ＳＲＥホールディングス（2980）は何で稼いでいるか — 事業の柱と依存度

３【事業の内容】当社グループは、当社と連結子会社10社（SRE AI Partners株式会社、DORIRU株式会社、株式会社メディックス、その他７社）により構成されております。また、ソニーグループ株式会社はその他の関係会社であります。当社グループは、「テクノロジーを用いて暮らしと医療をアップデートする」を今年度のスローガンに、少子高齢化という大きな社会課題を解決する、唯一無二のライフテックカンパニーとしてのポジション確立を目指しております。「AIクラウド＆コンサルティング(AICC)」事業では、リアルビジネスのAIテクノロジー実装を通じ、蓄積した知見やデータを商品開発に活用しており、そこで実務有用性を磨き上げたプロダクト・DXソリューションをヘルスケア・IT・不動産領域のお客様に提供しております。また、リアル事業である「ライフ＆プロパティソリューション(L&P)」事業では、お客様への確かな価値提供とテクノロジーの積極活用の両立を目指すアセットマネジメント事業、仲介コンサルティング事業、デベロップメント事業を展開しております。 　実業（リアルビジネス）である不動産や金融、IT/ヘルスケア事業を自ら手掛け、業務上の非効率や課題に直面することで、機械学習等の高度なテクノロジーの活用の可能性を見出し、当社グループの内部オペレーションにそのテクノロジーを取り込み、競争力・効率性の改善を図っております。同時に、リアルビジネスにおけるテック化により効果が検証された業務推進・効率化ツールは、当社自身がユーザーとして使い勝手をフィードバックすることで実務有用性を磨き込み、同業他社のお客様に提供しております。加えて、こうした実績から様々な企業との提携が進み、ソリューション共同開発に取り組んでおります。　実業（リアルビジネス）を手掛けることが、実務有用性の高いAIソリューション・クラウドツールの顧客への提供に密接かつ効果的に機能しており、この「リアルビジネスを内包したテックプロバイダー」という独自の顧客提供価値の追求が、様々な業界のDXや事業拡大に貢献しております。 　当社グループが手掛けるAICC事業の業務環境をみれば、少子高齢化が急速に進行する中、健康寿命の延伸がますます重視されるようになり、保険診療に加えて予防医療への関心が増しております。また、生産年齢人口の減少が見込まれること等から、専門人材不足などの課題が深刻化している一方で、AI技術の進化は日進月歩で進んでおります。そのため、省人化や利益拡大を見据えた取り組みをテクノロジーの活用を通じて進める業界横断的なAX（AIトランスフォーメーション）/DX気運の高止まりが随所にみられ、実務有用性の高いAX/DXソリューションを提供する当社事業においても追い風となっております。L&P事業の業務環境をみれば、様々なアセット種別に対する投資ニーズの高まりが引き続き見られます。 　このような業務環境の下、当社グループはAICCセグメントにおいて、ヘルスケアや金融、IT領域において事業成長を着実に進捗させ、その他産業に向けても自社の持つAIモジュールを活かしたDXソリューションを提供してまいります。 当社グループのセグメント別の事業内容は、次のとおりであります。 (1）AIクラウド＆コンサルティングセグメント（AICC）　当社グループは、我が国が直面する少子高齢化という社会課題への対応を大きな事業機会と捉えた「ライフテックカンパニー」として、AIクラウド＆コンサルティングセグメントにおいて、ソリューション対象領域に応じて大きく２つの事業を展開しております。　ライフ＆ヘルスケアソリューション（LH）では、ヘルスケア/IT/金融領域を主な対象に、業務支援型クラウドツールやDXソリューションを提供しております。プロップテックソリューション（PT）では、不動産領域を主な対象に、業務支援型クラウドツールやDXソリューションを提供しております。いずれもクラウドチームが自社プロダクトの企画～開発・運用を内製対応するとともに、コンサルティングチームがクライアント実装や共同開発案件を通じて新たなソリューション創出に取り組み、相互のシナジーにより顧客提供価値向上や効率的なビジネス開発を推進し、安定性と収益性に優れたストック収益を積み上げております。　当該セグメントでは、ストック収入の中長期的な成長に向け、プロダクト開発等の投資を加速させております。また、「リアルビジネスを内包したテックプロバイダー」という当社独自の強みに加え、ライフテックを軸としたドメインの横展開を実現してきた当社のビジョンに共鳴する優秀な人材が参画しています。加えて、こうしたオーガニックな組織増強に加えて、「ライフテックカンパニー」という共感を得やすい当社ビジョン、社内M&Aチームよる優良案件情報の早期入手、DX化・AI実装/AX（AIトランスフォーメーション）によるバリューアップ能力などから、複数の企業よりM&A案件が持ち込まれており、成長に資する企業を当社グループに取り込んでおります。これらの内外の成長機会も基盤として、既存の金融・IT・ヘルスケア領域に加え、新たな分野でもリアルとテクノロジーをかけ合わせ、事業拡大を進めております。 (2）ライフ＆プロパティソリューションセグメント（L&P）　当社テクノロジーを活用したアセットマネジメントや売買仲介コンサルティングを提供するとともに、スマートプロパティとして、IoT技術やESG対応を施したマンション/オフィス/ショッピングセンター/ホテル/シニア関連施設等の開発・投資及び投資家向けの販売を計画に沿って実施しております。また、アセットマネジメント事業の拡大に向けて、当社において開発した物件のファンドに対する継続的な売却及び市場からの外部調達を行い、棚卸資産を過剰に保有することなく収益性に優れたリカーリングフィーを積み上げる積層型ビジネスモデルへの転換を進めております。当社グループは、これらの事業においてテクノロジーを活用したDX化を推進するとともに、その中で生まれた気づきを幅広いお客様に提供するAIソリューションに反映しております。 事業の系統図は、次のとおりであります。

３【事業の内容】当社グループは、当社と連結子会社７社（SRE AI Partners株式会社、DORIRU株式会社、その他５社）により構成されております。また、ソニーグループ株式会社はその他の関係会社であります。当社グループは「今の先鋭が10年後の当たり前を造る A DECADE AHEAD」をミッションに掲げ、大きく２つの事業を展開してまいりました。１つ目の事業は、不動産/金融業界からIT/ヘルスケア領域まで様々な業界のDXに向けて、機械学習等のテクノロジーを活用したモジュールをベースに、パッケージ型クラウドツールやテーラーメイド型アルゴリズムを提供する「AIクラウド＆コンサルティング」事業であります。２つ目の事業は、お客様への確かな価値提供とテクノロジーの積極活用の両立を目指すアセットマネジメント、売買仲介コンサルティング、デベロップメント/インベストメント事業を展開する「ライフ＆プロパティソリューション」事業であります。１つ目の事業は、ヘルスケア/IT領域から不動産/金融領域まで様々な業界のDXに向けて、機械学習等のテクノロジーを活用したモジュールをベースに、パッケージ型クラウドツールやテーラーメイド型アルゴリズムを提供する「AI クラウド＆コンサルティング」事業であります。 実業（リアルビジネス）である不動産や金融、IT/ヘルスケア事業を自ら手掛け、業務上の非効率や課題に直面することで、機械学習等の高度なテクノロジーの活用の可能性を見出し、当社グループの内部オペレーションにそのテクノロジーを取り込み、競争力・効率性の改善を図っております。同時に、リアルビジネスのテック化により効果が検証された業務推進・効率化ツールは、当社自身がユーザーとして使い勝手をフィードバックすることで実務有用性を磨き込み、同業他社のお客様に提供しております。加えて、こうした実績から様々な企業との提携が進み、ソリューション共同開発に取り組んでおります。 実業（リアルビジネス）を手掛けることが、実務有用性の高いAIソリューション・クラウドツールの顧客への提供に密接かつ効果的に機能しており、この「リアルビジネスを内包したテックプロバイダー」という独自の顧客提供価値の追求が、様々な業界のDXや事業拡大に貢献しております。 さらに、生成AIの活用が社会的に広がる中で、顧客から獲得できるクローズドデータやリアルビジネスの運営により蓄積できるオペレーションデータを保有する当社グループの強みと堅牢性は一段と高まると考えております。これは、大規模な汎用生成AIがAPI（アプリケーションプログラミングインタフェース）を提供しており、API連携により高度なAIサービスの開発障壁が下がることで、AI事業の競争軸がアルゴリズムの優劣から学習データの質・量にシフトするためであります。 具体的には、汎用生成AIはインターネット上に存在する膨大な情報を学習することで、自然な対話形式で一般的な回答を行える一方、インターネット上に情報が存在しない、または断片的にしかない特定分野の質問に対して精度高く回答するためには、当該分野の一次データを用意し学習させる必要があります。業界特有のデータを学習したバーティカル生成AIは、汎用生成AIよりも適切な対応ができ、その利便性から利用者を集めデータをさらに集積できるため、バーティカル生成AIの優位性が高まることが考えられます。 このように生成AIが学習/引用する一次情報の重要性が増すことから、当社グループは「リアルビジネスを内包した実務有用性の高いテクノロジー」の優位性を横展開し、不動産に加えて金融/IT/ヘルスケア領域におけるリアルビジネスを通じた一次データの蓄積を進め、生成AIを組み込んだ実務有用性の高いソリューションを創出してまいります。 当社グループのセグメント別の事業内容は、次のとおりであります。 (1）AIクラウド＆コンサルティングセグメント（AICC） 当社グループは、我が国が直面する少子高齢化という社会課題への対応を大きな事業機会と捉えた「ライフテックカンパニー」として、AIクラウド＆コンサルティングセグメントにおいて、ソリューション対象領域に応じて大きく２つの事業を展開しております。 ライフ＆ヘルスケアソリューション（LH）では、ヘルスケア/IT/金融領域を主な対象に、業務支援型クラウドツールやDXソリューションを提供しております。プロップテックソリューション（PT）では、不動産領域を主な対象に、業務支援型クラウドツールやDXソリューションを提供しております。いずれもクラウドチームが自社プロダクトの企画～開発・運用を内製対応するとともに、コンサルティングチームがクライアント実装や共同開発案件を通じて新たなソリューション創出に取り組み、相互のシナジーにより顧客提供価値向上や効率的なビジネス開発を推進し、安定性と収益性に優れたストック収益を積み上げております。 (2）ライフ＆プロパティソリューションセグメント（L&P） 当社テクノロジーを活用したアセットマネジメントや売買仲介コンサルティングを提供するとともに、スマートプロパティとして、IoT技術やESG対応を施したマンション/オフィス/ショッピングセンター/ホテル/シニア関連施設等の開発・投資及び投資家向けの販売を計画に沿って実施しております。また、アセットマネジメント事業の拡大に向けて、当社において開発した物件のファンドに対する継続的な売却及び市場からの外部調達を行い、棚卸資産を過剰に保有することなく収益性に優れたリカーリングフィーを積み上げる積層型ビジネスモデルへの転換を進めております。当社グループは、これらの事業においてテクノロジーを活用したDX化を推進するとともに、その中で生まれた気づきを幅広いお客様に提供するAIソリューションに反映しております。 事業の系統図は、次のとおりであります。

３【事業の内容】当社グループは、当社と連結子会社５社（SRE AI Partners株式会社、SREアセットマネジメント株式会社、QCCS株式会社（2023年４月１日付で九州シー・アンド・シーシステムズ株式会社より商号変更）、DORIRU株式会社（2023年１月１日付でギグセールス株式会社より商号変更）、その他１社）、非連結子会社１社（グループフォワード株式会社）及び持分法適用関連会社１社（株式会社マネジメント・シェルパ・ソリューション）により構成されております。また、ソニーグループ株式会社はその他の関係会社であります。当社グループは「リアルビジネスを内包したテクノロジー」で今の先鋭を追求し、「10年後の当たり前」を造ることを目指し、大きく２つの事業を展開しております。１つ目の事業は、不動産/金融業界からIT/ヘルスケア領域まで様々な業界のDXに向けて、機械学習等のテクノロジーを活用したモジュールをベースに、パッケージ型クラウドツールやテーラーメイド型アルゴリズムを提供する「AI クラウド＆コンサルティング」事業であります。２つ目の事業は、お客様への確かな価値提供とテクノロジーの積極活用の両立を目指すアセットマネジメント、売買仲介、デベロップメント/インベストメント事業を展開する「ライフ＆プロパティソリューション」事業であります。なお、2023年４月１日より、従来「不動産テック」事業としていた報告セグメントの名称を「ライフ＆プロパティソリューション」事業に変更しております。 業務効率化クラウドサービスやソリューションを提供する上で、当社グループ自身が実業（リアルビジネス）を内包することで実務有用性の磨き込みを行うとともに、クラウドサービスの提供を通じて顧客から獲得することのできる良質なビッグデータを活用することで、事業の強みと堅牢性を高めております。この強みに支えられ当社サービスの解約率は低水準に抑えられており、LTV（ライフタイムバリュー）の最大化を図っております。また投資対効果を意識したセールス・マーケティング施策展開による低水準のCAC（カスタマーアクイジションコスト）を両立させることで、同事業の高い収益性を実現しております。 さらに、生成AIの活用が社会的に広がる中で、顧客から獲得できるクローズドデータやリアルビジネスの運営により蓄積できるオペレーションデータを保有する当社グループの強みと堅牢性は一段と高まると考えております。これは、大規模な汎用生成AIがAPI（アプリケーションプログラミングインタフェース）を提供しており、API連携により高度なAIサービスの開発障壁が下がることで、AI事業の競争軸がアルゴリズムの優劣から学習データの質・量にシフトするためであります。 具体的には、汎用生成AIはインターネット上に存在する膨大な情報を学習することで、自然な対話形式で一般的な回答を行える一方、インターネット上に情報が存在しない、または断片的にしかない特定分野の質問に対して精度高く回答するためには、当該分野の一次データを用意し学習させる必要があります。業界特有のデータを学習したバーティカル生成AIは、汎用生成AIよりも適切な対応ができ、その利便性から利用者を集めデータをさらに集積できるため、バーティカル生成AIの優位性が高まることが考えられます。 このように生成AIが学習/引用する一次情報の重要性が増すことから、当社グループは「リアルビジネスを内包した実務有用性の高いテクノロジー」の優位性を横展開し、不動産に加えて金融/IT/ヘルスケア領域におけるリアルビジネスを通じた一次データの蓄積を進め、生成AIを組み込んだ実務有用性の高いソリューションを創出してまいります。 当社グループのセグメント別の事業内容は、次のとおりであります。 (1）AIクラウド＆コンサルティングセグメント（AICC） 当社グループのAIクラウド＆コンサルティングセグメントには大きく分けて２つのビジネスモデルがあります。 クラウドソリューション（CS）では、仲介事業者や金融機関、IT業界向けにパッケージ化した業務支援型のAIクラウドツールを外販し、毎月安定した収益を上げるストック型ビジネスとして展開しております。 アナリティクス＆トランスフォーム（A&T）では、不動産/金融業界をはじめとする幅広い業界に対して、企業の課題や予算等に応じたテーラーメイドのDXコンサルティングサービスの提供や共同ビジネス開発を行っており、コンサルティングフィーやシステム開発費などのフロー収入及び保守運用等によるストック収入を組み合わせたビジネスとして展開しております。 CSにおいて自社プロダクトの企画から開発・運用の内製対応で蓄積した実務知見をA&Tの社外向けのDXパッケージとして提供しており、一方でA&Tにおける先進的テクノロジーのクライアント実装/アライアンス案件で得た知見が新たなCSのプロダクト企画に貢献しております。 CSとA&Tが相互に連携することで、顧客提供価値向上や効率的なビジネス開発を推進しております。 ① クラウドソリューション（CS） リアルビジネスを自ら手掛けることで現場のニーズ・オペレーション課題を丁寧に拾い上げ、AI/IT技術による業務効率化/売上拡大に貢献するクラウドソリューションを同業他社に展開しております。 ソリューション例①「SRE AI査定 CLOUD」 AIが自動で不動産の売買価格を査定し、マーケットデータや類似事例などを加えた査定書を簡単につくることができるSaaS型クラウドサービスです。従来人手をかけていた査定業務を自動化でき、作業時間を１件あたり180分から５分程度まで短縮できるとともに、営業担当者による査定以上の精度を実現できます。マンションに加えて、一般的に物件の個別性が強いため自動査定が困難といわれる土地・戸建にも対応し、日当たりの良さや眺望などといったデータにないプラスポイントを反映した査定が可能です。 ソリューション例②「SRE 契約重説 CLOUD」 過去データ等の蓄積・引用により、売買契約書・重要事項説明書の作成に必要な調査及びテキスト入力をフォーマットや定型文を用いて半自動化できるクラウドサービスです。過去に取り扱いのある同一マンションや類似物件の過去データを取得することで、それらのデータがプリセットされた状態で書類を作成できるだけでなく、OCRによるデータ読み取り機能を有しているため、煩雑な調査・テキスト入力作業を効率化でき、作業時間を６割削減できるとともに、記載漏れリスクを低減することができます。 ② アナリティクス＆トランスフォーム（A&T） 大企業を中心とした企業の課題とその背景を把握し、目的や予算に応じた最適なAIの活用方法をご提案した上で、テーラーメイドのアルゴリズム開発や共同ビジネスの開発を行っております。 その際に、当社に参画したコンサルタント・データサイエンティストの様々な産業の知見と、自社CS事業で磨き込んできたアルゴリズムやビッグデータを活用することで、差異化されたAIコンサルティングを多くの産業に向けて提供しております。IT/ヘルスケア領域においても新たなモジュールを活かしたソリューション提供を継続拡大しております。 [獲得案件数の業界構成割合]※ 2019年４月～2023年３月までの実績値(2）ライフ＆プロパティソリューションセグメント（L&P） アセットマネジメント＆コンサルティングにおいては、当社テクノロジーを活用したアセットマネジメント、売買仲介ビジネス等を提供するとともに、スマートプロパティとして、IoT技術やESG対応を施したマンション/オフィス/介護福祉施設/再生エネルギー施設等の開発・投資及び投資家向けの販売を計画に沿って実施しております。とくに、アセットマネジメント事業を通じた当社グループからオフバランスされた不動産私募ファンドの預かり資産早期拡大に注力し、財務リスクを抑えながら安定収益の拡大を進めております。また、アセット種別の多様化や、暮らしを豊かにするライフスペースの価値創出に取り組んでおります。 事業の系統図は、次のとおりであります。 （注）１．2022年７月29日付で、持分法適用関連会社であったDORIRU株式会社（2023年１月１日付でギグセールス株式会社より商号変更）の株式の一部を追加取得したことにより、同社を連結子会社としております。２．QCCS株式会社は2023年４月１日付で九州シー・アンド・シーシステムズ株式会社より商号変更しております。

３【事業の内容】当社グループは、当社と連結子会社３社（SRE AI Partners株式会社、九州シー・アンド・シーシステムズ株式会社、SREアセットマネジメント株式会社）、非連結子会社１社（グループフォワード株式会社）及び持分法適用関連会社２社（ギグセールス株式会社、株式会社マネジメント・シェルパ・ソリューション）により構成されております。また、ソニーグループ株式会社はその他の関係会社であります。当社グループは「リアルビジネスを内包したテクノロジー」で今の先鋭を追求し、「10年後の当たり前」を造ることを目指し、大きく２つの事業を展開してまいりました。１つ目の事業は、不動産業界を中心とする様々な業界の業務改善に向けて、機械学習等の先進テクノロジーを活用したモジュールをベースに、パッケージ型クラウドツールやテーラーメイド型アルゴリズムを提供する「AI クラウド＆コンサルティング」事業であります。２つ目の事業は、不動産プロフェッショナル集団にテクノロジーを積極導入することで高度化・効率化させたアセットマネジメント、及び不動産売買仲介等の不動産サービス事業と、各種不動産の開発/投資/オフバランス化やDX・ESG対応を行う「不動産テック」事業であります。 実業（リアルビジネス）である不動産事業を手掛けることで、お客様・業界のニーズや改善余地を自ら把握し、実務有用性の高い AI クラウドツール等の提供につなげております。この「リアルビジネスを内包した実務有用性の高いテクノロジー」の提供を通じた顧客価値提供の追求により、ユニークかつ堅牢なポジショニングを確立しております。 当社グループのセグメント別の事業内容は、次のとおりであります。 （１）AIクラウド＆コンサルティングセグメント当社グループのAIクラウド＆コンサルティングセグメントには大きく分けて２つのビジネスモデルがあります。クラウドソリューション（旧：AIクラウドサービス）では、不動産仲介事業者や金融機関向けにパッケージ化した業務支援型のAIクラウドツールを外販し、毎月安定した収益を上げるストック型ビジネスとして展開しております。アナリティクス＆トランスフォーム（旧：AIコンサルティングサービス）では、不動産/金融業界を中心に、企業の課題や予算等に応じたテーラーメイドアルゴリズムの開発と提供を行っており、コンサルティングフィーやシステム開発費などのフロー収入及び保守運用等によるストック収入を組み合わせたビジネスとして展開しております。クラウドソリューションは自社プロダクトの企画から開発・運用の内製対応で蓄積した実務知見を社外向けのDXパッケージとして提供しております。一方のアナリティクス＆トランスフォームでは、クライアント実装/アライアンス案件で得た知見から新たなクラウドツールの創出に貢献しております。この２つが相互に連携することで、顧客提供価値向上や効率的なビジネス開発を推進しております。 ①クラウドソリューション不動産仲介事業者の業務プロセス全体をカバーする業務支援型クラウドサービスを提供し、顧客企業のデジタルトランスフォーメーションを支援しております。 1) 「SRE AI査定 CLOUD」 AIが自動で不動産の売買価格を査定し、地図表示や類似事例などを加えた査定書を簡単につくることができるSaaS型クラウドサービスです。従来人手をかけていた査定業務を自動化でき、作業時間を1件あたり180分から5～10分程度まで短縮できるとともに、営業担当者による査定以上の精度を実現できます。マンションに加えて、一般的に物件の個別性が強いため自動査定が困難といわれる土地・戸建にも対応し、日当たりの良さや眺望などといったデータにないプラスポイントを反映した査定が可能です。 2) 「SRE Marketing CLOUD」 当社独自開発の不動産価格推定エンジンを活用したデジタルマーケティング支援サービスです。物件売却検討者が複数仲介会社への査定依頼と同時にAIによる不動産売買価格の査定結果を確認可能とすることで、効率的な集客を実現します。加えて、マーケティングオートメーションにも対応し、AIが顧客ごとに自動で追客メールを配信することで、これまで十分に対応を行えていなかった顧客も漏らさずに効率的なナーチャリングを進めることができます。 3) 「SRE 契約重説 CLOUD」 過去データ等の蓄積・引用により、売買契約書・重要事項説明書の作成に必要な調査及びテキスト入力をフォーマットや定型文を用いて半自動化できるクラウドサービスです。過去に取り扱いのある同一マンションや類似物件の過去データを取得することで、それらのデータがプリセットされた状態で書類を作成できるだけでなく、ＯＣＲによるデータ読み取り機能を有しているため、煩雑な調査・テキスト入力作業を効率化でき、作業時間を6割削減できるとともに、記載漏れリスクを低減することができます。 4) 「SRE 査定API CLOUD」 企業のシステムやWebサイトと当社の不動産価格推定エンジンをAPI連携することで、高精度のAI査定を希望の用途に応じて自由に活用できるサービスです。AI査定結果や関連データを取得可能なため、例えば金融機関の顧客情報システムに組み込み口座開設や融資などの取引判断の精度を向上させることや、不動産事業者の机上査定業務において不動産査定や査定価格報告書作成時の入力を効率化するなど、幅広い活用が可能です。 ②アナリティクス＆トランスフォーム企業が抱える課題とその背景を把握し、目的や予算に応じた最適なAIの活用方法をご提案した上で、テーラーメイドのアルゴリズム開発を提供しております。その際に、不動産領域で磨き込んできたアルゴリズムやビッグデータを基にした新たなモジュールの開発・活用により、物流向けなど差異化されたソリューション拡大を進めております。 [AIコンサルティング獲得案件数の業界構成割合]※ 2019年４月～2022年３月までの実績値 クラウドソリューション、アナリティクス＆トランスフォームを提供するに当たり、当社は独自のデータエコシステムを構築することで大量のデータをリアルタイムで機械学習し、持続的に付加価値を向上する好循環を創出しております。具体的には、AIソリューション・ツールをお客様に提供する一方で、お客様からはデータを継続的に提供いただき当社のAIモジュールに取り込むことで、AIソリューション・ツールの精度を向上させ顧客提供価値として還元しております。このデータエコシステムをさらに進化させるために、iYell社等独自のデータと業界ノウハウを保有する外部パートナーと協業し、当社のAIアルゴリズムを活用した共同でのAIモジュールの開発・展開を複数社と進めております。 （２）不動産テックセグメントアセットマネジメント＆コンサルティング（旧：不動産仲介サービス）では、テクノロジーの活用により業務革新や効率化を進めながら確かな専門性をもってアセットマネジメント、売買仲介を中心とする不動産サービスを提供しております。不動産の売買仲介においては売主様と買主様それぞれを異なるエージェントが担当することで顧客利益を追求しております。またDXツールを自業務にて企画・推進するとともに、運用しているアセットにおいてもDX/ESG対応を積極的に行っております。スマートプロパティでは、オフバランスビークルを活用しながらIoT技術を応用したマンション「AIFLAT（アイフラット）」、オフィス、介護福祉施設、再生エネルギー施設などといった各種不動産の開発・投資を手掛けるとともに、開発/取得した物件においてDX化やESG対応を施すことにより、アセットバリューを高めております。 事業の系統図は、次のとおりであります。

３【事業の内容】当社グループは、当社と、連結子会社１社（SRE AI Partners株式会社）及び持分法適用関連会社１社（株式会社マネジメント・シェルパ・ソリューション）により構成されております。また、ソニー株式会社（現ソニーグループ株式会社）及びZホールディングス株式会社はその他の関係会社であります。「リアル×テクノロジー」で今の先鋭を追求し、「10年後の当たり前」を造ることを目指し、大きく２つの事業を展開してまいりました。１つ目の事業は、不動産業界を中心とする様々な業界の業務改善に向けて、機械学習等の先進テクノロジーを活用したモジュールをベースに、パッケージ型クラウドツールやテーラーメイド型アルゴリズムを提供する「AI クラウド＆コンサルティング」事業であります。２つ目の事業は、不動産プロフェッショナル集団にテクノロジーを積極導入することで高度化・効率化させた不動産売買仲介等の不動産流通事業と、IoT技術を活用した高付加価値のマンション開発・販売等を行うスマートホームサービスを展開する「不動産テック」事業であります。 ※1 売手側と買手側に別々のエージェントがつく片手取引※2 Proof of Conceptの略称で、試作開発の前段階における検証やデモンストレーションを指す 実業（リアルビジネス）である不動産事業を手掛けることで、お客様・業界のニーズや改善余地を自ら把握し、実務有用性の高い AI クラウドツール等の提供につなげております。この「リアル×テクノロジー」の掛け合わせを通じた顧客価値提供の追求により、不動産領域を中心としたOnly Oneカンパニーのポジショニングを確立しております。 当社グループのセグメント別の事業内容は、次のとおりであります。 （１）AIクラウド＆コンサルティングセグメント当社グループのAIクラウド＆コンサルティングセグメントには大きく分けて２つのビジネスモデルがあります。AIクラウドサービスでは、不動産仲介事業者や金融機関向けにパッケージ化した業務支援型のAIクラウドツールを外販し、毎月固定収益を上げるストック型ビジネスとして展開しております。AIコンサルティングサービスでは、金融や電力など様々な業界向けに、企業の課題や予算等に応じたテーラーメイドアルゴリズムの開発と提供を行っており、PoCやシステム開発に応じたフロー収入及び保守運用等によるストック収入を組み合わせたビジネスとして展開しております。 ※ Proof of Conceptの略称で、試作開発の前段階における検証やデモンストレーションを指す ①AIクラウドサービス不動産仲介事業者の業務プロセス全体をカバーする業務支援型クラウドサービスを提供し、顧客企業のデジタルトランスフォーメーションを支援しております。・AIが不動産の取引価格を自動査定する「AI不動産査定ツール/API/DM」・不動産の売主様や買主様一人ひとりの状況を把握し、市況変化や類似事例の売買動向を基に自動で追客メール を配信する「AIマーケティングオートメーションツール」・不動産の売主様や買主様をweb集客する「デジタルマーケティング支援」・売買契約書や重要事項説明書の作成をスマート化する「不動産売買契約書類作成クラウド」 ②AIコンサルティングサービス企業が抱える課題とその背景を把握し、目的や予算に応じた最適なAIの活用方法をご提案した上で、テーラーメイドのアルゴリズム開発を提供しております。その際に、不動産領域で磨き込んできたアルゴリズムやビッグデータを基にしたモジュールを活用することで、金融/不動産業界を中心にさまざまな業界の顧客企業に対して独自の付加価値を提供しております。 [AIコンサルティング獲得案件数の業界構成割合]※ 2019年４月～2021年３月までの実績値 AIクラウドサービス、AIコンサルティングサービスを提供するに当たり、当社は独自のデータエコシステムを構築することで大量のデータをリアルタイムで機械学習し、持続的に付加価値を向上する好循環を創出しております。具体的には、AIソリューション・ツールをお客様に提供する一方で、お客様からはデータを継続的に提供いただき当社のAIモジュールに取り込むことで、AIソリューション・ツールの精度を向上させ顧客提供価値として還元しております。このデータエコシステムをさらに進化させるために、独自のデータと業界ノウハウを保有する外部パートナーと協業し、当社のAIアルゴリズムを活用した共同でのAIモジュールの開発・展開を複数社と進めております。 （２）不動産テックセグメント不動産テックセグメントでは、テクノロジーの活用を行いながらも確かな専門性をもって価値提供しております。不動産仲介サービスでは、不動産の売買において売主様と買主様それぞれに異なるエージェントが担当することで顧客利益を追求する仲介業務を行っております。スマートホームサービスでは、IoT技術などを活用したマンション「AIFLAT（アイフラット）」を中心に、投資用不動産の開発・販売、及びインベストメントを行っております。 事業の系統図は、次のとおりであります。 なお、当社グループの報告セグメントの区分は、前連結会計年度まで『AI×リアル』ソリューション事業の単一セグメントとしておりましたが、当連結会計年度より「AIクラウド＆コンサルティング」及び「不動産テック」の２区分に変更しております。これは主に、今後の事業戦略の実現に適した体制を検討した結果、上記２セグメントの組織体制構築が商品を開発する力とスピードを発揮する上で最適と判断し、当社グループの内部モニタリング単位を変更したことによるものであります。

３【事業の内容】当社グループは、当社と、連結子会社１社（SRE AI Partners株式会社）及び持分法適用関連会社１社（株式会社マネジメント・シェルパ・ソリューション）により構成されております。また、ソニー株式会社及びZホールディングス株式会社はその他の関係会社であります。当社グループの事業の歴史としましては、「不動産事業」、「ITプラットフォーム事業」、「AIソリューション事業」の順で発展してまいりました。実業（リアル）である「不動産事業」、ITの高度なテクノロジーとAI技術を基盤とした「ITプラットフォーム事業」及び「AIソリューション事業」の３つの事業を有機的に結合させた『AI×リアル』ソリューション事業を展開してまいりました。 「不動産事業」、「ITプラットフォーム事業」及び「AIソリューション事業」だけをそれぞれ行う事業者はありますが、当社が調べた限りではこれらの３つの事業を統合的に行っている事業者はなく、実業（リアル）を通じて得たデータ及び知見をAI技術やITにフィードバックし、それにより向上したAI技術やITを実業（リアル）に導入、またそこからフィードバックを得るという、３つの事業が相互に補完し合う強固なビジネスモデルを構築している点が、当社グループの強みであると考えております。「不動産事業」においては、日本の不動産仲介ビジネスの従来の慣習を打破することをコンセプトとして、１人の社員が売主、買主の双方を担当せずにどちらか一方のみを担当し、担当する売主又は買主の利益のみを徹底追求する「エージェント制」を採用しております。なお、2018年度に当社が担当した不動産取引の契約額は、売主を担当する場合が９割以上を占めております。また、売主に対して不動産査定価格を提案する際には、不動産の市場動向、不動産の専有面積、築年数、間取り、階数、バルコニー方向などの住居条件、駅からの距離などの立地条件、居住中、空室、賃貸中などの入居状況など大量のデータをAI技術によって処理する「不動産価格推定エンジン」を活用し、恣意性を排した客観的な不動産査定価格を提示し、その上で、担当する社員の専門性を加味した不動産査定価格を提示しております。「エージェント制」と「不動産価格推定エンジン」の２つの特色を有することで、公平かつ客観的な不動産コンサルティングサービスを顧客に提供しております。「ITプラットフォーム事業」としては、物件を売りたい売主からの問合せをインターネット上で集め、問合せがあった売主に対して「不動産価格推定エンジン」の提示する不動産査定価格を盛り込んだ査定書を提示し、不動産売却媒介契約を締結できた売主の物件をインターネット上で広告し買主を募集するといった一連の不動産仲介業務を、一気通貫で支援する不動産仲介会社向けのサービスを「おうちダイレクト」というITプラットフォームを通じて提供しております。「おうちダイレクト」を不動産仲介会社に提供することでその利用料をサブスクリプションフィー形式で頂き、不動産仲介に係る取引データを蓄積することができております。また、不動産仲介会社を通さずに個人が自らマンションの売出しを行うことができる個人向けサービスも提供しております。「AIソリューション事業」では、「不動産事業」や「おうちダイレクト」を利用する不動産仲介会社を通じて得られた大量の不動産取引データをAI技術によって処理する「不動産価格推定エンジン」を、不動産仲介会社及び金融機関向けに提供しております。「ITプラットフォーム事業」において提供する「不動産価格推定エンジン」では、不動産売買価格のみを提供しておりますが、「AIソリューション事業」において提供する「不動産価格推定エンジン」においては、不動産売買価格のみならず、不動産賃貸の賃料を推定する機能なども提供しております。また、一人一人のお客様の希望に沿って、AIにより自動的にパーソナライズされたマーケティングメールを発送できるマーケティング支援ツールの提供も開始いたしました。さらに、不動産仲介会社及び金融機関のみならず電力業界や情報通信業界に対して、マーケティング活動、営業活動、人事業務、在庫管理業務といった顧客企業の様々な顕在的、潜在的な経営課題を、AI技術を用いて解決するコンサルティングサービスを提供しております。顧客企業の業務の過去の実績データを表形式に整理した上で、将来予測をAI技術により行うソフトウエアに入力すると、自動的に機械学習が実行され、顧客企業の経営課題を解決するための「AIによる将来予測ツール」が生成され、顧客企業は、「AIによる将来予測ツール」を業務に活用して将来予測を行うことで、業務の効率化を実現できるようになります。 当社は、第１期から第５期まで、「不動産事業」を中心に発展してまいりましたが、2017年より開始した不動産仲介会社向けの「ITプラットフォーム事業」及び2018年９月より開始した「AIソリューション事業」が順調な立ち上がりをみせていることから、今後は、「ITプラットフォーム事業」、特に「AIソリューション事業」を中長期的な成長ドライバーと位置付け、「不動産事業」から得られる実業の知見及び不動産取引オペレーションデータに加えて「ITプラットフォーム事業」から継続的に生成される豊富な不動産取引データを活用することで「不動産価格推定エンジン」の不動産仲介会社及び金融機関への利用拡大を図り、また、顧客企業の様々な顕在的、潜在的な経営課題を、AI技術を用いて解決するコンサルティングサービスを本格化することで、「AIソリューション事業」の成長を図ってまいります。 当社は、『AI×リアル』ソリューション事業の単一セグメントであり、セグメント情報を記載していないため、主要な事業内容について記載しております。 （１）不動産事業当社グループは、不動産仲介サービス、IoTを活用したスマートホームサービスを展開しております。 ① 不動産仲介サービス不動産仲介サービスにおいては、専門性の高い不動産仲介エージェントが、大量の不動産取引データをAI技術によって処理する「不動産価格推定エンジン」を活用し、コンサルティングサービスを提供しております。 当社グループの不動産仲介サービスにおいては、売主、買主の双方を担当せずにどちらか一方のみを担当し、担当する売主又は買主の利益のみを徹底追求する「エージェント制」を採用しております。当社グループの「エージェント制」においては、当社グループの担当社員は売主及び買主のどちらか一方のお客様しか担当せず、当社グループが売主及び買主の両方を担当する場合においては売主と買主にそれぞれ異なる担当社員をエージェントとしてつけるため、各エージェントにおいては、お客様の意思決定に必要となる情報をすべて開示し、お客様の自由な意思決定による不動産売却又は購入を支援しております。一般の不動産仲介業務においては、１人の営業担当者が売主及び買主の双方を担当し、売主及び買主の双方から不動産売買仲介手数料をいただく仕組みとなっており、より物件を高く売りたい売主、より物件を安く買いたい買主の双方が満足できない取引になる可能性は否めませんが、当社グループの「エージェント制」はどちらか一方のみの立場にたち、お客様を支援することで顧客満足度の高いコンサルティングサービスを提供しております。不動産仲介サービスは、第１期からの祖業として当社グループの安定的な収益基盤であるとともに、「ITプラットフォーム事業」及び「AIソリューション事業」に対して、不動産実業の知見及び不動産取引オペレーションデータを継続的に提供する重要なサービスであると位置づけております。 ② スマートホームサービススマートホームサービスにおいては、ソニーネットワークコミュニケーションズ株式会社が提供するIoTサービス「MANOMA」を搭載した、主にファンドや法人に販売する収益型不動産「AIFLAT（アイフラット）」の施工・販売を行っております。「AIFLAT（アイフラット）」では、本来の「MANOMA」に加えて、ソニーネットワークコミュニケーションズ株式会社が提供するIoT機器「マルチファンクションライト」や超高速インターネット回線「NURO 光」も標準装備し、ホームセキュリティ機能、家電の遠隔コントロール機能、宅内における音声コントロール及びスマートロックの利用などが可能となっており、「AIFLAT（アイフラット）」のテーマであるIoTスマートホームを具現化しております。スマートホームサービスは、当社グループの高収益なサービスであるとともに、IoT機器の利用頻度などの情報を利活用する上で重要なサービスであると位置づけております。 （２）ITプラットフォーム事業当社グループは、不動産売買プラットフォームである「おうちダイレクト」を通じて、マンションの所有者が「不動産価格推定エンジン」の提示する推定成約価格などを参考に不動産仲介会社を通さずに自らインターネット上で直接マンションの売出しを行うことができるセルフ売却機能を提供しております。また、物件を売りたい売主からの問合せをインターネット上で集め、問合せがあった売主に対して「不動産価格推定エンジン」の提示する不動産査定価格を盛り込んだ査定書を提示し、不動産売却媒介契約を締結できた売主の物件をインターネット上で広告し買主を募集するといった一連の不動産仲介業務を一気通貫で支援する不動産仲介業務支援機能を提供しております。「おうちダイレクト」は、ヤフー株式会社と共同で提供しております。 [おうちダイレクトの２つのビジネスモデル] 不動産仲介業務支援機能として、①物件を売りたい売主からの問合せをインターネット上で集める集客機能、②問合せがあった売主に対して、「不動産価格推定エンジン」の提示する不動産査定価格のみならず周辺の物件の成約情報など売主の意思決定にあたって必要な情報も盛り込んだ査定書を作成する機能、③不動産仲介会社が不動産売却媒介契約を締結できた売主の物件をインターネット上に掲載して買主を募集する広告機能及び④AI技術による優良顧客特定機能の４つの機能を提供しております。従来、大手不動産ポータルサイトのビジネスモデルは、不動産購入をSearch(検索・検討)しているユーザー向けに、不動産の広告情報を掲載する広告ビジネスであり、その後のTransaction(内見→申込→交渉→契約)プロセス全般に対して、AI技術やITによるサービスを提供しているとは言い難い状況でありました。これに対して、当社グループは、物件を売りたい売主からの問合せをインターネット上で集め、問合せがあった売主に対して「不動産価格推定エンジン」の提示する不動産査定価格を盛り込んだ査定書を提示し、不動産売却媒介契約を締結できた売主の物件をインターネット上で広告し買主を募集するといった一連の不動産仲介業務を一気通貫で支援する不動産仲介業務支援機能を提供しております。その結果、複数の不動産仲介会社に不動産仲介業務支援機能をご利用頂き、不動産仲介会社を通じて得たデータ及び知見をAI技術やITにフィードバックし、AI技術の精度やITの利便性をさらに向上させております。 [一般的な不動産仲介業務とおうちダイレクトの比較] Search(検索・検討)領域においては、「おうちダイレクト」及びヤフー株式会社の運営する「Yahoo! 不動産」や「Yahoo! メール」などよりインターネットトラフィックを生成し、また、大手不動産ポータルサイトが参入していないTransaction(内見→申込→交渉→契約)領域においては、当社グループの不動産仲介サービス及び不動産仲介業務支援機能を利用する不動産仲介会社よりTransactionデータを収集できております。その結果、AI/ITサービスの質の向上につながり、プラットフォーム利用者がさらに増加することを目指しております。 （３）AIソリューション事業2018年10月に、「AIソリューション事業」を行うための100％子会社であるSRE AI Partners株式会社を設立し、SRE AI Partners株式会社を通じて各種業界向けにAI技術を用いたソリューションサービスを提供しております。「AIソリューション事業」としては、AIクラウドサービス及びAIコンサルティングサービスの２つのサービスを展開しております。2018年10月に事業を開始しているため、事業活動期間としては短く、事業規模としては３つの事業の中では相対的に小さい状態であります。 （注）１．AIaaSは、AI as a Serviceの略称で、ユーザー側にソフトウエアをインストールするのではなく、クラウド側でAI技術を搭載したソフトウエアを稼働させ、ユーザーはネットワーク経由でソフトウエアの機能を活用できるサービスを指しております。２．PoCは、Proof of Conceptの略称で、試作開発の前段階における検証やデモンストレーションを指しております。 ① AIクラウドサービスAIクラウドサービスは、ディープラーニング（深層学習）技術（（注）１）を核とし、当社グループが持つ不動産査定のノウハウや不動産取引特有の知識を導入し開発した「不動産価格推定エンジン」など以下に記載するパッケージ化されたAIサービスを、クラウドを通じて提供するサービスであります。「不動産価格推定エンジン」は、様々なパートナー企業と連携したデータとソニーグループのAI技術を融合し、高水準の推定精度を達成しております。また、毎週、最新のデータに基づいた機械学習（（注）２）モデルの更新を行うことにより、常に最新の推定価格の取得が可能となっており、不動産会社向けのAI不動産査定書サービスや、当社グループとヤフー株式会社との共同事業である「おうちダイレクト」などに活用されております。「不動産賃料推定エンジン」は、物件の所在地、立地、築年数、所在階、間取り、広さ等の様々な情報を基に月額賃料を推定できます。「類似物件検索エンジン」は、物件情報から類似する情報の多さや類似度合いを総合的に判断して、類似物件を検索することができます。「物件探索マップ」は、地図上に中古マンション物件の情報をマッピングしたソリューションとなっております。（注）１．ディープラーニング（深層学習）技術とは、AI研究における分野のうちの１つで、人間の脳の構造を模した計算モデルを用いる点に特徴があり、人間の指示なしにAIが自ら学習し、データ量を増やすほどその精度が向上するものであります。２．機械学習とは、AI研究における分野のうちの１つで、人が持つ学習能力をコンピュータで実現しようとする技術であり、コンピュータに大量のデータと特定のルールを与えてデータを解析して、規則性や関係性を見つけ出す手法であります。 ② AIコンサルティングサービスAIコンサルティングサービスは、マーケティング業務の効率化、営業活動の業務効率化、人事業務の効率化、需要供給予測による在庫最適化といった、顧客企業の様々な顕在的、潜在的な経営課題を「AIによる将来予測ツール」を用いて解決するコンサルティングサービスであります。顧客企業の各業務における過去の実績データを表形式に整理したうえで、将来予測をAI技術により行うソフトウエアに入力すると、自動的に機械学習が実行され、顧客企業の経営課題を解決するための「AIによる将来予測ツール」が生成されます。顧客企業は「AIによる将来予測ツール」を業務に活用して将来予測を行うことで、業務の効率化を実現できるようになります。「AIによる将来予測ツール」は、予測精度や、予測に寄与したパラメータを、専門用語を排除してわかりやすく表示しており、直観的に操作できるユーザーインターフェイスを備えており、AI技術の高度な専門性がなくとも利用可能な、導入ハードルの低い、汎用性の高いツールとなっております。一般的に、AI技術の導入にあたっては、「PoC」、「サーバー構築、モデル作成」、「システム化（顧客サービスへのインテグレーション）」を行い、その後実運用に進むのが通常のフローであります。そのため、導入にあたっての高いコストが導入障壁になっておりますが、当社グループでは、簡易的にAI技術を導入することで経営課題を解決することを希望される顧客には汎用的な「AIによる将来予測ツール」のみを比較的低コストで提供し、AI技術のシステムインテグレーションを希望する顧客には「システム化（顧客サービスへのインテグレーション）」まで提供するなど、顧客の要望に応じた柔軟なAI技術の提供が可能であり、大手企業から中小企業までのそれぞれのニーズにあわせた導入メニューを提供しております。 また、「AIソリューション事業」においては、AIクラウドサービスで獲得した顧客とのリレーションの中で、さらに当該顧客の顕在的、潜在的な経営課題を発見し、当該課題をAIコンサルティングサービスで解決するクロスセルを行っております。AIクラウドサービスである「不動産価格推定エンジン」を提供した不動産仲介会社より、優良顧客を効率的に選定したいとの経営課題を聞き、AIコンサルティングサービスである「AIによる将来予測ツール」を用いて解決したクロスセルの実例があります。 事業の系統図は、次のとおりであります。 なお、当社グループの報告セグメントの区分は、当連結会計年度において、『AI×リアル』ソリューション事業の単一セグメントとしておりましたが、翌連結会計年度より、「AIクラウド＆コンサルティング」セグメント及び「不動産」セグメントに変更することといたしました。 これは、主に当社グループの2021年３月期中期計画において、今後の事業戦略の実現に適した体制を検討した結果、上記２セグメントでの組織体制構築が商品を開発する力とスピードを発揮する上で最適と判断し、当社グループにおける内部モニタリング単位を変更したことによるものであります。 「AIクラウド＆コンサルティング」セグメントには、①AIクラウドサービス（ディープラーニング（深層学習）技術を核とするパッケージ化されたAIツールをクラウド上で提供するサービス）、②AIコンサルティングサービス（不動産仲介会社及び金融機関などが行うマーケティング活動、営業活動といった顧客企業の様々な顕在的、潜在的な経営課題を、AIによる予測ツールの作成・提供を通じて解決するコンサルティングサービス）及び③「おうちダイレクト」のAI及びITテクノロジーを活用した不動産会社向け業務支援サービスが含まれております。 「不動産」セグメントには、①不動産仲介サービス（高い専門性とテクノロジーの活用により、顧客満足度の高いコンサルティングサービス）、②「おうちダイレクト」における個人が自由に無料で不動産を売り出しできるサービス、③「おうちダイレクト」を活用した不動産仲介サービス及び④スマートホームサービス（収益型不動産「AIFLAT（アイフラット）」の販売）が含まれております。