日神グループホールディングス（8881）は何で稼いでいるか — 事業の柱と依存度

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものです。(1）経営方針当社グループは、信用を重んじ、有為の人材育成に努め、事業活動を通じて豊かな生活環境を創造し、社会に貢献することを共通理念としております。グループ各社が独自にかつ連携しながら、「住みやすさ」に加え、居住者の資産形成や投資家向けの安定的な投資対象の創出などの複合的な価値提供を行う「総合不動産・建設業」として、グループの発展を図ります。 (2）経営環境当社グループの属する不動産・建設業界においては、地価や建設コストの高止まりに加え、建設業における時間外労働時間の上限規制による工期の長期化、慢性的な人手不足等厳しい経営環境が続いております。こうした中で当社グループは、売上高の拡大、収益力の向上、人材の確保及び育成を重要な課題と考えております。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題①　不動産事業　不動産事業においては、コロナ後の首都圏への人口再流入が続く中、需要は底堅く推移しております。　新築マンション分譲事業においては、土地・建築費の高騰に加え、建設業における働き方改革による工期の伸長も課題となっております。こうした中でも、20年以上の実績をもつコンパクトマンションと資産運用に特化したワンルームマンションを主力商品として物件の販売価格を抑え、東京近郊（23区及び横浜、川崎、大宮等）を中心に売上の拡大を目指すとともに、コスト削減にも注力いたします。　不動産証券化事業においては、引き続き私募REIT向けを中心に賃貸用不動産の開発を推進するとともに、グループ各社の連携、大手上場投資法人との協業を活かしつつ、物件収集力・取得力・運用力を向上させます。また、日神不動産においてウエアハウジング機能を強化することにより収益の安定化を図ります。　人材の確保及び育成については、人的資本投資を拡大し、新卒社員の教育・研修を強化するとともに、資格取得の支援や手当の拡充により人材の確保を図ります。 ②　建設事業　多田建設株式会社は、マンション建設に強みを持つ建設会社であります。建設事業においては、受注環境は安定しているものの、建設費の高騰、労働時間規制による工期の長期化、技術者の人材不足が課題となっております。近畿圏に加えて九州営業所・東北営業所での事業展開とともに、非住宅物件の受注を強化します。建設資材の価格上昇に対しては、利益率の高い工事の選別受注を推進するとともに、集中購買並びに早期発注システムの推進、また部門分野ごと（電気、設備）のコスト検証を強化します。人材の確保及び育成については、特に技術者の確保が重要であると認識しております。人的資本投資を拡大し、高卒生を積極的に採用する新たな採用方法（求人票デジタル共有システム）の導入にて人材確保を図るとともに、継続して新入社員の１年間の研修期間を設けることにより早期戦力化を図ります。また、技術研修制度も充実させ、戦力の底上げを図りつつ、資格取得促進の支援策も強化拡充します。③　不動産管理事業　賃貸管理・建物管理については、以下の取り組みにより業務効率改善を進めております。・AIによる自動文字起こし及び要約の作成により管理組合の議事録作成の工程削減・ワークフローシステムによるペーパーレス化の推進・居住者からの申請業務をホームページ内からのフォーム申請に変更・電子契約による印紙税削減や事務作業、保管業務の効率化これらにより生産性を向上させ、現場視察や居住者とのコミュニケーションに多くの時間を費やし、管理移転の防止を図ってまいります。外部OEM（マンション開発）、投資用アパート開発事業については、土地や資材高騰のあおりを受けておりますが概ね順調に推移しております。マンション開発事業は、来期は5棟・約70億円の売り上げを見込んでおり、アパート事業は仕入・建設に集中し10～12棟の着工を目指します。また、建設業の働き方改革による工期の伸長を勘案し販売計画については年替わりで策定いたします。人材確保・育成の強化については、採用面では、中途採用について、長期的な募集広告の掲載や短期のスカウトを組み合わせ20名前後の採用実績を上げております。また、資格手当の対象を従来の宅建士・管理業務主任者に加え、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士にも拡充しモチベーションアップを試みております。人材確保には、採用のみならず離職の防止も重要な要素であります。今後は各種勉強会による人材育成やワークライフバランスの充実した職場環境の整備が重要となってくると考えております。 　また、当社は、株主の皆様に対する利益の還元を会社運営における重要課題の一つとして認識しております。株主重視の方針に加え、今後の事業展開等を勘案し、内部留保にも意を用い、業績に応じた適正配当を行うとともに、長期的な安定配当を維持することを基本方針としており、配当性向は50％を目安としております。　今後、より一層の企業価値向上を実現すべく、資本コスト・資本収益性や株価を意識した経営を実践していく予定です。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものです。(1）経営方針当社グループは、信用を重んじ、有為の人材育成に努め、事業活動を通じて豊かな生活環境を創造し、社会に貢献することを共通理念としております。グループ各社が独自にかつ連携しながら、「住みやすさ」に加え、居住者の資産形成や投資家向けの安定的な投資対象の創出などの複合的な価値提供を行う「総合不動産・建設業」として、グループの発展を図ります。 (2）経営環境当社グループの属する不動産・建設業界においては、地価や建設コストの高止まりに加え、建設業における時間外労働時間の上限規制による工期の長期化、慢性的な人手不足等厳しい経営環境が続いております。こうした中で当社グループは、売上高の拡大、収益力の向上、人材の確保及び育成を重要な課題と考えております。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題①　不動産事業　不動産事業においては、コロナ後の首都圏への人口再流入が続く中、需要は底堅く推移しております。　新築マンション分譲事業においては、土地・建築費の高騰に加え、建設業における働き方改革による工期の伸長も課題となっております。こうした中でも、20年以上の実績をもつコンパクトマンションと資産運用に特化したワンルームマンションを主力商品として物件の販売価格を抑え、東京近郊（23区及び横浜、川崎、大宮等）を中心に売上の拡大を目指すとともに、コスト削減にも注力いたします。　不動産証券化事業においては、引き続き私募REIT向けを中心に賃貸用不動産の開発を推進するとともに、グループ各社の連携、大手上場投資法人との協業を活かしつつ、物件収集力・取得力・運用力を向上させます。また、日神不動産においてウエアハウジング機能を強化することにより収益の安定化を図ります。　人材の確保及び育成については、人的資本投資を拡大し、新卒社員の教育・研修を強化するとともに、資格取得の支援や手当の拡充により人材の確保を図ります。 ②　建設事業　多田建設株式会社は、マンション建設に強みを持つ建設会社であります。建設事業においては、受注環境は安定しているものの、建設費の高騰、労働時間規制による工期の長期化、技術者の人材不足が課題となっております。近畿圏に加えて九州営業所・東北営業所での事業展開とともに、非住宅物件の受注を強化します。建設資材の価格上昇に対しては、利益率の高い工事の選別受注を推進するとともに、集中購買並びに早期発注システムの推進、また部門分野ごと（電気、設備）のコスト検証を強化します。人材の確保及び育成については、特に技術者の確保が重要であると認識しております。人的資本投資を拡大し、高卒生を積極的に採用する新たな採用方法（求人票デジタル共有システム）の導入にて人材確保を図るとともに、継続して新入社員の１年間の研修期間を設けることにより早期戦力化を図ります。また、技術研修制度も充実させ、戦力の底上げを図りつつ、資格取得促進の支援策も強化拡充します。③　不動産管理事業　賃貸管理・建物管理については、以下の取り組みにより業務効率改善を進めております。・AIによる自動文字起こし及び要約の作成により管理組合の議事録作成の工程削減・ワークフローシステムによるペーパーレス化の推進・居住者からの申請業務をホームページ内からのフォーム申請に変更・電子契約による印紙税削減や事務作業、保管業務の効率化これらにより生産性を向上させ、現場視察や居住者とのコミュニケーションに多くの時間を費やし、管理移転の防止を図ってまいります。外部OEM（マンション開発）、投資用アパート開発事業については、土地や資材高騰のあおりを受けておりますが概ね順調に推移しております。マンション開発事業は、来期は5棟・約70億円の売り上げを見込んでおり、アパート事業は仕入・建設に集中し10～12棟の着工を目指します。また、建設業の働き方改革による工期の伸長を勘案し販売計画については年替わりで策定いたします。人材確保・育成の強化については、採用面では、中途採用について、長期的な募集広告の掲載や短期のスカウトを組み合わせ20名前後の採用実績を上げております。また、資格手当の対象を従来の宅建士・管理業務主任者に加え、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士にも拡充しモチベーションアップを試みております。人材確保には、採用のみならず離職の防止も重要な要素であります。今後は各種勉強会による人材育成やワークライフバランスの充実した職場環境の整備が重要となってくると考えております。 　また、当社は、株主の皆様に対する利益の還元を会社運営における重要課題の一つとして認識しております。株主重視の方針に加え、今後の事業展開等を勘案し、内部留保にも意を用い、業績に応じた適正配当を行うとともに、長期的な安定配当を維持することを基本方針としており、配当性向は50％を目安としております。　今後、より一層の企業価値向上を実現すべく、資本コスト・資本収益性や株価を意識した経営を実践していく予定です。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要　当連結会計年度における当社グループ（当社、及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①　財政状態及び経営成績の状況　当連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）におけるわが国経済は、大企業を中心に雇用・所得環境が改善し景気は回復基調が続きました。一方で、ウクライナ情勢や中東情勢など地政学的なリスクの長期化、米国の政策動向など先行きは不透明な状況にあります。　こうした中、当社グループの当連結会計年度の売上高は76,235百万円（前年同期比5.9％減）となり、売上総利益は10,412百万円（前年同期比2.0％減）、営業利益が3,447百万円（前年同期比2.3％減）、経常利益が3,069百万円（前年同期比4.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,057百万円（前年同期比2.3％減）となりました。　報告セグメントにて区分した場合の売上高は以下のとおりです。 ａ．不動産事業　不動産販売事業は、新築マンション、分譲マンションの売上が減少したため、売上高は、28,554百万円（前年同期比14.6％減）となり、セグメント利益は860百万円（前年同期比57.9％減）となりました。 （不動産事業セグメントにおける営業状況）ア．新築マンション 2024年３月期（2023年４月～2024年３月）2025年３月期（2024年４月～2025年３月）期間（月）４～６７～９10～12１～３４～６７～９10～12１～３期首在庫（戸）594433342114106当期完成（戸）00733550340257当期引渡（戸）1511723617384237振替（戸）00070000期末在庫（戸）443334211410626 イ．中古マンション（買取再販） 2024年３月期（2023年４月～2024年３月）2025年３月期（2024年４月～2025年３月）期間（月）４～６７～９10～12１～３４～６７～９10～12１～３期首在庫（戸）5334333222922当期仕入（戸）8131844331当期引渡（戸）27141914171032期末在庫（戸）343332229221 ウ．戸建 2024年３月期（2023年４月～2024年３月）2025年３月期（2024年４月～2025年３月）期間（月）４～６７～９10～12１～３４～６７～９10～12１～３期首在庫（戸）28581414112当期完成（戸）121101011204当期引渡（戸）647411594期末在庫（戸）85814141122 エ．未完成在庫（事業支出金） 2024年３月期（2023年４月～2024年３月）2025年３月期（2024年４月～2025年３月）６月末９月末12月末３月末６月末９月末12月末３月末事業支出金（百万円）11,63718,25217,75013,91216,50220,85822,87017,015（注）１　事業支出金は主に土地代及び建築代金の一部です。２　2025年３月末に計上している事業支出金にかかる物件の販売計画は、売上高約47,300百万円です。 ｂ．建設事業　多田建設株式会社の売上高は36,844百万円（前年同期比0.2％増）で前期と同水準でしたが、価格転嫁等による利益率の改善によりセグメント利益は2,047百万円（前年同期比157.3％増）となりました。 ｃ．不動産管理事業　不動産管理事業は、マンションの共用部分の管理、ビル管理、賃貸物件の管理受託、これら管理業務に伴うリフォームや大規模修繕等の工事及び賃貸物件の販売を行っております。　売上高は10,819百万円（前年同期比0.4％増）で前事業年度と同水準でしたが、販売費及び一般管理費が増加した結果、セグメント利益は951百万円（前年同期比12.3％減）となりました。営業収入の内訳区分前事業年度（自　2023年４月１日　　至　2024年３月31日）当事業年度（自　2024年４月１日　　至　2025年３月31日）金額（千円）前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産売上高3,441,471△45.73,207,536△6.8工事完成売上高2,970,32714.63,182,6037.1受託料収入3,534,7642.23,668,2773.8賃貸収入430,833△2.8385,623△10.5その他394,394△4.0375,123△4.9合計10,771,790△18.710,819,1630.4 d．その他　「その他」は日神ファイナンス株式会社他１社となっております。日神ファイナンス株式会社は、少額の新規貸付を若干行っておりますが、縮小均衡を目指しております。　売上高は17百万円（前年同期比47.8％減）、セグメント利益は8百万円（前年同期比11.3％減）となりました。 ②　キャッシュ・フローの状況　当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度に比べて962百万円増加して33,963百万円となりました。　当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）　営業活動の結果減少した資金は5,523百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益3,062百万円、売上債権の増加額2,248百万円、棚卸資産の増加額7,161百万円、仕入債務の減少額1,150百万円、法人税等の支払額901百万円によるものです。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）　投資活動の結果増加した資金は3,097百万円となりました。これは主に定期預金の払戻しによる収入40,239百万円及び定期預金の預入による支出35,700百万円によるものです。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）　財務活動の結果増加した資金は3,388百万円となりました。これは主に借入による収入28,622百万円、借入金の返済による支出23,941百万円及び配当金の支払額1,077百万円によるものです。 ③　生産、受注及び販売の実績ａ．受注状況ア．不動産事業の受注状況（契約状況） 前事業年度（自　2023年４月１日　　至　2024年３月31日）当事業年度（自　2024年４月１日　　至　2025年３月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）分譲マンション49919,323,845913,726,63540718,459,6061807,902,502 イ．建設事業の受注状況 期首繰越残高（千円）期中受注高（千円）期中完成工事高（千円）期末繰越残高（千円）前事業年度（自　2023年４月１日　　至　2024年３月31日）建築工事外部取引31,819,95034,558,22731,568,96734,809,210内部取引1,168,1822,123,2821,169,4642,122,000土木工事外部取引797,6601,026,3631,259,817564,206内部取引－22,000－22,000計33,785,79237,729,87233,998,24837,517,416当事業年度（自　2024年４月１日　　至　2025年３月31日）建築工事外部取引34,809,21039,599,89535,165,12039,243,985内部取引2,122,000△1,055,7641,066,236－土木工事外部取引564,2062,094,5131,014,8071,643,912内部取引22,000－22,000－計37,517,41640,638,64437,268,16340,887,897 ｂ．販売実績　当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自　2023年４月１日至　2024年３月31日）当連結会計年度（自　2024年４月１日至　2025年３月31日）金額（千円）前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産事業33,436,41722.328,554,537△14.6建設事業36,781,960△11.936,844,7990.2不動産管理事業10,771,790△18.710,819,1630.4その他33,485100.217,475△47.8合計81,023,654△1.676,235,977△5.9（注）１　「その他」セグメントは、信用保証業から成っております。２　セグメント間の取引については相殺消去しております。 　なお、参考のため不動産事業の営業収入の内訳は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自　2023年４月１日　　至　2024年３月31日）当連結会計年度（自　2024年４月１日　　至　2025年３月31日）金額（千円）前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産販売事業32,734,88024.927,582,524△15.7不動産賃貸事業364,33331.7569,40256.3その他附帯事業337,20314.3402,61019.4合計33,436,41724.928,554,537△14.6 　不動産販売事業における販売の明細は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自　2023年４月１日　　至　2024年３月31日）当連結会計年度（自　2024年４月１日　　至　2025年３月31日）数量金額（千円） 数量金額（千円） 前年同期比(％)前年同期比(％)新築マンション459戸17,927,536△14.7286戸13,185,680△26.5中古マンション（買取再販）74戸2,688,340△7.232戸1,098,059△59.2不動産証券化事業10物件9,465,926528.38物件11,041,54916.7戸建21戸749,922△20.129戸982,78531.1一棟売却（賃貸オフィスビル）1棟993,654－－－－その他（土地）6物件909,500207.13物件1,274,45040.1合計－32,734,88024.9－27,582,524△15.7 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成にあたり、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。　重要な会計方針については、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要と考えるものは以下のとおりであります。 （繰延税金資産）　当社グループは、繰延税金資産について、将来の利益計画に基づいて課税所得を見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。 （固定資産の減損処理）　当社グループは、減損の兆候が認められる資産又は資産グループについて、減損の認識の判定を実施したうえで、回収可能価額（当該資産又は資産グループから得られる割引後将来キャッシュ・フローの総額もしくは当該資産又は資産グループの正味売却価額のいずれか高い方の金額）が帳簿価額を下回った場合、帳簿価額を回収可能価額まで減損し、減損した当該金額を減損損失として計上しております。そのため、当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。 (販売用不動産及び不動産事業支出金の評価)　当社グループは、販売用不動産及び不動産事業支出金について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損が必要となる可能性があります。 ②　当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容　当社グループは、2024年７月に「日神グループ　中期経営計画」を発表いたしました。長期ビジョンでは、グループ各社が独自にかつ連携しながら「住みやすさ」のみならず「資産形成」や「投資対象の創出」などの複合的な価値提供を行う「総合不動産・建設業」としてグループの発展を図ってまいります。中期経営計画は、長期ビジョンを達成するための基盤づくりのための期間と位置付けており、人材の確保・育成が最も重要な課題であると認識しております。 （マンション分譲事業）　土地の価格・建設費上昇の懸念要因は残りますが、単身世帯の増加に合わせ、コンパクトタイプのデュオステージシリーズの開発に注力します。特に、女性視点による使いやすさとデザインや品質の高さを訴求し、女性購入者の割合の拡大を図ります。ファミリータイプについても、神奈川・埼玉・千葉エリアにおいて効率的な空間設計や、柔軟な間取りの変更、リモートワークスペースの設置等、コンセプトを明確にした物件の開発に注力します。 （建設事業）　建設需要については減少傾向がみられますが、九州営業所・東北営業所での事業展開を強化するとともに、学校・老健施設等非住宅事業への進出を図ります。 （不動産管理事業）　賃貸管理事業・建物管理事業において、顧客との長期にわたる取引から得た大量データ・情報のストックをシステムの向上とAI技術により、業務の省力化を進めます。　また、不動産管理事業へ組み込むことを主眼としたOEM開発についても引き続き進めてまいります。 （不動産証券化事業）　マンション分譲事業同様、地価上昇により用地の取得が難しくなっておりますが、日神不動産株式会社の住宅開発のノウハウや、マンション建設に強みを持つ多田建設株式会社の技術など、グループ会社の経営資源を生かし、優良な賃貸住宅の供給を進めてまいります。 ③　経営成績の分析ａ．売上高　連結売上高は、不動産事業セグメントの売上高は減少し、建設事業セグメント及び不動産管理事業セグメントの売上高が微増した結果、76,235百万円（前年同期比5.9％減）にとどまりました。 ｂ．売上総利益　売上高が減少し、土地や建築資材の高騰により不動産事業セグメント及び不動産管理セグメントの利益率が低下したため、売上総利益は10,412百万円（前年同期比2.0％減）となりました。 ｃ．営業利益・経常利益　売上総利益は減少しましたが、販売費及び一般管理費の削減等により、営業利益及び経常利益はそれぞれ3,447百万円（前年同期比2.3％減）、3,069百万円（前年同期比4.8％減）となりました。 ｄ．親会社株主に帰属する当期純利益　経常利益の減少を受けて、親会社株主に帰属する当期純利益は、2,057百万円（前年同期比2.3％減）となりました。 ④　財政状態の分析ａ．総資産　前連結会計年度末より11,300百万円増加し、133,300百万円（前年度末比9.3％増）となりました。　この主な原因は、現金及び預金の減少3,576百万円、電子記録債権の増加1,323百万円、未収入金の減少1,116百万円、販売用不動産の増加7,502百万円、不動産事業支出金の増加6,103百万円であります。 ｂ．負債　前連結会計年度末より9,339百万円増加し、63,924百万円（前年度末比17.1％増）となりました。　この主な原因は、短期借入金の減少2,174百万円、１年内返済予定の長期借入金の増加7,328百万円、長期借入金の増加3,926百万円、電子記録債務の減少2,262百万円であります。 ｃ．純資産　前連結会計年度末より1,961百万円増加し、69,376百万円（前年度末比2.9％増）となりました。　この主な原因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による増加2,057百万円、剰余金の配当による減少1,078百万円によるものであります。 ⑤　流動性及び資金の源泉ａ．キャッシュ・フロー　「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　②　キャッシュ・フローの状況」に記載しております。 ｂ．財務政策　当社グループの中心となる、マンション分譲事業は、物件ごとに土地の購入からマンションの建設、販売までを１つのプロジェクトとしております。従来から、新規プロジェクトにあわせ、主に用地購入資金を金融機関より借入しており、物件竣工時には該当する借入金を全額返済しており、金融機関との取引動向は良好に推移しております。