コスモスイニシア（8844）は何で稼いでいるか — 事業の柱と依存度

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）私たちの目指すもの当社は、1974年に創業し、10万戸を超える供給実績のある新築マンションをはじめ、新築一戸建やリノベーションマンションを供給するほか、収益不動産の開発・再生、不動産賃貸管理、アパートメントホテルの開発・運営などへ業容の拡大を進めてまいりました。人々の働き方やライフスタイルが変化していく中、ますます不動産の利活用に対するニーズが多様化しています。当社はMission（存在意義）として、『「Next GOOD」お客さまへ。社会へ。一歩先の発想で、一歩先の価値を。』を掲げ、これらの社会の変化とニーズの多様化にこたえる、商品・サービスを提供し、企業価値の向上に努めてまいります。 （２）中長期的な会社の経営方針、目標とする経営指標「中期経営計画2026」で定めた重点テーマ及び当社グループが目標とする経営指標は、以下のとおりです。 ＜「中期経営計画2026」 重点テーマ＞●事業・財務基盤の強化●新たな事業創造●ESG経営の実践 ＜目標とする経営指標※＞●営業利益：110億円●営業利益率：7.2％●期末自己資本比率：30％※2025年５月12日の公表内容に基づき、５ヵ年計画を１年前倒しして４ヵ年とし、最終年度である2026年３月期の営業利益及び営業利益率の目標を当初計画より上方修正いたしました。 （３）経営環境①全般当連結会計年度の日本経済は、雇用・所得環境の改善を背景に、景気は緩やかな回復基調を維持いたしました。一方で、国際的な政治情勢の不安定さや、資源・エネルギー価格の高騰、物価上昇が続き、先行きの不透明感は依然として残る状況となりました。今後の日本経済は、好調なインバウンド需要の継続や、雇用・所得環境の改善を背景とした個人消費の増加により、継続的な景気回復が期待されます。一方で、国際的な政治情勢の不安定さや金利・物価の動向など、依然として先行き不透明な状況が続いており、内外経済の下振れリスクを注視する必要があります。 ②レジデンシャル事業セグメント2024年においては、首都圏・近畿圏の新築マンション市場で供給戸数が減少した一方、建築費の高騰も背景に平均価格・平米単価は上昇いたしました。また、首都圏の中古マンション市場では、成約件数・成約価格ともに上昇が見られました。2025年以降においては、ローン金利の上昇に伴う住宅購入意欲の低下や建築費の上昇による収益性の影響には引き続き注視する必要があります。また、長期的には、国内マンション市場は人口減少等により緩やかに縮小する見通しとなっています。その一方で、首都圏への人口集中は継続する見通しとなっていることに加え、単身・シニア世帯の増加、消費・所有に対する意識の変化、人々の働き方やライフスタイルの変化を背景とした住宅に対するニーズの多様化など、新たな商品・サービスの開発を通じたビジネスチャンスが期待できます。 ③ソリューション事業セグメント2024年においては、不動産投資市場は、金利上昇局面でも金融機関の融資姿勢に大きな変化はなく、投資意欲は引き続き高い水準を維持いたしました。首都圏賃貸市場は、住宅における空室率が低水準で推移いたしました。2025年以降においては、金利上昇による期待利回りの上昇など、投資用不動産市況の悪化リスクや、建築費の上昇による収益性の影響には注視する必要があります。一方で、日本の不動産投資市場は底堅く、投資需要は引き続き堅調に推移すると考えられます。また、働き方やライフスタイル、消費行動の変化に伴い、不動産の利活用に対するニーズが多様化しており、新たな商品・サービスの開発や周辺事業領域への展開を通じたビジネスチャンスが期待できます。 ④宿泊事業セグメント2024年においては、観光市場は、円安も追い風となり好調なインバウンド需要が続きました。2025年以降においては、訪日外国人旅行者数の増加を背景に宿泊需要の拡大が期待される一方、人手不足や原価の高騰、米国の高関税政策を契機とした世界経済の減速や為替レートの変動によるインバウンド需要の減退などには注視していく必要があります。中長期的には、日本独自の豊富な観光資源と、東・東南アジア諸国における一人当たりGDPの増加を背景に、家族・グループでの渡航・中長期滞在ニーズの拡大が期待できます。 ⑤工事事業セグメント2024年においては、働き方の変化やオフィスニーズの多様化等を背景に、企業のファシリティマネジメントに対する需要は堅調に推移いたしました。2025年以降においても、引き続き需要の高まりを背景に、オフィス移転・内装工事等の受注機会・事業拡大が期待できる一方で、資材・労務費の動向については注視していく必要があります。 （４）会社の対処すべき課題及び中長期的な会社の経営戦略当社は2022年度に「中期経営計画2026」を策定いたしました。重点テーマである「事業・財務基盤の強化」「新たな事業創造」「ESG経営の実践」を通して、企業価値のさらなる向上に努めてまいります。「中期経営計画2026」における主要な取り組みは以下のとおりです。 ①成長と安定を両立する事業ポートフォリオの構築●安定的な経営を支える現在の事業ラインアップを継続強化するとともに、戦略的に拡大を進めてきたリノベーションマンション販売、収益不動産等販売、ホテル施設販売・運営をドライバーとして事業成長を加速させます。●宿泊事業について、2030年の運営室数3,000室への拡大に向けて、運営受託と自社開発の両輪で事業拡大をめざします。●不動産に対するニーズの多様化を念頭においた高付加価値戦略と、その実現に向けたバリューチェーン強化やデジタル活用により収益性の向上をめざします。 ②セグメント別戦略ａ．レジデンシャル事業●新築分譲住宅及びリノベーションマンションのブランドを「INITIA」へ統合し、ブランド価値のさらなる向上を追求してまいります。●リノベーションマンション販売をドライバーとした事業成長と、10万戸超の分譲マンション開発で培ったノウハウと製販一貫体制を活かした付加価値の高い商品企画による収益性向上をめざします。●新築マンションにおける全住戸ZEH-M Orientedの採用や地域コミュニティ形成、中古ストック再生等によりESG経営を実践します。ｂ．ソリューション事業●新築・中古を問わない多様なアセットタイプの収益不動産販売と、独自の不動産運営コンテンツとのシナジー効果により、さらなる事業拡大と収益性向上をめざします。●中古ストック再生や、コミュニティ形成に寄与する不動産コンテンツの開発・展開等によりESG経営を実践します。 ｃ．宿泊事業●家族・グループでの中長期滞在ニーズにこたえる都市型アパートメントホテル「MIMARU」のブランド力のさらなる向上をめざします。●社会経済活動の正常化が一段と進み、国内外需要の回復基調が鮮明であることから、今後も安定した事業活動が図れる環境となったと判断し、新規案件への投資を再開しております。●2030年の運営室数3,000室への拡大に向けて、アクセスのよい都市部を中心に運営受託と自社開発の両輪で事業拡大をめざします。●積極的な外国人採用や、公的不動産をアウトドアリゾートとして有効活用した「ETOWA」の展開等により、ESG経営を実践します。ｄ．工事事業●国内・海外のデザインアワード等で多くの受賞実績がある空間設計・デザイン力のさらなる強化を進めます。●ファシリティ領域（オフィス移転・内装工事等）、建築領域（建築・リノベーション工事・マンションギャラリー設営工事等）における事業拡大・収益性向上をめざします。●環境配慮型商品の活用等、環境負荷の低い事業展開への取り組みによりESG経営を実践します。 ③新たな事業創造ａ．海外事業豪州・シドニーエリアにおける分譲住宅開発事業に加え、国内で培ったノウハウを活用できる事業について、米国・テキサス州ダラスやベトナム・ホーチミンなど市場の成長性が高い地域への進出・展開を進めています。ｂ．新たな運営コンテンツの開発アパートメントホテル、レンタルオフィス、シェアレジデンス、アウトドアリゾート等に続く新たな運営コンテンツの開発を進め、収益不動産の価値最大化と運営受託による収益基盤の拡充をめざします。ｃ．アセットマネジメント事業ソリューション事業で培ってきた収益不動産の価値向上ノウハウを活用できるアセットマネジメント事業への展開を検証します。また、収益不動産販売における仕入機会や販売チャネルの拡充とともに、不動産賃貸管理・運営の受託機会の拡張もめざします。 ④DXへの取り組み強化これまで推進してきたビジネス領域・コーポレート領域でのデジタル化に加え、DXへの取り組みを加速して経営・事業の革新と多様な働き方の実現をめざします。 ⑤ESG経営の実践上記セグメント別戦略に沿った社会的価値の高い事業運営を通じてESG経営を実践し、さらなる企業価値の向上をめざします。これまで実施してきた取り組みを継続することに加え、2024年３月期から当期純利益の２％程度をESG推進への投資予算に充当することを企図し、様々な取り組みを開始しております。取り組みの詳細は「２　サステナビリティに関する考え方及び取組」をご参照ください。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）私たちの目指すもの当社は、1974年に創業し、10万戸を超える供給実績のある新築マンションをはじめ、新築一戸建やリノベーションマンションを供給するほか、収益不動産の開発・再生、不動産賃貸管理、アパートメントホテルの開発・運営などへ業容の拡大を進めてまいりました。人々の働き方やライフスタイルが変化していく中、ますます不動産の利活用に対するニーズが多様化しています。当社はMission（存在意義）として、『「Next GOOD」お客さまへ。社会へ。一歩先の発想で、一歩先の価値を。』を掲げ、これらの社会の変化とニーズの多様化にこたえる、商品・サービスを提供し、企業価値の向上に努めてまいります。 （２）中長期的な会社の経営方針、目標とする経営指標「中期経営計画2026」で定めた重点テーマ及び当社グループが目標とする経営指標は、以下のとおりです。 ＜「中期経営計画2026」 重点テーマ＞●事業・財務基盤の強化●新たな事業創造●ESG経営の実践 ＜目標とする経営指標※＞●営業利益：110億円●営業利益率：7.2％●期末自己資本比率：30％※2025年５月12日の公表内容に基づき、５ヵ年計画を１年前倒しして４ヵ年とし、最終年度である2026年３月期の営業利益及び営業利益率の目標を当初計画より上方修正いたしました。 （３）経営環境①全般当連結会計年度の日本経済は、雇用・所得環境の改善を背景に、景気は緩やかな回復基調を維持いたしました。一方で、国際的な政治情勢の不安定さや、資源・エネルギー価格の高騰、物価上昇が続き、先行きの不透明感は依然として残る状況となりました。今後の日本経済は、好調なインバウンド需要の継続や、雇用・所得環境の改善を背景とした個人消費の増加により、継続的な景気回復が期待されます。一方で、国際的な政治情勢の不安定さや金利・物価の動向など、依然として先行き不透明な状況が続いており、内外経済の下振れリスクを注視する必要があります。 ②レジデンシャル事業セグメント2024年においては、首都圏・近畿圏の新築マンション市場で供給戸数が減少した一方、建築費の高騰も背景に平均価格・平米単価は上昇いたしました。また、首都圏の中古マンション市場では、成約件数・成約価格ともに上昇が見られました。2025年以降においては、ローン金利の上昇に伴う住宅購入意欲の低下や建築費の上昇による収益性の影響には引き続き注視する必要があります。また、長期的には、国内マンション市場は人口減少等により緩やかに縮小する見通しとなっています。その一方で、首都圏への人口集中は継続する見通しとなっていることに加え、単身・シニア世帯の増加、消費・所有に対する意識の変化、人々の働き方やライフスタイルの変化を背景とした住宅に対するニーズの多様化など、新たな商品・サービスの開発を通じたビジネスチャンスが期待できます。 ③ソリューション事業セグメント2024年においては、不動産投資市場は、金利上昇局面でも金融機関の融資姿勢に大きな変化はなく、投資意欲は引き続き高い水準を維持いたしました。首都圏賃貸市場は、住宅における空室率が低水準で推移いたしました。2025年以降においては、金利上昇による期待利回りの上昇など、投資用不動産市況の悪化リスクや、建築費の上昇による収益性の影響には注視する必要があります。一方で、日本の不動産投資市場は底堅く、投資需要は引き続き堅調に推移すると考えられます。また、働き方やライフスタイル、消費行動の変化に伴い、不動産の利活用に対するニーズが多様化しており、新たな商品・サービスの開発や周辺事業領域への展開を通じたビジネスチャンスが期待できます。 ④宿泊事業セグメント2024年においては、観光市場は、円安も追い風となり好調なインバウンド需要が続きました。2025年以降においては、訪日外国人旅行者数の増加を背景に宿泊需要の拡大が期待される一方、人手不足や原価の高騰、米国の高関税政策を契機とした世界経済の減速や為替レートの変動によるインバウンド需要の減退などには注視していく必要があります。中長期的には、日本独自の豊富な観光資源と、東・東南アジア諸国における一人当たりGDPの増加を背景に、家族・グループでの渡航・中長期滞在ニーズの拡大が期待できます。 ⑤工事事業セグメント2024年においては、働き方の変化やオフィスニーズの多様化等を背景に、企業のファシリティマネジメントに対する需要は堅調に推移いたしました。2025年以降においても、引き続き需要の高まりを背景に、オフィス移転・内装工事等の受注機会・事業拡大が期待できる一方で、資材・労務費の動向については注視していく必要があります。 （４）会社の対処すべき課題及び中長期的な会社の経営戦略当社は2022年度に「中期経営計画2026」を策定いたしました。重点テーマである「事業・財務基盤の強化」「新たな事業創造」「ESG経営の実践」を通して、企業価値のさらなる向上に努めてまいります。「中期経営計画2026」における主要な取り組みは以下のとおりです。 ①成長と安定を両立する事業ポートフォリオの構築●安定的な経営を支える現在の事業ラインアップを継続強化するとともに、戦略的に拡大を進めてきたリノベーションマンション販売、収益不動産等販売、ホテル施設販売・運営をドライバーとして事業成長を加速させます。●宿泊事業について、2030年の運営室数3,000室への拡大に向けて、運営受託と自社開発の両輪で事業拡大をめざします。●不動産に対するニーズの多様化を念頭においた高付加価値戦略と、その実現に向けたバリューチェーン強化やデジタル活用により収益性の向上をめざします。 ②セグメント別戦略ａ．レジデンシャル事業●新築分譲住宅及びリノベーションマンションのブランドを「INITIA」へ統合し、ブランド価値のさらなる向上を追求してまいります。●リノベーションマンション販売をドライバーとした事業成長と、10万戸超の分譲マンション開発で培ったノウハウと製販一貫体制を活かした付加価値の高い商品企画による収益性向上をめざします。●新築マンションにおける全住戸ZEH-M Orientedの採用や地域コミュニティ形成、中古ストック再生等によりESG経営を実践します。ｂ．ソリューション事業●新築・中古を問わない多様なアセットタイプの収益不動産販売と、独自の不動産運営コンテンツとのシナジー効果により、さらなる事業拡大と収益性向上をめざします。●中古ストック再生や、コミュニティ形成に寄与する不動産コンテンツの開発・展開等によりESG経営を実践します。 ｃ．宿泊事業●家族・グループでの中長期滞在ニーズにこたえる都市型アパートメントホテル「MIMARU」のブランド力のさらなる向上をめざします。●社会経済活動の正常化が一段と進み、国内外需要の回復基調が鮮明であることから、今後も安定した事業活動が図れる環境となったと判断し、新規案件への投資を再開しております。●2030年の運営室数3,000室への拡大に向けて、アクセスのよい都市部を中心に運営受託と自社開発の両輪で事業拡大をめざします。●積極的な外国人採用や、公的不動産をアウトドアリゾートとして有効活用した「ETOWA」の展開等により、ESG経営を実践します。ｄ．工事事業●国内・海外のデザインアワード等で多くの受賞実績がある空間設計・デザイン力のさらなる強化を進めます。●ファシリティ領域（オフィス移転・内装工事等）、建築領域（建築・リノベーション工事・マンションギャラリー設営工事等）における事業拡大・収益性向上をめざします。●環境配慮型商品の活用等、環境負荷の低い事業展開への取り組みによりESG経営を実践します。 ③新たな事業創造ａ．海外事業豪州・シドニーエリアにおける分譲住宅開発事業に加え、国内で培ったノウハウを活用できる事業について、米国・テキサス州ダラスやベトナム・ホーチミンなど市場の成長性が高い地域への進出・展開を進めています。ｂ．新たな運営コンテンツの開発アパートメントホテル、レンタルオフィス、シェアレジデンス、アウトドアリゾート等に続く新たな運営コンテンツの開発を進め、収益不動産の価値最大化と運営受託による収益基盤の拡充をめざします。ｃ．アセットマネジメント事業ソリューション事業で培ってきた収益不動産の価値向上ノウハウを活用できるアセットマネジメント事業への展開を検証します。また、収益不動産販売における仕入機会や販売チャネルの拡充とともに、不動産賃貸管理・運営の受託機会の拡張もめざします。 ④DXへの取り組み強化これまで推進してきたビジネス領域・コーポレート領域でのデジタル化に加え、DXへの取り組みを加速して経営・事業の革新と多様な働き方の実現をめざします。 ⑤ESG経営の実践上記セグメント別戦略に沿った社会的価値の高い事業運営を通じてESG経営を実践し、さらなる企業価値の向上をめざします。これまで実施してきた取り組みを継続することに加え、2024年３月期から当期純利益の２％程度をESG推進への投資予算に充当することを企図し、様々な取り組みを開始しております。取り組みの詳細は「２　サステナビリティに関する考え方及び取組」をご参照ください。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりです。なお、経営環境につきましては、「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　（３）経営環境」をご参照ください。 ①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の日本経済は、雇用・所得環境の改善を背景に、景気は緩やかな回復基調を維持いたしました。一方で、国際的な政治情勢の不安定さや、資源・エネルギー価格の高騰、物価上昇が続き、先行きの不透明感は依然として残る状況となりました。2024年度の不動産業界は、首都圏・近畿圏の新築マンション市場で供給戸数が減少した一方、建築費の高騰も背景に平均価格・平米単価は上昇する等、住宅購入に対する需要は堅調に推移しました。首都圏の中古マンション市場においては、成約件数・成約価格ともに上昇しました。不動産投資市場においては、金利上昇局面でも、金融機関の融資姿勢に大きな変化はなく、投資意欲は引き続き高い水準を維持いたしました。さらに、観光市場については、好調なインバウンド需要が続きました。このような事業環境におきまして、当社は「中期経営計画2026」の重点テーマである「事業・財務基盤の強化」「新たな事業創造」「ESG経営の実践」を通して、企業価値のさらなる向上に取り組んでまいりました。この結果、当連結会計年度の経営成績等は以下のとおりであります。 財政状態当連結会計年度末の総資産は1,768億49百万円となり、前連結会計年度末比35億16百万円増加いたしました。当連結会計年度末の負債合計は1,265億31百万円となり、前連結会計年度末比11億98百万円減少いたしました。当連結会計年度末の純資産は503億18百万円となり、前連結会計年度末比47億15百万円増加いたしました。 (単位：百万円) 2024年３月期2025年３月期前連結会計年度末比総資産173,333176,8493,516総負債127,730126,531△1,198純資産45,60250,3184,715自己資本比率（％）25.7527.882.14 経営成績当連結会計年度の経営成績は、前連結会計年度と比較して、レジデンシャル事業及び宿泊事業において増収増益、ソリューション事業において減収増益、工事事業において減収減益となりました。ホテル施設運営において訪日外国人旅行者数の増加により好調な事業環境が継続したことに加え、不動産販売においても収益性が改善したことにより、業績は堅調に進捗いたしました。その結果、売上高1,295億28百万円（前連結会計年度比4.0％増）、営業利益94億52百万円（同27.3％増）、経常利益79億43百万円（同18.9％増）、親会社株主に帰属する当期純利益53億23百万円（同24.4％増）を計上し、前連結会計年度比増収増益となりました。 (単位：百万円) 2024年３月期2025年３月期前連結会計年度比連結業績予想連結業績予想比売上高124,588129,5284,939134,000△4,471営業利益7,4229,4522,0299,000452経常利益6,6817,9431,2617,800143親会社株主に帰属する当期純利益4,2785,3231,0445,200123 報告セグメントの業績は以下のとおりであります。なお、各セグメントの売上高はセグメント間の内部売上高又は振替高を含んでおり、セグメント損益は営業損益ベースの数値であります。 a.レジデンシャル事業レジデンシャル事業におきましては、新築マンションにおいて戸当たり販売価格が上昇したことにより増収となった一方で、豪州での分譲住宅開発プロジェクトにおいて棚卸資産評価損を計上したことにより利益面に影響があったこと等から、売上高484億98百万円（前連結会計年度比11.5％増）、セグメント利益13億17百万円（同113.3％増）を計上いたしました。 ＜レジデンシャル事業の業績＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円） 2024年３月期2025年３月期前連結会計年度比増減率（％）売上高43,48948,4985,00911.5 新築マンション・一戸建販売23,34928,5135,16422.1 リノベーションマンション販売19,36019,203△156△0.8 その他（不動産仲介・海外事業等）77978120.3セグメント利益6171,317699113.3※新築マンション・一戸建販売には、宅地分譲を含んでおります。※リノベーションマンション販売には、物件保有期間中の賃貸収入を含んでおります。※その他（不動産仲介・海外事業等）には、豪州での分譲住宅開発事業を含んでおります。 ＜契約の状況＞ 2024年３月期2025年３月期前連結会計年度比契約数（戸）売上高（百万円）契約数（戸）売上高（百万円）契約数（戸）売上高（百万円）増減率（％）新築マンション43222,92545726,340253,41514.9リノベーションマンション36819,38430119,765△673802.0 ＜引渡数・売上高・売上総利益率＞ 2024年３月期2025年３月期引渡数（戸）売上高（百万円）売上総利益率（％）引渡数（戸）売上高（百万円）売上総利益率（％）新築マンション47623,07622.848627,49924.6リノベーションマンション36719,04611.829718,98014.3※共同事業物件における戸数については、事業比率に基づき計算しております。※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。 ＜完成在庫＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2025年３月31日現在） 2024年３月期2025年３月期前連結会計年度比新築マンション（戸）完成在庫255228△27（うち未契約完成在庫）(232)(206)(△26) b.ソリューション事業ソリューション事業におきましては、収益不動産等販売において引渡棟数の減少により減収となった一方で、売上総利益率の改善により増益となったこと等から、売上高479億12百万円（前連結会計年度比2.1％減）、セグメント利益43億37百万円（同67.0％増）を計上いたしました。 ＜ソリューション事業の業績＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円） 2024年３月期2025年３月期前連結会計年度比増減率（％）売上高48,95447,912△1,041△2.1 収益不動産等販売32,99731,550△1,447△4.4 不動産賃貸管理・運営15,54615,6551080.7 その他（不動産仲介・海外事業等）40970629672.3セグメント利益2,5964,3371,74067.0※収益不動産等販売には、共同出資型不動産、賃料収入及び土地売却等を含んでおります。※その他（不動産仲介・海外事業等）には、米国での中古賃貸アパートメントの再生販売事業を含んでおります。 ＜引渡数・売上高・売上総利益率＞ 2024年３月期2025年３月期引渡数（棟）売上高（百万円）売上総利益率（％）引渡数（棟）売上高（百万円）売上総利益率（％）収益不動産等販売（うち一棟物件）2031,64810.91427,05116.5※共同事業物件における棟数については、事業比率に基づき計算しております。※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。 c.宿泊事業宿泊事業におきましては、ホテル施設運営において訪日外国人旅行者数の増加に伴う好調な事業環境の継続により平均客室単価が上昇したこと等から、売上高236億86百万円（前連結会計年度比5.9％増）、セグメント利益67億74百万円（同8.1％増）を計上いたしました。 ＜宿泊事業の業績＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円） 2024年３月期2025年３月期前連結会計年度比増減率（％）売上高22,36723,6861,3195.9 ホテル施設販売6,4604,066△2,393△37.1 ホテル施設運営15,90619,6193,71323.3セグメント利益6,2666,7745078.1 ＜ホテル施設（アパートメントホテル）運営状況＞ 2024年３月期2025年３月期客室稼働率（％）74.672.7平均客室単価（千円）4050 d.工事事業工事事業におきましては、オフィス移転・内装工事の受注が減少したこと及び売上総利益率が低下したこと等により、売上高98億11百万円（前連結会計年度比2.2％減）、セグメント損失58百万円（前連結会計年度はセグメント利益２億49百万円）を計上いたしました。 ＜工事事業の業績＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円） 2024年３月期2025年３月期前連結会計年度比増減率（％）売上高10,0319,811△220△2.2セグメント利益又はセグメント損失（△）249△58△307― ②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は277億67百万円となりました。［前連結会計年度末は343億81百万円］ （営業活動によるキャッシュ・フロー）主に税金等調整前当期純利益を79億77百万円計上したことや、未収入金が29億63百万円減少した一方で、棚卸資産が109億99百万円増加したことや、法人税等の支払額が28億27百万円あったことから、35億44百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は93億14百万円の減少] （投資活動によるキャッシュ・フロー）主に関係会社株式の売却による収入が31百万円あった一方で、無形固定資産の取得による支出が４億16百万円あったことや、投資有価証券の取得による支出が２億２百万円あったことから、10億25百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は９億56百万円の減少] （財務活動によるキャッシュ・フロー）主に長期借入れによる収入が355億７百万円あった一方で、短期借入金が37億44百万円減少したことや、長期借入金の返済による支出が299億14百万円あったこと、不動産特定共同事業出資返還による支出が65億50百万円あったことから、19億83百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は110億33百万円の増加] （参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移項目2022年３月期2023年３月期2024年３月期2025年３月期自己資本比率（％）24.826.025.727.9時価ベースの自己資本比率（％）10.010.618.521.3 ※自己資本比率：自己資本÷総資産※時価ベースの自己資本比率：普通株式時価総額÷総資産（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。２．普通株式時価総額は、期末株価終値及び自己株式を除く期末発行済株式数より計算しております。※債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、当社グループにおける不動産販売事業の特性として、営業活動によるキャッシュ・フローが毎期大きく変動する可能性があるため、記載しておりません。 ③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における報告セグメントの業績に関連付けて記載しております。 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末時点において判断したものであります。 ①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。a.財政状態の分析（資産）当連結会計年度末の資産合計は1,768億49百万円となり、前連結会計年度末比35億16百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。当連結会計年度末の流動資産は1,645億99百万円となり、同26億円増加いたしました。これは、現金及び預金が同64億69百万円減少した一方で、販売用不動産が同126億61百万円増加したことによるものです。また、当連結会計年度末の固定資産は122億50百万円となり、同９億16百万円増加いたしました。これは、無形固定資産が同３億19百万円増加したことや、投資有価証券が同２億87百万円増加したことによるものです。 （負債）当連結会計年度末の負債合計は1,265億31百万円となり、前連結会計年度末比11億98百万円減少いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。当連結会計年度末の流動負債は669億94百万円となり、同71億13百万円減少いたしました。これは、短期借入金が同37億44百万円減少したことや、不動産特定共同事業出資受入金が同15億50百万円減少したことによるものです。また、当連結会計年度末の固定負債は595億36百万円となり、同59億15百万円増加いたしました。これは、不動産特定共同事業出資受入金が同18億50百万円減少した一方で、長期借入金が同73億94百万円増加したことによるものです。 （純資産）当連結会計年度末の純資産合計は503億18百万円となり、前連結会計年度末比47億15百万円増加いたしました。これは主に、配当金を支払った一方で、親会社株主に帰属する当期純利益53億23百万円を計上したことによるものです。また、当連結会計年度末の自己資本比率は、27.88％となりました。 b.経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度比49億39百万円増収の1,295億28百万円となりました。主な要因は、ソリューション事業において収益不動産等販売の引渡棟数が減少したこと等により同10億41百万円の減収、工事事業において受注が減少したこと等により同２億20百万円の減収となった一方で、レジデンシャル事業において新築マンションの戸当たり販売価格が上昇したこと等により同50億９百万円の増収、宿泊事業においてホテル施設運営における平均客室単価が上昇したこと等により同13億19百万円の増収となったことによるものです。 （営業利益）当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度比20億29百万円増益の94億52百万円となりました。主な要因は、工事事業において売上総利益率が低下したこと等により同３億７百万円の減益となった一方で、レジデンシャル事業において増収となったこと等により同６億99百万円の増益、ソリューション事業において売上総利益率が改善したこと等により同17億40百万円の増益、宿泊事業においてホテル施設運営における平均客室単価が上昇したことに伴い増収となったこと等により同５億７百万円の増益となったことによるものです。 （経常利益）当連結会計年度の経常利益は、前連結会計年度比12億61百万円増益の79億43百万円となりました。主な要因は、支払利息が同４億24百万円増加したことや、資金調達費用が同１億円増加した一方で、受取利息が同60百万円増加したことや、営業利益が同20億29百万円増益となったことによるものです。 （親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比10億44百万円増益の53億23百万円となりました。主な要因は、税金費用が同６億19百万円増加した一方で、経常利益が同12億61百万円増益となったことによるものです。 c.経営上の目標の達成状況「中期経営計画2026」の３年目にあたる2025年３月期の達成状況は以下のとおり、業績予想比では減収となったものの、営業利益は増益となりました。また、棚卸資産に対するプロジェクト借入が進捗したこと等により、前連結会計年度比でネット有利子負債は増加、ネットＤ／Ｅレシオは概ね維持となりました。総資産は35億16百万円増加しましたが、親会社株主に帰属する当期純利益53億23百万円を計上したため、自己資本比率27.9％に改善いたしました。 2023年３月期2024年３月期2025年３月期実績実績連結業績予想実績連結業績予想比売上高1,234億円1,246億円1,340億円1,295億円△45億円営業利益49.2億円74.2億円90.0億円94.5億円4.5億円自己資本比率26.0％25.7％―27.9％―ネット有利子負債574億円663億円―751億円―ネットＤ／Ｅレシオ1.4倍1.5倍―1.5倍― 「中期経営計画2026」の４年目にあたる2026年３月期の業績につきましては、当連結会計年度比で増収増益の売上高1,520億円、営業利益110億円を見通しております。なお、「中期経営計画2026」について、2025年５月12日の公表内容に基づき、５ヵ年計画を１年前倒しして４ヵ年とし、最終年度である2026年３月期の営業利益及び営業利益率の目標を当初計画より上方修正いたしました。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、「３　事業等のリスク」に記載しております。なお、当社グループは、これらのリスクを十分認識した上で、発生の回避、又は発生した場合には、その影響を最小限にとどめるように対応する方針であります。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報a.キャッシュ・フローの状況の分析キャッシュ・フローの状況の分析については、「（１）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。 b.資本の財源及び資金の流動性(1) 財務戦略の基本的な考え方当社グループは、財務体質の強化と事業成長に向けた投資を両立し、企業価値向上のために戦略的に経営資源を配分することを、財務戦略の基本方針としております。財務体質の強化に関しては、「中期経営計画2026」最終年度において自己資本比率を30％の水準へ改善させ、投資能力の拡張と、リスク耐性の強化を図ります。同時に、適切な情報開示・IR活動を通じて株主資本コストの低減に努めるとともに、営業キャッシュ・フローによる十分な債務償還能力を前提に、厳格な財務規律のもとで負債の活用も進めることにより、資本コストの低減及び資本効率の向上にも努めてまいります。投資に関しては、前述の自己資本比率の目標水準への改善を前提に、企業価値の向上に資する成長のための投資を積極的に推進してまいります。なお、「中期経営計画2026」においては、企業価値の向上に資する成長に向けて、システム・R&Dなどを含む新規投資を進めてまいります。 (2) 経営資源の配分に関する考え方当社グループは、適正な手元現預金の水準について検証を実施しております。「中期経営計画2026」期間においては、イベントリスク耐性も考慮し、当社グループの資金支出の多くを占める提出会社の月商約２か月分を、安定的な経営に必要な手元現預金水準とし、それを超える分については、「追加的に配分可能な経営資源」と認識し、企業価値向上に資する経営資源の配分に努めます。 (3) 資金需要の主な内容当社グループの資金需要においては、営業活動における資金支出の中で、不動産販売に関わる事業用地・事業用不動産の取得が最も重要かつ大きな資金支出となっております。 (4) 資金調達当社グループの事業活動の維持拡大に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金、外部資金を有効に活用しております。内部資金については、「中期経営計画2026」に定める自己資本比率も念頭に内部留保の拡充を図ってまいります。また、安定的な外部調達能力の維持向上は重要な課題と考えており、筆頭株主及びその他の関係会社である大和ハウス工業株式会社から融資保証枠の供与を受けるほか、当社独自での金融機関からの借入による資金調達を実施しております。また、資金の流動性確保のために金融機関との当座貸越契約の締結や長期運転資金借入を進めるほか、当社グループ資金の効率化のためのグループ会社とのキャッシュ・マネジメント・サービス（CMS）契約の締結を行っております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて作成されています。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社グループは、過去の実績値や状況を踏まえ合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り、予測を行っております。そのため実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積りは以下のとおりであり、当該見積りに用いた仮定については「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。（販売用不動産等の評価）当社グループは、販売用不動産等（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）の評価について、個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっており、収益性の低下した販売用不動産等については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。経済状況の変化等により、不動産市場が悪化したこと等により正味売却価額が下落した場合、評価損の計上が必要となる可能性があります。（繰延税金資産の回収可能性）当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の利益計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると慎重に判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しておりますが、繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、国内経済の変化及び国際情勢等の見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。