霞ヶ関キャピタル

３【事業の内容】 当社グループは、「その課題を、価値へ。」という経営理念のもと、「成長性のある事業分野」と「社会的意義のある事業」にて事業を展開しております。事業の遂行にあたっては、行動指針である「速く。手堅く。力強く。」に基づき活動をおこなっており、具体的な事業内容としては、不動産投資に関連するコンサルティングやマネジメント並びに収益不動産の開発をおこなう不動産コンサルティング事業を通じた社会課題の解決に資する事業への取り組みです。 当社グループの強みは、「社会課題の解決」を軸に、不動産業界・金融業界に関する広い知見と深い経験から成る「不動産」×「金融」を切り口としたコンサルティングや不動産開発にあり、重要な社会財産である不動産の有効活用や開発、ファンド組成やアセットマネジメント等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供しております。 なお、当社グループは、「不動産コンサルティング事業」の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。当社グループが取り組んでいる事業の特徴は以下の通りとなります。 (1）ホテル事業 当社グループは、観光立国の実現や地域創生への貢献を目的として、需給ギャップのある多人数向けホテルの開発に取り組んでおり、自社グループブランドとして、『fav』『FAV LUX』『edit x seven』『seven x seven』及びカルチャービジネスホテル『BASE LAYER HOTEL』を全国で展開しております。サービスをミニマル化し運営の効率化を図ることで低い稼働率でも収益を生み出せる収益構造も特徴であり、今後もインバウンド需要のさらなる増加やニーズの多様化を見込み、ブランドの多角化を推進しながら、付加価値のある施設の開発に取り組んでまいります。また、さらなる事業成長に向けて、2025年8月に当社がスポンサーとなる霞ヶ関ホテルリート投資法人（以下「霞ヶ関ホテルリート」という。）が上場し、国内でのホテル事業において、当社のビジネスモデルを完遂させるとともに、物件の管理・運営等により資産価値の維持向上を図る運用フェーズへの移行を開始させました。霞ヶ関ホテルリートの上場により、国内におけるホテル開発を加速させるとともに、当社のホテル開発・運営のノウハウを活かし米国等でのホテル事業も推進してまいります。 (2）物流事業 当社グループは賃貸型の冷凍冷蔵倉庫を主として開発をおこなっております。「2024年問題」やフロン規制、冷凍食品の需要が増加している市場環境を契機と捉え、開発地域を広げるとともに、さらなる付加価値として冷凍自動倉庫の開発も積極的に進めることで、効率化や収益性の向上だけでなく労働力不足や労働環境改善といった物流業界の社会的課題に対して貢献してまいります。また、これまで培ってきた冷凍冷蔵倉庫及び冷凍自動倉庫開発の知見を活かし、2025年9月よりASEAN諸国への進出の初弾としてマレーシア・クアラルンプールにおける物流事業を始動しております。マレーシア市場の成長を取り込みつつ、同国で物流事業を拡大し、他のASEAN諸国への進出も視野に入れながら、当社のさらなる成長を目指してまいります。 (3）ヘルスケア事業 当社グループは、超高齢社会である日本において、人生の最終段階に多くの方が望む傾向にある「病院が持つ安心感」と「自宅が持つ快適さ」の2つのニーズを満たすことができるホスピス住宅（注）1に大きな将来性を見込んでおり、ヘルスケア施設の中でもホスピス住宅の開発に注力しております。運営面まで一貫しておこなうとともに、これまでホテル開発等で培ってきたノウハウを活かした「駅近の好立地」「快適性を提供する空間デザイン」「機能性の高い施設企画力」といった特徴で既存のサービスとの差別化を図ってまいります。 （注）1. ホスピス住宅：がんや難病など専門的な緩和ケアをうけることができる病院と自宅の中間に位置し、訪問看護師、訪問療法士、訪問介護士が常駐しており、最期の時間を安心して過ごすための施設です。 (4）海外事業 当社グループの海外事業は、アラブ首長国連邦（ドバイ首長国）を中心に展開しております。当社グループは現地法人を設立し、ドバイの不動産マーケットに参入しレジデンス物件の取得・売却をおこなうことでキャピタルゲイン獲得機会を創出するとともに、日本の投資家がドバイに投資できる環境づくりを目標にノウハウ、ネットワーク、実績作りを進めてまいりました。2025年9月には、日本国内のビジネスモデルと同様に、自社主導の開発型ビジネスに本格参入し、共同パートナーと不動産開発事業を始動いたしました。これを契機として、当社はドバイにおける持続可能かつ国際競争力のある不動産開発プラットフォームの構築を図るとともに、将来的なグローバル市場展開の足掛かりを築いてまいります。 （ビジネスモデルおよび収益ポイント） 当社グループが営む不動産コンサルティング事業のビジネスモデルには、大きく4つの収益ポイントがあり、仕入れた用地に対して開発企画をおこなうことで付加価値を生み出し、そのプラン付きの用地を開発投資家（注）2へ売却した際の収益（①土地売却益）、開発投資家がオーナーとして取り組む不動産開発に対するプロジェクト管理報酬（②PJM報酬）（注）3、開発投資家から不動産投資家（注）4への売却益が開発投資家の目標利益を超過した際に受領する報酬（③成功報酬）、不動産投資家に対しておこなうアセットマネジメント報酬（④AM報酬）（注）5となっております。なお、開発投資家と不動産投資家では負うリスクや求めるリターンが異なるためステージによって投資家を分けております。 このビジネスモデルによる不動産開発は開発ステージに応じて開発主体（オーナー）が変更・継承され、当社グループは原則としてプロジェクトの開発企画期間中のみ開発用地を保有し、その期間中のみ開発用地の保有リスクを負うことになります。各プロジェクトの開発リスク（施工リスクやリーシングリスク等）は、当社グループから用地を取得しプロジェクトを引き継いだ開発投資家（開発ファンド含む)が負い、開発物件の竣工・売却までを担うことになります。当社グループは開発投資家からの委託を受けプロジェクト管理やリーシング、売却先の紹介などの業務を提供し、さらに開発物件の売却益が開発投資家の期待収益を超過した場合は成功報酬を受領いたします。竣工後の物件は開発投資家から不動産投資家（長期運用型ファンド含む）に売却され、物件の運営リスクは不動産投資家が負うことになり、当社グループは不動産投資家からの委託を受けアセットマネジメント業務を請け負います。 この様に当社グループの不動産開発に係るリスクは、開発企画期間以外は開発投資家又は不動産投資家が負いますが、例外として、土地を売却後も開発ファンドや長期運用型ファンドに対して当社グループより匿名組合出資をおこなうケースがあり、その際は開発リスク・運営リスクの一部を当社グループも負うこととなります。 また、土地・建物の売買においては不動産鑑定士や宅地建物取引士の資格を有する役職員がデューデリジェンスをおこない遵法性、投資対象不動産の状況や流動性を把握するほか、当社グループがファンドを組成し、当社グループ開発物件を当該組成ファンドに売却する際は、外部の不動産鑑定評価業者による不動産鑑定評価書の取得及び外部弁護士の意見を取り入れ、法令規則遵守及び物件の価格妥当性の担保をおこなうことで、利益相反防止体制を構築しております。 （注）2. 開発投資家：開発フェーズに投資をおこなう投資家を指し、開発リスク（施工リスクやリーシングリスク 等）を負い、売却時の収益（キャピタルゲイン）を目的に投資判断をおこないます。 3. プロジェクトマネジメント（PJM）：開発フェーズにおける施工管理業務。具体的には建設計画、設計監修、工事監修、施設管理業務、発注管理、リーシング等と開発に係る包括的なプロジェクト管理業務を指します。業務に対するインセンティブとして成功報酬を設定することが一般的であり、期間やコスト、リーシング等を計画よりも良化させてプロジェクトを完遂させた場合、超過収益に対して一定の割合を成功報酬として受領します。 4. 不動産投資家：開発物件完成後の運用フェーズに賃貸収益（インカムゲイン）を重視して投資をおこなう 投資家を指し、長期・安定収益を志向する投資戦略を持つ投資家が多いです。 5. アセットマネジメント（AM）：運用フェーズにおける投資家/ファンド管理業務を指し、投資家に代わって物件の管理（実際の物件メンテナンスや清掃等はビルメンテナンス会社が実施）や、資金の管理、決算や納税、売却のサポート等をおこないます。 [事業系統図]

３【事業の内容】 当社グループは、「その課題を、価値へ。」という経営理念のもと、「成長性のある事業分野」と「社会的意義のある事業」にて事業を展開しております。事業の遂行にあたっては、行動指針である「速く。手堅く。力強く。」に基づき活動を行っており、具体的な事業内容としては、不動産投資に関連するコンサルティングやマネジメント並びに収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業を通じた社会課題の解決に資する事業への取り組みです。 当社グループの強みは、「社会課題の解決」を軸に、不動産業界・金融業界に関する広い知見と深い経験から成る「不動産」×「金融」を切り口としたコンサルティングや不動産開発にあり、重要な社会財産である不動産の有効活用や開発、ファンド組成やアセットマネジメント等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供しております。 なお、当社グループは、「不動産コンサルティング事業」の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。当社グループが取り組んでいる事業の特徴は以下の通りとなります。 (１）物流事業 当社グループが開発する物流施設は賃貸型の冷凍冷蔵倉庫が主であり、首都圏や関西圏などの大消費地近郊、湾岸エリア等に加えて、直近では「2024年問題」をビジネス機会と捉え、東京・大阪などをつなぐ中継輸送拠点となる中部圏でも開発を進めております。フロン規制や冷凍食品の需要が増加している市場環境を契機と捉え、自家用の冷凍冷蔵倉庫が多いなか賃貸型冷凍冷蔵倉庫の開発に参入し、主力事業として積極的な展開を行っております。近年では、倉庫の規模を拡大し、ドライ(常温)・チルド(冷蔵)・コールド(冷凍)の３温度帯のマルチ型倉庫の開発も行っており、幅広いテナントのニーズに応えていく方針です。また、さらなる付加価値として冷凍冷蔵倉庫の自動化の開発も進めており、効率化や収益性の向上だけなく労働力不足や労働環境改善といった物流業界の社会的課題に対して貢献してまいります。 (２）ホテル事業 当社グループのホテルは、需給ギャップのある多人数向けの部屋をメインとした、４～８人のグループステイ向け中長期滞在型のホテルを中心に展開しております。中長期滞在に適した平均35㎡以上の広い部屋に、大人も使える二階建てベッド（バンクベッド）を備え、キッチン、洗濯機、冷蔵庫、テレビ等も設置しております。またサービスをミニマル化し運営の効率化を図ることで低い稼働率でも収益を生み出せる収益構造も特徴で、「少人数オペレーション」や「ホテル経営のDX化」、「飲食フロント融合設計」等の施策を組み込むことでコロナ禍でも安定した収益を生み出す運営体制を構築しております。足元ではインバウンド需要の急速な回復もあり、宿泊施設に求められるニーズがより多様化すると見込んでおり、都市型モデルやリゾートモデル、サウナ等の付加価値のある施設の組み込みなど派生タイプの開発にも取り組んでおります。 (３）ヘルスケア事業 当社グループは、ヘルスケア施設の中でも現在ホスピス住宅(注１)の開発に注力しております。超高齢社会である日本において、要介護の人数、単独世帯は急速に増加することが見込まれており、高齢者向け住宅の普及が急務となっております。このような状況の中、人生の最終段階に多くの方が望む傾向にある「病院が持つ安心感」と「自宅が持つ快適さ」の２つのニーズを満たすことができるホスピス住宅に大きな将来性を見込んでおります。当社グループは、これまでホテル開発等で培ってきたノウハウを活かし、「駅近の好立地」「生活圏内に馴染む外装デザイン」「機能性と快適性を兼ね備えた内装デザイン」といった特徴で差別化を図ってまいります。当社グループは一般的なホスピス住宅の滞在期間と言われる３～６ヶ月間を「最期のお別れを伝える時間」と考えており、患者・オペレーターが使いやすい施設であることはもちろんのこと、家族や友人と最期をすごす場として相応しいデザイン、訪問しやすい立地の施設にすべく鋭意取り組んでおります。 (注１) ホスピス住宅：がんや難病など専門的な緩和ケアをうけることができる病院と自宅の中間に位置し、訪問看護師、訪問療法士、訪問介護士が常駐しており、最期の時間を安心して過ごすための施設。 (４）海外事業 当社グループの海外展開は、経済発展するエリアでの事業拡大の機会の大きさをベースに、これまで培ってきた幅広いネットワークを活用し各国の調査を行った上で検討することで決定しており、実際の活動にあたっては現地の実績のある会社との協業体制をもって展開を行っております。現在は、アラブ首長国連邦（ドバイ首長国）を中心に展開しておりますが、これまでタイ王国（バンコク）とインドネシア共和国（ジャカルタ）での実績を積み重ねてきております。ドバイ首長国は、各国投資家の逃避先の一つとして世界的に注目を集めており、足元の不動産投資環境は活況を呈しております。当社グループは、現地法人を設立しており、ドバイ首長国の不動産マーケットに参入しキャピタルゲイン獲得機会を創出するとともに、日本の投資家がドバイ首長国に投資できる環境づくりを目標にノウハウ、ネットワーク、実績作りを進めております。 （ビジネスモデルおよび収益ポイント） 当社グループが営む不動産コンサルティング事業のビジネスモデルには、大きく４つの収益ポイントがあり、仕入れた用地に対して開発企画を行うことで付加価値を生み出し、そのプラン付きの用地を開発投資家（注２）へ売却した際の収益（①土地売却益）、開発投資家がオーナーとして取り組む不動産開発に対するプロジェクト管理報酬（②PJM報酬）（注３）、開発投資家から不動産投資家（注４）への売却益が開発投資家の目標利益を超過した際に受領する報酬（③成功報酬）、不動産投資家に対して行うアセットマネジメント報酬（④AM報酬）（注５）となっております。なお、開発投資家と不動産投資家では負うリスクや求めるリターンが異なるためステージによって投資家を分けております。 このビジネスモデルによる不動産開発は開発ステージに応じて開発主体（オーナー）が変更・継承され、当社グループは原則としてプロジェクトの開発企画期間中のみ開発用地を保有し、その期間中のみ開発用地の保有リスクを負うことになります。各プロジェクトの開発リスク（施工リスクやリーシングリスク等）は、当社グループから用地を取得しプロジェクトを引き継いだ開発投資家（開発ファンド含む)が負い、開発物件の竣工・売却までを担うことになります。当社グループは開発投資家からの委託を受けプロジェクト管理やリーシング、売却先の紹介などの業務を提供し、さらに開発物件の売却益が開発投資家の期待収益を超過した場合は成功報酬を受領いたします。竣工後の物件は開発投資家から不動産投資家（長期運用型ファンド含む）に売却され、物件の運営リスクは不動産投資家が負うことになり、当社グループは不動産投資家からの委託を受けアセットマネジメント業務を請け負います。 この様に当社グループの不動産開発に係るリスクは、開発企画期間以外は開発投資家又は不動産投資家が負いますが、例外として、土地を売却後も開発ファンドや長期運用側ファンドに対して当社グループより匿名組合出資を行うケースがあり、その際は開発リスク・運営リスクの一部を当社グループも負うこととなります。 また、土地・建物の売買においては不動産鑑定士や宅地建物取引士の資格を有する役職員がデューデリジェンスを行い遵法性、投資対象不動産の状況や流動性を把握するほか、当社グループがファンドを組成し、当社グループ開発物件を当該組成ファンドに売却する際は、外部の不動産鑑定評価業者による不動産鑑定評価書の取得及び外部弁護士の意見を取り入れ、法令規則遵守及び物件の価格妥当性の担保を行うことで、利益相反防止体制を構築しております。 （注２）開発投資家：開発フェーズに投資を行う投資家を指し、開発リスク（施工リスクやリーシングリスク等）を負い、売却時の収益（キャピタルゲイン）を目的に投資判断を行う。（注３）プロジェクトマネジメント（PJM）：開発フェーズにおける施工管理業務。具体的には建設計画、設計監修、工事監修、施設管理業務、発注管理、リーシング等と開発に係る包括的なプロジェクト管理業務を指す。業務に対するインセンティブとして成功報酬を設定することが一般的であり、期間やコスト、リーシング等を計画よりも良化させてプロジェクトを完遂させた場合、超過収益に対して一定の割合を成功報酬として受領する。（注４）不動産投資家：開発物件完成後の運用フェーズに賃貸収益（インカムゲイン）を重視して投資を行う投資家を指し、長期・安定収益を志向する投資戦略を持つ投資家が多い。（注５）アセットマネジメント（AM）：運用フェーズにおける投資家/ファンド管理業務を指し、投資家に代わって物件の管理（実際の物件メンテナンスや清掃等はビルメンテナンス会社が実施）や、資金の管理、決算や納税、売却のサポート等を行う。 [事業系統図]

３【事業の内容】 当社グループは、「その課題を、価値へ。」という経営理念のもと、「成長性のある事業分野」と「社会的意義のある事業」にて事業を展開しております。事業の遂行にあたっては、行動指針である「速く。手堅く。力強く。」に基づき活動を行っており、具体的な事業内容としては、不動産投資に関連するコンサルティングやマネジメント並びに収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業を通じた社会課題の解決に資する事業への取り組みです。 当社グループの強みは、「社会課題の解決」を軸に、不動産業界・金融業界に関する広い知見と深い経験から成る「不動産」×「金融」を切り口としたコンサルティングや不動産開発にあり、重要な社会財産である不動産の有効活用や開発、ファンド組成やアセットマネジメント等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供しております。 なお、当社グループの報告セグメントは、従来「不動産コンサルティング事業」および「自然エネルギー事業」の２つを報告しておりましたが、当連結会計年度より、「不動産コンサルティング事業」として単一の報告セグメントに変更しております。 当社グループは、創業当初より自然エネルギー事業に取組んでおりますが、FIT価格の下落や自社発電施設の売却などにより足元の事業規模は従前と比べて縮小傾向にございます。一方で、近年においては不動産コンサルティング事業に属するホテルや物流施設をはじめとする開発事業の拡大が顕著であり、更に前期もヘルスケア事業を新規に立ち上げるなど継続した成長を実現しております。 その結果、自然エネルギー事業の開発利益や売電収入がグループ全体の売上・利益に占める規模は相対的にも低くなってきております。そのため、引き続き自然エネルギー発電施設の開発や売電事業は継続して行うものの、社内リソースを自然エネルギー関連部門と特定し社内リソースの投入と管理を実施していくことは今後の事業展開において適切ではないと判断し、当第１四半期において、自然エネルギー事業関連部門を、不動産コンサルティング事業関連部門に統合する組織再編を実行いたしました。 当社グループが取り組んでいる事業の特徴は以下の通りとなります。 (１）物流事業 当社グループが開発する物流施設は賃貸型の冷凍冷蔵倉庫が主であり、首都圏や関西圏などの大消費地近郊、湾岸エリア等に敷地面積1,000～3,000坪の中小型倉庫を開発しております。フロン規制や冷凍食品の需要が増加している市場環境を契機と捉え、自家用の冷凍冷蔵倉庫が多いなか賃貸型冷凍冷蔵倉庫の開発に参入し、主力事業として積極的な展開を行っております。近年では、倉庫の規模を拡大し、ドライ(常温)・チルド(冷蔵)・コールド(冷凍)の３温度帯のマルチ型倉庫の開発も行っており、幅広いテナントのニーズに応えていく方針です。また、さらなる付加価値として冷凍冷蔵倉庫の自動化の開発にも着手しており、効率化や収益性の向上だけなく労働力不足や労働環境改善といった物流業界の社会的課題に対して貢献してまいります。 (２）ホテル事業 当社グループのアパートメントホテルは、需給ギャップのある多人数向けの部屋をメインとした、４～８人のグループステイ向け中長期滞在型のホテルです。中長期滞在に適した平均35㎡以上の広い部屋に、大人も使える二階建てベッド（バンクベッド）を備え、キッチン、洗濯機、冷蔵庫、テレビ等も設置しております。またサービスをミニマル化し運営の効率化を図ることで低い稼働率でも収益を生み出せる収益構造も特徴で、「少人数オペレーション」や「ホテル経営のDX化」、「飲食フロント融合設計」等の施策を組み込むことでコロナ禍でも安定した収益を生み出す運営体制を構築しております。足元ではインバウンド需要の急速な回復もあり、宿泊施設に求められるニーズがより多様化すると見込んでおり、都市型モデルやリゾートモデル、サウナ等の付加価値のある施設の組み込みなど派生タイプの開発にも取り組んでいく計画です。 (３）ヘルスケア関連施設事業 当社グループは、ヘルスケア関連施設の中でも現在ホスピス住宅(注１)の開発に注力しております。超高齢社会である日本において、要介護の人数、単独世帯は急速に増加することが見込まれており、高齢者向け住宅の普及が急務となっております。このような状況の中、人生の最終段階に多くの方が望む傾向にある「病院が持つ安心感」と「自宅が持つ快適さ」の２つのニーズを満たすことができるホスピス住宅に大きな将来性を見込んでおります。当社グループは、これまでホテル開発等で培ってきたノウハウを活かし、「駅近の好立地」「生活圏内に馴染む外装デザイン」「機能性と快適性を兼ね備えた内装デザイン」といった特徴で差別化を図ってまいります。当社グループは一般的なホスピス住宅の滞在期間と言われる３～６ヶ月間を「最期のお別れを伝える時間」と考えており、患者・オペレーターが使いやすい施設であることはもちろんのこと、家族や友人と最期をすごす場として相応しいデザイン、訪問しやすい立地の施設にすべく鋭意取り組んでおります。 (注１) ホスピス住宅：がんや難病など専門的な緩和ケアをうけることができる病院と自宅の中間に位置し、訪問看護師、訪問療法士、訪問介護士が常駐しており、最期の時間を安心して過ごすための施設。 (４）海外事業 当社グループの海外展開は、経済発展するエリアでの事業拡大の機会の大きさをベースに、これまで培ってきた幅広いネットワークを活用し各国の調査を行った上で検討することで決定しており、実際の活動にあたっては現地の実績のある会社との協業体制をもって展開を行っております。現在は、アラブ首長国連邦（ドバイ）を中心に展開しておりますが、これまでタイ王国（バンコク）とインドネシア共和国（ジャカルタ）での実績を積み重ねてきております。ドバイは、各国投資家の逃避先の一つとして世界的に注目を集めており、足元の不動産投資環境は活況を呈しております。当社グループはこの度、現地法人を設立し、ドバイの不動産マーケットに参入しキャピタルゲイン獲得機会を創出するとともに、日本の投資家がドバイに投資できる環境づくりを目標にノウハウ、ネットワーク、実績作りを進めてまいります。 （ビジネスモデルおよび収益ポイント） 当社グループが営む不動産コンサルティング事業のビジネスモデルには、大きく４つの収益ポイントがあり、仕入れた用地に対して開発企画を行うことで付加価値を生み出し、そのプラン付きの用地を開発投資家（注２）へ売却した際の収益（①土地売却益）、開発投資家がオーナーとして取り組む不動産開発に対するプロジェクト管理報酬（②PJM報酬）（注３）、開発投資家から不動産投資家（注４）への売却益が開発投資家の目標利益を超過した際に受領する報酬（③成功報酬）、不動産投資家に対して行うアセットマネジメント報酬（④AM報酬）（注５）となっております。なお、開発投資家と不動産投資家では負うリスクや求めるリターンが異なるためステージによって投資家を分けております。 このビジネスモデルによる不動産開発は開発ステージに応じて開発主体（オーナー）が変更・継承され、当社グループは原則としてプロジェクトの開発企画期間中のみ開発用地を保有し、その期間中のみ開発用地の保有リスクを負うことになります。各プロジェクトの開発リスク（施工リスクやリーシングリスク等）は、当社グループから用地を取得しプロジェクトを引き継いだ開発投資家（開発ファンド含む)が負い、開発物件の竣工・売却までを担うことになります。当社グループは開発投資家からの委託を受けプロジェクト管理やリーシング、売却先の紹介などの業務を提供し、さらに開発物件の売却益が開発投資家の期待収益を超過した場合は成功報酬を受領いたします。竣工後の物件は開発投資家から不動産投資家（長期運用型ファンド含む）に売却され、物件の運営リスクは不動産投資家が負うことになり、当社グループは不動産投資家からの委託を受けアセットマネジメント業務を請け負います。 この様に当社グループの不動産開発に係るリスクは、開発企画期間以外は開発投資家又は不動産投資家が負いますが、例外として、土地を売却後も開発ファンドや長期運用側ファンドに対して当社グループより匿名組合出資を行うケースがあり、その際は開発リスク・運営リスクの一部を当社グループも負うこととなります。 また、土地・建物の売買においては不動産鑑定士や宅地建物取引士の資格を有する役職員がデューデリジェンスを行い遵法性、投資対象不動産の状況や流動性を把握するほか、当社グループがファンドを組成し、当社グループ開発物件を当該組成ファンドに売却する際は、外部の不動産鑑定評価業者による不動産鑑定評価書の取得及び外部弁護士の意見を取り入れ、法令規則遵守及び物件の価格妥当性の担保を行うことで、利益相反防止体制を構築しております。 （注２）開発投資家：開発フェーズに投資を行う投資家を指し、開発リスク（施工リスクやリーシングリスク等）を負い、売却時の収益（キャピタルゲイン）を目的に投資判断を行う。（注３）プロジェクトマネジメント（PJM）：開発フェーズにおける施工管理業務。具体的には建設計画、設計監修、工事監修、施設管理業務、発注管理、リーシング等と開発に係る包括的なプロジェクト管理業務を指す。業務に対するインセンティブとして成功報酬を設定することが一般的であり、期間やコスト、リーシング等を計画よりも良化させてプロジェクトを完遂させた場合、超過収益に対して一定の割合を成功報酬として受領する。（注４）不動産投資家：開発物件完成後の運用フェーズに賃貸収益（インカムゲイン）を重視して投資を行う投資家を指し、長期・安定収益を志向する投資戦略を持つ投資家が多い。（注５）アセットマネジメント（AM）：運用フェーズにおける投資家/ファンド管理業務を指し、投資家に代わって物件の管理（実際の物件メンテナンスや清掃等はビルメンテナンス会社が実施）や、資金の管理、決算や納税、売却のサポート等を行う。 [事業系統図]

３【事業の内容】 当社グループは、「その課題を、価値へ。」という経営理念のもと、「成長性のある事業分野」と「社会的意義のある事業」にて事業を展開しております。事業を遂行するにあたっては、行動指針である「速く。手堅く。力強く。」に基づいて活動を行っております。 具体的な事業内容は、（1）不動産に関連するコンサルティング及び収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業、（2）再生可能エネルギー発電施設等の発電用地の取得、施設等の開発を行う自然エネルギー事業の２つで、いずれも社会的意義を有する事業であることが特徴となります。 （1）不動産コンサルティング事業① コンサルティング領域 当社グループは、不動産業界に関する知見と経験を活かし、不動産コンサルティングを営んでおります。重要な社会財産である不動産を有効活用すること等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供し、投資家サイドに立ったコンサルティングを行っております。 不動産コンサルティングを通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法や市場から入手した不動産の情報を投資家に提供しております。また、情報の収集力や収集した情報の評価・査定力、不動産活用に係る戦略立案や、並びに当該戦略を具現化する実行力等を不動産価値の最大化に向けた付加価値の源泉として、顧客ニーズに対応しております。 ② 収益不動産売買領域当社は、いくつかの不動産アセットを展開しておりますが、各不動産アセットの特徴は下記の通りとなります。a. 物流施設当社の物流施設は賃貸型の倉庫となり、首都圏や関西圏などの大消費地近郊、湾岸エリア等に、中小型の倉庫を開発しております。フロン規制や冷凍食品の消費増加している市場環境を契機と捉え、自家用の冷凍冷蔵倉庫が多いなか賃貸型冷凍冷蔵倉庫の開発に参入し、主力事業として積極的な展開を行っております。近年では、倉庫の規模を拡大し、ドライ(常温)・チルド(冷蔵)・コールド(冷凍)の3温度帯のマルチ型倉庫にも着手しており、幅広いテナントのニーズに応えて行く方針です。 b. アパートメントホテル 当社のアパートメントホテルは、需給ギャップのある多人数向けの部屋をメインとした、４～６人のグループステイ向け中長期滞在型のホテルです。中長期滞在に適した平均35㎡以上の広い部屋に、キッチン、洗濯機、冷蔵庫、テレビなどを設置しております。またサービスをミニマル化し運営の効率化を図ることで低い稼働率でも収益を生み出せる収益構造も特徴で、コロナ禍でも安定した収益を生み出しております。今後コロナ禍が回復してきた際には、国内のグループ旅行層だけでなくインバウンドの需要も見込んでおります。 c. ヘルスケア関連施設 当社のヘルスケア関連施設としては、現在ホスピス住宅の開発をおこなっております。超高齢社会である日本において、要介護の人数、単独世帯も急速に増加することが見込まれており、高齢者向け住宅の普及が急務となっております。このような状況の中、人生の最終段階に多くの方が望む傾向にある「病院が持つ安心感」と「自宅が持つ快適さ」の２つのニーズを持つことができるホスピス住宅に大きな将来性をみております。さらに、これまでホテル開発等で培ってきたノウハウを活かし、当社のホスピスは「駅近の好立地」「生活圏内に馴染む外装デザイン」「機能性と快適性を兼ね備えた内装デザイン」といった特徴で差別化を図ってまいります。 d. レジデンスファンド当社のレジデンスファンド組成事業は、現在は都心の築浅・駅近のレジデンスを中心に組成をしておりますが、将来的に地方都市の不動産の流動化ができるように組成していく予定です。また限られた投資家のみがアクセスできている不動産投資ファンドを個人投資家が投資しやすい形に整え、約2,000 兆円と言われる日本の個人金融資産に対して投資機会を提供する金融商品化を目指してまいります。その手法として、STO（Security Token Offering）等のテック技術を活用することで、不動産デジタル証券ファンドにすることを検討しております。 ［事業系統図］ e. 海外展開 近年の東南アジア諸国は、内需の堅調な成長に加えて外国資本の積極的な投資を背景に成長を続けていることから、当社グループは東南アジア市場に事業拡大の機会を見出しております。その一環としてタイ・インドネシアに現地法人を設立し、成長を続ける同国において更なる事業機会を見出しております。 （自然エネルギー事業） 当社は、再生可能エネルギーの中でも、主に太陽光や風力をエネルギー源とした発電施設を開発し、バイオマスの調査を行っております。当社は、再生可能エネルギー発電施設を開発するにあたって、スピード感を持ちつつ適切なデューデリジェンスを行い、開発経費を削減するため地域の事業者を直接取りまとめた上で、 実績のある建設業者等に開発工事の依頼をしております。また、太陽光パネル等の発電施設開発に必要な材料等は金融機関や機関投資家等が要求する水準を満たすメーカー等の製品を利用しております。加えて、土地等の発電施設開発にまつわる権利関係を整理し、確定することによって、発電施設開発後の訴訟リスク等の低減に取り組んでおります。 これらの施策により、当社の開発した発電施設は、インフラファンド等の主要な顧客である機関投資家が要求する水準を満たすことができ、インフラファンド等にとって魅力的な案件を供給しております。

３【事業の内容】 当社グループは、「その課題を、価値へ。」という経営理念のもと、「成長性のある事業分野」と「社会的意義のある事業」にて事業を展開しております。事業を遂行するにあたっては、行動指針である「速く。手堅く。力強く。」に基づいて活動を行っております。 具体的な事業内容は、（1）不動産に関連するコンサルティング及び収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業、（2）再生可能エネルギー発電施設等の発電用地の取得、施設等の開発を行う自然エネルギー事業の２つで、いずれも社会的意義を有する事業であることが特徴となります。 （1）不動産コンサルティング事業 不動産コンサルティング事業においては、未利用や老朽化により有効活用されていない土地や建物を取得し、その不動産の持つ本来の価値を最大化させるためのプロデュースを行っております。現代日本が抱える空き家問題や、需要拡大が見込まれているインバウンド観光に伴う宿泊施設不足等、個々の物件特性に応じた最適な施策を行い、資産価値向上を図っております。① コンサルティング領域 当社グループは、不動産業界に関する知見と経験を活かし、不動産コンサルティングを営んでおります。重要な社会財産である不動産を有効活用すること等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供し、投資家サイドに立ったコンサルティングを行っております。 不動産コンサルティングを通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法や市場から入手した不動産の情報を投資家に提供しております。また、情報の収集力や収集した情報の評価・査定力、不動産活用に係る戦略立案や、並びに当該戦略を具現化する実行力等を不動産価値の最大化に向けた付加価値の源泉として、顧客ニーズに対応しております。 ② 収益不動産売買領域（ホテル・認可保育園） 当社グループは、多様化する宿泊需要に対応したホテルの開発や日本が抱える社会問題の一つである待機児童や保育士不足の解消につながる認可保育園及び保育士向け住宅の開発を進めております。土地を取得し、新規に宿泊施設の開発を行うだけでなく、既存建物を取得した後、ホテル・旅館等へのコンバージョン（建物の用途変更）した物件の開発も行っております。 物件については、テナント運営会社（オペレーター）と賃貸借契約を締結することにより、安定した収益を享受できる物件の開発を行っています。 また、ホテル・旅館等の宿泊施設以外の既存収益物件の取得も行っており、リノベーション（主に間取り変更を伴う内装工事）業者への施工・発注、リーシング戦略に基づくリーシング業者へのリーシング業務（入居者募集業務）の依頼を行い、稼働率向上による収益改善等の付加価値を高めた上で、主に、個人富裕層又は当該個人の資産管理会社、一般事業法人、あるいは、不動産会社等に販売しております。 物件購入後は、速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。（物流施設） 当社グループは、Eコマース市場の拡大による物流施設需要の高まりや、フロンガス規制と冷凍冷蔵倉庫の需要拡大などを受け、環境配慮型の物流施設開発を『LOGI FLAG®』のブランド名で展開しております。従前の当社グループで土地を取得し、開発計画立案等を行うことで価値を付加し、不動産投資家へ売却するビジネススキーム（コンサルティング型デベロッパー）に加え、物流施設開発においてはパートナー企業と合弁会社を設立し、共同で開発を行うビジネススキーム（パートナーシップ型デベロッパー）での事業展開を行う計画です。 当社は創業以来、SDGsに着目した取組みを行ってきておりますが、物流施設開発を通じて当該活動を一層加速させていく予定です。当社グループが手掛ける物流施設のすべてについて環境へ配慮した施設にすることを目指しており、環境認証の取得や自然冷媒の活用などグリーンロジスティクスチェーンの構築に向けた物流施設開発を推進してまいります。 ［事業系統図］ （海外展開） 近年の東南アジア諸国は、内需の堅調な成長に加えて外国資本の積極的な投資を背景に成長を続けていることから、当社グループは東南アジア市場に事業拡大の機会を見出しております。その一環としてタイ・インドネシアに現地法人を設立し、成長を続ける同国において更なる事業機会を見出しております。 （2）自然エネルギー事業 当社グループは、太陽光発電等の施設の開発及び販売、電気事業者への売電を行っております。当社グループの自然エネルギー事業で取り扱う自然エネルギーは一般的に再生可能エネルギーと呼ばれ、永続的に利用可能な太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等の総称です。① 再生可能エネルギー政策の潮流 再生可能エネルギーの導入は世界的なエネルギー政策の潮流であり、世界各国は再生可能エネルギーの導入に係る取り組みを推進しております。 また、2021年末にはCOP26（国連気候変動枠組条約第２６回締約国会議）において2030年までの温暖化対策の国際枠組みについて合意が得られたことにより、今後も世界中で更なる再生可能エネルギーの導入が期待されております。 再生可能エネルギーは、国内で調達可能なことから、資源の乏しい我が国のエネルギー自給率向上に資するとともに、温室効果ガスを排出しないことから温暖化対策に寄与するエネルギー源として近年注目されています。しかしながら、我が国における発電電力量に占める再生可能エネルギーの割合は、2019年において18.0％（水力を除くと10.3％）（出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2019年度版」）と欧州主要国に比して遅れているのが現状です。 （発電電力量に占める再生可能エネルギー比率の比較） 出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2020年度版」 このような世界的エネルギー政策の潮流を受け、日本政府は国内における再生可能エネルギーの導入拡大を目的とし、固定価格買取制度（FIT）（＊１）を導入しました。 ② 再生可能エネルギー発電施設の事業開発から販売について 自然エネルギー事業では、再生可能エネルギー発電施設のデベロッパーとして、新しい発電施設の企画・開発・販売を行います。 当社グループは自治体許認可の取得、地権者と土地賃借・売買契約の締結、金融機関等からの資金調達及びEPC事業者（＊２）との工事契約締結等を行い、再生可能エネルギー発電施設を各種投資家へ販売します。 （事業開発から販売までの流れの概要と当社の役割） 再生可能エネルギー発電施設の事業開発から販売までの流れは、案件の発掘、土地確保・土地権利関係の整理・発電施設の設計・許認可取得等の「権利の整理」、詳細設計・造成等の「詳細プランニング」、出資・融資両面での「資金調達」、発電施設の「工事」及び「販売」に大別されます。「販売」においては工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。当社グループは、この再生可能エネルギー発電施設開発の一連のプロセス全般の指揮・監督を担っております。 「権利の整理」において、当社グループは案件候補の事業性評価を行い、有望案件を選別します。主な評価事項は地権者・地域関係者からの同意取得の蓋然性、許認可取得の蓋然性、収益性の確保及び、事業リスクの評価です。当社グループは環境・エネルギー分野における調査・コンサルティング実績のある企業や、環境関連の人的・情報ネットワーク、各地域にネットワークを持つ各地域の親密先企業を活用して新規案件開拓に取り組んでおります。 一定の事業性が認められた案件については、資金調達の蓋然性等を含めたより詳細な検証を行うと同時に地権者協議、設計・電力会社協議及び許認可取得を進めてまいります。法令や条例により環境アセスメント（＊３）の実施が定められる場合には、環境アセスメントを実施して開発を推進します。 「権利の整理」が終了した案件については、開発に向けて設計・造成等の「詳細プランニング」を実施いたします。 当社グループは再生可能エネルギー発電施設の立ち上げ・運営に必要な知見・プロジェクトマネジメントのノウハウ等を有する専門人材を擁しています。また、大手企業グループの系列に属さない独立系の事業者として、案件毎に多様な事業パートナーと連携して事業開発を推進しております。 再生可能エネルギー発電施設の事業開発は、発電施設の立地する地域の自然環境資源を活用して行うものであり、地域社会に対する配慮及び地域環境への最大限の配慮の上で開発していくものです。法令や条例で定められた許認可や環境アセスメントの実施のみならず、地域社会との対話や貢献、地域環境への配慮を重視しながら開発を進めていくことも、当該業務における当社グループ事業開発の特徴のひとつです。 発電施設の工事自体はEPC事業者に委託し、複数案件を立ち上げてきたノウハウを活かして発電施設建設の指揮・監督を行います。工事完成後は、各種投資家（上場インフラファンド等）へ販売します。なお、工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。 ［開発から売却時までの事業系統図］ （注）１ 工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。（注）２ 固定価格買取制度（FIT）における事業計画認定申請に伴い、経済産業省から付与されるユーザ識別のために用いられる符号になります。 ③ 自然エネルギー売電事業について 当社グループは収益性を鑑みて、太陽光発電施設を取得・整備し自社で発電した電力を、固定価格買取制度（FIT）に則り登録小売電気事業者又は一般送配電事業者に販売しております。開発した発電施設を長期に亘り所有し、当該発電施設の売電収入を「自然エネルギー事業」の売上として計上しております。売電については「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法」（FIT法）に基づき所定の買取期間に亘り売電価格が保証されるため、「売電事業」は長期的に安定した売上が見込まれます。 ［自然エネルギー売電事業の流れ］ FIT法に基づく再生可能エネルギー電源の買取期間及び買取価格は、下記表のとおりです。（買取期間及び買取価格推移の抜粋） ※２ 10kW以上50kW未満の事業用太陽光発電には、2020年度から自家消費型の地域活用要件を設定する。ただし、営農型太陽光は、10年間の農地転用許可が認められ得る案件は、自家消費を行わない案件であっても、災害時の活用が可能であればFIT制度の新規認定対象とする。※４ 風力・地熱・水力のリプレースについては、別途、新規認定より低い買取価格を適用。※５ 主産物・副産物を原料とするメタン発酵バイオガス発電は、一般木材区分において取扱う。※６ 新規燃料については、食料競合について調達価格等算定委員会とは別の場において専門的・技術的な検討を行った上で、その判断のための基準を策定し、当該基準に照らして、食料競合への懸念が認められる燃料については、そのおそれがないことが確認されるまでの間は、FIT制度の対象としない。食料競合への懸念が認められない燃料については、ライフサイクルGHG排出量の論点を調達価格等算定委員会とは別の場において専門的・技術的な検討を継続した上で、ライフサイクルGHG排出量を含めた持続可能性基準を満たしたものは、FIT制度の対象とする。※７ 石炭（ごみ処理焼却施設で混焼されるコークス以外）との混焼を行うものは、2019年度（一般廃棄物その他バイオマスは2021年度）からFIT制度の新規認定対象とならない。また、2018年度以前（一般廃棄物その他バイオマスは2020年度以前）に既に認定を受けた案件が容量市場の適用を受ける場合はFIT制度の対象から外す。 出典：経済産業省・資源エネルギー庁「FIP制度の詳細設計とアグリゲーションビジネスの更なる活性化」 （注）１ kW（キロ・ワット）、MW（メガ・ワット）は電力の大きさを示す単位で、MWは千kW（キロ・ワット）又は百万W（ワット）と同じ大きさを意味します。２ 買取価格は、各年度の期間内にFIT法に基づく要件を満たした再生可能エネルギー発電所の買取期間に亘り適用される、固定の電力買取価格（消費税抜表示）を示しております。３ 表示年度は各年４月から翌年３月までの期間を意味しております。 （＊１）固定価格買取制度（FIT） 「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法」（FIT法）に基づき、電気事業者（電気事業法上に定義された、小売電気事業、一般送配電事業、送電事業、特定送配電事業、発電事業を営む事業者の総称）が再生可能エネルギーで発電された電力を固定価格で買い取る制度です。太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等により発電された電力が当該制度に基づいて電気事業者に販売され、その他販売単価は年度毎に経済産業省・資源エネルギー庁の調達価格等算定委員会において定められます。電気事業者との受給契約（売電契約）・系統連系契約（電力系統への接続契約）が締結された場合、一定期間（10kW以上太陽光・バイオマス・風力・水力：20年間、地熱：15年間）に亘り事業認定手続き等に基づき適用される固定価格での電力売買が行われます。また、2015年１月に、太陽光発電所や風力発電所等の自然変動電源による発電量が大幅に増加した場合でも電力需給バランスを保ち、電力供給の安定化を図ることを目的とし、出力抑制ルールを拡充する制度改定が行われております。出力抑制ルールに基づき、旧一般電気事業者（東京電力（現東京電力ホールディングス）・北海道電力・東北電力・北陸電力・中部電力・関西電力・中国電力・四国電力・九州電力・沖縄電力の総称）は、一定条件のもとで再生可能エネルギーを電源とする発電所による系統への送電電力の数量や質に制限を加えることができます。 （＊２）EPC事業者発電施設建設において、Engineering（設計）、Procurement（調達）及びConstruction（建設）を含む一連の工程を請け負う事業者を指しています。 （＊３）環境アセスメント 1997年６月に制定された環境影響評価法（環境アセスメント法）は、道路、ダム、鉄道、空港、発電所等の13種類の事業において環境アセスメントの手続きを行うことを定めております。環境アセスメントにおいては、「環境の自然的構成要素の良好な状態の保持」（大気環境、水環境及び土壌環境・その他の環境）、「生物の多様性の確保及び自然環境の体系的保全」（植物、動物及び生態系）、「人と自然との豊かな触れ合い」（景観及び触れ合い活動の場）、「環境への負荷」（廃棄物及び温室効果ガス等）の中から対象事業の性質に応じて適切な環境要素が選定され、事業者自らが選定・予測・評価を行い、行政の意見を求めます。

３【事業の内容】 当社グループは、潜在する価値を再生し価値の化学反応を促進する「価値の再生」という経営理念のもと、「環境・エコロジー」、「ライフスタイル」、「地方創生」の３つの事業領域において事業を展開しております。事業を遂行するにあたっては、３つの行動指針（社会貢献、次世代へのバトン、突破力）に基づいております。 具体的な事業内容は、①不動産に関連するコンサルティング及び収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業、②太陽光発電等の発電用地の取得、施設等の開発を行う自然エネルギー事業の２つで、いずれも社会的意義を有する事業であることが特徴となります。 (1）不動産コンサルティング事業 不動産コンサルティング事業においては、未利用や老朽化により有効活用されていない土地や建物を取得し、その不動産の持つ本来の価値を最大化させるためのプロデュースを行っております。現代日本が抱える空き家問題や、需要拡大が見込まれているインバウンド観光に伴う宿泊施設不足等、個々の物件特性に応じた最適な施策を行い、資産価値向上を図っております。① コンサルティング領域 当社グループは、不動産業界に関する知見と経験を活かし、不動産コンサルティングを営んでおります。重要な社会財産である不動産を有効活用すること等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供し、投資家サイドに立ったコンサルティングを行っております。 不動産コンサルティングを通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法や市場から入手した不動産の情報を投資家に提供しております。また、情報の収集力や収集した情報の評価・査定力、不動産活用に係る戦略立案や、並びに当該戦略を具現化する実行力等を不動産価値の最大化に向けた付加価値の源泉として、顧客ニーズに対応しております。 ② 収益不動産売買領域（ホテル・認可保育園） 当社グループは、訪日外国人旅行者の増加により、都市部や観光地のホテル需要が高まる中、多様化する宿泊需要に対応したホテルの開発や日本が抱える社会問題の一つである待機児童や保育士不足の解消につながる認可保育園及び保育士向け住宅の開発を進めております。土地を取得し、新規に宿泊施設の開発を行うだけでなく、既存建物を取得した後、ホテル・旅館等へのコンバージョン（建物の用途変更）した物件の開発も行っております。 物件については、テナント運営会社（オペレーター）と賃貸借契約を締結することにより、安定した収益を享受できる物件の開発を行っています。 また、ホテル・旅館等の宿泊施設以外の既存収益物件の取得も行っており、リノベーション（主に間取り変更を伴う内装工事）業者への施工・発注、リーシング戦略に基づくリーシング業者へのリーシング業務（入居者募集業務）の依頼を行い、稼働率向上による収益改善等の付加価値を高めた上で、主に、個人富裕層又は当該個人の資産管理会社、一般事業法人、あるいは、不動産会社等に販売しております。 物件購入後は、速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。 ［事業系統図］（海外展開） 近年の東南アジア諸国は、内需の堅調な成長に加えて外国資本の積極的な投資を背景に成長を続けていることから、当社グループは東南アジア市場に事業拡大の機会を見出しております。その一環としてタイ・インドネシアに現地法人を設立し、当社グループの事業展開方針である「成長性のある事業分野 × 社会的意義のある事業」に基づき、成長を続ける同国において更なる事業機会を見出しております。 タイの不動産デベロッパーであるMagnolia Quality Development Corporationが、タイ・バンコク市内の中心部において進めている分譲マンション開発プロジェクト「Mulberry Grove Sukhumvit」について、当社関連会社を通じて、共同事業に関する合弁契約を締結しており、海外での分譲マンション開発事業を進めております。 (2）自然エネルギー事業 当社グループは、太陽光発電等の施設の開発及び販売、電気事業者への売電を行っております。当社グループの自然エネルギー事業で取り扱う自然エネルギーは一般的に再生可能エネルギーと呼ばれ、永続的に利用可能な太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等の総称です。① 再生可能エネルギー政策の潮流 再生可能エネルギーの導入は世界的なエネルギー政策の潮流であり、世界各国は再生可能エネルギーの導入に係る取り組みを推進しております。 また、2015年末にはCOP21（国連気候変動枠組条約第21回締約国会議）において2020年以降の温暖化対策の国際枠組みについて合意が得られたことにより、今後も世界中で更なる再生可能エネルギーの導入が期待されております。 再生可能エネルギーは、国内で調達可能なことから、資源の乏しい我が国のエネルギー自給率向上に資するとともに、温室効果ガスを排出しないことから温暖化対策に寄与するエネルギー源として近年注目されています。しかしながら、我が国における発電電力量に占める再生可能エネルギーの割合は、2017年において16.0％（水力を除くと8.1％）（出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2018年度版」）と欧州主要国に比して遅れているのが現状です。 （発電電力量に占める再生可能エネルギー比率の比較）出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2018年度版」 このような世界的エネルギー政策の潮流を受け、日本政府は国内における再生可能エネルギーの導入拡大を目的とし、固定価格買取制度（FIT）（＊１）を導入しました。 また、日本政府は2015年７月に「長期エネルギー需給見通し」（以下「エネルギーミックス」という。）を公表し、現在の再生可能エネルギー発電の比率を2030年度までに22％～24％程度に高めることを目標として掲げており、再生可能エネルギー市場の発電量は次のように見込まれております。（国内再生可能エネルギー発電量（GWh／年）） 太陽光バイオマス風力地熱水力2013年度実績11,40017,6005,2002,60084,9002030年度政府目標74,90039,400～49,00018,20010,200～10,30093,900～98,100成長倍率約6.6倍約2.2～2.8倍約3.5倍約3.9～4.0倍約1.1～1.2倍 （注） GWh（ギガ・ワット・アワー）は電力量を示す単位であり、千MWh（メガ・ワット・アワー）、百万kWh（キロ・ワット・アワー）又は十億Wh（ワット・アワー）と同じ量を意味します。出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2015年度版」 2018年７月には、第５次エネルギー基本計画が閣議決定され、「2030年のエネルギーミックスの確実な実現に全力を挙げる」こと等が政府方針とされました。② 自然エネルギー発電施設の事業開発から販売について 自然エネルギー事業では、再生可能エネルギー発電施設のデベロッパーとして、新しい発電施設の企画・開発・販売を行います。 当社グループは自治体許認可の取得、地権者と土地賃借・売買契約の締結、金融機関等からの資金調達及びEPC事業者（＊２）との工事契約締結等を行い、再生可能エネルギー発電施設を各種投資家へ販売します。 （事業開発から販売までの流れの概要と当社の役割） 再生可能エネルギー発電施設の事業開発から販売までの流れは、案件の発掘、土地確保・土地権利関係の整理・発電施設の設計・許認可取得等の「権利の整理」、詳細設計・造成等の「詳細プランニング」、出資・融資両面での「資金調達」、発電施設の「工事」及び「販売」に大別されます。「販売」においては工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。当社グループは、この再生可能エネルギー発電施設開発の一連のプロセス全般の指揮・監督を担っております。 「権利の整理」において、当社グループは案件候補の事業性評価を行い、有望案件を選別します。主な評価事項は地権者・地域関係者からの同意取得の蓋然性、許認可取得の蓋然性、収益性の確保及び、事業リスクの評価です。当社グループは環境・エネルギー分野における調査・コンサルティング実績のある企業や、環境関連の人的・情報ネットワーク、各地域にネットワークを持つ各地域の親密先企業を活用して新規案件開拓に取り組んでおります。 一定の事業性が認められた案件については、資金調達の蓋然性等を含めたより詳細な検証を行うと同時に地権者協議、設計・電力会社協議及び許認可取得を進めてまいります。法令や条例により環境アセスメント（＊３）の実施が定められる場合には、環境アセスメントを実施して開発を推進します。 「権利の整理」が終了した案件については、開発に向けて設計・造成等の「詳細プランニング」を実施いたします。 当社グループは再生可能エネルギー発電施設の立ち上げ・運営に必要な知見・プロジェクトマネジメントのノウハウ等を有する専門人材を擁しています。また、大手企業グループの系列に属さない独立系の事業者として、案件毎に多様な事業パートナーと連携して事業開発を推進しております。 再生可能エネルギー発電施設の事業開発は、発電施設の立地する地域の自然環境資源を活用して行うものであり、地域社会に対する配慮及び地域環境への最大限の配慮の上で開発していくものです。法令や条例で定められた許認可や環境アセスメントの実施のみならず、地域社会との対話や貢献、地域環境への配慮を重視しながら開発を進めていくことも、当該業務における当社グループ事業開発の特徴のひとつです。 発電施設の工事自体はEPC事業者に委託し、複数案件を立ち上げてきたノウハウを活かして発電施設建設の指揮・監督を行います。工事完成後は、各種投資家（上場インフラファンド等）へ販売します。なお、工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。［開発から売却時までの事業系統図］ （注）１ 工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。（注）２ 固定価格買取制度（FIT）における事業計画認定申請に伴い、経済産業省から付与されるユーザ識別のために用いられる符号になります。 ③ 自然エネルギー売電事業について 当社グループは収益性を鑑みて、太陽光発電施設を取得・整備し自社で発電した電力を、固定価格買取制度（FIT）に則り登録小売電気事業者又は一般送配電事業者に販売しております。開発した発電施設を長期に亘り所有し、当該発電施設の売電収入を「自然エネルギー事業」の売上として計上しております。売電については「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法」（FIT法）に基づき所定の買取期間に亘り売電価格が保証されるため、「売電事業」は長期的に安定した売上が見込まれます。（＊１）固定価格買取制度（FIT） 「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法」（FIT法）に基づき、電気事業者（電気事業法上に定義された、小売電気事業、一般送配電事業、送電事業、特定送配電事業、発電事業を営む事業者の総称）が再生可能エネルギーで発電された電力を固定価格で買い取る制度です。太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等により発電された電力が当該制度に基づいて電気事業者に販売され、その他販売単価は年度毎に経済産業省・資源エネルギー庁の調達価格等算定委員会において定められます。電気事業者との受給契約（売電契約）・系統連系契約（電力系統への接続契約）が締結された場合、一定期間（10kW以上太陽光・バイオマス・風力・水力：20年間、地熱：15年間）に亘り事業認定手続き等に基づき適用される固定価格での電力売買が行われます。また、2015年１月に、太陽光発電所や風力発電所等の自然変動電源による発電量が大幅に増加した場合でも電力需給バランスを保ち、電力供給の安定化を図ることを目的とし、出力抑制ルールを拡充する制度改定が行われております。出力抑制ルールに基づき、旧一般電気事業者（東京電力（現東京電力ホールディングス）・北海道電力・東北電力・北陸電力・中部電力・関西電力・中国電力・四国電力・九州電力・沖縄電力の総称）は、一定条件のもとで再生可能エネルギーを電源とする発電所による系統への送電電力の数量や質に制限を加えることができます。 FIT法に基づく再生可能エネルギー電源の買取期間及び買取価格は、下記表のとおりです。 （買取期間及び買取価格推移の抜粋）電源区分買取期間買取価格（１kWh当たり）(年度)201220132014201520162017201820192020太陽光(事業用)10kW以上50kW未満20年間40円36円32円29→27円24円21円18円14円13円50kw以上250kW未満12円250kW以上500kW未満入札制500kW以上2,000kW未満入札制2,000kW以上入札制風力陸上20kW未満20年間55円20円19円18円陸上20kW以上22円22→21円洋上―36円36円バイオマスメタン発酵ガス20年間39円39円間伐材由来2,000kW未満32円40円40円間伐材由来2,000kW以上32円32円一般木質10,000kW未満24円24円24円24円一般木質10,000kW以上20,000kW未満入札制入札制一般木質20,000kW以上24→21円建設資材廃棄物13円一般廃棄物その他バイオマス17円地熱15MW未満15年間40円15MW以上26円中小水力200kW未満20年間34円200kW以上1,000kW未満29円１MW以上30MW未満24円―１MW以上５MW未満27円５MW以上30MW未満24→20円20円出典：経済産業省・資源エネルギー庁ウェブサイト （注）１ kW（キロ・ワット）、MW（メガ・ワット）は電力の大きさを示す単位で、MWは千kW（キロ・ワット）又は百万W（ワット）と同じ大きさを意味します。２ 買取価格は、各年度の期間内にFIT法に基づく要件を満たした再生可能エネルギー発電所の買取期間に亘り適用される、固定の電力買取価格（消費税抜表示）を示しております。３ 表示年度は各年４月から翌年３月までの期間を意味しております。４ 2015年度の太陽光の買取価格は2015年６月までが29円、７月以降が27円と設定されております。５ 2017年度の陸上風力の買取価格は2017年９月までが22円、10月以降が21円と設定されております。６ 2017年度のバイオマス（一般木質20,000kW以上）の買取価格は2017年９月までが24円、10月以降が21円と設定されております。７ 2017年度の中小水力（５MW以上30MW未満）の買取価格は2017年９月までが24円、10月以降が20円と設定されております。 （＊２）EPC事業者発電施設建設において、Engineering（設計）、Procurement（調達）及びConstruction（建設）を含む一連の工程を請け負う事業者を指しています。 （＊３）環境アセスメント 1997年６月に制定された環境影響評価法（環境アセスメント法）は、道路、ダム、鉄道、空港、発電所等の13種類の事業において環境アセスメントの手続きを行うことを定めております。環境アセスメントにおいては、「環境の自然的構成要素の良好な状態の保持」（大気環境、水環境及び土壌環境・その他の環境）、「生物の多様性の確保及び自然環境の体系的保全」（植物、動物及び生態系）、「人と自然との豊かな触れ合い」（景観及び触れ合い活動の場）、「環境への負荷」（廃棄物及び温室効果ガス等）の中から対象事業の性質に応じて適切な環境要素が選定され、事業者自らが選定・予測・評価を行い、行政の意見を求めます。 ［自然エネルギー売電事業の流れ］

３【事業の内容】 当社グループは、潜在する価値を再生し価値の化学反応を促進する「価値の再生」という経営理念のもと、「環境・エコロジー」、「ライフスタイル」、「地方創生」の３つの事業領域において事業を展開しております。事業を遂行するにあたっては、３つの行動指針（社会貢献、次世代へのバトン、突破力）に基づいております。 具体的な事業内容は、①太陽光発電等の発電用地の取得、施設等の開発を行う自然エネルギー事業、②不動産に関連するコンサルティング及び収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業の２つで、いずれも社会的意義を有する事業であることが特徴となります。 (1）自然エネルギー事業 当社グループは、太陽光発電等の施設の開発及び販売、電気事業者への売電を行っております。当社グループの自然エネルギー事業で取り扱う自然エネルギーは一般的に再生可能エネルギーと呼ばれ、永続的に利用可能な太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等の総称です。① 再生可能エネルギー政策の潮流 再生可能エネルギーの導入は世界的なエネルギー政策の潮流であり、世界各国は再生可能エネルギーの導入に係る取り組みを推進しております。 また、2015年末にはCOP21（国連気候変動枠組条約第21回締約国会議）において2020年以降の温暖化対策の国際枠組みについて合意が得られたことにより、今後も世界中で更なる再生可能エネルギーの導入が期待されております。 再生可能エネルギーは、国内で調達可能なことから、資源の乏しい我が国のエネルギー自給率向上に資するとともに、温室効果ガスを排出しないことから温暖化対策に寄与するエネルギー源として近年注目されています。しかしながら、我が国における発電電力量に占める再生可能エネルギーの割合は、2017年において16.0％（水力を除くと8.1％）（出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2018年度版」）と欧州主要国に比して遅れているのが現状です。 （発電電力量に占める再生可能エネルギー比率の比較）出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2018年度版」 このような世界的エネルギー政策の潮流を受け、日本政府は国内における再生可能エネルギーの導入拡大を目的とし、固定価格買取制度（FIT）（＊１）を導入しました。 また、日本政府は2015年７月に「長期エネルギー需給見通し」（以下「エネルギーミックス」という。）を公表し、現在の再生可能エネルギー発電の比率を2030年度までに22％～24％程度に高めることを目標として掲げており、再生可能エネルギー市場の発電量は次のように見込まれております。（国内再生可能エネルギー発電量（GWh／年）） 太陽光バイオマス風力地熱水力2013年度実績11,40017,6005,2002,60084,9002030年度政府目標74,90039,400～49,00018,20010,200～10,30093,900～98,100成長倍率約6.6倍約2.2～2.8倍約3.5倍約3.9～4.0倍約1.1～1.2倍 （注） GWh（ギガ・ワット・アワー）は電力量を示す単位であり、千MWh（メガ・ワット・アワー）、百万kWh（キロ・ワット・アワー）又は十億Wh（ワット・アワー）と同じ量を意味します。出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2015年度版」 2018年７月には、第５次エネルギー基本計画が閣議決定され、「2030年のエネルギーミックスの確実な実現に全力を挙げる」こと等が政府方針とされました。 ② 自然エネルギー発電施設の事業開発から販売について 自然エネルギー事業では、再生可能エネルギー発電施設のデベロッパーとして、新しい発電施設の企画・開発・販売を行います。 当社グループは自治体許認可の取得、地権者と土地賃借・売買契約の締結、金融機関等からの資金調達及びEPC事業者（＊２）との工事契約締結等を行い、再生可能エネルギー発電施設を各種投資家へ販売します。 （事業開発から販売までの流れの概要と当社の役割） 再生可能エネルギー発電施設の事業開発から販売までの流れは、案件の発掘、土地確保・土地権利関係の整理・発電施設の設計・許認可取得等の「権利の整理」、詳細設計・造成等の「詳細プランニング」、出資・融資両面での「資金調達」、発電施設の「工事」及び「販売」に大別されます。「販売」においては工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。当社グループは、この再生可能エネルギー発電施設開発の一連のプロセス全般の指揮・監督を担っております。 「権利の整理」において、当社グループは案件候補の事業性評価を行い、有望案件を選別します。主な評価事項は地権者・地域関係者からの同意取得の蓋然性、許認可取得の蓋然性、収益性の確保及び、事業リスクの評価です。当社グループは環境・エネルギー分野における調査・コンサルティング実績のある企業や、環境関連の人的・情報ネットワーク、各地域にネットワークを持つ各地域の親密先企業を活用して新規案件開拓に取り組んでおります。 一定の事業性が認められた案件については、資金調達の蓋然性等を含めたより詳細な検証を行うと同時に地権者協議、設計・電力会社協議及び許認可取得を進めてまいります。法令や条例により環境アセスメント（＊３）の実施が定められる場合には、環境アセスメントを実施して開発を推進します。 「権利の整理」が終了した案件については、開発に向けて設計・造成等の「詳細プランニング」を実施いたします。 当社グループは再生可能エネルギー発電施設の立ち上げ・運営に必要な知見・プロジェクトマネジメントのノウハウ等を有する専門人材を擁しています。また、大手企業グループの系列に属さない独立系の事業者として、案件毎に多様な事業パートナーと連携して事業開発を推進しております。 再生可能エネルギー発電施設の事業開発は、発電施設の立地する地域の自然環境資源を活用して行うものであり、地域社会に対する配慮及び地域環境への最大限の配慮の上で開発していくものです。法令や条例で定められた許認可や環境アセスメントの実施のみならず、地域社会との対話や貢献、地域環境への配慮を重視しながら開発を進めていくことも、当該業務における当社グループ事業開発の特徴のひとつです。 発電施設の工事自体はEPC事業者に委託し、複数案件を立ち上げてきたノウハウを活かして発電施設建設の指揮・監督を行います。工事完成後は、各種投資家（上場インフラファンド等）へ販売します。なお、工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。 ［開発から売却時までの事業系統図］ （注）１ 工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。（注）２ 固定価格買取制度（FIT）における事業計画認定申請に伴い、経済産業省から付与されるユーザ識別のために用いられる符号になります。 ③ 自然エネルギー売電事業について 当社グループは収益性を鑑みて、太陽光発電施設を取得・整備し自社で発電した電力を、固定価格買取制度（FIT）に則り登録小売電気事業者又は一般送配電事業者に販売しております。開発した発電施設を長期に亘り所有し、当該発電施設の売電収入を「自然エネルギー事業」の売上として計上しております。売電については「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法」（FIT法）に基づき所定の買取期間に亘り売電価格が保証されるため、「売電事業」は長期的に安定した売上が見込まれます。第８期（2019年８月期）末現在の売電中の発電施設の概要及び売電契約先の状況は以下のとおりです。 （売電中の太陽光発電施設一覧）施設名称住所パネル出力（kW）買取価格（１kWh当たり）売電開始時期売電契約先群馬千代田群馬県邑楽郡16536円2014年10月株式会社新出光三重久保三重県度会郡33336円2015年３月中部電力株式会社高千穂宮崎県西臼杵郡11036円2015年４月九州電力株式会社鹿児島加世田鹿児島県南さつま市71832円2017年３月九州電力株式会社 （＊１）固定価格買取制度（FIT） 「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法」（FIT法）に基づき、電気事業者（電気事業法上に定義された、小売電気事業、一般送配電事業、送電事業、特定送配電事業、発電事業を営む事業者の総称）が再生可能エネルギーで発電された電力を固定価格で買い取る制度です。太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等により発電された電力が当該制度に基づいて電気事業者に販売され、その他販売単価は年度毎に経済産業省・資源エネルギー庁の調達価格等算定委員会において定められます。電気事業者との受給契約（売電契約）・系統連系契約（電力系統への接続契約）が締結された場合、一定期間（10kW以上太陽光・バイオマス・風力・水力：20年間、地熱：15年間）に亘り事業認定手続き等に基づき適用される固定価格での電力売買が行われます。また、2015年１月に、太陽光発電所や風力発電所等の自然変動電源による発電量が大幅に増加した場合でも電力需給バランスを保ち、電力供給の安定化を図ることを目的とし、出力抑制ルールを拡充する制度改定が行われております。出力抑制ルールに基づき、旧一般電気事業者（東京電力（現東京電力ホールディングス）・北海道電力・東北電力・北陸電力・中部電力・関西電力・中国電力・四国電力・九州電力・沖縄電力の総称）は、一定条件のもとで再生可能エネルギーを電源とする発電所による系統への送電電力の数量や質に制限を加えることができます。 FIT法に基づく再生可能エネルギー電源の買取期間及び買取価格は、下記表のとおりです。 （買取期間及び買取価格推移の抜粋）電源区分買取期間買取価格（１kWh当たり）2012年度2013年度2014年度2015年度2016年度2017年度2018年度2019年度太陽光(事業用)10kW以上500kW未満20年間40円36円32円29→27円24円21円18円114円500kW以上2,000kW未満入札制2,000kW以上入札制風力陸上20kW未満20年間55円20円19円陸上20kW以上22円22→21円洋上―36円バイオマスメタン発酵ガス20年間39円間伐材由来2,000kW未満32円40円間伐材由来2,000kW以上32円一般木質10,000kW未満24円24円24円一般木質10,000kW以上20,000kW未満入札制一般木質20,000kW以上24→21円建設資材廃棄物13円一般廃棄物その他バイオマス17円地熱15MW未満15年間40円15MW以上26円中小水力200kW未満20年間34円200kW以上1,000kW未満29円１MW以上30MW未満24円―１MW以上５MW未満27円５MW以上30MW未満24→20円20円出典：経済産業省・資源エネルギー庁ウェブサイト （注）１ kW（キロ・ワット）、MW（メガ・ワット）は電力の大きさを示す単位で、MWは千kW（キロ・ワット）又は百万W（ワット）と同じ大きさを意味します。２ 買取価格は、各年度の期間内にFIT法に基づく要件を満たした再生可能エネルギー発電所の買取期間に亘り適用される、固定の電力買取価格（消費税抜表示）を示しております。３ 表示年度は各年４月から翌年３月までの期間を意味しております。４ 2015年度の太陽光の買取価格は2015年６月までが29円、７月以降が27円と設定されております。５ 2017年度の陸上風力の買取価格は2017年９月までが22円、10月以降が21円と設定されております。６ 2017年度のバイオマス（一般木質20,000kW以上）の買取価格は2017年９月までが24円、10月以降が21円と設定されております。７ 2017年度の中小水力（５MW以上30MW未満）の買取価格は2017年９月までが24円、10月以降が20円と設定されております。 （＊２）EPC事業者発電施設建設において、Engineering（設計）、Procurement（調達）及びConstruction（建設）を含む一連の工程を請け負う事業者を指しています。 （＊３）環境アセスメント 1997年６月に制定された環境影響評価法（環境アセスメント法）は、道路、ダム、鉄道、空港、発電所等の13種類の事業において環境アセスメントの手続きを行うことを定めております。環境アセスメントにおいては、「環境の自然的構成要素の良好な状態の保持」（大気環境、水環境及び土壌環境・その他の環境）、「生物の多様性の確保及び自然環境の体系的保全」（植物、動物及び生態系）、「人と自然との豊かな触れ合い」（景観及び触れ合い活動の場）、「環境への負荷」（廃棄物及び温室効果ガス等）の中から対象事業の性質に応じて適切な環境要素が選定され、事業者自らが選定・予測・評価を行い、行政の意見を求めます。 ［自然エネルギー売電事業の流れ］ (2）不動産コンサルティング事業 不動産コンサルティング事業においては、未利用や老朽化により有効活用されていない土地や建物を取得し、その不動産の持つ本来の価値を最大化させるためのプロデュースを行っております。現代日本が抱える空き家問題や、需要拡大が見込まれているインバウンド観光に伴う宿泊施設不足等、個々の物件特性に応じた最適な施策を行い、資産価値向上を図っております。① コンサルティング領域 当社グループは、不動産業界に関する知見と経験を活かし、不動産コンサルティングを営んでおります。重要な社会財産である不動産を有効活用すること等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供し、投資家サイドに立ったコンサルティングを行っております。 不動産コンサルティングを通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法や市場から入手した不動産の情報を投資家に提供しております。また、情報の収集力や収集した情報の評価・査定力、不動産活用に係る戦略立案や、並びに当該戦略を具現化する実行力等を不動産価値の最大化に向けた付加価値の源泉として、顧客ニーズに対応しております。 ② 収益不動産売買領域（ホテル・認可保育園） 当社グループは、訪日外国人旅行者の増加により、都市部や観光地のホテル需要が高まる中、多様化する宿泊需要に対応したホテルの開発や日本が抱える社会問題の一つである待機児童や保育士不足の解消につながる認可保育園及び保育士向け住宅の開発を進めております。土地を取得し、新規に宿泊施設の開発を行うだけでなく、既存建物を取得した後、ホテル・旅館等へのコンバージョン（建物の用途変更）した物件の開発も行っております。 物件については、テナント運営会社（オペレーター）と賃貸借契約を締結することにより、安定した収益を享受できる物件の開発を行っています。 また、ホテル・旅館等の宿泊施設以外の既存収益物件の取得も行っており、リノベーション（主に間取り変更を伴う内装工事）業者への施工・発注、リーシング戦略に基づくリーシング業者へのリーシング業務（入居者募集業務）の依頼を行い、稼働率向上による収益改善等の付加価値を高めた上で、主に、個人富裕層又は当該個人の資産管理会社、一般事業法人、あるいは、不動産会社等に販売しております。 物件購入後は、速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。 ［事業系統図］ （ショッピングセンター） 当社グループは、東日本大震災により被災したショッピングセンターフォルテ（宮城県柴田郡大河原町）を再生することを目的として取得し、ショッピングセンターの運営を行っております。 ショッピングセンターフォルテでは、地域コミュニティの生活基盤の一部としての役割を担うよう、地域のお客様が利用しやすい魅力ある施設づくりに取り組んでおります。具体的には、地域のお客様が日常的に足を運んでくれるよう日常生活に密着した質の高いテナントを誘致し、施設の集客力を高めております。施設の集客力向上に伴い、より魅力的なテナントが入居するようになり、さらに施設の集客力が高まるといった好循環な事業環境を作り上げております。 なお、ショッピングセンター管理運営は、プロパティマネジメント（PM）会社（株式会社フォルテ・マネジメント）と業務委託契約を締結し、建物に関する設備管理、工事管理、清掃管理、保守管理、警備業務等のビルマネジメントは、ビルマネジメント（BM）会社（エーエフマネジメント株式会社）と業務委託契約を締結し、ショッピングセンターフォルテの資産価値を最大限に高める運用を行っております。 また、ショッピングセンターフォルテについて、当社グループは信託銀行と不動産信託契約を締結しており、所有権を信託譲渡した信託銀行より、賃借人として賃借（マスターリース）し、株式会社フォルテ・マネジメントへ転貸し、さらに各テナントへ転々貸しております。信託配当は、信託銀行から必要な運営経費等を差し引いた金額を受け取っております。 （保有ショッピングセンター）名称フォルテ SEASON'S WALK FORTE住所宮城県柴田郡大河原町字小島２番地１テナント数44店舗（2019年８月末現在）主要テナント食品スーパー、ドラッグストア、100円ショップ、衣服小売店等敷地面積57,327.18㎡（うち借地面積43,969.43㎡）延床面積35,344.97㎡建物構造鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート造２階建 ［事業系統図］ （海外展開） 近年の東南アジア諸国は、内需の堅調な成長に加えて外国資本の積極的な投資を背景に成長を続けていることから、当社グループは東南アジア市場に事業拡大の機会を見出しております。その一環としてタイ・インドネシアに現地法人を設立し、当社グループの事業展開方針である「成長性のある事業分野 × 社会的意義のある事業」に基づき、成長を続ける同国において更なる事業機会を見出しております。 タイ王国の不動産デベロッパーであるMagnolia Quality Development Corporationが、タイ・バンコク市内の中心部において進めている分譲マンション開発プロジェクト「Mulberry Grove Sukhumvit」について、当社関連会社を通じて、共同事業に関する合弁契約を締結しており、当社グループとして初の海外での分譲マンション開発事業を進めております。

３【事業の内容】 当社は、潜在する価値を再生し価値の化学反応を促進する「価値の再生」という経営理念のもと、「環境・エコロジー」、「ライフスタイル」、「地方創生」の３つの事業領域において事業を展開しております。事業を遂行するにあたっては、３つの行動指針(社会貢献、次世代へのバトン、突破力)に基づいております。具体的な事業内容は、①太陽光発電等の発電用地の取得、施設等の開発を行う自然エネルギー事業、②不動産に関連するコンサルティング及び収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業、③ショッピングセンターの運営を行うショッピングセンター事業の３つで、いずれも社会的意義を有する事業であることが特徴となります。 次の３事業は、「第５ 経理の状況 注記事項 セグメント情報等」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 (1）自然エネルギー事業 当社は、太陽光発電等の施設の開発及び販売、電気事業者への売電を行っております。当社の自然エネルギー事業で取り扱う自然エネルギーは一般的に再生可能エネルギーと呼ばれ、永続的に利用可能な太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等の総称です。① 再生可能エネルギー政策の潮流 再生可能エネルギーの導入は世界的なエネルギー政策の潮流であり、世界各国は再生可能エネルギーの導入に係る取り組みを推進しております。 また、平成27年末にはCOP21（国連気候変動枠組条約第21回締約国会議）において平成32年以降の温暖化対策の国際枠組みについて合意が得られたことにより、今後も世界中で更なる再生可能エネルギーの導入が期待されております。 再生可能エネルギーは、国内で調達可能なことから、資源の乏しい我が国のエネルギー自給率向上に資するとともに、温室効果ガスを排出しないことから温暖化対策に寄与するエネルギー源として近年注目されています。しかしながら、我が国における発電電力量に占める再生可能エネルギーの割合は、平成28年において15.3％（水力を除くと7.8％）（出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2017年度版」）と欧州主要国に比して遅れているのが現状です。 （発電電力量に占める再生可能エネルギー比率の比較）出典：経済産業省・資源エネルギー庁HP（日本以外：2015年推計値データ、IEA Energy Balance of OECD Countries（2016 edition）、日本：総合エネルギー統計2016年度速報値※再エネ＝水力を除く）のデータより当社作成 このような世界的エネルギー政策の潮流を受け、日本政府は国内における再生可能エネルギーの導入拡大を目的とし、固定価格買取制度（FIT）（＊１）を導入しました。 また、日本政府は平成27年７月に「長期エネルギー需給見通し」（以下「エネルギーミックス」という。）を公表し、現在の再生可能エネルギー発電の比率を平成42年度までに22％～24％程度に高めることを目標として掲げており、再生可能エネルギー市場の発電量は次のように見込まれております。（国内再生可能エネルギー発電量（GWh／年）） 太陽光バイオマス風力地熱水力平成25年度実績11,40017,6005,2002,60084,900平成42年度政府目標74,90039,400～49,00018,20010,200～10,30093,900～98,100成長倍率約6.6倍約2.2～2.8倍約3.5倍約3.9～4.0倍約1.1～1.2倍 （注） GWh（ギガ・ワット・アワー）は電力量を示す単位であり、千MWh（メガ・ワット・アワー）、百万kWh（キロ・ワット・アワー）又は十億Wh（ワット・アワー）と同じ量を意味します。出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2015年度版」 平成30年７月には、第５次エネルギー基本計画が閣議決定され、「2030年のエネルギーミックスの確実な実現に全力を挙げる」こと等が政府方針とされました。 ② 自然エネルギー発電施設の事業開発から販売について 自然エネルギー事業では、再生可能エネルギー発電施設のデベロッパーとして、新しい発電施設の企画・開発・販売を行います。 当社は自治体許認可の取得、地権者と土地賃借・売買契約の締結、金融機関等からの資金調達及びEPC事業者（＊２）との工事契約締結等を行い、再生可能エネルギー発電施設を各種投資家へ販売します。 （事業開発から販売までの流れの概要と当社の役割） 再生可能エネルギー発電施設の事業開発から販売までの流れは、案件の発掘、土地確保・土地権利関係の整理・発電施設の設計・許認可取得等の「権利の整理」、詳細設計・造成等の「詳細プランニング」、出資・融資両面での「資金調達」、発電施設の「工事」及び「販売」に大別されます。「販売」においては工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。当社は、この再生可能エネルギー発電施設開発の一連のプロセス全般の指揮・監督を担っております。 「権利の整理」において、当社は案件候補の事業性評価を行い、有望案件を選別します。主な評価事項は地権者・地域関係者からの同意取得の蓋然性、許認可取得の蓋然性、収益性の確保及び、事業リスクの評価です。当社は環境・エネルギー分野における調査・コンサルティング実績のある企業や、環境関連の人的・情報ネットワーク、各地域にネットワークを持つ各地域の親密先企業を活用して新規案件開拓に取り組んでおります。 一定の事業性が認められた案件については、資金調達の蓋然性等を含めたより詳細な検証を行うと同時に地権者協議、設計・電力会社協議及び許認可取得を進めてまいります。法令や条例により環境アセスメント（＊３）の実施が定められる場合には、環境アセスメントを実施して開発を推進します。 「権利の整理」が終了した案件については、開発に向けて設計・造成等の「詳細プランニング」を実施いたします。 当社は再生可能エネルギー発電施設の立ち上げ・運営に必要な知見・プロジェクトマネジメントのノウハウ等を有する専門人材を擁しています。また、大手企業グループの系列に属さない独立系の事業者として、案件毎に多様な事業パートナーと連携して事業開発を推進しております。 再生可能エネルギー発電施設の事業開発は、発電施設の立地する地域の自然環境資源を活用して行うものであり、地域社会に対する配慮及び地域環境への最大限の配慮の上で開発していくものです。法令や条例で定められた許認可や環境アセスメントの実施のみならず、地域社会との対話や貢献、地域環境への配慮を重視しながら開発を進めていくことも、当該業務における当社事業開発の特徴のひとつです。 発電施設の工事自体はEPC事業者に委託し、複数案件を立ち上げてきたノウハウを活かして発電施設建設の指揮・監督を行います。工事完成後は、各種投資家（上場インフラファンド等）へ販売します。なお、工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。 ［開発から売却時までの事業系統図］ （注）１ 工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。（注）２ 固定価格買取制度（FIT）における事業計画認定申請に伴い、経済産業省から付与されるユーザ識別のために用いられる符号になります。 ③ 売電について 当社は収益性を鑑みて、自社発電施設を取得・整備し自社で発電した電力を、固定価格買取制度（FIT）に則り登録小売電気事業者又は一般送配電事業者に販売しております。開発した発電施設を長期に亘り所有し、当該発電施設の売電収入を「自然エネルギー事業」の売上として計上しております。売電については「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法」（FIT法）に基づき所定の買取期間に亘り売電価格が保証されるため、「売電事業」は長期的に安定した売上が見込まれます。当事業年度末現在の売電中の発電施設の概要及び売電契約先の状況は以下のとおりです。 （売電中の太陽光発電施設一覧）施設名称住所パネル出力（kW）買取価格（１kWh当たり）売電開始時期売電契約先フォルテ屋上宮城県柴田郡57240円平成25年６月東北電力株式会社群馬千代田群馬県邑楽郡16536円平成26年10月株式会社新出光三重久保三重県度会郡33336円平成27年３月中部電力株式会社高千穂宮崎県西臼杵郡11036円平成27年４月九州電力株式会社鹿児島加世田鹿児島県南さつま市71832円平成29年３月九州電力株式会社 （＊１）固定価格買取制度（FIT） 「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法」（FIT法）に基づき、電気事業者（電気事業法上に定義された、小売電気事業、一般送配電事業、送電事業、特定送配電事業、発電事業を営む事業者の総称）が再生可能エネルギーで発電された電力を固定価格で買い取る制度です。太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等により発電された電力が当該制度に基づいて電気事業者に販売され、その他販売単価は年度毎に経済産業省・資源エネルギー庁の調達価格等算定委員会において定められます。電気事業者との受給契約（売電契約）・系統連系契約（電力系統への接続契約）が締結された場合、一定期間（10kW以上太陽光・バイオマス・風力・水力：20年間、地熱：15年間）に亘り事業認定手続き等に基づき適用される固定価格での電力売買が行われます。また、平成27年１月に、太陽光発電所や風力発電所等の自然変動電源による発電量が大幅に増加した場合でも電力需給バランスを保ち、電力供給の安定化を図ることを目的とし、出力抑制ルールを拡充する制度改定が行われております。出力抑制ルールに基づき、旧一般電気事業者（東京電力（現東京電力ホールディングス）・北海道電力・東北電力・北陸電力・中部電力・関西電力・中国電力・四国電力・九州電力・沖縄電力の総称）は、一定条件のもとで再生可能エネルギーを電源とする発電所による系統への送電電力の数量や質に制限を加えることができます。 FIT法に基づく再生可能エネルギー電源の買取期間及び買取価格は、下記表のとおりです。（買取期間及び買取価格推移の抜粋） 電源区分買取期間買取価格（１kWh当たり）平成24年度平成25年度平成26年度平成27年度平成28年度平成29年度平成30年度太陽光(事業用)10kW以上2,000kW未満20年間40円36円32円29→27円24円21円18円2,000kW以上入札制風力陸上20kW未満20年間55円20円陸上20kW以上22円22→21円洋上―36円バイオマスメタン発酵ガス20年間39円間伐材由来2,000kW未満32円40円間伐材由来2,000kW以上32円一般木質10,000kW未満24円24円24円一般木質10,000kW以上20,000kW未満入札制一般木質20,000kW以上24→21円建設資材廃棄物13円一般廃棄物その他バイオマス17円地熱15MW未満15年間40円15MW以上26円中小水力200kW未満20年間34円200kW以上1,000kW未満29円１MW以上30MW未満24円―１MW以上５MW未満27円５MW以上30MW未満24→20円20円出典：経済産業省・資源エネルギー庁ウェブサイト （注）１ kW（キロ・ワット）、MW（メガ・ワット）は電力の大きさを示す単位で、MWは千kW（キロ・ワット）又は百万W（ワット）と同じ大きさを意味します。２ 買取価格は、各年度の期間内にFIT法に基づく要件を満たした再生可能エネルギー発電所の買取期間に亘り適用される、固定の電力買取価格（消費税抜表示）を示しております。３ 表示年度は各年４月から翌年３月までの期間を意味しております。４ 平成27年度の太陽光の買取価格は平成27年６月までが29円、７月以降が27円と設定されております。５ 平成29年度の陸上風力の買取価格は平成29年９月までが22円、10月以降が21円と設定されております。６ 平成29年度のバイオマス（一般木質20,000kW以上）の買取価格は平成29年９月までが24円、10月以降が21円と設定されております。７ 平成29年度の中小水力（５MW以上30MW未満）の買取価格は平成29年９月までが24円、10月以降が20円と設定されております。 （＊２）EPC事業者発電施設建設において、Engineering（設計）、Procurement（調達）及びConstruction（建設）を含む一連の工程を請け負う事業者を指しています。 （＊３）環境アセスメント 平成９年６月に制定された環境影響評価法（環境アセスメント法）は、道路、ダム、鉄道、空港、発電所等の13種類の事業において環境アセスメントの手続きを行うことを定めております。環境アセスメントにおいては、「環境の自然的構成要素の良好な状態の保持」（大気環境、水環境及び土壌環境・その他の環境）、「生物の多様性の確保及び自然環境の体系的保全」（植物、動物及び生態系）、「人と自然との豊かな触れ合い」（景観及び触れ合い活動の場）、「環境への負荷」（廃棄物及び温室効果ガス等）の中から対象事業の性質に応じて適切な環境要素が選定され、事業者自らが選定・予測・評価を行い、行政の意見を求めます。 (2）不動産コンサルティング事業 投資家の目線に立った土地の有効活用や新たな投資商品の組成のため、収益不動産（アパート・ホテル・旅館等）の開発や資産運用コンサルティングに着手しつつ、社会的意義の観点から、インバウンド需要の増加にも着目し、宿泊施設の開発、コンバージョン、リノベーション、リーシング等を実施することで、収益改善、資産価値向上のための施策を立案・実践しています。① コンサルティング領域 当社は、不動産業界に関する知見と経験を活かし、不動産コンサルティングを営んでおります。重要な社会財産である不動産を有効活用すること等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供し、投資家サイドに立ったコンサルティングを行っております。 不動産コンサルティングを通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法や市場から入手した不動産の情報を投資家に提供しております。また、情報の収集力や収集した情報の評価・査定力、不動産活用に係る戦略立案や、並びに当該戦略を具現化する行動力等を付加価値の源泉として、顧客ニーズに対応しております。 ② 収益不動産売買領域 当社は、訪日外国人旅行者の増加により、都市部や観光地のホテル需要が高まる中、インバウンド需要が見込める不動産を取得し、ホテル・旅館等の宿泊施設の開発・販売を行っております。土地を取得し、新規に宿泊施設の開発・販売を行うだけでなく、既存建物を取得した後、ホテル・旅館等へのコンバージョン（建物の用途変更）した物件の販売も行っております。 また、ホテル・旅館等の宿泊施設以外の既存収益物件の取得も行っており、リノベーション（主に間取り変更を伴う内装工事）業者への施工・発注、リーシング戦略に基づくリーシング業者へのリーシング業務（入居者募集業務）の依頼を行い、稼働率向上による収益改善等の付加価値を高めた上で、主に、個人富裕層又は当該個人の資産管理会社、一般事業法人、あるいは、不動産会社等に販売しております。 物件購入後は、速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。 ［事業系統図］ (3）ショッピングセンター事業 当社は、東日本大震災により被災したショッピングセンターフォルテ(宮城県柴田郡大河原町)を再生することを目的として取得し、ショッピングセンター事業を行っております。 ショッピングセンターフォルテでは、地域コミュニティの生活基盤の一部としての役割を担うよう、地域のお客様が利用しやすい魅力ある施設づくりに取り組んでおります。具体的には、地域のお客様が日常的に足を運んでくれるよう日常生活に密着した質の高いテナントを誘致し、施設の集客力を高めております。施設の集客力向上に伴い、より魅力的なテナントが入居するようになり、さらに施設の集客力が高まるといった好循環な事業環境を作り上げております。 なお、ショッピングセンター管理運営は、プロパティマネジメント（PM）会社(株式会社フォルテ・マネジメント)と業務委託契約を締結し、建物に関する設備管理、工事管理、清掃管理、保守管理、警備業務等のビルマネジメントは、ビルマネジメント（BM）会社（エーエフマネジメント株式会社）と業務委託契約を締結し、ショッピングセンターフォルテの資産価値を最大限に高める運用を行っております。 また、ショッピングセンターフォルテについて、当社は信託銀行と不動産信託契約を締結しており、所有権を信託譲渡した信託銀行より、賃借人として賃借（マスターリース）し、株式会社フォルテ・マネジメントへ転貸し、さらに各テナントへ転々貸しております。信託配当は、信託銀行から必要な運営経費等を差し引いた金額を受け取っております。 （保有ショッピングセンター）名称フォルテ SEASON'S WALK FORTE住所宮城県柴田郡大河原町字小島２番地１テナント数51店舗（平成30年8月末現在）主要テナント食品スーパー、ドラッグストア、100円ショップ、衣服小売店等敷地面積57,327.18㎡（うち借地面積43,969.43㎡）延床面積35,344.97㎡建物構造鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート造２階建 ［事業系統図］