アズマハウス（3293）は何で稼いでいるか — 事業の柱と依存度

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針すべての分野において「より大切に、より迅速に、すべてはお客様のために」をモットーに、商品の品質・性能・お客様への対応・サービスの向上は無限と考え、徹底してこだわり、お客様満足を徹底的に追求していくということを経営理念としております。また、公正な競争を通じて付加価値を創出し、雇用を生み出すなど経済社会の発展を担うとともに、広く社会にとって有用な存在であり続けたいと考えており、その実現のため働くすべての人々が企業理念に基づき、高い倫理観を持って活動し、社会的責任の重さを自覚し、あらゆる法令やルールを厳格に遵守し、社会から信頼され続ける企業を目指し行動する「企業行動憲章」を定めております。 （２）経営戦略当社グループは、外的環境の影響リスクを保守的に評価しつつ、総合不動産会社であるワンストップ体制のメリットを活かし、シナジー効果の最大化を推進することで、持続的成長と高収益体質の実現を目指してまいります。今後の見通しにつきましては、資材原価の高止まりが継続し、金利上昇懸念など購買意欲の低下が予想されますが、高品質、高付加価値の住宅供給への住宅取得支援策や購買条件の変化などにより、景気動向につきましては緩やかな回復基調となることが期待されます。このような中、安定的な成長を実現できる事業基盤を構築するため、既存事業の深耕及び拡大、経営基盤の強化を推進するとともに利益確保及び最大化を図ってまいります。 （３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当社グループは、「（２）経営戦略」に記載の当社グループの経営戦略を実現するため、優先的に対処すべき課題については以下のとおり取り組んでまいります。事業上及び財務上の課題においては、本書提出日現在において判断したものであり、実際の結果と異なる可能性があります。 ①主要事業領域における深耕と拡大当社の事業において継続的に安定した成長を実現していくためには、全社において個人主体から組織主体の体制への転換、人員の増加だけに頼らない規模の拡大をさせていく必要があります。そのために従業員一人ひとりのスキルアップを含め、作業効率の向上に必要なＤＸなど様々な方法を検討してまいります。また、主要商圏である和歌山をはじめ、大阪などの近隣地域への拡大も推進することで更なる不動産事業及び派生事業の深耕を強化してまいります。 ②経営基盤の強化上記の既存事業の深耕と拡大を推進していくためには、ガバナンス体制の強化、バックオフィス体制の見直し、財務基盤の強化を図ってまいります。ガバナンス体制の強化については、危機管理体制の整備、事業継続計画（ＢＣＰ）の策定・実施及び情報管理体制も含めたリスクマネジメント体制の強化を進めてまいります。バックオフィス体制の見直しについては、全社横断的に業務効率化を図り、ＤＸ化を検討・導入して、生産性の向上を図ってまいります。財務基盤の強化については、物件の仕入・販売のリスク管理・スケジュール管理を徹底していくとともに不動産特定共同事業法による参画など資金調達先の多様化を検討してまいります。 ③利益の確保及び最大化当社は、株主の皆様への利益還元を重要な経営課題の一つとして位置付けております。株主の皆様への利益還元につきましては、収益力の向上を図り、配当原資を確保することにより継続的かつ安定的な配当の実施を基本方針として株主利益の最大化を目指した経営戦略を実践することにより、収益力の向上と事業基盤の拡大に努めてまいります。 （４）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、収益性を明確に表す経常利益及び売上高経常利益率と安全性及び健全性を表す自己資本比率を経営指標としております。なお、売上高経常利益率については、８％以上、自己資本比率については、40％以上を維持することを目標としております。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針すべての分野において「より大切に、より迅速に、すべてはお客様のために」をモットーに、商品の品質・性能・お客様への対応・サービスの向上は無限と考え、徹底してこだわり、お客様満足を徹底的に追求していくということを経営理念としております。また、公正な競争を通じて付加価値を創出し、雇用を生み出すなど経済社会の発展を担うとともに、広く社会にとって有用な存在であり続けたいと考えており、その実現のため働くすべての人々が企業理念に基づき、高い倫理観を持って活動し、社会的責任の重さを自覚し、あらゆる法令やルールを厳格に遵守し、社会から信頼され続ける企業を目指し行動する「企業行動憲章」を定めております。 （２）経営戦略当社グループは、外的環境の影響リスクを保守的に評価しつつ、総合不動産会社であるワンストップ体制のメリットを活かし、シナジー効果の最大化を推進することで、持続的成長と高収益体質の実現を目指してまいります。今後の見通しにつきましては、資材原価の高止まりが継続し、金利上昇懸念など購買意欲の低下が予想されますが、高品質、高付加価値の住宅供給への住宅取得支援策や購買条件の変化などにより、景気動向につきましては緩やかな回復基調となることが期待されます。このような中、安定的な成長を実現できる事業基盤を構築するため、既存事業の深耕及び拡大、経営基盤の強化を推進するとともに利益確保及び最大化を図ってまいります。 （３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当社グループは、「（２）経営戦略」に記載の当社グループの経営戦略を実現するため、優先的に対処すべき課題については以下のとおり取り組んでまいります。事業上及び財務上の課題においては、本書提出日現在において判断したものであり、実際の結果と異なる可能性があります。 ①主要事業領域における深耕と拡大当社の事業において継続的に安定した成長を実現していくためには、全社において個人主体から組織主体の体制への転換、人員の増加だけに頼らない規模の拡大をさせていく必要があります。そのために従業員一人ひとりのスキルアップを含め、作業効率の向上に必要なＤＸなど様々な方法を検討してまいります。また、主要商圏である和歌山をはじめ、大阪などの近隣地域への拡大も推進することで更なる不動産事業及び派生事業の深耕を強化してまいります。 ②経営基盤の強化上記の既存事業の深耕と拡大を推進していくためには、ガバナンス体制の強化、バックオフィス体制の見直し、財務基盤の強化を図ってまいります。ガバナンス体制の強化については、危機管理体制の整備、事業継続計画（ＢＣＰ）の策定・実施及び情報管理体制も含めたリスクマネジメント体制の強化を進めてまいります。バックオフィス体制の見直しについては、全社横断的に業務効率化を図り、ＤＸ化を検討・導入して、生産性の向上を図ってまいります。財務基盤の強化については、物件の仕入・販売のリスク管理・スケジュール管理を徹底していくとともに不動産特定共同事業法による参画など資金調達先の多様化を検討してまいります。 ③利益の確保及び最大化当社は、株主の皆様への利益還元を重要な経営課題の一つとして位置付けております。株主の皆様への利益還元につきましては、収益力の向上を図り、配当原資を確保することにより継続的かつ安定的な配当の実施を基本方針として株主利益の最大化を目指した経営戦略を実践することにより、収益力の向上と事業基盤の拡大に努めてまいります。 （４）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、収益性を明確に表す経常利益及び売上高経常利益率と安全性及び健全性を表す自己資本比率を経営指標としております。なお、売上高経常利益率については、８％以上、自己資本比率については、40％以上を維持することを目標としております。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要①　財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、物価上昇や原材料価格の高止まりが続く中、個人消費や企業の設備投資は堅調に推移し、景気は緩やかな持ち直しの動きがみられましたが、地政学リスクの高まり、欧米の高い金利水準の継続や中国経済の減速による下振れリスクに加え、米国の政策動向などにより依然として先行きが不透明な状況で推移いたしました。不動産関連業界におきましては、建設資材の高騰による建築工事費や造成工事費の上昇が続いたほか、政策金利引き上げに伴う住宅ローン金利の上昇懸念等により消費に慎重な動きがみられました。このような事業環境の中、当社グループは、在庫管理や原価管理などの管理体制を強化し、セグメント間及びグループ間のシナジー効果を最大限に活用することでフレキシブルな戦略を基にワンストップ体制を再構築し、収益力の見直しを行いました。当社グループの不動産・建設事業においては、IoTを利用したスマートハウスやエネルギー消費量が正味ゼロとなるZEH（ネット・ゼロ・エネルギーハウス）仕様住宅や長期優良住宅の高付加価値提案をはじめ、改正された断熱性能等級への基準対応など断熱性及び耐震性を重視した住宅の販売に注力し、また、住宅取得支援策に支えられる中、子育て世代の獲得を中心にお客様ニーズを追求し、新規受注の獲得及び利益確保に努めてまいりました。不動産賃貸事業につきましては、建築事業のメリットを活かし、IoTを利用したスマート賃貸住宅の建築をはじめ、利便性及び快適性を向上させ、入居者の募集を行い、管理物件においても高い入居率を確保するため及び安定的な収益を継続させるための提案をオーナー様一人ひとりと行うことで管理サービスの充実を図り利益確保に努めてまいりました。資産活用事業につきましては、不動産賃貸事業とのセグメント間シナジー効果とさまざまな情報チャネルを活用して、安定的な賃貸経営の事業提案を行うとともに賃貸収益物件の販売にも注力し、土地の有効活用だけではなく、資産運用の最適を追求してまいりました。ホテル事業につきましては、ホテル施設の改装や増床及びシステムの変更によるDX化を行い、効率性を高めることに注力しました。その結果、当連結会計年度における業績は、売上高は13,279百万円（前年同期比1.5％増）、営業利益は1,230百万円（前年同期比21.6％増）、経常利益は1,152百万円（前年同期比19.8％増）、売上高経常利益率は8.7％（前年同期7.4％）、親会社株主に帰属する当期純利益は765百万円（前年同期比4.0％減）となりました。 セグメントごとの販売状況は次のとおりであります。セグメントの名称売上高(千円)前年同期比(％)内容不動産・建設事業7,823,840101.1分譲土地販売、建売分譲住宅販売、売建分譲住宅販売、注文建築、リフォーム及び公共工事、土地・中古住宅の買取・販売・仲介、保険代理業（分譲土地270区画、建売分譲住宅102棟、売建分譲　住宅39棟、注文住宅22棟、中古住宅25棟）不動産賃貸事業3,823,809109.3不動産賃貸経営、賃貸管理及び賃貸仲介（自社物件2,277戸、管理物件14,915戸）資産活用事業848,29982.0資産運用提案型賃貸住宅販売及び建売賃貸住宅販売（賃貸住宅17棟、賃貸中古住宅３棟）ホテル事業723,97696.3ビジネスホテル及び飲食店の運営その他（注３）65,18893.8連結子会社（興國不動産株式会社）等の事業活動合計（注１）13,285,113101.4―セグメント間取引△5,81969.9―連結財務諸表の売上高13,279,293101.5― （注）１．セグメント間取引については含めて記載しております。２．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。３．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、連結子会社（興國不動産株式会社）等の事業活動を含んでおります。４．「土地有効活用事業」としていた報告セグメント名称について、事業内容をより適切に表示するため、「資産活用事業」に変更しております。当該セグメントの名称変更によりセグメント情報に与える影響はありません。また、前連結会計年度のセグメント情報についても変更後の名称で記載しております。５．当連結会計年度より、業績管理区分を見直したことにより、従来「不動産・建設事業」セグメントに含まれていた株式会社アイワライフネットの事業を「不動産賃貸事業」セグメントに含める方法に変更しております。また、前連結会計年度のセグメント情報についても変更後の区分方法により作成したものを記載しております。 セグメント別の業績は次のとおりであります。セグメント間取引については含めて記載しております。(不動産・建設事業)不動産・建設事業は、分譲土地270件、建物163件、中古住宅25件の販売を行いました。その結果、売上高は7,823百万円（前年同期比101.1％）、セグメント利益は316百万円（前年同期比140.7％）となりました。　(不動産賃貸事業)不動産賃貸事業は、自社物件2,277戸、管理物件14,915戸を保有し、賃貸経営、賃貸管理及び賃貸仲介を行いました。その結果、売上高は3,823百万円（前年同期比109.3％）、セグメント利益は1,061百万円（前年同期比120.7％）となりました。　(資産活用事業)資産活用事業は、賃貸住宅17件、賃貸中古住宅３件の販売を行いました。その結果、売上高は848百万円（前年同期比82.0％）、セグメント利益は87百万円（前年同期比73.1％）となりました。　(ホテル事業)ホテル事業は、３箇所のビジネスホテル、３箇所の飲食店舗を運営しました。その結果、売上高は723百万円（前年同期比96.3％）、セグメント利益は89百万円（前年同期比76.0％）となりました。 (その他)その他事業は、連結子会社（興國不動産株式会社）において不動産仲介及び賃貸管理を行いました。その結果、売上高は65百万円（前年同期比93.8％）、セグメント利益は15百万円（前年同期比92.7％）となりました。 ②　キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ21百万円減少し、当連結会計年度末には3,434百万円となりました。また、当連結会計年度中における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。　(営業活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度において営業活動によるキャッシュ・フローは、2,714百万円の収入（前連結会計年度は793百万円の収入）となりました。主な増加要因は、棚卸資産の減少額1,678百万円、税金等調整前当期純利益1,134百万円及び非資金取引である減価償却費467百万円であります。主な減少要因は、法人税等の支払額473百万円、前受金の減少額61百万円及び仕入債務の減少額61百万円であります。　(投資活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、1,440百万円の支出（前連結会計年度は1,130百万円の支出）となりました。主な増加要因は、定期預金の払戻による収入65百万円及び補助金の受取額13百万円であります。主な減少要因は、有形固定資産（主として賃貸用不動産）の取得による支出1,521百万円であります。　(財務活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、1,295百万円の支出（前連結会計年度は653百万円の収入）となりました。主な増加要因は、長期借入れによる収入2,171百万円であります。主な減少要因は、長期借入金の返済による支出3,125百万円、配当金の支払額281百万円及び社債の償還による支出40百万円であります。　③　生産、受注及び販売の実績ａ．　生産実績当社グループが営む事業では、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。 ｂ．　受注実績当連結会計年度における不動産・建設事業、資産活用事業セグメントの受注高及び受注残高は次のとおりであります。不動産賃貸事業及びホテル事業においては受注が存在していないため、記載しておりません。 セグメントの名称受注高(千円)前年同期比(％)受注残高(千円)前年同期比(％)不動産・建設事業7,192,65589.12,178,34976.6資産活用事業1,038,316101.1376,614140.7合計8,230,97290.42,554,96382.1 （注）１．セグメント間取引については、含めて記載しております。２．金額は販売価格によっております。３．アズマハウス株式会社に関連する受注高及び受注残高を記載しております。 ｃ．　販売実績当連結会計年度におけるセグメントごとの販売実績は、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （１）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。なお、主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当該割合が100分の10以上の主要な相手先がいないため記載しておりません。 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討の内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①　財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績等は、以下のとおりであります。 経営成績の分析(売上高)当連結会計年度における売上高は、13,279百万円（前年同期比1.5％増）となりました。不動産・建設事業においての売上高は、7,823百万円（前年同期比1.1％増）となりました。これは主に、分譲土地販売及びリフォーム工事の増加によるものであります。不動産賃貸事業においての売上高は、3,823百万円（前年同期比9.3％増）となりました。これは主に、当社グループが保有する自社物件及び管理物件の安定的な収益を維持しつつ、新規顧客の獲得及び管理サービスを行ったことによるものであります。資産活用事業においての売上高は、848百万円（前年同期比18.0％減）となりました。これは主に、賃貸住宅販売の件数の減少及び受注金額の影響によるものであります。ホテル事業においての売上高は、723百万円（前年同期比3.7％減）となりました。国内旅行者は増加傾向にあるものの、プライシングの遅れによるものであります。その他においての売上高は、65百万円（前年同期比6.2％減）となりました。これは主に、不動産仲介手数料収入の減少によるものであります。 (売上原価、売上総利益)当連結会計年度の売上原価は8,760百万円（前年同期比1.1％増）、売上総利益は4,519百万円（前年同期比2.2％増）となりました。売上高に対する売上総利益率は34.0％（前年同期は33.8％）となりました。　(営業利益)当連結会計年度の営業利益は、販売費及び一般管理費3,288百万円（前年同期比3.6％減）を受け、1,230百万円（前年同期比21.6％増）となり、前連結会計年度に比べ218百万円増加しました。売上高に対する営業利益率は9.3％（前年同期は7.7％）となりました。　(経常利益)当連結会計年度の経常利益は、営業外収益116百万円（前年同期比6.0％減）と営業外費用194百万円（前年同期比11.8％増）を受け、1,152百万円（前年同期比19.8％増）となり、前連結会計年度に比べ190百万円増加しました。売上高に対する経常利益率は8.7％（前年同期は7.4％）であります。　(親会社株主に帰属する当期純利益)当連結会計年度における法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額を合わせた税金費用は、税金等調整前当期純利益の減少に伴い368百万円（前年同期比6.0％減）となりました。この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は765百万円（前年同期比4.0％減）となり、前連結会計年度に比べ31百万円減少しました。　 財政状態の分析(資産)当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ696百万円減少し、31,739百万円となりました。流動資産については、前連結会計年度末に比べ2,058百万円減少し、8,557百万円となりました。これは主として、販売用不動産の減少1,530百万円、未成工事支出金の減少508百万円、現金及び預金の減少85百万円及びその他の流動資産の増加64百万円を反映したものであります。固定資産については、前連結会計年度末に比べ1,361百万円増加し、23,182百万円となりました。これは主として、建物及び構築物（純額）の増加818百万円、土地の増加678百万円、建設仮勘定の減少84百万円及びのれんの減少37百万円を反映したものであります。　(負債)当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,180百万円減少し、14,669百万円となりました。流動負債については、前連結会計年度末に比べ905百万円減少し、3,436百万円となりました。これは主として、その他の流動負債の増加56百万円、１年内返済予定の長期借入金の減少827百万円、未払法人税等の減少80百万円及び工事未払金の減少61百万円を反映したものであります。固定負債については、前連結会計年度末に比べ275百万円減少し、11,232百万円となりました。これは主として、長期借入金の減少208百万円及び社債の減少40百万円を反映したものであります。　(純資産)当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ483百万円増加し、17,070百万円となりました。これは主として利益剰余金の増加483百万円を反映したものであります。自己資本比率は53.8％（前連結会計年度末は51.1％）となりました。 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。 セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。 ②　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に関する情報当連結会計年度中におけるキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの資本の財源及び資金の流動性当社グループの運転資金需要のうち主なものは、販売用不動産の仕入の他、工事費、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、賃貸用不動産等によるものであります。当社グループは、事業運営上必要な資金の流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としております。短期運転資金は自己資金及び金融機関からの短期借入を基本としており、投資資金や長期運転資金の調達につきましては、金融機関からの長期借入を基本としております。 ③　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、重要な会計方針等に基づき、資産・負債の評価及び収益・費用の認識に影響を与える見積り及び判断を行っております。これらの見積り及び判断に関しましては、継続して評価を行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は見積りと異なる可能性があります。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについて、当該見積り及び当該仮定の不確実性の内容や変動により経営成績に生じる影響など、「第５　経理の状況　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。 ④　経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループの当連結会計年度の経営成績は、業績予想に比べて売上高、営業利益及び経常利益は下回り、親会社株主に帰属する当期純利益は若干上回る結果となりました。なお、経営指標としております、売上高経常利益率については、目標８％以上に対して8.7％、自己資本比率については、目標40％以上に対して53.8％とともに上回る結果となりました。当連結会計年度の業績予想及び実績は以下のとおりであります。 指標2025年３月期（予想）2025年３月期（実績）2025年３月期（増減比）売上高13,300,000千円13,279,293千円20,706千円減(0.2％減)営業利益1,150,000千円1,230,474千円80,474千円増(7.0％増)経常利益1,070,000千円1,152,338千円82,338千円増(7.7％増)親会社株主に帰属する当期純利益700,000千円765,328千円65,328千円増(9.3％増)