明和地所（8869）は何で稼いでいるか — 事業の柱と依存度

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末（2025年３月31日）現在において当社グループが判断したものであります。（１）企業理念当社グループは、「想いをかなえ、時をかなでる。」の企業理念のもと、クリオブランドの新築分譲マンションを中心に、生活の基盤となる住まいのあらゆるシーンに対応した事業を多角的に展開しております。また、2021年４月からは、企業理念のベースとなるアクションポリシー「40 years NEW!」を掲げ、来年迎える次なる節目である40周年に向け社員一人ひとりが自ら考え行動できる企業風土の醸成に努めています。創業以来変わることのないお客様視点に立った住まいづくりの姿勢を貫きつつ、社会の変化に対応しながら、住まいを通じた新しい価値を創造していくことで、グループ全体としての持続的な成長と企業価値の一層の向上を目指します。　　（２）対処すべき課題　　当社グループとして、当面優先的に対処すべき課題は次のとおりであります。我が国を取り巻く状況は、ウクライナ情勢を背景とした地政学リスクの高まりや、アメリカの通商政策が世界経済に与える影響などにより、先行きの不透明さが増しています。また、国内においては物価上昇の継続や円安の影響による実質賃金低下の懸念が高まっています。当社グループの主力市場である首都圏マンション市場においては、金利の段階的な引き上げ、実質賃金の低下による個人消費の伸び悩み等の影響が懸念されます。一方で、国内における金利の上昇幅は限定的とみられ、住宅ローンの金利は低い水準が続くと考えられ、世帯年収の高い潜在購買層は引き続き増加傾向にあります。そのため、当社が提供する資産価値の高い住宅に対する需要は、底堅く推移することが期待されます。当社は2025年３月期から2027年３月期までを計画期間とした「中期経営計画2027」を策定し、企業としての一層の成長を目指しております。本計画の初年度である当連結会計年度の経営成績は、売上高・利益とも計画を達成しました。2026年３月期及び2027年３月期につきましても、引き続き計画達成を目指してまいります。分譲事業においては、用地仕入の厳しい環境が続くなかで、多様な仕入手法を駆使し、厳選した好立地の仕入れに努めます。従来取り組んでいる環境共生住宅に高いデザイン性を含めた高付加価値の商品開発に注力し、お客様に選ばれる商品を供給してまいります。流通事業においては、拡大する中古マンション市場を取り込み、さらなる収益拡大を図ります。分譲事業で培ったものづくりのノウハウを活かし、買取再販物件においても上質な商品を提供してまいります。売買仲介については、１店舗あたりの人員数を増強し、店舗ごとの収益力の向上を図ってまいります。また、ウェルスソリューション事業については、当社が主に手がけるファミリー・コンパクトマンションの賃貸需要が拡大を続けているなかで、引き続き上質な賃貸マンションを開発し、富裕層への１棟販売を行ってまいります。管理事業においては、安定した拡大を続けるマンション管理市場において、オリコンランキングやSUUMO AWARDにおける高い顧客満足度を背景に、引き続き他社管理物件の受託営業（リプレイス）を強化してまいります。 2026年３月期につきましては、下記の３つのポイントに注力し、事業を推進します。①　上質な住まいづくりを追求し、お客様に選ばれる企業に②　資本回転を意識した事業運営③　分譲事業における安定した案件パイプラインの整備 ①　上質な住まいづくりを追求し、お客様に選ばれる企業に分譲事業においては、製販管一体となったビジネスモデルが当社の強みです。立地やデザイン性、環境性能にこだわった高付加価値の物件開発、アフターサービスの強化、マンション管理業務の品質向上と、製販管の全てにおいて品質と顧客満足度を高めることで、お客様に選んでいただける住まいづくりに努めています。その結果、高価格帯物件においてもお客様に選ばれる企業となっており、当社の首都圏新築分譲マンションにおける1億円から5億円台の物件の販売比率が順調に増加しています。 ②　資本回転を意識した事業運営当社ではROIC向上のため、資本回転を意識した経営を行っています。2025年３月期までは、分譲事業と比較して資本回転の大きいマンション管理事業・売買仲介事業・買取再販事業の強化を進め、各事業は着実に成長しました。課題としては、買取再販事業・ウェルスソリューション事業において、事業強化のために仕入を拡大した影響で一時的に回転が低下していることが挙げられます。2026年３月期は、買取再販事業におけるオーナーチェンジ物件の在庫削減等に取り組むことで回転数の向上を図り、各事業のアセットライト化を進めてまいります。 ③　分譲事業における安定した案件パイプラインの整備用地仕入の競争が激化する中で、当社では不動産M&Aや建替え事業等の多様な仕入手法を駆使し、好立地の分譲用地確保に注力しています。建設業界の働き方改革の影響等もあり、一部分譲物件ではプロジェクト期間が長期化しておりますが、「中期経営計画2027」期間の先を見据え、中長期的な視点で案件パイプラインの整備を進めています。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末（2025年３月31日）現在において当社グループが判断したものであります。（１）企業理念当社グループは、「想いをかなえ、時をかなでる。」の企業理念のもと、クリオブランドの新築分譲マンションを中心に、生活の基盤となる住まいのあらゆるシーンに対応した事業を多角的に展開しております。また、2021年４月からは、企業理念のベースとなるアクションポリシー「40 years NEW!」を掲げ、来年迎える次なる節目である40周年に向け社員一人ひとりが自ら考え行動できる企業風土の醸成に努めています。創業以来変わることのないお客様視点に立った住まいづくりの姿勢を貫きつつ、社会の変化に対応しながら、住まいを通じた新しい価値を創造していくことで、グループ全体としての持続的な成長と企業価値の一層の向上を目指します。　　（２）対処すべき課題　　当社グループとして、当面優先的に対処すべき課題は次のとおりであります。我が国を取り巻く状況は、ウクライナ情勢を背景とした地政学リスクの高まりや、アメリカの通商政策が世界経済に与える影響などにより、先行きの不透明さが増しています。また、国内においては物価上昇の継続や円安の影響による実質賃金低下の懸念が高まっています。当社グループの主力市場である首都圏マンション市場においては、金利の段階的な引き上げ、実質賃金の低下による個人消費の伸び悩み等の影響が懸念されます。一方で、国内における金利の上昇幅は限定的とみられ、住宅ローンの金利は低い水準が続くと考えられ、世帯年収の高い潜在購買層は引き続き増加傾向にあります。そのため、当社が提供する資産価値の高い住宅に対する需要は、底堅く推移することが期待されます。当社は2025年３月期から2027年３月期までを計画期間とした「中期経営計画2027」を策定し、企業としての一層の成長を目指しております。本計画の初年度である当連結会計年度の経営成績は、売上高・利益とも計画を達成しました。2026年３月期及び2027年３月期につきましても、引き続き計画達成を目指してまいります。分譲事業においては、用地仕入の厳しい環境が続くなかで、多様な仕入手法を駆使し、厳選した好立地の仕入れに努めます。従来取り組んでいる環境共生住宅に高いデザイン性を含めた高付加価値の商品開発に注力し、お客様に選ばれる商品を供給してまいります。流通事業においては、拡大する中古マンション市場を取り込み、さらなる収益拡大を図ります。分譲事業で培ったものづくりのノウハウを活かし、買取再販物件においても上質な商品を提供してまいります。売買仲介については、１店舗あたりの人員数を増強し、店舗ごとの収益力の向上を図ってまいります。また、ウェルスソリューション事業については、当社が主に手がけるファミリー・コンパクトマンションの賃貸需要が拡大を続けているなかで、引き続き上質な賃貸マンションを開発し、富裕層への１棟販売を行ってまいります。管理事業においては、安定した拡大を続けるマンション管理市場において、オリコンランキングやSUUMO AWARDにおける高い顧客満足度を背景に、引き続き他社管理物件の受託営業（リプレイス）を強化してまいります。 2026年３月期につきましては、下記の３つのポイントに注力し、事業を推進します。①　上質な住まいづくりを追求し、お客様に選ばれる企業に②　資本回転を意識した事業運営③　分譲事業における安定した案件パイプラインの整備 ①　上質な住まいづくりを追求し、お客様に選ばれる企業に分譲事業においては、製販管一体となったビジネスモデルが当社の強みです。立地やデザイン性、環境性能にこだわった高付加価値の物件開発、アフターサービスの強化、マンション管理業務の品質向上と、製販管の全てにおいて品質と顧客満足度を高めることで、お客様に選んでいただける住まいづくりに努めています。その結果、高価格帯物件においてもお客様に選ばれる企業となっており、当社の首都圏新築分譲マンションにおける1億円から5億円台の物件の販売比率が順調に増加しています。 ②　資本回転を意識した事業運営当社ではROIC向上のため、資本回転を意識した経営を行っています。2025年３月期までは、分譲事業と比較して資本回転の大きいマンション管理事業・売買仲介事業・買取再販事業の強化を進め、各事業は着実に成長しました。課題としては、買取再販事業・ウェルスソリューション事業において、事業強化のために仕入を拡大した影響で一時的に回転が低下していることが挙げられます。2026年３月期は、買取再販事業におけるオーナーチェンジ物件の在庫削減等に取り組むことで回転数の向上を図り、各事業のアセットライト化を進めてまいります。 ③　分譲事業における安定した案件パイプラインの整備用地仕入の競争が激化する中で、当社では不動産M&Aや建替え事業等の多様な仕入手法を駆使し、好立地の分譲用地確保に注力しています。建設業界の働き方改革の影響等もあり、一部分譲物件ではプロジェクト期間が長期化しておりますが、「中期経営計画2027」期間の先を見据え、中長期的な視点で案件パイプラインの整備を進めています。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】経営成績等の概要(1）経営成績当連結会計年度におきまして、当社グループの主力市場である首都圏マンション市場については、建設業界における人手不足や資材価格の高止まりの影響で、分譲マンションの平均価格は高値が続いております。特に、東京23区における2024年度の平均価格は、前年度に続き１億円超となりました。供給戸数は前年度比で減少していることから、金利上昇への懸念が続くなかでも、資産価値の高い住宅に対する需要は底堅く推移しています。このような環境下、分譲事業においては、立地や利便性・住環境にこだわり厳選した用地取得を行うとともに、ZEH-M Oriented等の環境共生型住宅を含め、高付加価値のマンション開発を推進しております。こうした取組みが資産価値の高い住宅への需要を捉え、首都圏における販売が好調に進捗しました。また、重点強化事業として取り組んでいる流通事業においては、買取再販、売買仲介ともに好調に推移し、ウェルスソリューション（投資用不動産の一棟販売）においても５棟の決済・引渡しが完了しました。この結果、当連結会計年度における業績については、売上高799億2百万円（前期比12.1％増）、営業利益52億40百万円（同5.4％増）、経常利益37億69百万円（同5.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益28億97百万円（同4.2％増）となりました。 （連　結）区分当期実績（百万円）前期実績（百万円）増減金額（百万円）増減率（％）売上高79,90271,2508,65112.1営業利益5,2404,9732675.4経常利益3,7693,990△221△5.5親会社株主に帰属する当期純利益2,8972,7811164.2 （個　別）区分当期実績（百万円）前期実績（百万円）増減金額（百万円）増減率（％）売上高73,59965,2948,30412.7営業利益4,8324,31951211.9経常利益3,7723,754170.5当期純利益2,8032,718853.1 (2）連結セグメント別の業績各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上を記載しております。①　分譲事業分譲事業におきましては、新築分譲マンション816戸（前期比12戸増）の引渡しを行ったこと等から、売上高は533億88百万円（同8.1％増）、セグメント利益は38億86百万円（同8.8％減）となりました。分譲マンションの契約高は前期から36億円減少し497億4百万円、期末契約残高は前期末から45億80百万円増加し680億45百万円となっています。 売上の状況は次のとおりです。区分当期実績構成比分譲マンション戸数（戸）816 売上高（百万円）45,16584.6％土地・建物売上高（百万円）8,07215.1％手数料等売上高（百万円）1500.3％計戸数（戸）816 売上高（百万円）53,388100.0％ ②　流通事業流通事業におきましては、中古マンションの買取再販において高い利益率を確保したこと、ウェルスソリューション（投資用不動産の一棟販売）において５棟の引渡しを行ったこと等から、売上高は196億69百万円（同29.3％増）、セグメント利益は13億40百万円（同161.4％増）となりました。 売上の状況は次のとおりです。区分当期実績買取再販戸数（戸）162売上高（百万円）12,766手数料等売上高（百万円）1,266 ③　管理事業管理事業におきましては、売上高は60億30百万円（前期比5.3％増）、セグメント利益は5億15百万円（同6.6％増）となりました。 ④　賃貸事業賃貸事業におきましては、売上高は6億81百万円（前期比5.8％減）、セグメント利益は2億30百万円（同21.5％減）となりました。 ⑤　その他事業その他事業におきましては、売上高は1億31百万円（前期比25.8％減）、セグメント利益は81百万円（同22.4％減）となりました。 (3）キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）の残高は221億22百万円となり、前連結会計年度末比124億30百万円減少いたしました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、333億73百万円の資金の減少（前期は18億33百万円の減少）となりました。これは税金等調整前当期純利益39億91百万円の計上、棚卸資産の増加363億30百万円等によるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、58億43百万円の資金の減少（前期は24億35百万円の増加）となりました。これは連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出55億23百万円等によるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは267億87百万円の資金の増加（前期は1億40百万円の増加）となりました。これは、短期借入金の純増額50億94百万円、新規プロジェクトにかかる長期借入れによる収入427億44百万円、プロジェクトの終了等に伴う長期借入金の返済による支出200億54百万円、配当金の支払額9億37百万円等によるものであります。 生産、受注及び販売の実績(1）生産実績該当事項はありません。 (2）契約実績当連結会計年度における分譲事業の契約状況は次のとおりであります。 契約高契約残高数量金額（百万円）前期比（％）数量金額（百万円）前期比（％）分譲マンション734戸49,70493.2972戸68,045107.2土地・建物6,805.76㎡9,3821,421.31,984.60㎡1,3871,849.3計734戸 6,805.76㎡59,086109.5972戸 1,984.60㎡69,432109.3（注）土地・建物の数量は、土地の実測面積を記載しております。 (3）販売実績当連結会計年度におけるセグメントごとの販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自　2024年４月１日至　2025年３月31日）前期比（％）分譲事業（百万円）53,388108.1流通事業（百万円）19,669129.3管理事業（百万円）6,030105.3賃貸事業（百万円）68194.2報告セグメント計（百万円）79,770112.2その他事業（百万円）13174.2合計（百万円）79,902112.1（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（2025年３月31日）現在において判断したものであります。 (1）重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたり、連結会計年度末日における資産・負債の報告数値及び偶発債権・債務の開示並びに連結会計年度における収入・費用の報告数値に影響を与える見積り、判断及び仮定を使用する必要があります。当社グループは、過去の実績や状況に応じ最も合理的と考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行っておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループは、重要な会計方針のうち、判断と見積りに重要な影響を及ぼすものは以下のものであると考えております。 ①　棚卸資産評価当社グループは、通常の販売目的で保有する棚卸資産についての評価を実施し、評価額が帳簿価額を下回った場合には評価損失を計上しております。棚卸資産の評価は、鑑定評価に基づくものの他、近隣売買事例や過去の価格推移等により行っております。②　貸倒引当金当社グループは、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を貸倒引当金として計上しております。取引先の財務状況が悪化し、その支払能力が低下した場合、追加引当が必要となる可能性があります。③　繰延税金資産当社グループは、企業会計上の資産又は負債の額と課税所得計算上の資産又は負債の額との間に生じる一時的な差異に係る税効果については、当該差異の解消時に適用される法定実効税率に基づいて繰延税金資産又は繰延税金負債を計上しております。当社グループが計上している繰延税金資産は、将来減算される一時差異及び繰越欠損金等によるものであります。繰延税金資産のうち、将来において回収が不確実であると考えられる部分に対しては評価性引当額を計上して繰延税金資産を減額していますが、将来の課税所得の見込み額の変化や法人税率の変動等に基づき繰延税金資産の回収可能性の評価が変更された場合、繰延税金資産の増減により法人税等調整額が増減し、純利益が増減する可能性があります。④　退職給付費用当社グループは、従業員の退職給付費用及び債務を数理計算上で設定される前提条件に基づいて算出しております。これらの前提条件となる基礎率には、割引率、昇給率、退職率、死亡率、年金資産の長期期待運用収益率等が含まれ、これまでの実績及び将来の見通しを考慮して設定しておりますが、実際の基礎率との差異については数理計算上の差異額として、発生期の翌連結会計年度において一括費用処理することとしております。前提条件として使用する基礎率は、その算定の基となる統計数値等に重要な変動が生じていない限り見直しを行いません。基礎率を変更した場合、割引率の減少（増加）は、退職給付債務が増加（減少）するため、数理計算上の差異の費用処理を通じて退職給付費用を増加（減少）させる可能性があります。長期期待運用収益率の引き下げ（引き上げ）は、退職給付費用を構成する期待運用収益を減少（増加）させることになり、その結果、退職給付費用は増加（減少）することになります。⑤　賞与引当金当社グループは、従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、賞与支給見込額の当連結会計年度負担額を計上しております。⑥　役員賞与引当金当社は役員賞与の支出に備えて、当連結会計年度における支給見込額を計上しております。⑦　役員退職慰労引当金当社及び一部の連結子会社は役員の退職慰労金の支出に備えて、内規に基づく期末要支給額の全額を計上しております。⑧　株主優待引当金株主優待制度の利用による費用負担に備えるため、発生すると見込まれる額を計上しております。 (2）当連結会計年度の経営成績の分析①　売上高分譲事業におきまして、新築分譲マンション816戸の引渡しを行いました。また、流通事業におきましては、中古マンションの買取再販において高い利益率を確保したこと、ウェルスソリューション（投資用不動産の一棟販売）において５棟の引渡しを行いました。以上の結果、売上高は799億2百万円（前期比12.1％増）となりました。②　売上原価、販売費及び一般管理費売上原価は、分譲事業における用地費の上昇等から、633億33百万円（前期比13.7％増）となりました。販売費及び一般管理費は113億28百万円（前期比7.3％増）となりました。③　営業外損益営業外収益は、違約金収入が減少したこと等から1億56百万円（前期比13.1％減）となりました。営業外費用は、営業外支払手数料が増加したこと等から16億27百万円（前期比40.0％増）となりました。④　特別損益固定資産売却益1億円、負ののれん発生益1億28百万円を特別利益として計上いたしました。固定資産除却損7百万円を特別損失として計上いたしました。 以上の結果、当連結会計年度の売上高は799億2百万円（前期比12.1％増）、営業利益は52億40百万円（同5.4％増）、経常利益は37億69百万円（同5.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は28億97百万円（同4.2％増）となりました。 (3）資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要の主なものは分譲事業における用地仕入れであり、金融機関からの借入れにより資金調達を行っております。資金の状況につきましては、「経営成績等の概要 （3）キャッシュ・フローの状況」をご参照下さい。