利益の計上3,847百万円等による資金の増加に対し、建築代金支払等による仕入債務の減少5,220百万円、翌期以降の事業用地取得等による棚卸資産の増加4,443百万円、前受金の減少2,447百万円等による資金の減少によるものであります。ロ. 投資活動によるキャッシュ・フロー投資活動の結果減少した資金は、2,792百万円（前期は2,094百万円の減少）となりました。主な要因は、系統用蓄電所及び賃貸物件取得などの設備投資2,873百万円等による資金の減少によるものであります。ハ. 財務活動によるキャッシュ・フロー財務活動の結果増加した資金は、7,271百万円（前期は3,896百万円の増加）となりました。主な要因は、分譲マンション等の引渡完了に伴う長期借入金の返済による減少15,811百万円等の資金の減少に対し、分譲マンション用地購入等の資金調達による長期借入金の増加20,962百万円、運転資金借入による短期借入金の増加3,045百万円等による資金の増加によるものであります。 ③ 販売及び契約の状況　a. 販売実績セグメントの名称当事業年度(自　2025年３月１日　至　2026年２月28日)物件名又は内容戸数（戸）金額（千円）構成比(％)前年同期比(％)分譲マンション販売ワコーレシティ西宮964,834,969－－ワコーレ神戸みなと元町804,485,431－－ワコーレThe神戸フロント613,487,974－－ワコーレ神戸トアプレミアム533,292,608－－ワコーレ北花田レジデンス542,444,272－－その他26615,630,085－－小　　計61034,175,34181.1111.6戸建て住宅販売戸建て住宅381,763,554－－小　　計381,763,5544.295.3その他不動産販売賃貸マンションの販売1882,680,830－－小　　計1882,680,8306.462.3不動産賃貸収入賃貸マンション等の賃貸収入－3,295,562－－小　　計－3,295,5627.8100.4その他その他の収入－229,451－－小　　計－229,4510.5278.3合　　計83642,144,739100.0105.0 (注) １．分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。２．その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては含めておりません。３．不動産賃貸収入及びその他には、販売住戸が含まれていないため、戸数表示はしておりません。４．共同事業の戸数及び金額は、出資割合によりそれぞれ計算（小数点以下切捨て）しております。　b. 契約実績セグメントの名称当事業年度(自　2025年３月１日　至　2026年２月28日)期中契約高契約済未引渡残高戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）分譲マンション販売65640,210,015112.473344,786,754115.6戸建て住宅販売371,720,374101.3149,73053.5その他不動産販売3765,971,522127.02064,433,272388.0合計1,06947,901,912113.594049,269,756123.2 （注）１．分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。　　　２．その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては　　　　　含めておりません。　　　３．共同事業の戸数及び金額については、出資割合によりそれぞれ計算（小数点以下切捨て）しております。 (2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、本項に記載した予想、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであり、将来に関する事項には不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来的に生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。① 財政状態の分析貸借対照表の前事業年度末残高と当事業年度末残高との比較数値は以下のとおりであります。　　＜要約貸借対照表＞区　　分前事業年度当事業年度増減額(百万円)2025年２月2026年２月金額(百万円)構成比(％)金額(百万円)構成比(％)（資産の部）流動資産　計79,77172.179,85070.678有形固定資産　計28,56325.830,99027.42,427無形固定資産　計6890.66110.5△77投資その他の資産　計1,6301.51,6231.4△7固定資産　合計30,88327.933,22629.42,342資産　合計110,655100.0113,076100.02,421（負債・純資産の部）流動負債　計38,67134.931,99828.3△6,672固定負債　計39,05435.346,35641.07,301負債　合計77,72670.278,35569.3629株主資本　計32,89629.734,65130.61,755評価・換算差額等　計330.0690.136純資産　合計32,92929.834,72130.71,791負債・純資産　合計110,655100.0113,076100.02,421 （流動資産）当事業年度末における流動資産の残高は、79,850百万円となり、前事業年度末と比較して78百万円増加しました。主な要因は、翌期以降事業用地取得等による棚卸資産の増加4,443百万円等によるものであります。（固定資産）当事業年度末における固定資産の残高は、33,226百万円となり、前事業年度末と比較して2,342百万円増加しました。主な要因は、系統用蓄電所および事業用賃貸不動産の竣工等による有形固定資産の増加2,427百万円等によるものであります。（流動負債）当事業年度末における流動負債の残高は、31,998百万円となり、前事業年度末と比較して6,672百万円減少しました。主な要因は、短期借入金の増加3,045百万円、買掛金等仕入債務の減少5,220百万円、１年内返済予定の長期借入金の減少2,114百万円、前受金の減少2,447百万円等によるものであります。（固定負債）当事業年度末における固定負債の残高は、46,356百万円となり、前事業年度末と比較して7,301百万円増加しました。主な要因は、翌期以降の事業資金調達による長期借入金の増加7,264百万円等によるものであります。（純資産）当事業年度末における純資産の残高は、34,721百万円となり、前事業年度末と比較して1,791百万円増加しました。主な要因は、利益処分に伴う利益配当金870百万円、当期純利益2,623百万円の計上等によるものであります。② 経営成績の分析損益計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。　　＜要約損益計算書＞区　　分前事業年度当事業年度前期比(％)2025年２月2026年２月金額(百万円)売上比(％)金額(百万円)売上比(％)売上高40,130100.042,144100.0105.0売上原価30,37475.732,58177.3107.3売上総利益9,75624.39,56322.798.0販売費及び一般管理費4,47011.14,57510.9102.3営業利益5,28513.24,98811.894.4営業外収益1230.3750.261.0営業外費用9062.31,0812.6119.3経常利益4,50211.23,9829.488.4特別利益00.0610.1　－特別損失70.01960.5－税引前当期純利益4,49511.23,8479.185.6法人税等1,3723.41,2232.989.1当期純利益3,1227.82,6236.284.0 当事業年度の経営成績は、前事業年度に比べ増収減益となっており、項目別の主な要因については、次のとおりであります。売上高の主な増収要因については、分譲マンション販売セグメントで戸当り販売価格の上昇に伴うことによります。営業利益については、売上原価増による採算性悪化で、経常利益についてはこれに加え支払利息増加等により減益となり、当期純利益は、2,623百万円と前期比498百万円の減益となりました。 ③ キャッシュ・フローの分析キャッシュ・フロー計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。　　＜要約キャッシュ・フロー計算書＞　　　　 (単位：百万円)区　　分前事業年度当事業年度増減額2025年２月2026年２月Ⅰ　営業活動によるキャッシュ・フロー税引前当期純利益4,4953,847△647減価償却費731843111引当金の増減額(△は減少)△63211274有形固定資産売却損益（△は益）△0△61△61有形固定資産除却損0－△0棚卸資産の増減額(△は増加)△8,245△4,4433,802仕入債務の増減額(△は減少)1,186△5,220△6,407前受金の増減額(△は減少)1,115△2,447△3,562法人税等の支払額△1,383△1,411△27その他223△334△557営業活動によるキャッシュ・フロー△1,939△9,016△7,076Ⅱ　投資活動によるキャッシュ・フロー有形固定資産の取得による支出△2,045△2,873△828有形固定資産の売却による収入0121121その他△49△399投資活動によるキャッシュ・フロー△2,094△2,792△697Ⅲ　財務活動によるキャッシュ・フロー短期借入金の純増減額(△は減少)△9603,0454,006長期借入れによる収入22,73220,962△1,770長期借入金の返済による支出△16,949△15,8111,137その他△926△9251財務活動によるキャッシュ・フロー3,8967,2713,374Ⅳ　現金及び現金同等物の増減額(△は減少)△137△4,537△4,399Ⅴ　現金及び現金同等物の期首残高14,97014,832△137Ⅵ　現金及び現金同等物の期末残高14,83210,295△4,537 （営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果減少した資金は、9,016百万円（前期は1,939百万円の減少）となりました。主な要因は、税引前当期純利益の計上3,847百万円等による資金の増加に対し、建築代金支払等による仕入債務の減少5,220百万円、翌期以降の事業用地取得等による棚卸資産の増加4,443百万円、前受金の減少2,447百万円等による資金の減少によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果減少した資金は、2,792百万円（前期は2,094百万円の減少）となりました。主な要因は、系統用蓄電所及び賃貸物件取得などの設備投資2,873百万円等による資金の減少によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果増加した資金は、7,271百万円（前期は3,896百万円の増加）となりました。主な要因は、分譲マンション等の引渡完了に伴う長期借入金の返済による減少15,811百万円等の資金の減少に対し、分譲マンション用地購入等の資金調達による長期借入金の増加20,962百万円、運転資金借入による短期借入金の増加3,045百万円等による資金の増加によるものであります。 ④ 資本の財源及び資金の流動性について　当社の事業活動における主な資金需要は、分譲マンションの開発用地の取得資金、賃貸不動産の購入及び建設資金であります。資金需要に対しては、主に金融機関からの借入金により調達しており、特定の金融機関に依存することなく個別の案件毎に調達を行うことにより、安定的な資金の確保に努めております。⑤ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等　経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第２　事業の状況」「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」「（２）目標とする経営指標」に記載の通りであります。なお、ＲＯＥについては、最低限維持すべき水準を８％としておりますが、当事業年度では7.8％となっております。引き続きＲＯＥ８％維持を目標として事業を展開してまいります。また、Ｄ/Ｅレシオについては２倍以内を堅持することを目標としており2026年２月期では1.89倍となっております。さらに分譲マンションの契約済未引渡戸数は「第２　事業の状況」「４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」「販売及び契約の状況　b. 契約実績」に記載の通りであります。⑥ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定　当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。作成にあたり経営者は、資産及び負債や収益及び費用等の額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するため見積り及び仮定を用いており、主な見積り項目は、「第５［経理の状況］の財務諸表注記　重要な会計上の見積り」に記載しております。

事業リスク

主なリスクとして、不動産販売事業は景気、金利、供給動向、税制などの影響を受けやすく、購入意欲の減退により売上計上時期が遅延し業績に影響が出る可能性があります。また、マンション竣工時期によっては四半期ごとの業績に偏りが生じることがあります。資金調達面では、開発資金を金融機関からの借入に依存しており、金利変動や財務制限条項への抵触が業績や資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。さらに、法的規制の変更や新たな規制の導入、個人情報漏洩、自然災害や人的災害、競合激化、外注先の業務水準低下なども事業に影響を与える可能性があります。

出典: FY2026 有価証券報告書（AI要約）

有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）

FY2026｜3,604 文字

３【事業等のリスク】有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のあるリスクには、次のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末時点において当社が判断したものであり、すべてのリスクを網羅するものではありませんので、ご留意下さい。(1) 経営成績及び財政状態について①売上高等の変動及び四半期業績当社の主要事業である不動産販売事業における分譲マンション販売は、マンションの竣工後、購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されますが、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、住宅税制等の影響を受けやすく、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、供給過剰による販売価格の下落、あるいは住宅税制等の変更・改廃等の諸情勢の変化によって、新築マンション購買者の購入意欲が減退した場合には、売上高の計上時期が遅延し当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、マンションの竣工は、主に用地の取得時期・開発開始時期・開発期間などによって決定されるため、期によっては引渡し時期が特定の時期に集中し、結果として四半期ごとの業績に偏向が生じる場合があります。(最近２事業年度における四半期ごとの売上高の推移)区分前事業年度（2025年２月期）第１四半期第２四半期第３四半期第４四半期合計売上高(百万円)10,9819,16813,5966,38440,130構成比(％)27.3622.8533.8815.91100.0 区分当事業年度（2026年２月期）第１四半期第２四半期第３四半期第４四半期合計売上高(百万円)12,3139,86915,4074,55442,144構成比(％)29.2223.4236.5610.80100.0 ②資金調達及び有利子負債への依存度等について　当社は、分譲マンションの開発用地の取得資金、賃貸不動産の購入及び建設資金を主に金融機関からの借入金により調達しておりますが、特定の金融機関に依存することなく個別物件ごとに金融機関に融資を打診し、融資の了解を得たあとに物件開発を進行させております。ただし、資金調達に障害が生じた場合には、事業展開の妨げになるなど当社の業績に影響を及ぼす可能性があり、2018年２月13日払込の公募増資による1,023百万円の事業用資金を調達するほか、大型プロジェクトに対応したコミット型シンジケートローンの取り組みなど、直接金融も含めた調達方法の多様化に取り組んでおります。なお、総資産額に対する有利子負債への依存度は、2025年２月期は51.8％、2026年２月期は57.9％の水準にあり、現行の金利水準が変動した場合には、当社の事業利益が圧迫され業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、金融機関からの借入金の一部には財務制限条項が付されており、当事業年度末時点の当該借入残高は16,057百万円となっております。財務制限条項に抵触することとなった場合には、期限の利益を喪失することとなり、当社の資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。(2) 関係法令等について①法的規制等について当社の属する不動産業界は、わが国政府の継続的な住宅支援策等で底堅く推移しているなか「国土利用計画法」「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」「住宅品質確保促進法」「建築物省エネ法」等により法的規制を受けております。これらの金融面を含む住宅政策の変更、規制の改廃がある場合や新たな法的規制が設けられる場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。なお、当社は不動産業者として「宅地建物取引業法第３条第１項及び第６条」に基づき宅地建物取引業者の免許証（免許証番号国土交通大臣(5)第7158号、有効期間 2025年11月17日から2030年11月16日まで）の交付を受け、主に不動産販売の事業を行っておりますが、「宅地建物取引業法第３条及び第５条」にて免許条件及び「宅地建物取引業法第66条及び第67条」にて取消事由が定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。現在免許の取消に該当する事由は発生しておりませんが、今後、何らかの事由により免許の取消事由が発生した場合、または有効期間の更新ができなかった場合等には、当社の業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、分譲マンション購入者、賃貸マンション入居者等多くの顧客に関する個人情報を保有しており、今後においてもその情報量の増加が予想されます。これらの個人情報を適切に保護するため「個人情報の保護に関する法律」を遵守するとともに、個人情報取扱基本方針、個人情報取扱規程を制定するなど社内の情報管理体制の整備と管理の徹底を図っております。しかしながら不測の事態により当社が保有する個人情報が大量に外部へ流出した場合には、当社への信用の低下や損害賠償請求による費用の発生等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。②会計基準等について固定資産の減損に係る会計基準は、2007年２月から適用しており、企業が保有する固定資産に減損の兆候（営業から生じる損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナスとなる場合、資産が遊休状態となった場合、市場価格が著しく下落した場合等）が見られる場合、固定資産から生じる将来キャッシュ・フローの合計額が帳簿価額を下回った場合には、その帳簿価額を回収可能価額まで減損処理をするものであります。棚卸資産の評価に関する会計基準は、2009年２月から適用しており、期末に保有している棚卸資産について、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落している場合には、その差額について売上原価に費用処理するものであります。今後において減損の兆候に該当する固定資産が発生した場合や、景気変動及び不動産市況の悪化等により、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落する棚卸資産が発生した場合には当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。③その他環境規制等当社保有の一部の建物について、アスベストを含む吹き付け材が使用されており、当社が実施した第三者機関による調査の結果、大気汚染防止法他関係法令等の法定基準内で安定した状態にあることを確認しておりますが、今後経年劣化等により法定基準を満たさなくなった場合には、除去又は封じ込め等の費用が発生し、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また当社の主力である分譲事業では、事業用用地を取得する際、土壌汚染や地中埋設物等について可能な限り調査を行い、売買契約書で売主の契約不適合責任を明確にしておりますが、取得後土壌汚染による契約不適合等が発覚することがあり、建物建設の際には、関係する法律や自治体の条例等を検討のうえ、環境や景観に十分に配慮し周辺住民への事前説明会等で理解を得られるように努めております。また、それにより騒音や振動問題、日照問題等、周辺環境に与える諸問題等が発生し、事業計画が変更となることがあり、いづれも当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。(3)その他事業活動について①競合等の影響について当社は、神戸・明石地区（兵庫県神戸市、明石市周辺）、阪神地区（兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市）、兵庫県伊丹市、宝塚市、姫路市周辺及び大阪府（大阪市、堺市、北摂エリア）を主要エリアとして分譲マンションの販売を行っておりますが、当該エリアは住宅購入者の人気が高い地域であるため、競合他社も多くその参入状況によっては競争が激しくなる可能性があり、それによる用地の仕入力及びマンションの販売力の低下並びに価格の変動等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。②外注先・委託先等について当社は、分譲マンション及び賃貸マンションの開発における設計事務等を建築設計事務所へ外注しているほか、建物建築については建築会社へ外注しております。また、分譲物件の販売については専門の住宅販売会社に委託しております。現在、各社とは、継続的かつ安定的な取引関係にあり、今後もその関係に急激な変化はないと考えておりますが、設計についてはその専門性からくる寡占性、建物建築にあたっては異材の使用等、販売に際しては資料改竄等による顧客のオーバーローン等、業務水準や品質等が低下した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。③その他地震・風水害等の自然災害及び事故・火災等の人的災害等が発生した場合、感染症等によるパンデミックにより人の往来が著しく制限された場合や地政学リスクの高まりによる想定外の原材料の高騰・不足が発生した場合には、当社事業計画の進捗が未達となることがあり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

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